第3章融入BIM新模式在C楼盘开发前期管理中的运用分析
上一章主要介绍房地产开发管理的相关理论、概念、流程和BlM的相关理论、概念、价值、国内外运ffl情况等内容,本章将在前文知识和理论介绍的基础上,以C楼盘为例,主要阐述楼盘项目规划阶段、设计阶段、招投标阶段管理上一些耍点,并将“传统模式”与“融入BIM的新模式”在以上三个阶段进行比较,通过正反两方面的对比分析,解决C楼泣在以上三个幵发过程中出现的实际问题,指出传统模式的一些不足,总结出新管理模式的方法和优势,并探寻出一套较为完善的BIM运用方法和实践经验,为后文形成结论做实例论证和方法运用的研究总结工作。
3.1 C楼盘项目情况介绍
3.1.1项目概况
C楼盘位于贵州卷安顺市北面的安普路和北航路沿线,整个项目用地分为二块,地块一在安普路北侧,野毛井周边范围,用地面积126216平方米;地块二在黑毛井周边范围,包括浙青拌合厂,用地面积96359平方米。总建筑面积838108平方米,其中地上总建筑面积675108平方米,地下总建筑面积163000平方米,容积率3.03。为营造一个安顺市北部商业和高端居住中心,公司把地块一定位为商业中心,地块二定位为居住区。
(1)地块一为商业巾心区。本项目的商业经营以家居产品等大型专业化商业中心为主,兼以多层次业态商业模式,在此用地上设置了人规模的商业单体,定位为规模化的大型商业卖场,并在中部自东向西设置了 一条商业步行街,步行街两头设置入口广场,引导顾客进入商业区,带动内部商业气氛。沿安普路与本地块巾段设置一大型集散广场,构筑一个条理清晰的购物环境,营造出一个人型商业中心的商业气氛。裙房以上设置高IS居住楼,居民可利用大片的裙房屋面构筑小区花园,作为休闲娱乐的公共空间,通过这样的处理使商业对居住环境的影响降到了最小程度。为适应商业贸易的需要,在地块东南角设置一栋办公楼,满足商户及客户的办公要求。
(2)地块二为居住区。地块二地形坡度较大,远离嘈^卩的安普路,作为居住区将是最好的选择。主入口设置在城市次T?道巾部,并退出入口广场的位置设置出入口,方便人流和车流的疏散。地块沿拟建南部城市次干道及东部城市主干道设置二层商业裙房,为整个小K提供餐饮,娱乐,邮政,银行等公共服务设施。用地东南角举独设置整个小区的会所,并对外完全开放,达到服务于整个周边片区的目的,拉动本身会所的经营效益。主入口左侧设置了相应规模的幼儿园,解决了居民的后顾之忧。在西南角安置房下部设置一层农贸市场,解决了整个小区及周边片区居民的菜篮子问题。用地中部及商业裙房上部为高层居住楼,中心位置设置超大面积的公共绿地,营造出一个高品味居住小区的氛闱。该项目的技术经济指标见表3-1所示:
随着安顺城市经济的快速发展和城市建设全面推进,当地人民的各方面生活水平不断提升,当地居民对居住的环境也有了更高的要求,因此C楼盘的建设符合城市发展的需要,对安顺城市功能结构的整合、提高城市居住环境质量、提升城市整体形象和品位都起了建设性的作用。
3.1.2 C楼盘项目管理办法和组织机构简介
一个公司的组织结构搭建得是否合理,对公司所兀-楼盘能否打造安顺市高档小区的目标和贵州安顺公司的发展起着十分重要的作用[21]。
根据公司特点和该项目的一些具体情况,将贵州分公司的组织机构设置如下,见图3-1所示:
3.2融入BIM新模式在规划阶段的运用分析
3.2.1规划阶段要点
房地产幵发行业内有个共识,一个楼盘项目成败的关键在于前期策划,即在楼盘项目前期策划的时候,就必须要把所有关于项目定位,目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等重要理念给确定下来,房地产开发企业的经验、策划公司的心血、设计公司的意图等都凝聚在规划设计方案中,所以在规划设计时,各个方面的专家多方讨论、全面对比、亲身感受、精益求精,是保证项目幵发成功的重要前提[22]。
在房地产开发的实践中,经常遇到"一个设计方案害死一个项目”的情况,分析原因,一般有以下三点:一是房地产幵发企业选用的规划设计公司不够专业,设计出来的方案不符合楼盘所在地的经济文化和消费者的消费习惯;二是有些房地产开发企业不是很重视规划设计工作,觉得规划设计方案只不过是为了应付管理部门,拿到规划许可证等相关证件的一个工具,任由规划设计公司随意设计,事后也不在公司内部的讨论;三是有些房地产开发企业比较相信自己的经验,不愿意听取规划设计公司的专业意见,或者完全不尊重规划设计公司。
由于一个规划设计方案的好坏,在很大程度上决定着一个项目的成败命运,所以规划设计方案的设计工作应该交于专业的设计公司来完成,同时房地产开发企业还必须要十分重视规划设计方案的研讨工作,根据的实践经验,对规划设计方案的研讨应该把握以下三个要点:
