第2章 中信地产长春光明公园项目成本控制现状及存在问题
2.1 光明公园项目简介
中信地产长春有限公司是中信房地产股份公司国有全资控股子公司，而中信房地产股份公司是具有房地产开发一级资质的中信集团公司一级控股子公司。中信房地产股份有限公司注册资本为人民币 80 亿元。中信地产历经三十多年的发展，已经积累了丰富的房地产开发实践经验。中信地产最初是在 1979 年中信集团成立的房地产部的基础上发展壮大的。1986 年成为具有独立法人资格的中信房地产公司。中信房地产公司是国有性质的中国第一批具备房地产开发一级资质的地产公司。经过近二十年的发展，中信房地产公司逐步壮大。至 2007年，为企业集团化管理需要，中信集团对旗下所有涉及到房地产开发业务的子公司进行重新整合，重组成立了--中信房地产股份有限公司。自公司成立以来，中信地产积极参与城市建设与土地开发，在全国约四十个城市的土地开发中，累计开发房地产项目超过百个，开发面积在 3000 万平方米以上。鉴于中信地产在城市规划及房地产开发建设中做出的重要贡献，中信地产先后获得各项荣誉如下：2006 年中国区域性开发贡献奖、2007 年中国房地产行业年度十佳雇主品牌、第三届中国企业社会责任重大贡献奖以及第五届中国管理大会管理成就奖、2010 年获得“房地产企业社会责任重大贡献奖”、“中国蓝筹地产”、“中国房地产企业成长性 TOP10、品牌价值 TOP10”、“区域经济发展最具贡献力企业”,2011 年获得“中国地产新视角最具民生价值品牌”、“首届（2011）中国责任地产 TOP20,城市发展贡献年度最佳企业”等。
2.1.1 中信地产长春光明公园项目由来
2013 年国家出台“新国五条”,加大调控力度。十八届三中全会后，一时间楼市风起云涌，南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈，引发二线城市加大调控，5 天内 6 城市发新政。11 月底，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。楼市调控由一二线城市向二三线城市扩围，“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”、“汉七条”等相继出台，楼市调控升级。反观长春市房产市场发展，房价保持稳中有升的走势，全国性的调控并未对长春产生波动性影响，且目前长春房价未触及调控红线，截止 2013 年底未有新政公布。
金融方面，货币政策适度宽松形势下，房地产新增贷款稳步提升，2013 年国家仍执行稳健的货币政策调控经济，整体层面保证货币信贷总量与社会融资规模同步平稳增长。
尽管政策层面毫不放松，但在限购政策已经成为常量的基础下，货币政策的适度放松，大大刺激了消费者入市的积极性。从长春 2013 年的月度累计成交均价走势来看，1 月成交均价跌入谷底，之后 2 至 6 月份呈现出持续上升趋势。
7 月份成交均价有所下滑，但在 8、9 月回升到本年度最高点，随后 10、11、12月连续三月下跌，总体来看，依然保持着平稳的发展趋势（见图 2.1）。根据长春公司的开发计划，目前在开发的中信城项目将在 2015 年完成最后一期交付，中信城项目届时全面竣工。如何进一步利用好长春公司已经树立好的品牌、客户、开发经验成为公司发展的主要问题。按照总部的战略部署及指示，长春公司确定现阶段的基本发展战略：深耕长春、辐射周边经济发达城市；重点拓展低成本、低投入、低门槛、快速回报的优质项目；依托既有优势，充分利用政企合作的良好平台提升企业竞争力；在项目开发方面，积极打造住宅产品，创新融资渠道，积极探索品牌与管理输出的“轻资产”开发模式，既要依靠总部，更要自力更生。结合这一战略，长春公司积极的拓展与选择符合上述战略条件的项目。
经过几年的招商引资和项目建设，截至目前，长春南部都市经济开发区已落位项目 80 个，其中，综合体和商业商务项目 17 个，住宅项目 30 个，公建项目 33 个，项目总建筑面积 1800 万平方米，总投资 830 亿元，现已竣工面积 360万平方米。长春南部新城建设是长春市 2013 年市政建设的重点。
光明公园房地产开发项目位于长春市正南部，宗地西临规划中的医院、东临光明公园、北临南四环路、南侧为建筑面积 120 万平的大型商业综合体项目，距离市政府不足 2 公里，目前是市政府周边区域仅有的一宗可开发商住用地。
项目宗地周边高端住宅和商业密集，中海紫金苑、绿地中央墅、保利林语、华润橡树湾、钜城臻品商业综合体等项目销售火爆，且万科、中海在近期都高价摘地，区域发展认可度极高。
2.1.2 项目所在具体位置
光明公园项目，处在长春市新兴交通干道南四环路南侧，距离市政府 2 公里，位置极为优越。项目四至：北至南四环路 、南至丙四十一路 、东至乙一路、西至丙六十九路（见图 2.2）。
2.1.3 项目用地状况
光明公园房地产开发项目占地 10.3 万平米，宗地为净地，地势存在一定坡度，四面临街，形状不规则，朝向一般。土地用途为商住用地，土地暂没有拆迁、地下埋藏物、地下管线风险。项目东临光明公园，光明公园内的水系和绿化能够为项目提供城市稀缺景观资源。
宗地地处是新兴的南部新城核心商业板块，周边分布着南部新城高档的住宅社区及商业综合体，目前全部在售或在建。
2.1.4 区位资源与配套设施
光明公园项目东临光明公园，享受直接景观资源；西临医院（规划为医卫用地，但未落地）；北临南四环路，交通极为方便；南临钜城臻品，享受 118万平的综合体配套。可以说本案的区位得天独厚，既享受了城市核心区的便利，又具备良好的居住属性，闹中取静，又览公园美景，土地价值极高。
2.1.5 道路交通条件
项目所在的区域既有南四环路、人民大街、南湖中街、前进大街等主干道，又与地铁 1 号线与 6 号线交汇处较近，出行极为便捷。
2.1.6 规划技术条件
用地面积 10.3 万平米；容积率 2.5;商住比例 3:7.
2.1.7 开发方案
拟定该项目分两期开发，建成规模约 300,000 ㎡的高档商住项目（见表 2.1）。【1】
项目 2012 年 10 月取得土地，一、二期同时设计，分别于 2013 年 6 月、2014年 4 月开始施工，并与当年开始预售；一期 2014 年交付，同时售罄。
2.1.8 融资与开发模式
本项目的开发资金经初步估算启动资金约需 6 亿元，项目总投资 15.9 亿元。
由于项目资金需求较大，控股方中信地产公司长春有限公司资金实力较强能够满足项目开发要求，故项目开发以中信地产公司长春有限公司为主体实施项目管理。
2.1.9 开发进度
本项目一期工程已完工，总投资 80,944 万元，销售收入 95,015 万元，成本 84,774 万元，成本利润率 12.08%.二期工程处于开工阶段。
