第4章融入BIM新模式在C楼盘开发中后期管理中的运用分析
上一章主要阐述C楼盘项目规划阶段、设计阶段、招投标阶段管理上一些要点,并将“传统模式“与“融入BIM的新模式”在以上三个阶段进行比较,通过正反两方面的对比分析,解决C楼盘在以上三个开发过程中出现的实际问题,并总结出融入BIM新模式的工作方法和优势,本章将在前文的基础上,继续阐述该楼盘项目在施工阶段、销售阶段管理上一些要点,并做类似的对比分析和研究,解决C楼盘在施工和销售阶段出现的实际问题,总结新模式的长处,为后文形成结论做实例论证和方法运用的研究工作。
4.1融入BIM新模式在施工阶段的运用分析
4.1.1施工阶段要点
施工管理是房地产开发管理中的一个重要环节,房地产开发企业所销售的商品必须要通过现场施工才能形成。施工管理是以施工项目为管理对象,以项目经理责任制为中心,以施工合同为依据,按施工项目的内在规律,对各生产要素进行有效的计划、组织、指导、控制,实现资源的优化配置,取得最佳的经济效益的管理过程。
施工管理的主要方式就是“四控制、三管理、一协调”。“四控制”就是进度控制、质量控制、成本控制、安全控制;"三管理”就是安全管理、合同管理、信息管理;-协调”就是组织协调[29]。施工阶段的管理要点如下:
(1)加强人员管理
建立健全施工人员的管理体制和岗位职责,明确相关人员的责、权、利,管理人员应该在从精神和物质两方面下力气,培养员工、凝聚员工,工程施工之前,管理人员应该制定出具体而详细的工程施工进度横道图或网络图,严格督促施工人员按照计划施工;在施工过程中,要加强对施工质量的监督检查,对保质保量完成任务的施工队伍或个人要奖励,否则,就要处罚,通过奖罚分明的管理制度来约束施工人员的施工行为。在施工过程中,只要条件允许,还可以多举办一些生产竞赛活动,对优胜队伍和个人进行褒奖,只有这样才能完成质量优良的工程项目。
(2)做好施工组织设计工作
现代建筑的施工工艺复杂,材料品种繁多,这就要求在施工之前,首先,现场施工管理人员要实地踏勘施工现场,了解施工现场和周围的地质、人文、气候情况,对可能发生的影响施工的事情提前做山合理的安排;其次,现场施工管理人员要认真熟悉施工图纸,对发现的图纸问题、矛盾要及时询问建设单位和设计单位,避免在施工过程中才发现问题而导致停工,耽误工期和造成窝工;再次,现场施工管理人员要熟悉本工程所采用的建筑结构特点和S己准备选用的工艺流程,在施工合同的要求下,去优化每一道施工工序;最后,现场施工管理人员结合以上的各个方面情况和条件,认真、仔细、合理地做好施工组织设计,并以文字结合横道图、网络图的形式表述出来,确保每一分项工程、每一道工序都能处在受控范围之中按时、保质、保量地完成施工任务。
(3)做好建筑材料管理工作
严格控制工程耗用的材料,实行限额领料制度首先,施工现场的材料管理人员和监理人员要严把进场材料的质量关,所有的进场材料都要有合格证和相关资料证明。同时,对进场材料要按照《建筑工程材料检测取样标准》等国家相关文件的规定来进行检测,并获得相关检测资料和质保资料;其次,施工单位的材料采购人员在选购施工材料时要货比二家,对要购买的材料在质量上、价格上、保证供货量的能力上等个各个方面进行现场的踏勘和选择,争取找到优质的、诚信的供货商;最后,施工现场的材料采购人员要按照制定的采购计划来及时地采购建筑材料,杜绝因为无序随意地购买材料,而造成施工现场材料的大量堆积和浪费,施工现场的材料管理人员要加强对施工现场材料的管理工作,实行限额领料制度,尽最大努力使进场的建筑材料物尽其用。
(4)加强施工现场成本控制工作
