第 1 章 绪论
1.1 研究背景
改革开放以前，我国的经济制度是计划经济制度。改革开放以后，我国的经济制度由计划经济转变为市场经济，极大地促进了房地产业的壮大。市场经济的转型和国家的政策扶持，为我国房地产业带来了前所未有的机遇，房地产业的发展势不可挡。随着市场供需两旺，房地产业的发展却逐渐滑向失控的边缘，中央政府开始出台一系列政策来抑制房地产过热。2005 年 3 月，央行宣布取消了房贷优惠政策；为了抑制投资性需求，央行在 2006 年 4 月 27 日上调了 5年期以上个人自营性住房贷款的银行基准利率。2006 年 5 月，“国六条”出台，新一轮的房地产市场调控序幕拉开，直到 2008 年爆发全球性的金融危机，房地产业作为我国国民经济支柱产业，得到一系列经济政策扶持，市场野性被重新唤起。为此，国务院在 2009 年 10 月份再度要求抑制投机性购房，推进执行信贷差别化政策，被称为“国四条”.从 2010 年“国十条”出台，提出抑制投资投机性的方案：限贷与限购，到 2011 年，国务院出台 “新国八条”,在上海和重庆开展房产税的试点工作，再到 2012 年，住房信息系统的联网工作得到推进，房地产市场调控政策不断升级。至 2013 年 3 月，国家出台的“新国五条”细则，进一步重申房地产市场的调控政策要以限购和限贷为核心，要求各地公布年度的房价控制目标，加大了政策调控力度。十八届三中全会后，一时间楼市风起云涌，南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈，引发二线城市加大调控，5 天内 6 城市发新政。11 月底，上海、广州等城市相继推出新一轮房地产市场调控政策，主要针对政府限购政策和土地供应，具体要求为在收紧限购政策的同时加大各地区土地供应。楼市调控由一二线城市向二三线城市扩围，“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”,“汉七条”等相继出台，楼市调控不断升级。房地产调控政策的持续从紧，说明我国政府严控房地产市场价格上涨、抑制投机性需求、完善稳定房价工作的决心。
1.2 研究意义
房地产业作为我国支柱型产业，在我国 GDP 的比重接近 10%,房地产的快速发展可带动建筑和建材等多行业的发展，十八届三中全会明确提出，完善城镇化健康发展机制，推动大中小城市和小城镇协调发展，未来十年，是城镇化建设的关键十年，也是房地产企业健康有序发展的关键十年。
2006 年以来，长春公司专注于长春“中信城”项目的开发并精耕细作。截至目前，凭借中信城项目单盘业绩，长春公司已稳健跻身当地开发企业第一梯队，2010 年至 2013 年，连续 4 年蝉联长春市单盘销售业绩冠军，并在 2014 年一季度再次卫冕。根据房地局统计数据显示，长春公司销售份额的市场占有率已连续四年稳定在 5﹪左右。同时，依托良好的运营模式，长春公司在企业品牌建设及市场口碑方面皆有建树，“中信地产”高端品牌形象、综合开发实力和负责任央企形象在长春市场已经深入人心。
十八届三中全会指出，要使市场在资源配置中起决定性作用，在市场经济条件下，同质同价是必然趋势。最近几年，受“限购、限贷、限价”等多因素影响，长春房地产市场销售价格基本保持稳定。通过研究长春公司2010年至2012年的经营状况笔者发现：房地产开发项目成本费用平均利润率只有 13.27%,并呈下降趋势，2012 年成本利润率仅达到 10.01%,而统计数据显示，2012 年，上市房企成本利润率高达 31.87%,由此可见，在竞争激烈，销售价格不可控的条件下，长春公司想要生存与发展，就必须从企业内部入手，建立一套科学合理的管理方法，提高自身的管理水平，降低房地产项目运营成本，提高成本费用利润率，在充分发挥自身品牌优势的前提下，提高资源使用效率，力求在相同的市场价格水平下，用更低的成本，为客户提供更优质的产品和服务。这是目前长春公司在竞争中胜出的最直接有效的方法。在如今房地产市场已经成熟的条件下，良好有效地成本控制无疑是企业最直接增加企业盈利空间的手段和方法，未来十年，如何提高成本控制效率，对长春公司健康稳定发展具有重大意义。
合理有效的控制房地产项目的开发成本，是一个系统的控制过程，涉及到房地产开发的各个管理阶段。项目成本管理就是为了节约费用，降低成本，最终争取经济效益最大化。成本管理效率的高低直接制约项目的经营成果，在整个项目管理过程中具有重要的意义。在目前房地产业竞争激烈的条件下，长春公司投资的光明公园项目要想达到为客户提供高质量产品和服务的同时，为企业赢得更好的声誉，更大的利润空间，就必须要从项目流程的前期开始，注重产品的定位，加强项目的成本控制，在保证产品质量的同时，努力降低自己的产品成本，从而达到扩大市场，取得竞争优势的目的，因此，如何高效的进行成本控制，是光明公园房地产开发项目面临的重大课题。
1.3 研究方法和研究内容
1.3.1 研究方法
为了便于联系项目实际情况，在本论文的研究过程中，坚持定性分析和定量分析相结合原则，运用项目管理和成本控制基本理论等控制原则，综合运用经济学、管理学和成本控制等相关理论与分析方法，结合光明公园项目案例展开相关理论和应用研究。
