经过上述营销策划的推导，“顺心家园”在 2010 年 8 月 28 日开盘后至 2013年 5 月 31 日的销售数据报表显示，2526 套的总房源仅销售出去 1628 套，仅完成 65%的保底销售任务，但考虑到销售周期过度延长带来的包括人工成本、推广成本等因素，“顺心家园”项目并未实现任何利润进项，“顺心家园”成了顺通公司的“不顺心”资产。
总结“顺心家园”项目房地产营销策划的全过程操作，不难看出其中存在的亮点所在，例如产品设计初衷与定位融合差异化思维；体验式营销手段运用到位；媒体组合推广策略等营销策划长处利用得当等。但检验的唯一结果只有销售业绩，“顺心家园”的销售结果不理想，未能达到预期的投资回报，究其原因及问题所在，本文认为主要有如下几点：
第一，市场调研环节不科学、不严谨，诸类市场信息搜集与分析工作不到位，直接导致后期的楼盘设计、市场定位等出现偏差。朝阳区属于发展较快的北京区域，社会群体以中产阶层为主，其中日韩等外籍人士占据一定比例，这部分群体对居住的独特性、舒适性有明显需求，同时对整体楼盘环境有档次要求，一般性的简约居家型住宅已经无法满足这部分群体的消费需求。宽敞、时尚、个性化才是这部分群体的真正需求。“顺心家园”的目标群体定位于本区域常住群体的改善性住房需求群体以及三环内的投资型消费群体，虽然有所针对性，但明显忽略了该区域的主力消费群体，该项目营销策划团队可能是想避开与周边高档楼盘的竞争另辟蹊径，结果适得其反。同样在定价策略上，受该地段楼盘开发成本整体上扬的影响，顺通公司不得不采取成本加成法进行利润笼统定价，其初衷是想保证成本回收与接受限度内的最低利润回报，但由于性价比与周边其它大型楼盘没有形成竞争力，导致价格竞争力不足。
第二，没有重视品牌塑造与衔接，过度炒作概念引起消费者抵触。“顺心家园”项目在开盘初期及推广期内，寻求的有市场知名度与影响力的其它品牌合作的推广活动较少，基本上进行的都是一些平民化、亲民化的低端类娱乐活动，无法提升“顺心家园”楼盘的品牌形象，由于过度追求利润而忽视对区域形象的打造，品牌对于区域贡献度不足。而在具体的活动主题确定与广告宣传中，“顺心家园”项目有过度炒作概念的嫌疑存在，例如在多个推广活动中轮番变换活动口号，例如多姿多彩生活、智能现代化、最宜家生活馆、投资回报率全市第一、省到极致、买一套赚二套等的活动口号与宣传标语，千篇一律，缺乏新意，且最重要的是容易给消费者造成莫衷一是的茫然，因此楼盘推广与品牌打造缺乏核心主题，未能形成连贯性，反而使消费者产生虚假夸大的感觉。
第三，现代化、传播效率更高的新媒介运用不到位，缺乏科学而有效的网络营销技术支撑。由于在包括“顺天府都”在内的较早期楼盘营销策划阶段，通过有效的传统媒介组合策略与卖点提炼、概念炒作等营销手段还能取得不错的市场业绩，而到“顺心家园”的开盘期，北京的房地产营销策划市场已经经历了一番市场运动与洗炼，单纯的依靠传统媒体铺天盖地的逼迫式意识灌输和简单的新媒体如网站提示等手段已经无法激起消费者的关注和重复印象，现实的问题是房地产营销策划不仅要考虑包括微博、微信等更快捷传播方式的利用，同时更要学会如何运用系统性科学的网络营销提升推广与宣传效果。
这是以上“顺心家园”项目房地产营销策划存在的主要问题，当然还有其它方面的一些不足所在。通过正反二个项目案例情况对顺通公司过往营销策划现状进行了介绍与分析，为使对该公司房地产项目营销策划存在的问题有一个更为全面和清晰的认知，下文将专门根据上述案例反映的情况及其它案例营销策划中体现出来的问题进行定性总结归纳。
2.3 北京顺通房地产公司地产营销策划问题分析
2.3.1过于夸大营销策划功能
营销策划进入国内房地产营销领域的时间在我国并不长，很多的理论依据缺乏系统性，国外较为成熟的房地产项目营销策划经验又因为市场行情、宏观环境、企业实际等诸多因素的影响导致无法生搬硬套。如同其它舶来的企业管理理论一样，房地产营销策划最初在国内的出现曾经引起了业内的诸多关注与重视，甚至一度被套上“百事灵”的头衔，但随着实践的发展，房地产营销策划却在后来的实践中一度走上迷途，这一点在顺通公司的项目案例中至今仍有体现，过度夸大营销策划功能而忽视实体产品的建设，甚至仅仅是过度依赖营销策划中的单一环节而忽视整个环节的融通配合。