(1)必须坚持“以人为本”的思想。在研讨一个楼盘项目的规划设计时,必须以住户的生活舒适、方便为最高原则,因为楼盘建成后,住户要在里面生活,所以,从小区环境、户型设计、室内环境等各个细节上都要体现“以人为本”的思想。比如在户型设计方面,人们比较喜欢的卧室面积应在12平方米至15平方米之间,并且开间不小于3.4米,进深和开间的比例不大于2,无阳台的卧室一般要设计宽度大于1.8米的低窗台观景凸窗;住户较喜欢的客厅面积在21平方米至30平方米之间,客厅的幵间不应小于3.9平方米,否则会影响看电视的效果;卫生间、厨房、健身房、储藏室各占4平方米至5平方米,阳台占5平方米至6平方米;厨房、卫生间的设计,原则上应该要靠近外墙,并且有良好通风的位置,做到明厨明卫,避免油烟和异味污染室内环境。厨房应靠近入口布置,避免买了蔬菜需穿过客厅带来的不方便,卫生间的门则应避免直接面向卧室等等。
(2)应该尽量考虑项目销售的方便。规划设计在研讨的时候,应该把楼盘的销售工作考虑进去,充分考虑楼盘的卖点和卖相。卖点要实实在在,比如成都金牛万达广场项目,最大的卖点是优秀的地理位置和人性化的户型设计。成都金牛万达广场位于成都市一环路边上,背靠火车北站,人流量大,人气旺盛;户型设计不仅布局合理实用而且大部分的户型都送10多平米的飘窗。万科地产在成都建设路片区的金域蓝湾项目提出“先做卖相”的观点,坚持要求项目开盘时必须先完成一个漂亮的小区大门、一处中心景观园林、一个布置精美的会所(兼做售楼中心)、一组精心装修温馨舒适的样板房。金域蓝湾项目在一期施工中提前完成这四点要求,项目就具备了良好的卖相,在之后的销售中,成为了当时成都销售最好的楼盘之一,迅速就提升了建设路片区的物业水平。其实,现在许多项目在楼房开盘之前,都要先做好小区环境景观园林,甚至还有一些房地产开发企业会主动提升已经售卖完了的小区的景观绿化,目的都是为了打造楼盘品质,促进后续楼盘项目的销售。
(3)必须符合项目的定位以及后期的物业管理需要。规划设计在研讨的时候,应该根据项目定位来考虑项目的配套景观以及物业服务。现在,广大的购房消费者越来越注重小区环境、户型、物业服务水平,“买不买房看景观,掏不掏钱看户型,满不满意看物业”,景观设计和物业管理已经成为打造高端楼盘项目品质的一个重要方面。
3.2.2传统模式在规划阶段运用中的不足
建设项目的规划设计是一项专业化比较高的工作,房地产开发企业的管理人员一般都没有规划设计的相关执业资质,在传统模式下,项目的方案规划设计工作一般都是建设方提出一些大的要求,再由专业的方案设计公司设计人员根据项目的规划指标、规划条件、原始地貌、国家规范、行业规范等一大堆的数据、表格、文字、要求等来进行设计,设计完了以后,建设单位就只是形式上看一下,签个章,就把规划设计方案上报规划和建设管理部门,用来获得规划许可证等相关证件。
以上规划阶段传统模式的最大不足之处在于以下几点:
(1)由于规划设计专业性较强,不够形象、直观,而房地产开发企业的管理人员一般都不是专业的规划设计师,他们很难判断规划设计图纸是否完整,是否真实地反映了自己的规划意图、项目定位等重要思想。
(2)由于规划设计专业性较强,不够形象、直观,而潜在客户代表一般都不具备专业的规划设计识图能力,仅凭方案设计平面图纸和相关数据,他们很难判断规划设计图纸所反映的方案内容是否达到了自己购房的要求,也很难将平面图纸中图元抽象成立体景象;同样的原因,当销售人员向潜在客户推销时,也不能很好地说服客户,销售效果不佳。
(3)由于规划设计专业性较强,不够形象、直观,而项目的物业管理人员一般都不是专业的规划设计人士,仅凭方案设计平面图纸和相关数据,他们很难判断该规划设计方案所反映的物业是否能让自己以后方便地向住户提供优质的物业服务。
3.2.3融入BIM的新模式在规划阶段运用方法和优势
(1)融入BIM的新模式运用案例分析
由于传统模式在规划阶段有很多不足之处,在C楼盘的规划阶段,就积极地采用了融入BIM的新模式来探索管理工作。
①为了有效检查规划设计方案是否完整,是否真实地反映C楼盘的规划意图,是否有效地利用了土地原始的地貌特征等条件,在项目的规划设计方案意见出来以后,就组织企业的技术人员,利用基于BIM的3DMAX软件,把规划设计方案意见中的文字表述、指标分析和平面图、立面图、剖面图等专业资料转化成了三维立体图并形成3D模拟动画,形象且直观地展现了项目的物业布局形态,让有建筑专业背景的管理人员和无建筑背景的管理人员,都能有效参与沟通,发表自己的意见,极大地完善了该项目的规划设计。
在C楼盘物业布局规划方案的实际讨论工作中,为了使小区物业布局准确地达到规划意图,相关技术人员利用基于BIM的3DMAX软件,构建了多幅三维布局图,由于论文篇幅有限,展示的图3-2是经多次比较后,最优的一幅三维布局图。该项目的物业布局三维图见图3-2。