施工现场加强成本控制工作,就足通过对工程进度、质量控制来降低工程成本,提高经济效益。为此,施工现场的成木管理人员要反复地测算不同施工方案的施工成木,选用性价比最高的施工方法来施工;要为材料管理人员提供不同施工阶段的材料用量,为限额领料制度的实施提供数据支持,杜绝浪费;要不断发现实际施工和施工图纸要求的差异,如果差异是建设单位要求造成的,要积极地编制工程签证费用造价,力争获得业主的补偿,提高施工单位的效益。
(5)做好施工质量监控工作
建筑工程质量是工程建设中最重要的事情之一,为了保证工程质量,住房城乡建设部和地方政府相关部门出台了一系列工程质量验收规范和验收标准,涵盖我国建筑领域的方方面面,为建筑工程质量监管提供了详细的依据。地方政府设有各级质检站,代表政府贯彻国家存关工程质量的要求和规定,建设单位聘请了工程监理单位,对工程质量进行现场监督管理和旁站监理,施工单位做为工程的实际施工者,对工程质量的优劣负有不可推卸的责任,必须把质量这根弦时时刻刻绷劲。提高甲乙双方的工程质量意识,推行全过程质量管现工作,足工程质量管理的重点。
(6)重视施工现场的安全问题
在很多施工现场,我们都能看“安全第一”的标语,施工安全涉及到人的生命,在以人为本的今天,尤其重要。由于我国施工人员的文化素质普遍不是很高,对安全问题不是很重视,首先要加强对参建施工人员的施工安全教育,通过安全案例和条款,教会他们安全施工的注意事项;其次,要做好以“预防为主”的安全防护工作,对涉及临舍的防火问题、施工人员正确佩戴安全帽问题、施工现场乱搭电线问题、脚手架搭设是否符合规范问题等容易发生安全事故的地方,要天天讲,多培训,多教育,防患于未然。
4.1.2传统模式在施工阶段管理中的不足
自改革开放以来,随着现代化建设和城市化进程的加快,国外一些先进的管理理念和方法逐步在我国建筑行业完善起来,但我国建筑行业属于传统劳动密集性产业,从业人员文化素质普遍不高,对运用新方法的意识还有一定的不足,尤其是在3D模拟施工、4D施工管理、价值丁程等方面还没有大力的开展起来,在一定程度上阻碍了我国建筑事业的进一步前发展。
(1)传统施工模式下,施工甲.位一般不做3D模拟施工,容易造成编制的施工组织设计流于形式,没有真正起到指导实际施丁的作用。目前,很多施丁技术人员的思维还停留在二维时代,加之没有掌握基于BIM的3D建模软件,导致他们编制施工组织设计的时候,一般都不做三维模拟施工的工作,而是凭借个人经验来预测施工中有可能遇到的情况,但随着建筑形式的日益复杂,很多施T矛盾凭借个人经验是很难在施丁前被发现的,这就很容易使他们编制的施工组织设计不贴近施工实际,不能做到真正指导施工。
(2)传统施丁模式下,施丁单位不能真正有效实现4D施丁管理,很难实现建筑材料、施工进度、施工安全的精细化、有效化管理。
(3)传统施工模式下,价值工程的概念和方法在实际施工中运用较少,没有展示价值T.程的巨大作用。
4.1.3融入BIM的新模式在施工阶段管理中运用方法和优势
针对以上传统模式在建筑施工阶段的小'足之处,在C楼盘的施工建设期间就有意识地引入了融入BIM的新模式,重点在3D模拟施工、4D施工管理[481、价值丄程分析三个方面展开了实际探索。
(1 )融入BIM的新模式运用案例分析
①3D模拟施工
为拓展安顺城市北部新区,创造一个城北居住区商业中心,既服务于周围开发建设的地块,也对附近实施的住宅项目提供商业服务方面的有效补充,C楼盘规划设置了大规模的商业综合体。该商业综合体的地下室车库结构较为复杂,釆用了很多巨大的结构构件,运用的大规格钢筋也比较多,结构构件之间的冲突与钢筋打架现象比较普遍。