以顺通公司在黑龙江省哈尔滨的项目“顺意居”为例，该项目为 2012 年开始动工，2013 年初开始推盘出售，全盘的营销策划规划书基本都按照当地市场与周边竞争楼盘的平均水平制定，缺乏严谨与切实的实地调查，将几乎大部分精力和时间用于楼盘宣传、卖点吆喝、降价竞争等，企图仅通过后期的推广与变价吸引消费者、刺激需求，其结果是在与周边楼盘的竞争中两败俱伤，谁都没有取得较理想的销售业绩。
不可否认，营销策划作为推动产品销售、提升产品形象、加快销售节奏等方面具有十分显着的作用，但房地产公司必须全面而理智地把握营销策划这一企业管理工具，端正营销策划的功能定位，不能过度夸大更不能孤注一掷。营销策划只是房地产营销环节中的重要一环，与之相配套的还必须是企业优良的经营管理机制、过硬的产品品质、领先的楼盘设计理念等。
2.3.2市场调研不足
房地产项目开发一方面受到各种法律法规、政府相关政策的约束，另一方面还受到很多不可预测的内外部因素影响，这些约束条件将对房地产开发成本的控制甚至项目成败都有着重要影响。整体看来，顺通公司在发展到一定规模和水平后，随着项目数量增多，在营销策划前期的重要工作市场调研环节上形式化日趋严重，调研投放力度不够、深度不足，投资决策依据缺乏全面而科学的宏观环境与市场有效信息支撑，对项目没有科学、规范的可行性分析，开发出来的产品与市场和消费者的需求相差甚远，以至于即使投入了大量的人力、物力和财力，仍将面临项目大量滞销的局面。
在该方面“顺心家园”项目就是一个较为典型的表现。前期的项目营销策划团队仓促成立，人手不足导致市场调研投入度不够，但可以看见的是单纯以标准化模板进行新项目的市场调研信息录入绝对不是这一个项目中存在的现状，由于“看得见”的营销效果只能通过后期的现场看房与推广活动才能体现，这导致诸多的房地产营销策划人员本末倒置，市场调研的产物是相关的市场环境报告、周边竞争状况分析、区域消费者消费倾向等，与之相关的则是非常重要的市场定位分析、目标群体分析以及与企业实际营销资源配置和当地消费者认可的营销渠道的选择等重要内容，这些信息如果把握不到位、不准确就会导致后续的定位失准、资源配置失当、营销方向盲目，“顺心家园”的目标客户群定位失当、产品设计凭借经验和市场感觉过度强调了竞争的所谓差异化而没有切实把握消费者主流需求、盲目追求利润角逐周边中高档楼盘竞争导致的价格定位失当等状况就会一一产生，最终导致销售结果不理想。
市场调研操作过于浮躁是当前房地产开发企业的一个通病，这一点在顺通公司发展的当前期凸显的也较为明显，其产生的弊端与影响也是较大的。严谨而科学的市场调研是进行房地产项目投资的决定性依据，也是进行营销策划的重要指导，所有的后期销售推广策略与市场推广策划都必须依赖市场调研的前期数据和信息进行综合部署。在顺通公司其它项目的营销策划过程中由于市场调研不足、市场定位不清导致出现的问题还包括产品定位缺乏独特性，例如顺通公司在哈尔滨的另一项目“星城苑”,从建筑立面、平面布置、绿化和景观布局，到营销策划、开发理念和文化等均参照市场上一些热销的楼盘，仅作简单的调整，缺乏创新和创意，唯一不同的是项目名称、色彩、地段等，这种定位方式使得产品不具备自身独有的特点，无法吸引消费者。目标客户群判断失准的项目还有在河北保定的“御品苑”公寓项目，由于前期调研过程中掌握的资料有限，无法对区域环境和地块条件进行深入、全面分析，过高估计了开发能力和市场影响力，同时对房地产市场细分没有科学的认识，从而导致没能对目标客户群体需求的动态变化进行及时的掌控，使得对目标市场的需求判断和对目标客户群体的定位不够准确，最终导致项目的市场定位产生偏差，无法形成有效的客户群和有针对性的有效供给。
