房地产项目竣工验收阶段成本管理措施

　　4.4 KFN 房地产项目竣工验收阶段成本管理措施

　　4.4.1 严格审核工程竣工结算

　　工程价款结算是指承包商在工程实施过程中，依据承包合同中关于付款条款的规定和己完成的工作量，按照规定的程序向建设单位收取工程价款的一项经济活动，是工程造价管理的最终结果，房地产企业对工程造价的控制是在施工阶段中，由设计向现实转变的过程中实现的，其技术难度的复杂程度很高，要在工作中坚持"守法、诚信、公正、科学"的准则，认真做好每一份签证，在实践中不断积累经验、积累资料、收集信息及不断地提高专业技能，来适应房地产企业造价管理工作的需要。

　　工程竣工结算应注意以下几点：

　　1.核对合同条款。按合同的约定结算方式、执行的定额、取费的标准、主要材料约定的价格等，验收合格才能列入竣工结算，严格执行合同约定的条款等2.检查隐蔽工程验收记录。例如土方的验槽记录等施工记录和验收签证，均需两人以上签字，手续必须完整，工程量与竣工图相同方可列入竣工结算。

　　3.设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图纸，设计人员必须签字并加盖公章，只有经建设单位和监理工程师审查同意并签证才能列入结算。

　　4.竣工结算的工程量应依据竣工图纸、设计变更单和现场签证等进行计算，并按定额的计算规则计算工程量。套用合同规定的定额单价或甲乙双方商定单价，计取合同规定的取费标准，对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。

　　5.工程结算子目多，工程量大，往往有计算误差，在计算时应认真核算，防止多计与少算的情况发生。

　　6.要求有关单位参与把关，监理、设计等有关单位负责人和经办人员应参与把关。

　　7.做好结算价款资料的整理。有些总价合同在施工过程中由于施工图有根本性修改，在结算阶段需按工程竣工资料重新计量计价进行结算。按竣工图重算的造价，必须附有详细可查的工程量计算底稿，主要设备材料的价格必须有领导审批的市场价格考察的报告。

　　4.4.2 推行分阶段决算

　　及时、正确地编制竣工决算，对于总结分析建设过程的经验教训，提高房地产项目成本管理水平及积累技术经济资料，都具有重要意义。工程竣工决算是指在工程竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的房地产项目从筹建到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用。竣工决算是整个房地产项目的最终价格，是作为建设单位财务部门汇总固定资产的主要依据。竣工决算包括从筹集到竣工投产全过程的全部实际费用，即包括建筑工程费、安装工程费、设备工器具购置费及预备费和投资方向调解税等费用。

　　房地产项目一般可分为基础、结构、装饰三个阶段。财务部在收到工程主体投产通知后，迅速按照工程竣工决算管理要求，立即开展主体投产工程结算清理工作，并将清理结果通知相关部门，提醒相关部门及时办理工程物资、施工等成本结算手续，这能有效地杜绝不合理签证费用的发生，待工程整体投产后，继续开展整体投产工程未完事项结算清理，提醒相关部门按时提交竣工决算资料，这能够及时算清工程量及定额费用，有效合理地转移投资风险，避免工程集中在整体投产后进行结算，确保各项工程竣工决算报告在上级公司要求的时限内按时完成，提高决算的层次性和合理性。