钢筋工程的质量好坏,涉及到工程结构安全,十分重要,为了保证施工质量,利用BIM技术构建模型,对各个重要结构构件进行了 3D模拟施工,借助模型的直观模拟,观察分析施工单位报送的钢筋施工方案的可行性、安全性,最大限度地实现了综合体复杂结构配筋方案的最优化。例如,为了理清基础构件和按板构件钢筋配筋的彼此关系,做了基础工程和按板工程钢筋配筋的模拟施工模型。通过基础钢筋配筋的模拟施工,和相关施工技术人员发现该基础梁在与基础承台交接处的竖向钢筋有较大范围的重叠,为了减少钢筋断面密度,保证基础轮的振捣密实,在设计人员结构验算后,将交接处的基础梁竖向钢筋做了加长,并与基础承台的竖向钢筋做了合并处理,在真实施工之前,利用模拟施工模型,快速发现了问题,对此处钢筋过密现象做了设计变更,有效地提高了施工效率,确保了该节点的结构施工质量。基础(局部)钢筋模拟施工BIM三维截图,见图3-14。
又例如,C楼盘地下室後板和抗水板的钢筋配筋都很大、很密,在板和抗水板钢筋真实施工之前,利用计算机模拟了该结构构件钢筋工程的3D施工,并与相关施工技术人员一起理清出了地下室後板构件和抗水板构件彼此的位置关系,同时,模拟显示了地下室後板和抗水板的钢筋具体施工过程,有效地计算出了地下室後板底部上弯钢筋与抗水板底部水平钢筋的交叉角度和位置,为措施支撑钢筋制作、安装提供了数据依据,为该复杂构件真实施工的一步准确到位打下了基础。地下室搜板(局部)、抗水板(局部)钢筋模拟施工BIM三维截图见图3-15。
②4D施工管理
4D施工管理是指利用基于BIM技术的相关工具软件,将建筑物3D模型与施工进度相联系,实现建设项目施工阶段的工程进度、人力、材料、设备、成本的动态集成管理及施工过程的可视化模拟,让相关管理人员在工程施工的各个阶段都能快速准确地获得工程基础数据,为施工企业制定精确的人、材、机计划提供了有效支撑,大大减少资源、物流和仓储环节的浪费,为实现限额领料、消耗控制等高效的施工管理方法提供技术支持[32]。
建筑材料的费用一般占工程总造价的60%以上,控制好材料费用,对控制工程造价,做好房地产开发建筑成本工作,确保房地产投资收益都具有很有益的作用。为此,在C楼盘的施工阶段,组织材料部门与施工单位一起,探索运用BIM技术对该项目的建筑材料工程,进行了 4D施工管理。下文以C楼盘7号楼的4D施工管理为例,介绍采用基于BIM的工具软件,对该建筑的钢筋工程材料进行管理的过程,探索4D施工管理在材料管理中的运用方法和优势。
C楼盘7号楼是一栋37层楼的塔式建筑,结构形式是娃式异形,结构较为复杂,所需建筑材料也比较多,因此在7号楼施工一开始,就组织施工苹位对该工程实行3D建筑BIM模型与施工进度相结合的4D施工管理新模式,以建筑材料钢筋的管理为例,该工程的建筑钢筋总吨位较大,钢筋规格也较多,为了保证建筑主体施工进度,必须保证建筑钢筋的按时、保量供应,一方面不能出现因施工现场钢筋材料储存不够而发生窝工的事情,另一方面,由于钢筋材料具有重量大,单价高,容易生锈等特点,也不能出现施工现场一次进量较多,积压流动资金,钢筋生锈后不利于保证施工质量等现象。
首先,根据该工程施工进度的安排,把该建筑主体BIM模型分成两个大的部分,第一部分是负1层到18层,第二部分是19-37层。分割后的第一部分BIM建筑模型见图 3-16。
通过基于BIM的算量软件对第一部分建筑模型的后台计算,可以得到该建筑负1层到18层各种规格的钢筋数量,负1层到18层结构钢筋用量见表3-2所示,这些基础工程数据让管理人员在施工之前能快速准确地掌握负1层到18层各种规则钢筋的用量,使他们能够按照施工进度有计划地、分规格地购买即将使用的钢筋,既保证了施工进度的需要,又避免了进多了材料而造成资金积压,效果很好。
