5 区域市场观察
5.1 青岛市人口老龄化发展现状
青岛市是全国较早人口老龄化的城市之一，截至 2013 年底青岛市 60 岁及以上的老人占全市户籍人口的比例已达到 18.9%，预计 2015 年末，全市 60 岁及以上户籍人口将达到约 160 万，占总人口的 19.3%。到 2030 年将达到 355 左右。随着人口老龄化的形势日益严峻，必将给青岛市的社会经济发展带来更大的影响，使社会养老面临更大挑战。
目前青岛市人口老龄化呈现出以下几个特点：
（1）老龄化时间早：全国及山东省正式步入老龄化社会的平均时间分别是 2000年和 1994 年，而青岛市步入老龄化是社会是 1987 年，比全国早了 13 年，比山东省早了 7 年。
（2）老龄化程度较高：截止 2013 年初，青岛市 60 岁以上的老人占总人口比例高达 18.9%，远高于国际上 10%的标准，近几年此比例仍在不断上升，预计到 2020年比例将达到 23.14%。
（3）老年人口基数大：据青岛市老龄委的数据预测，预计到 2035 年青岛市老年人口将达到 260 万人，这样庞大的数字会为社会经济发展及社会养老带来更大的问题。
(4)高龄人数较多：据青岛市 2007 年统计数据显示，80 岁及以上高龄人口为 19.3万人，占全市老年人口的 16.19%。而国际上高龄人口的增长比例为 3.8%，而青岛市2007 年增长率为 5.52%，高龄化增速快。
(5)老年人性别比严重失衡：2007 年 60 岁及以上的人口性别比为 93.4，女性略高于男性，70 岁及以上的人口性别比为 81.58，女性明显高于男性，80 岁及以上人口的性别比为 63.56，男女相差 34.44 个百分点，1/3 以上的女性老人独生或丧偶。
随着本市人口老龄化形势的日益严峻以及人口高龄化、家庭小型化和空巢化现象的加剧，家庭养老功需不断弱化，社会养老服务需求快速增加。同时受经济发展水平、老年人生活现状、收入状况、身体健康状况等因素影响，老年人对养老护理服务需求的内容、层次日益多样化。在“未富先老”、“未备先老”的基本国情、市情下，仅仅依靠政府的力量，难以满足快速增长的社会养老服务需求。
5.2 青岛市养老服务机构及运营状况
5.2.1 青岛市养老服务机构建设发展总述
根据青岛市养老服务协会的统计，截至 2010 年底，全市老年公寓 131 家，床位15600 张；农村敬老院 170 个，床位 10334 张，全市千名老人养老床位数达到 20 张，市内四区千名老人床位数 35 张。2011 年底全市养老机构 127 家，床位 17082 张，其中公办养老机构 19 家，床位 4235 张；民办养老机构 108 家，床位 12847 张。农村敬老院 116 家，床位 10200 张，实现了五保老人愿住全住的目标。全市城乡各类养老床位总数 27282 张，占老年人的比例达到 2.1%。2012 年底全市城乡养老机构共有 249家，床位 3 万张。其中市内四区在册养老机构 130 家，床位 2 万张。全市每千名老人拥有床位 22 张，其中公办机构入住率达到 90%以上，民办机构平均入住率 60%。
5.2.2 青岛市养老机构数量增长情况分析【图5.1-5.2】
分析：
（1）2010-2012 年青岛市 60 岁以上老年人口绝对数量及比例都呈现出逐步递增的趋势，整体数量从 2010 年的 126.96 万增加至 2012 年的 138.78 万，所占人口比例从 16.63%上升至 18.03%。
（2）与老年人口数量线性递增的情况不同，养老机构的数量出现一定波动。近几年全市养老机构的数量分别 2010 年 301 家、2011 年 243 家、2012 年 249 家。市内老年公寓的数量相对稳定，大约在 130 家左右。农村敬老院的数量下降明显，从 2010年的 170 家骤减至 2012 年的 115 家。
（3）由于未本市养老机构的整体发展速度远落后于老年人口的增加速度，庞大的市场需求依然无法得到满足，因此养老市场整体呈现出供不应求的现象。
5.2.3 青岛市养老机构运营主体及规模分析【图5.3】
分析：
（1）从 2010-2012 年青岛市养老机构运营主体（民办：公办）对比数据分别为4.7:1、5.7:1 及 6.4:1 可以看出，目前青岛市养老机构的运营主体绝大部分为民办，随着近几年民办机构数量的增加及公办机构数量的减少，两者之间的数量差距将进一步拉大。
