房地产项目成本管理的相关理论

　　2.3 房地产项目成本管理的相关理论

　　2.3.1 目标成本管理理论

　　该理论认为，企业经营管理的根本着眼点在于如何扩大收入和降低成本。实施目标成本管理，是降低成本的有效途径，目标成本管理，就是项目从投资论证开始到确定项目实施方案时，制定好符合项目定位、整体规划、品质及投资回报要求的成本目标，从而对目标进行有效的管理与控制的方法。它的宗旨是在产品项目周期的决策阶段和扩初设计阶段设计好项目的总成本并进行分解，确定责任归属，责任部门和相关人员及时收集项目过程中的实际成本数据，由考核部门对目标成本的完成情况及时考核，明确各责任人的奖惩，促使各责任人努力降低和控制成本。目标成本管理使得"成本"成为项目开发过程中的积极因素，而不是事后消极结果。

　　目标成本管理思想主要体现在以下几个方面：

　　（1）目标成本管理涉及不仅仅是生产过程中发生的成本，而且还包括产品研发、设计、广告、售后服务等产品全过程的成本，以及花费这些成本所带来的经济效益。在房地产开发企业，主要包括从工程投标到工程保修期满全过程全方位的成本管理而不是仅仅施工这一环节的成本管理。

　　（2）目标成本规划中所确定的各个层次的目标成本都直接或间接地来源于激烈竞争的市场，按照这种目标成本进行成本控制和业绩评价，明显有助于增强企业的竞争地位。

　　（3）整个目标成本规划的枢纽部分是确定产品层次的目标成本。从国外的经验来看，该目标成本是由产品的联合开发设计小组根据市场信息、内部潜力的挖掘以及供应商的潜力挖掘和协作而确定的、这意味着成本管理的重点将由传统观念下的开发过程移至项目的开发设计过程。

　　（4）目标成本管理实施成功的关键在于事前的准确预测和预控工作；如何与其它相关企业一道，找到共同降低成本的途径即有无降本可能；成本目标的科学分解和责任人的落实；成本核算和激励机制是否合理。

　　（5）一般来说，实行目标成本管理应把握四条原则：一是遵循谁实施、谁受控、谁负责的原则，将设定的分项成本与施工管理的基本分工一致起来，力求实现谁组织施工，谁控制消耗，谁对受控内容的结果负责。二是遵循建立成本责任区域原则，力求做到在责任区域内，生产管理、消耗控制、成本核算三位一体，实施集成管理。三是遵循目标成本可分解原则，对构成实物量的责任区明确测算到分部、分项、分层、分栋，便于项目部相关人员将局部控制和总体控制统一起来。

　　2.3.2 成本动态管理理论

　　传统的成本管理主要依赖成本会计系统，偏重事中核算，事后管理，只是被动的去总结已发生的成本执行情况并做出分析，成本管理人员总是做"事后诸葛",不能为决策者提供及时、全面和准确的成本信息，并且通常是在降低了成本的同时也降低了企业的竞争力。

　　动态成本控制就是成本管理工作是在不断变化的环境下进行的，成本会由于种种不确定因素发生变动，在企业整个经营过程中及时收集其成本发生的实际值，将其与目标值对比，检查有无偏离，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施，及时修正目标成本。

　　动态成本管理是目标成本管理的执行阶段，是目标成本的执行结果。目标成本管理的一个重要目的，就是要保证动态成本符合目标成本，也可以说动态成本是目标成本在项目实施过程中的实际成本结果和反映。动态成本与目标成本，两者相辅相成。只有事前制定好合理、有效的目标成本，动态成本管理才有据可依，并有可执行性。反过来，只有加强动态成本管理，严格按目标成本执行，才能提高和保证目标成本的实现，目标成本的制定才有意义。动态成本管理不力，目标成本制定得再好也是形同虚设，起不到成本管理的作用。由于成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，要对成本过程实现动态管理，就必须建立相应的动态成本管理体系。