通过图3-2“ C楼盘物业布局三维图”,可以很直观看见沿安普路沿线设置多层商业中心,并在多层商业中心设置一条步行街,使得商业空间变幻有趣,愉悦购物者的消费热情。商业中心后排设置多层及高层住宅,围合形成一个半封闭式居住组团,为住户提供一个良好的居住空间,塔楼通过高低错落的层数控制,形成灵动的城市天际线。通过两个购物广场,一条商业步行街及一条商业主干道,构成“一横一纵两节点”的清晰商业轴线结构,引导顾客方便购物。用地多层建筑布置于西侧,中高层布置于南侧及东侧城市道路沿线,高层布置于中部,形成秩序井然的空间层次。通过中心花园、环形小区主干道及主入口广场的连接,构成本居住小区的空间主骨架,为景观规划提供良好的设计环境。建筑沿地势逐级提高,形成层次丰富的空间效果。
通过实际工作效果的证明,在房地产开发规划设计阶段,融入BIM的新模式可以很直观、方便、快速得出结论,该项目的规划设计方案,基本上符合房地产幵发公司要求。
②为了让楼盘的潜在客户准确了解楼盘的规划方案设计的居住环境是否是他们想要的小区居住环境,是否有效地满足了他们的居住要求,为了让楼盘的销售人员准确理解楼盘的规划方案,准确地将平面图纸和相关数据抽象成立体景象,有效地向潜在客户推销,在项目的规划设计方案意见出来以后,就组织企业的技术人员,利用基于BIM的3DMAX[46]软件,把景观绿化设计方案意见中的文字表述、指标分析和平面图、立面图、剖面图等专业资料转化成了三维立体图,形象且直观地展现了景观绿化建成后的形态,让无建筑背景的潜在客户和销售人员,都能形象直观地感受楼盘建成好以后的小区环境效果,对于不是十分满意的地方,客户还能发表自己的意见,避免了客户因看不懂专业图纸和资料而不能发表意见、不能吸引他们购买的情况。
在C楼盘小区景观绿化布置规划方案的实际讨论工作中,为了使小区景观绿化能够达到最优的效果,让C楼盘具有足够“卖相”,相关技术人员利用基于BIM的3DMAX软件,在每个组团的景观绿化设计中都构建了多幅三维布局图,以方便讨论,由于论文篇幅有限,以下展示的图3-3是C楼盘多层洋房组团三的景观绿化效果图,方案讨论时,经多次模型比较,选出该幅三维布局图最优。该项目的某组团景观绿化布局三维图见图3-3。
通过图3-3“C楼盘多层洋房组团景观绿化布局三维BIM图”,可以很直观看见该方案的景观绿化设计是以接近自然、体验自然和展现居住生活环境特色为主要设计手法,绿化设计遵循点、线、面立体绿化和谐统一的设计理念,在植被的选取方面进行季节控制,让绿化效果跟随季节的变化而变化,呈现红澄蓝绿的斑斓色彩,丰富住户的绿化生活环境。
通过图3-3"C楼盘多层洋房组团景观绿化布局三维BIM图",可以很直观看见该组团景观绿化的形态和功能主要以"居住区中心花园绿化"为主,居住区中心花园内结合休憩、交流、健身等设施,设置立体绿化,营造一个亲切舒适的公共开放活动空间。
③为了让楼盘的物业管理人员准确了解楼盘规划方案设计的小区是否能让自己以后方便地向住户提供优质的物业服务,在项目的规划设计方案意见出来以后,利用基于BIM的3DMAX软件,把规划设计方案意见专业资料转化成了三维立体图,形象且直观地展现了项目建成后的形态,让无建筑背景的物业管理人员在项目建设初期,就能形象直观地感受建成好以后的小区环境效果,对于不是合理、不方便提物业服务的地方,物业管理人员还能发表合理化的改进意见。
(2)融入BIM的新模式运用方法总结。
通过以上案例分析,可以得到融入BIM的新模式在房地产开发规划阶段的主要方法是:
①项目的规划设计方案初稿意见出来以后,利用基于BIM的相关专业软件,把规划设计方案意见初稿中的文字表述、指标分析和平面图、立面图、剖面图等专业资料转化成直观的三维立体模型图,形象且直观地展现该项目建成后的效果,让项目建设参与者能形象直观地感受楼盘建成好以后的小区效果,方便地开展方案研讨工作,科学、快速地形成最优的规划设计方案。
②利用基于BIM的相关专业软件,和销售工作结合,把不易理解的专业资料转化成了直观的三维立体模型图,可以让销售人员对所销售的项目有更加直接的印象,方便推销工作,可以直观、方便、快速地吸引潜在客户的购买兴趣,极大地提高了规划方案的有效性和宣传性,有利于销售。
③利用基于BIM的相关专业软件,和物业管理工作结合,在房地产开发规划设计阶段,把不易理解的专业资料转化成直观的三维立体模型图,直观、方便、快速地展现项目建好以后的实际效果,让物业管理人员在项目一开始,能更加主动地投入到项目幵发建设中来,表达有关物业管理的想法和思路,有利于整个项目全寿命周期管理的有效运行。
(3)融入BIM新模式的优势。
利用BIM构建各种规划方案模型,把不够形象、直观的规划设计方案,通过三维建筑和景观模型,形象且直观地展现了出来,克服了专业知识技术的壁鱼,搭建了参与项目的各相关人员有效沟通的平台,在规划设计阶段,有效地丰富和完善了规划设计方案,为项目后续的建设、销售、物业管理等工作打下了坚实的基础。