2.3.3过度追求概念炒作
概念炒作即通过概念来为产品销售造势，从而制造“卖点”.顺通公司部分开发项目在进行营销策划方案设计时更多想到的是制造轰动效应，以求媒体的大力宣传及消费者的关注，满足于做表面功夫，制造新闻，扩大效应，大肆进行新闻炒作、广告造势。
炒作其实绝大部分只能做到知名度有一定提高，是一种严重的投机心态。
如果营销策划不是先准确定位市场需求，再根据市场需求来开发、设计、营销产品，而是先有产品再找目标人群，当产品无法有合适的目标客户群进行匹配时，就会盲目的进行概念炒作，随着消费者购买越来越趋于理性，这种炒作的效果只会是短期的。事实上，消费者相比于炒作的是否热闹，看重的更是房屋质量是否过硬、产品是否物有所值、物业管理是否到家、合同能否得到兑现。尤其在房地产行业步入全面、整体素质竞争的今天，营销策划如果仅仅追求炒作，必然难以长期致胜。房地产营销策划应该是一个物业卖点分析和展开的过程，认为制造卖点、为了营销而营销、过度炒作概念都是不可取的，消费者的需求最终只有通过产品本身所具备的属性才能得到满足，脱离物业本身特性、随意夸大其特性去营销都只会脱离营销的最终目的。
2.3.4广告宣传名不副实
名不副实的广告宣传往往会造成广告陷阱，一方面开发商投入巨额资金请广告公司做广告，但楼盘实际销售状况并不理想；另一方面消费者通过广告宣传购买了产品，但发现产品与广告的宣传相差甚远，由此引发不信任甚至是法律纠纷。
广告宣传在房地产营销策划中是关键环节之一，但地产行业广告宣传有其自身的特点，其一开发商常常希望广告能产生立竿见影的效果，时效性强的特点虽然让人们能迅速做出反应，一旦内容跟不上潮流则很可能被快速遗忘；其二广告媒体要想取得良好的成效，其中各个媒体广告类别都要不断的重复，达到一定的次数才能在目标客户群的心目中留下印象，但各种媒体整合的结果使受众的范围盲目扩大，广告预算不断攀升，但重复率却无法满足要求；其三在广告中有着诸多不切实际的承诺，宣传自己的产品“质量上乘，价格低廉”,但实际上无法满足客户的需求；其四是广告制作不够精良，缺乏足够的说服力，过于关注创意、有趣甚至标新立异，但所含的信息性不强，可信度不高，因而效果也不佳。
此外在广告中承诺太多，如顺通公司在其中一个楼盘项目中提出“绿色家园，实际生活”、“保值增值，年回报率 30%”等，虽然过多的承诺带来了大量的客户，楼盘销售也较为理想，但因承诺过多而无法履行引发了诸多纠纷，房地产行业的官司呈日趋增多的态势。经观察发现，目前还没有一个行业能像房地产营销策划一样，对物业特征随意的夸大，对客户过多的承诺，忽视了开发商的实际能力和楼盘本身的情况，随之而来的将是各种后遗症，对开发商品牌的打造也会产生很大的负面影响。
2.3.5网络营销技术未能有效利用
随着互联网在人们生产、生活中的应用越来越广泛，网络已经成功运用到房地产营销全过程中的每一个环节，从土地出让、宣传到产品签约备案都离不开网络技术。北京房地产市场上越来越多的开发商和开发项目在进行营销策划时利用了各种网络技术和手段，但采取的营销策略及策略实施的方式不同，收到的效果存在着很大的差异。
就顺通公司的实际操作来看，其中存在的主要问题有以下方面，开发商自身的网络营销技术还远不能满足营销实践的需求，虽然开发商设立了网址，建立起了主页，能通过网站强化网络的宣传，让有意向的客户随时了解企业动态和相关产品信息，了解产品促销活动等，但开发商对利用网络技术进行营销活动的研究还不够深入，往往未能结合企业整体经营战略提供全方位的技术支持。
因而，总体上来看充分利用网络营销技术而取得良好效果的案例并不多，网络营销的开展没有明确的目的性和系统的计划性，只是一种模仿和盲从；同时房地产企业也没有对网络营销活动进行有效地监控和科学的评估，网络营销计划的进展和成果也无法进行有效的分析和及时的调整与改进，企业与网页浏览客户的实施活动还远远不够，这些问题都影响到了网络营销技术的有效利用。
