4 现行模式廓清
4.1 国内外养老模式及相对应的养老服务综述
国内外养老模式主要存在以下四种：即居家生活型、独立生活型、辅助生活型、辅助医疗型，而这四种养老方式主要依附于不同的客户及社区基础上，从而衍生出不同的服务特色及社区物业的租售方式，如下：【表4.1】
4.2 国内养老地产发展现状
4.2.1 现状综述
现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差，我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”，无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善;目前处于老年住宅多为商业赢利性，现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴；老年住宅受众群体有限，现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务；
4.2.1.1 地理板块及涉足养老地产企业
养老地产发展较为成熟的区域主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟，从地理区域上划分，主要呈现以下四种：
（1）大都市郊外模式以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。
（2）古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。
（3）山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。
（4）热带、亚热带避寒模式三亚独特的模式。
目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角，以下是国内比较典型的养老社区及其涉猎养老地产领域的开发商举例：【4.2】
4.2.1.2 养老地产发展模式及模式点评【4.3】
4.2.1.3 养老地产盈利模式
目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式：
(1) 政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约 1000 元/月·人(2) 政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。
(3) 企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地 21 城。⑥
4.2.1.4 典型项目案例
代表案例：北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一。
该项目即将自己定位在“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”，坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。社区规模为规划面积 234 万平方米，总建筑面积 70 万平米，共可入住 2 万余人；物业类型主要包括独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为 78-716 平方米不等；规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区，极致景观与闭合的开放组团；带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为 7000 亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面；组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划：组团内引入大量景观；追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所。
设计公司：开发商请美国 SASAKI 设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例；目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准；理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为；取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范主流客户；95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；成功关键点：
（1）良好的自然环境——社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近 500 亩水面分布其间，水域比例达到 3-5%；周边有 10 万株林木，社区绿化率高达 80％。每个区域都有自己的独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；空气中负氧离子平均含量高达 2000 个/立方米，居住环境已达到疗养标准；（2）人性化的规划设计——针对老年人的特殊设计，四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 ，户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风，卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度，感应门锁替代旋转式钥匙 ，采用明亮的颜色，增强环境的可识别性,户型设计各有侧重，环境设计方便交流，园林设计强调可交互性，在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；（3）完善的配套服务设施——康体中心接近 8000 平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；在社区内开辟可以耕作的农庄，很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法雕刻等；（4）多彩的精神文化生活——社区举办过多届国际风筝节，举行多次新年音乐会、社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动，社区组织的乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部。⑦
4.3 本章小结
在充分研究了以客户细分以及社区类型为区划的国内外养老模式的前提下，我们仔细研究了每一种养老模式所提供的啊养老服务以及他们现在的盈利模式和物业租售情况，并在我国现有养老方式的理清基础上，我们发现，除了传统的居家养老、医疗养老、政府养老之外，现在的商业化养老地产模式的发展主要是处在房地产开发为依托，养老服务为附加值的商业化运作阶段，区域上也呈现出以北上广为核心的一线城市城郊养老的地理特色，并伴有季节性、迁徙型的异地养老现状，全国范围内，成功的养老地产开发商及其成功社区也为数不多，这是一种严酷的现状，但同时也是一个市场的机会点，认真研究这些成功样板，仔细分析其成功的原因，理清理论及实践依据，抓住这个机会，将是中国养老地产发展的一个绝好机会。