3.3融入BIM新模式在设计阶段的运用分析
3.3.1设计阶段要点
(1)楼盘项目设计必须高效符合和表述楼盘所在城市的规划思想。众所周知,一个城市是由众多房屋建筑、道路桥梁、市政设施、园林景观等组合而成的一个系统,在这个大系统里,不同的建筑物最能吸引广大人民群众的眼球,对城市市容市貌的优劣有着十分重要的作用,所以建筑设计必须要最大限度地考虑到建筑物所在的城市旳历史传统、地域特点、气候环境、民族文化等要素,这样才能够让不同地域的建筑会呈现出不同的特点,成为不同城市文化的实物载体,让建筑为不同地域文化的传承做出自己的贡献。楼盘项目设计要充分考虑该楼盘与所在城市大环境的之间空间的关系,合理地设计出楼盘自己的建筑特征、立面风格、建筑色彩,并让自己设计的楼盘能够和城市其他兄弟建筑之间相呼应,与周围环境相协调,能够让居住在里面的业主享受到美观、安全、方便、和谐的生活,获得较高的生活品质。由此可见,建设项目的设计工作在房地产开发工作中是十分重要的一个工作阶段。
(2)楼盘项目各个专业设计内部的描述必须准确、清晰、不矛盾。现在的建筑较之过去,呈现出体量越来越大,楼层越来越高的特点,与之对应,设计的内容也越来复杂,所以建筑各专业内部的描述应该多次探讨,多次沟通,力求描述准确、清晰、不矛盾,避免由于图纸问题给招投标、施工带来时间和工程费用上的损失。
(3)楼盘项目各个专业设计之间的表述必须准确、清晰、不冲突。--个完整的设计,一般包含建筑、装饰、电气、给排水、消防、通风、空调等很多专业,各个专业彼此之间相互作用、相互支持,一个好的建筑,缺少任何一个专业,都很难满足住户的生活要求,会对建筑品质影响很大。但是,正是由于现代建筑专业众多,在设计的时候,参与的专业工程师人数也较多,彼此之间沟通稍微有些不顺畅,就很容易造成各专业图纸表述之间有冲突,给施工带来很多麻烦,这一点在设计的时候,各专业工程师一定要特别注意。
(4)楼盘项目的专业设计须尽量满足绿色环保节能建筑方面的要求。绿色环保节能建筑指的是,建筑在为人们提供健康、舒适的居住工作、活动空间同时,实现最高效率地利用能源,最低限度地影响环境的要求。它充分体现了现代建筑设计“以人为本、“人一建筑一自然”三者和谐统一的理念,是实现可持续发展和绿色平衡的的一条重要途径[24]。
绿色节能建筑设计要让居住在建筑里的人们能够自然无缝地沟通自然。设计师要尽最大努力将大自然给人类的馈赠引到住户身边,给居住在建筑里的人们提供一种清新自然的生活状态和体验感觉,正如一位建筑设计大家所提倡的那样:“空气来自树林与花园而非风扇与风机盘管,光线来自天空的太阳与门亮而非各种发光顶棚与焚光灯管,洒落人们耳边的是紫绕不绝的鸟儿啼鸣与衆水流淌,而不是镇流器与各种马达的轰鸣,映入人们眼帘的是翠绿的园林和艳丽的花朵,而不足灰扑扑钢筋和水泥的丛林。”人们应该也只能在这样的建筑环境中工作、生活与学习,才能过的更加舒心,更加健康,更加充满朝气与活力。
(5)楼盘项目的各专业设计须满足住户关于娱乐、声音、消防、疏散等方面的要求,要脊可持续性发展的空间。现代房屋建筑已经不仅仅是人们遮风避雨的场所了,它还必须满足大家精神上的需求。比如类似“万达广场”一样的一个大型商业综合体,大量的消费者可以在里面方便地实现“吃喝玩乐”一体化休闲式的娱乐体验,由于其建筑体量较大,在综合体内活动的人员较多,需要实现的功能很多,因此在设计阶段,要考虑建筑室内的音效、环境、消防、疏散等各方面的问题,以达到最佳的效果。同时,现代建筑应该面向未来,还有预留出足够的发展弹性空间,要有可持续发展的概念,以适应人们未来生活地不断提高和科学技术地不断发展。
3.3.2传统模式在设计阶段运用的不足
设计的传统模式是AutoCAD占据统治地位的二维CAD时代,运用计算机进行的二维CAD设计工作,对比原始的“圆规加图板”的设计方式,无论是在设计质量、出图效率等方面已经进步很多,但随着技术的发展,生活水平的提高,客户要求的不断增多,很多新出现的设计问题在传统二维平台上解决起来比较麻烦,或者很难解决,效果也不是很好。比如:
(1)建筑造型构思问题。在建筑设计阶段,设计人员首先要用模型真实地再现他们脑海中构思的那个精致的、宏伟的、灵动的、庄重的建筑造型,在传统的二维设计时代,设计人员们很多时候是通过塑料、木块、纸盒等容易加工的材料来制作T?工模型,以立体展示自己头脑屮的创意,设计思维修改的工作也是用这种方式进行,但是,由头脑中的设计创意到建筑手工模型的制作所需时间较长,而且一个设计方案的确定一般都要不断地修改和再设计,设计人员需要反复多次在创意和手工模型之间进行工作,一些细微的变化,手工模型的表现力也不强,这样的工作方式需要花费他们大量的时间和精力,效率不高,效果不足很好。