其次,根据该工程施工进度的安排,构建了 7号楼19层-37层的BIM建筑模型,将它与1号楼负1层到18层的BIM建筑模型结合在一起,形成了 7号楼整栋建筑的BIM模型,见图3-17。
通过基于BIM的算量软件对建筑模型的后台计算,可以方便快速得到该建筑负1层到37层各种规格的钢筋数量,负1层到37层结构钢筋用量见表3-3所示,这些工程基础数据提供给管理人员,可以让他们在各个阶段施工之前掌握相关数据,为施工企业制定精确的人、材、机计划提供有效支撑,减少了资源、物流和仓储环节的浪费,为实现限额领料、消耗控制提供技术支持。
③价值工程(value engineering) [49]管理
C楼盘里有一栋超甲级写字楼项目,在准备施工大楼外墙工程的时候,建设单位采用价值工程与BIM模型的方法,选择确定了外墙的材质,优选的过程如下:
首先是打分并计算确定重要性系数。组织成立了价值工程评价小组,小组由5名成员成员组成,他们都是建筑设计、建筑施工、工程造价方面的专家。经过价值工程评价小组讨论,大家一致认为该写字楼项目外墙装饰材质功能有:美化建筑、保护墙体、外围维护、节能环保四个主要功能,目前建筑界常用的外墙装饰材料有外墙面砖、石材幕墙、外墙涂料、15塑板幕墙、玻璃幕墙等,考虑到安全性、耐久性及维护成本等问题,大家认为首先可以排除外墙砖和外墙涂料方案。仅对石材幕墙、锅塑板幕墙、玻璃幕墙方案进行评价。
根据项目管理学的知识可以知道,高层建筑外墙装饰材料功能重要性评价方法有环比评分法和强制打分法,环比评分法,又称DARE法,它是一种通过确定各因素的重要性系数来评价和选择创新方案的方法;强制打分法,又称FD法,包括0-1评分法和0-4评分法,它是采用一定的评分规则,采用强制对比打分来评定评价对象的功能重要性[33]。本工程采用强制打分法对外墙装饰材料方案的功能重要性进行评比,确定功能重要性系数。第1位专家的外墙装饰材料功能重要性评分见表3-4,其他4位专家的评分表没有单列,相关数据在表3-5重要性系数汇总及平均数据表中显示。
价值工程评价小组的5位专家分别给石材幕墙、铅塑板幕墙、玻璃幕墙在美化建筑、保护墙体、外围维护、节能环保等方面打分(满分为10分),乘以各自的功能评价系数,得到三种外墙材料在以上四个方面的功能得分,分别求和并最终得到功能评价系数,建筑常用外墙装饰材料功能评价系数计算表详下表3-6:
其次,运用基于BIM的广联达算量软件和计价软件,方便快速地对石材幕墙、招塑板幕墙、玻璃幕墙的建设成本做出预算,并求出这三种外墙材料每平米的建设系数,成本系数计算表详下表3-7:
2、成本系数公式=(某一种材料幕墙的单方建设成本)/ (各种材料幕墙的单方建设成本总和)最后,根据价值工程的基本计算公式,确定三种材质的价值系数,价值系数计算表详下表3-8:
从表3-8可以看出,价值系数最高的外墙装饰材料是锅塑板幕墙,系数为1.366,结合以锅塑板材料做幕墙的BIM建筑模型形象方案图,价值工程评价小组决定该写字楼项0外墙装饰方案采用锅塑板幕墙。
(2)融入BIM的新模式运用方法总结
通过上文案例分析,我们可以总结出融入BIM的新模式在施工阶段运用的主要创新点是3D模拟施工、4D施工管理、价值工程,主要运用方法是:在工程即将施工之前,运用基于BIM的建模工具软件,构建该工程的建筑信息模型体系,利用计算机技术模拟施工,发现问题,按实际工作需要,方便快捷地提取各种工程数据信息,通过提供详细而重要信息,为施工企业制定精确的人、材、机计划提供有效支撑,减少资源、物流和仓储环节的浪费,为实现限额领料、消耗控制提供技术支持。
(3)融入BIM新模式在施工阶段中运用的优势
①在施工前期运用融入BIM新模式,可以碰撞检查施工所用的施工图,力争帮助施工单位减少因图纸误差而造成的返工和浪费。