(2)各个专业内部设计描述的“信息孤岛”问题。随着现代建筑日益复杂,设计工作也越来越繁重,一个工程的一个专业往往需要多个设计人员协同完成,在传统的二维设计模式下,工程信息足以二维图形传递的,设计师设计山来的建筑成果不能方便智能地建立起内在相互关系,前面专业的设计师设计的某个建筑对象发生了设计变化(在实际的设计工作中,设计时间一般都很紧张,变化一般都较为频繁),后面专业的另外一个设计师设计的与之关联建筑对象就很容易出现不能随之变化的情况,这就造成各专业图纸内部的不协调,不一致,甚至出现设计矛盾,在实际的工作中,大家经常预见的“专业矛盾”、“设计碰撞”等问题就源于此,给开发和施工工作带来不可预见的损失。
(3)“绿色环保节能设计”问题。在过去—维CAD为主的二维建筑设计时代,有关建筑节能设计的相关数据和参数不能自动输入到节能演算软件中,必须要通过亲手输入才能进行建筑的节能指标分析,这个工作必须由能量分析的专业人士才能进行操作,过程往往十分复杂而且非常专业,因此在传统的二维设计模式中,建筑节能能效指标计算通常安排在建筑设计的最后一个环节进行。但在这个时候,建筑的设计已经基木定型,即使能量计算结果不是十分满意,建筑师已不大可能再去对建筑设计做较大的修改,造成建筑能量分析和节能设计就成为建筑设计的一项表面化的工作,建筑设计与节能设计之间客观上存在着很大的脱节问题,这个现状对建筑节能设计的发展和推广有很大的制约作用。
(4)建筑功能模拟和可持续性发展问题。正如前文所述:“现代房屋已经不仅仅足人们遮风避雨的场所了,它还必须满足大家精神上的需求”。在传统的二维设计模式下,由于在设计阶段没有构建建筑的BIM三维模型,很多影响建筑使用功能的测试,比如音效模拟、声音环境模拟、消防功能使用模拟等都不能测试,只能借助设计师的经验、设汁规范规定来设计,如果出现效果不佳的情况,大多只能采用后期装修来弥补,这些都极大地影响了现代建筑的发展和使用。
3.3.3融入BIM的新模式在设计阶段运用方法和优势
(1)借助融入BIM的新模式,实现建筑造型的快速高效构思。“建筑是凝固的音乐”,建筑的造型是对建筑设计来说是很重耍的,建筑设计人员在构思建筑造型的时候,往往希望有一个思维的载体,这个载体就是建筑模型。建筑模型图就是把环境、景观、建筑用写实的手法通过图形的方式进行传递,就是在建筑工程、装饰工程、景观工程完工之前,通过基于BIM的相关软件构建模型,把建筑施工后的实际效果用真实和直观的视图表现出来,让设计人员能够一目了然地看到完工后的实际效果。随着计算机技术的发展,现在的建筑设计人员大量使用基于BIM的设计软件辅助自己进行设计思考,通过快速地建模,来固化自己的设计灵感,通过方便地修改模型,来不断完善自己的设计思维,从而达到最佳设计效果。
比如在C楼盘项目会所的外立面设计过程中,建筑设计师、幵发企业的管理人员对该会所的外立面颜色、材质、造型等设计要素展开了充分的讨论,比如外立面颜色,有选择淡黄色绍塑板方案,有选择透明玻璃幕墙方案,有选择仿古面砖方案的等等,在讨论过程中,设计人员对以上方案都一一做了建筑BIM模型来辅助大家思考,通过不断在模型上进行布置、修改、转换、调色,大家形成了比较一致的意见,决定釆用砖红色仿古面砖作为外立面主要装饰方案,该意见的最终BIM模型效果,见图3-4 “C楼盘会所外立面装饰布置三维BIM图”。经过实际地修建,完工后的建筑外立面效果十分理想。
(2)借助融入BIM的新模式,构建统一的BIM建筑信息模型,建立审一工程数据源,解决了各专业内部的表述准确问题。在融入BIM的新设计模式下,设计出来的建筑三维信息模型,能把建筑设计直观、立体、真实地展现在设计人员的面前,方便设计人员迸行设计创作和修改工作。同时,由于构建的建筑三维信息模型具备自动绘制各种平面图、立面图、剖面图的功能,而且这些图纸和数据始终保持与建筑三维信息模型相互关系,能随之改变而变化且自动更新,以保持建筑内各个专业设计的统一性、协调性和准确性,这就从根本上解决了传统设计模式中经常出现的各专业内部图纸的表述不准确,甚至构件与构件之间、专业和专业之间的矛盾问题,极大地提高了建筑设计图纸质量。
(3)借助融入BIM的新模式,构建统一的BIM建筑信息模型,建立单一工程数据源,解决了各专业之间的表述准确问题。借助融入BIM的新设计模式,使过去分散、分步的设计转变成在同一建筑三维模型上进行的添砖加瓦式的整体设计,使各专业的设计成为整个建筑设计中互相依赖、密不可分一部份。打个比方,建筑设计工作就像修建一栋大楼一样,各个专业的设计人员都在建筑构建的三维模型上各自完成自己的应该完成的设计工作,原则上同一构件元素,只需输入一次,无需各个专业设计人员都重复输入,从这个意义上说,“协同”已经不再是简单的口头上的要求,而是利用三维BIM模型作为各专业设计人员的底层信息支撑平台,大幅提升协同设计的程度,形成新的工作模式。