②在施工期间运用融入BIM新模式,可以有效推广3D模拟施工管理,节约施工模拟成本,用最经济,最有效的施工方法施工。
③在施工期间的项目宣传期融入BIM新模式,可以构建出3D建筑模型图,配上环境图,可以直观地展现工地的全貌,有利于施工单位形象宣传和展示。
④在施工期间运用融入BIM新模式,使用运用基于BIM技术的专业算量和计价软件,有利于快速算量,提高施工单位的工作效率。
⑤在施工期间运用融入BIM新模式,使用基于BIM的专业算量和计价软件来进行施工管理,可以方便地对进行工程基础数据调用,有效地支持是施工单位管理人员各方面的决策。
⑥在施工期间运用融入BIM新模式,使用基于BIM的专业算量和计价软件,可以方便快速地进行工程量和工程成本的多算对比,在施工各个环节都能有效管控施工成本,确保企业利润。
4.2融入BIM新模式在销售阶段的运用分析
4.2.1销售阶段要点
随着我国房地产市场进入深度调整期,由于市场和消费者的H益成熟,房地产市场的竞争较之过去也激烈了很多,由于目前大多数房地产幵发企业是自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的生产者和经营者,为了企业的生存和发展,房地产幵发企业必然要尽可能开发出品质优良、价格合理且市场对路的产品,并努力把该产品销售出去,以取得良好的经济效益和社会品牌效应。因此,房地产幵发企业?个重要的丄作就是要认真地研究房地产市场,了解消费者需求,按照消费者的意愿来进行项目产品研制、开发和销售。所以,房地产市场营销自然就成为房地产开发经营活动中的一个重要组成部分。
房地产销售除了 ?些常规要点(比如迎接客户、介绍产品、购买洽谈、填写客户资料表、客户追踪、成交收定、签订合约等)以外,一个关键的要点就是要对自己所幵发的项0有个全面且淸晰的认识,在这个方面,我们可以利用在《市场营销》中学到的SWOT分析方法全面分析所开发楼盘的情况,比如楼盘的优势因素是什么,劣势因素是什么,机会要素有哪些,威胁要素又有哪些,把这些问题一一列出来,并结合实际情况努力找到答案,得出项0楼盘的销售亮点和销售对策。
SWOT分析方法主要思路是:在分析?个项H时,要全面分析它的优势(Strength )、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)、威胁(Threat),这样多出的结论才比较全面、比较可靠。在C楼盘的销售策略制定会上,和相关销售人员一起认真地分析了该楼盘的SWOT,分析结果如下:
优势(Strength),是C楼盘的内部因素,比如该楼盘位于安顺老城区的北部边缘,与市中心区域的直线距离+超过5公里,是安顺市城市发展的重点拓展区域,享有地段优势;同寸,集团公司对该项目提供了充足的资金支持,配备了充足的技术力量等。
劣势(Weakness),也是C楼盘的内部因素,比如该楼盘所在地块区内植被破坏严童,基本无乔木,整体以杂草、灌木为主,间有少许杂树植被;地块现状建设杂乱,主要为?些零星的现状村民点建筑,各类违章建筑比较严重,拆迁难度较大;地块周边的道路交通现状不是很好等。
机会(Opportunity),是C楼盘的外部因素,比如该楼盘符合安顺市的“北拓”发展方针,是安顺市城市“北拓”发展的重点拓展R域,享有政策优势;由于安顺市还没有高档综合体项目和高档社区项目,而C楼盘的项目规划设计正好填补了安顺市房地产市场的这一项目类型空0,其有“人无我有”的优势。