(4)借助融入BIM的新模式,解决全过程“绿色环保节能设计”问题。在建筑设计阶段,基于BIM的相关软件进行全过程的绿色环保节能设计,能充分利用建筑信息模型和能量分析工具,简化能量分析的操作过程。目前,美国的Green Building Studio[44I是比较有效的设计节能设计工具软件之一。
(5)借助融入BIM的新模式,解决建筑专业功能模拟和可持续性发展问题。比如C楼盘项目的会所,由于该会所有小型的舞台,会所的设计对室内的声音效果、回声范围等方面提出了要求,传统二维设计对这一块的设计是比较薄弱的,而在融入BIM技术的新设计模式下,有非常专业的声音分析模拟软件来进行相关的分析和设计,通过咅效模拟演算,设计人员很快就确定了会所内部空间的分割和内部装修材料的选择。作为会所设计的延伸,设计人员直接将BIM模型导入到IES[47]软件,对在正常气候条件下,会所的室内的湿度、温度等微环境做了分析和设计,分析了在采用聚苯板保温材料和玻化微珠保温砂梁等不同建筑保温材料下的热传递系数,分析了不同屋面形式对引入自然风和确保保温的差异等等,这些设计方法的运用,都极大地解决会所在声音、音效、温度保持等专业功能上问题,最大限度地使用自然资源来为会所服务,也为公司以后类似工程的建设积累了经验。
3.4融入BIM新模式在招投标阶段的运用分析
3.4.1招投标阶段要点
(1)招标人的工作要点有以下几点。
①一定要高水平编制招标用的工程量清单及招标用的相关配套文件。招标用的工程量清单必须按照规范(国家现行规范是《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013) [27】的要求编制,工程量计算要细致、准确,实体部份的分部分项与措施项目的项目特征描述要准确、无歧义,要充分考虑招标工程的实际情况来确定措施项目的列项,规费和不可竞争费用立项要按照工程所在地的相关文件要求执行。
②招标用的预算控制价的编制一定要准确、合理。招标用的预算控制价地编制,首先列项要符合国家现行规范是《建设工程工程量清单计价规范》的要求,其次综合单价要按照工程所在地造价主管部门颁布的工程量清单计价定额来组价,再次措施费用要按照工程的实际情况和工程所在地质量检测部门、安全检查部门的要求确定,最后规费要按照工程所在地的相关文件执行,税金按照国家税费相关规定确定。
③由于在我国建筑市场实行资格准入制度,不同的工程,对投标人的资质条件要求也不一样,投标人的资质条件要与招标工程的相关专业资质相适应,属准入许可行业的要求有准入许可证。为了保证招标的公平性、合法性,在编制工程招标文件的时候,要根据工程的条件,按规定把本次招标需要的资质条件公开、公平、公正地告知投标人。
(2)投标人的工作要点要点有以下几点。
①不出现废标的情况。在招投标实际工作中,经常发现投标书出现废标的情况,有的是投标报价高于招标控制价,有的是工程量清单的项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量与招标人提供的工程量清单不--致的,有的是经评标专家评审确定投标报价低于成本报价竞标等等,这些投标行为,既浪费了时间,又浪费了机会,十分可惜。
②投标人的投标书应以响应招标文件要求,不偏离为底线。投标人制作的技术标与商务标在响应招标文件要求方面,多做正偏离,少做(甚至于不做)负偏离,特别是对影响实质性响应的条款,一定要力求避免。
③投标人的投标书应避免出现低级错误。比如密封、盖章、交保证金、交标书时间等等环节不出错。这些低级错误,在招标文件里都一再提到,但确总是有投标人去犯错,很可惜。
(3)招标代理单位的工作要点有以下几点。
①保持与招标人的良好关系。招标代理单位作为招标工作的技术服务机构,在招标工作中,需要始终与招标人保持良好的业务关系,为招标工作的顺利推行贡献自己的技术力量。
②快速、准确地编制招标文件,主动征求招标人意见。工程招标一般时间都十分紧张,为了有更多时间留给招标单位和投标单位,就要求招标代理机构在编制招标文件尽量做到快速、准确。由于招标人对招标工作的相关法律法规不是很熟悉,这就要求招标代理能主动地和招标人沟通,更好地完成招标任务。
③按规定程序做好招(投)标的服务工作,包括上网公示、接受报名、收取投标保证金等等。招标工作繁琐而且程序性很强,需要招标代理单位的工作人员按照程序,耐心地向相关人员解释,督促他们一步一步地开展招投标工作。
④按规定组织开标评标会,主动与监督部门联系,接受监督。开标评标会是招标工作中的重要一环,在这个阶段,从众多的投标单位中选出的优秀者。需要按照招标法、评标管理办法、招标文件等文件规定要求组织开标、评标工作,主动接受监督部门对本次开标、评标工作的监督。
⑤做好评标后的服务工作。评标工作完毕后,招标代理机构需要按照规定做好备案等相关后续工作。
(4)评标专家的工作要点如下。
公平、公正是评标原则。评标专家作为法定的评选优秀投标单位的专业技术人员,必须遵守《中华人民共和国招标投标法》[28]、国家标准《建设工程工程量清单计价规范》、《标准施工招标文件》(九部委令第56号)、《评标委员会和评标方法暂行规定》(七部委令第12号)、《工程建设项目施工招标投标办法》(七部委令第30号)、《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》(建设部令第89号)及地方性旳相关法律、法规、规章的规定(比如四川省的《四川省国家投资工程建设项目招标投标条例》、《四川省国家投资工程建设项目招标人使用标准文件进一步要求》),公平、公正地履行自己的职责。
3.4.2传统模式在招标阶段运用的不足
正如前文所述,在房地产行业,为了选择出优秀的投标单位,一方面,招标单位要编制出高质量的招标用工程量清单和招标控制价,另一方面,投标单位的投标预算书也需要准确计算工程量和计价,但长期以来,由于招标程序多且时间紧张,招标单位和投标单位的技术人员又以手工算量为主,这种传统模式最大的弊端就是费时、费力、易出错,导致招标单位编制的工程量清单、招标控制价与投标单位编制的投标预算书质量都不是很高,给评标、选择中标单位、施工管理、结算管理等开发活动的开展,带来了很多不可预见的问题。
(1)以传统手工模式来编制招标用工程量清单、招标控制价、投标预算书丨?分费时、费力且编制成本较高。在传统的模式下,工程量清单、招标控制价、投标预算书等招投标文件中工程量的计算一般都足采用的手工计算,但足随着房地产行业的快速发展,房地产企业幵发的建筑项目规模也越来越大,结构越来越复杂,项目一般都有几I-万平方米,结构形式有框架结构、框剪结构、筒体结构、大地下室结构等,所涉及的建筑构件、建筑材料有上百万个甚至更多,可以设想一卜,如果这么大的工程量全部靠手工的方式来计算和统计,那需要花费多少时间和人力,而且现在建筑市场上从事工程造价的工程师的工资也在不断上涨,全部采用手工算量,必然造成招投标费用的攀升。
(2)以传统手工模式来编制招标用工程量清单、招标控制价、投标预算书很容易出错。由于现在房地产企业开发项目的建筑面积越来越大,结构越来越复杂,如果仅仅依靠手工计算,很多工程量根本就不能统计清楚,比如有些建筑构件形状是不规则的异形,用传统手工模式一般只能采用近似的方法来计算,就会产牛.计算误差,当这种误差累积到一定程度,就会影响计算的精度。在传统手工模式下,工程量的统计也是很容易出错的步骤,由于一个工程需要统计的工程量多而杂,完全依靠手工统计,一不小心,就很容易产生统计误差。
(3)以传统手工模式来编制招标用工程量清单、招标控制价、投标预算书检查以来很麻烦。在传统的计算方法下,用一支笔、一个计算器、一摞计算稿纸就是所有的工作工具,技术人员一般足先算量,后套价,然后再调整材料价格,最后形成工程总价,在计算过程中,需反复读看图纸,工作量大、效率低、工作强度高、容易出错、复核麻烦且难于修改。
3.4.3融入BIM的新模式在招标阶段运用方法和优势
招标用工程量清单及招标控制价的编制是招标阶段要做的一项非常重要的工作,针对以上招投标阶段传统模式的不足之处,在C楼盘的招标阶段,就积极地采用了融入B1M的新模式,即利用基于BIM的广联达系列算量软件和计价软件(广联达钢筋软件GGL、广联达图形软件GCL、广联达计价软件GBQ等),把C楼盘里各栋造型独特、结构复杂的建筑,通过B丨M三维建筑模型,形象、快速且直观地构建了出来,迅速完成了工程量清单及招标控制价的编制工作。这种融入BIM的新算量和计价模式具有速度快、准确性高、易用性强、拓展性好、协同管理工作灵活等很多优点,为所在企业提高招标效率、选择优秀的投标企业、节约成本、创造利润做出了很大贡献。
(1)融入BIM的新模式运用案例分析。
在进行C楼绍:7号楼的招标工作时,就发现7号楼是个结构比较复杂的异形建筑(7号楼平面图见图3-5),如果采用传统模式来工作,将使用大量时间和人力,但公司给的招标时间很紧张,在这个情况下,为了顺利完成任务,决定采用基于BIM技术的广联达系列算量与计价软件来完成此次招标用工程量清单和招标控制价的编制工作。
①c楼盘7号楼结构工程量计算
首先,利用广联达钢筋算量软件的CAD导图功能,将7号楼二维平面CAD结构施工图导入广联达钢筋算量软件,在软件设置对话框中设置7号楼的楼层、层高、选用钢筋规范等步骤,BIM参数设置见图3-6所示。