威胁(Threat),也是C楼盘的外部因素,比如该楼盘的开发时间正好处于国家房地产宏观调控时期,很多宏观调控的政策对房地产投资具有一定的“刹车”作用;由于安顺市政府招商引资力度不断加强,很多新的房地产公司不断地进入安顺市房地产市场,新的竞争对手不断出现,提供的与C楼盘项目定位相似的产品开始做销售宣传等。
通过以上的SWOT分析,所在的C楼盘管理团队得出该楼盘的销售策略足:
(1)革新宣传方式,加大C楼盘的广告宣传力度,特别是要突出该楼盘的地段优势、景观优势、产品优势、物管优势,通过产品差异化策略来提高销售业界。
(2)必须在项目幵盘以前,先建设完成二个漂亮的小区大门,一处高档的中心景观园林展示区,一个布置精美的会所(兼做售楼中心),一组精心装修温馨舒适的样板房,为楼盘的销售宣传做好硬件上的准备。
(3)加快C楼盘的幵发建设速度,力争在其他竞争对手之前开盘,减少竞争对手对项目销售的威胁。
4.2.2传统模式在销售阶段中的不足
冃前,我国房地产企业的销售,一般采用的是预售或者期房销售的模式,就是客户在买房的时候,房子和相关配套的设施并没有修好或者还没有修建,传统的销售方式就主耍靠销售人员把房子的情况通过平面图纸、资料等介绍给潜在客户,但这种方式很难让客户有身临其境的感觉,但是根据销售实际经验,大多数客户只有在对房子有了亲身的体验后,才能形成购买冲动,所以说传统销售方式是营销效果在不断弱化,必须革新营销模式,以提高楼盘的销售业绩。
4.2.3融入BIM的新模式在销售阶段管理中运用方法和优势
针对传统模式在楼盘销售阶段的不足之处,在C楼盘的销售阶段冇意识地开展了融入BIM的新销售模式,重点在3D场景模拟销售方面展开了实际探索。
(1)融入BIM的新模式运用案例分析
在C楼盘销售丁程中,由于物业都是通过期房来预售,客户在购买物业的时候,相关物业还没有形成,就^<能亲身体验自己所购买的房屋的效果和环境,有意识地让技术人员做了 ?些该楼盘的3D场景模拟给销售人员,让销售人员向客户推销的寸候,除了用图纸、宣传画册做常规介绍以外,还向客户提供3D场景模拟,最大限度给客户身临其境的感觉。
比如,在C楼盘一处商业铺面期房销售过程中,由于该铺面处于小区角.上,门前还有一个水池,客户在购买的时候对铺面周边环境不可能做到亲身了解,下单比较犹豫。这个时候,销售人员就把该铺面的3D场景模拟视频展示给客户看,鉴于论文篇幅,将该铺面场景模拟用由远及近的4幅截图来展示,见图3-18。
客户在该铺面的3D场景模拟的过程中,最大限度地体验了铺面和铺面周边的环境,甚至让他产生了一些以后在该铺面经营的联想,如可以在这个铺面开一个咖啡店,在水池周围搭设几个大伞,水池里养几条观赏鲤鱼,既给客户亲水的机会,又扩大了营业面积,一举两得。通过3D场景BIM模拟的方法,极大地激发了客户的购买欲望,最终促使该客户下单购买了该铺面。
(2)融入BIM的新模式运用方法总结
在房地产销售实践中,可以利用基于BIM的工具,制作出很多与所销售物业有关的3D场景模拟视频和图片,让销售人员在预售和期房销售的时候,适时地展示给潜在客户,给客户以身临其境的感觉,往往可以达到很好的销售效果。还可以将这些视频和图片放在网上,让很多潜在客户不一定到售楼现场来,也可以在电脑前体验所销售的楼盘,最大限度地扩大开发项目的影响力,吸引客户购买。
(3)融入BIM新模式的优势
通过以上新旧模式对比和销售案例的展示,可以很容易地得出融入BIM新模式的优势就是:在物业没有真正形成的预售或期房销售阶段,新模式可以构建许多有关所销售物业的3D场景模拟视频和图片,让客户在购买物业的时候,有身临其境的感觉,引导他们产生合理、积极的联想,刺激他们的购买欲望,实现楼盘的快速销售;同时,还可以利用这些3D场景模拟视频和图片进行网推工作,更大范围地促进楼盘的销售工作。