其次,通过快速操作,让软件自动构建出BIM三维立体模型图,该模型包含了二维平面结构施工图中该建筑的所有信息,比如柱、梁、板的尺寸、混凝土的标号、构件相互的位置关系、门窗大小、高低等等。BIM结构三维立体模型见图3-7所示。
最后,该BIM模型构建好以后,计算机会在后台运算7号楼BIM模型的钢筋工程量,并根据创建者不同的统计要求,自动统计汇总形成不同的钢筋工程量报表,以方便使用。在7号楼招标过程中需要的结构部份工程量表见图3-8所示。
②C楼盘7号楼建筑工程量计算
首先,把在广联达钢筋算量软件中构建的BIM模型,导入广联达图形算量软件,在图形算量软件中根据工程量清单计价规范、项目所在地的定额、计价文件等相关配套文件的要求来设置BIM模型的相关通用属性,依据二维平面建筑施工图中的信息来设置BIM模型的相关私有属性,BIM相关通用属性参数设置见图3-9所示。
其次,通过一些操作,让软件自动构建出BIM三维立体模型图,该模型包含了二维平面建筑施工图中该建筑的所有信息,比如室内装修采用的标准、阳台栏杆的高低位置、护窗栏杆的高低位置、卫生间厨房的防水部位、屋面防水的部位等等,BIM建筑三维立体模型见图3-10所示。
最后,该BIM模型构建好以后,计算机会在后台运算7号楼BIM模型的建筑工程量,并根据创建者不同的统计要求,自动统计汇总形成不同的建筑工程量报表,以方便使用。在7号楼招标过程中需要的建筑部份工程量表见图3-11所示。
③C楼盘7号楼招标控制价的形成。
首先,把在广联达钢筋算量软件和广联达图形算量软件中构建的BIM模型,导入广联达计价软件,设置相关计价参数,该工程造价相关属性参数设置见图3-12所示。
其次,根据工程量清单计价规范、项目所在地计价文件等相关配套文件的规定,通过计算机后台计算,快速形成该工程招标用的工程量清单,招标用工程量清单图见图3-13所示。
最后,并根据工程量清单计价规范、项目所在地的定额、计价文件等相关配套文件的规定,通过计算机后台计算,快速形成该工程的招标控制价,招标控制价图见图3-14所示。
(2)融入BIM的新模式运用方法总结
首先,在相关基于BIM的应用软件中对需招标工程的整体概况(设置,如层高、抗震等级、材料类别等)进行设置。
其次,再通过手工建模或者CAD图形转化建模方式创建BIM模型。手工建模就是照着图纸,从轴网、柱、墙、梁、板、门窗、装饰、零星等分别绘制进相关BIM运用软件。CAD转化建模是指如果能拿到设计院出的CAD原图,可以利用CAD平面图转化操作进行BIM建模,效率比手工建模还要快好几倍。
最后,选择需招标工程所在地的清单或定额计价模式进行工程量整体计算,就可以得到最后的工程招标用的工程量清单和招标控制价,出报表时,可以通过条件统计、报表输出等功能直接出想要的报表,对应的数据还能直接反查到模型上,查看计算的过程,方便对量。
(3)融入BIM新模式的优势
首先,新模式可以提高工作效率,减轻工作量,提高招投标工作速度。技术人员按软件要求建好算量模型或者利用CAD电子图纸建立模型,工程量由基于BIM的相关工具软件快速计算并自动汇总,可以节省大量工程量计算和汇总的时间,也可以避免手工汇总而可能出现的差错。工程中经常出现的一些设计变更,需修改后重新计算,新模式下只需要把软件建好的模型少许改动相关参数,让软件自动重新计算并汇总,修改过的模型所有工程量则会重新得到计算并提供新的数据。BIM模型所有的计算过程和结果都可以实现分层、分构件、分部位打印,也可以按用户需求打印,排版整齐美观,从而提高工作效率,减轻工作量,提高招投标工作速度。
其次,新模式可以处理复杂结构的建筑,提高计算的精度,使招投标文件更加准确。BIM计算新模式与传统手工计算相比,在遇到复杂形状的建筑,比如双曲线形、不规则形体,都可用浮点运算等数学方法进行无限逼近处理计算,从而得到精确的计算结果,事实证明,软件的精确计算比手工计算采用的近似模拟计算准确很多。
再次,新模式的计算结果可以方便地进行核对,可以减少招标单位与投标单位双方的误解。在双方的核对过程中,由于软件可以利用BIM三维建筑模型,轻松地检查建筑模型信息的正确性和结果的准确性,软件还可以对计算结果进行统计分析,如按层、按材质、按构件、按分部分项来进行统计,方便检查核对各种指数和各楼层之间的差异,从而更好地开展清标核对工作,其计算过程和结果也可以存档制成盘,或者在网上传输,保存和传输都十分快捷方便。
最后,新模式计算出来的结果可以协助中标单位在实际施工中方便地开展全过程造价管理,提高甲乙双方的效益,实质上提高了招标工作的效率。由于基于BIM的相关应用软件可以方便地按照甲乙双方的各种管理需要和愿望,对计算结果进行个性化的分类统计和分析,分析得到的结果可以应用于相关人员进行成本管理、提取材料计划、施工管理、现场管理、施工分析等工作,广泛地应用于工程建设现场管理工作中,极大提高了招标工作确定的中标单位实际工作效果。