（2）从本市养老机构整体规模来看，床位数量由 2010 年 15934 个增加至 2012年的 30000 个，呈现出床位数量逐年递增的趋势。同时从养老机构的平均床位数看，平均床位数量由 2010 年的 52.94 个增加至 2012 年的 120.48 个，单体规模扩张较快。
5.2.4 青岛市养老机构分布情况【5.1】
分析：
（1）从区域空间分布看，养老机构分布并不均匀。市南、市北、崂山、李沧市内四区共计常住人口 245.74 万，占全市总人口的 28.8%。养老机构共计 98 所，占全市机构比例的 77.8%，占全市床位数量的 72.7%。而其他地区尽管人口数量也较大，但养老机构数量却相对缺乏。
（2）星级优质养老院比例较小。全市星级（二星级-五星级）养老机构共计 23家，占总机构比例的 18.25%不足 20%，星级比例太低。
5.2.5 青岛市养老机构运营情况
5.2.5.1 公办与民营养老机构经营情况对比【表5.2】
5.2.5.2 公办、民营养老机构经营现状综述
（1） 公办养老机构需排长队等位以福彩南山养老院为例，该院占地面积 1.5 万平米，400 余张床位，入住率长年100%。
（2）民养老机构经营陷入困境受限于政府的资金扶持和自身实力因素，与公办养老机构相比，民办养老机构虽然数量众多，却显得比较弱小。公办的养老机构在建设时就是政府投资，选址和建设都有优势，而且很多设备的引进也获得了不同部门的支持。民办养老机构由于有高额的建设及运营成本的存在，而政府的补贴又相对较少，绝大部分民办养老机构发展受到了极大的制约。目前本市的民办养老机构都是以民办非企业单位注册登记的非营利性养老机构，可以享受一定的国家和政府的优惠政策，但盈利部分不能分红，只能用于养老机构滚动式发展，必然在一定程度上影响民营资本投入养老服务业的积极性。
而民营资本要想兴办营利性的养老服务机构，目前仍存在“注册难”的问题，这在一定程度上限制了有实力民营资本的介入、也妨碍了整个养老服务产业向市场化的过渡。
（3）公办、民办两者的“角色错位”现象目前本市公立养老机构的高标准带来了高成本及高收费，在提升经营成本的同时无形中屏蔽掉相当一部分低收入群体。其结果是公办养老机构走了“高端”路线，更多吸纳的是有实力的老人。而民办养老机构由于先天条件不足及后天条件限制，无法在“高端”层面与公立养老机构进行竞争而走向了“低端”。最终呈现出“本该走低端的公立养老院，走了高端；本该走高端的民营养老院，走了低端”这一“角色错位”现象。
（4）养老机构护理人员数量存在严重缺口养老院现在面临的最大问题之一是“护工荒”，根据青岛市民政局社会福利处提供的数据，青岛市共有护理员不到 4000 人，而养老机构目前需要看护的床位有 30000张，相当于一个护理员要照看 7-8 名老人。目前本市各型福利机构中护工年龄基本在四十岁以上，多是下岗女工，护工招聘难度非常大流动性大，阻碍青岛养老产业健康发展。
（5）政府针对各类养老机构实行优惠补贴对经认定达到标准的新建养老机构，建成并投入使用后，按照每张床位 12000元的标准给予补贴，分三年拨付到位。
养老机构每收住一名本市户籍老年人，按自理老人每月 200 元，半失能或失能老人每月 300 元的标准给予运营补贴。
通过政府采购形式，对为入住老年人购买意外伤害保险的养老机构给予补贴。
养老机构收住本市户籍“三无”、低保老年人，收费不高于当地最低生活保障标准的，按照当地普惠性养老机构平均收费标准的 80%给予补贴。
对养老院自用房产、土地，免征房产税、城市土地使用税，养老院占用耕地的，免征耕地占用税。
对养老院类的养老服务机构提供的养老服务免征营业税、城市维护建设税和教育费附加，各类养老及后免缴城市基础设施配套费、有线（数字）电视建设费，减半焦耐防空地下室易地建设费、有线（数字）电视终端用户收视维护费；用电、用水、用暖、燃气等执行居民价格，使用固定宽带互联网费用执行家庭住宅价格。
（6）营利性养老机构建设渠道尚未打通目前本市的民办养老机构都是以民办非企业单位注册登记的非营利性养老机构，本市营利性民办养老服务机构审批登记制度并未出台，尚未明确营利性养老服务机构的审批登记办法或将营利性养老服务机构的准入机制，社会力量参与养老服务产业的渠道尚未打通，无法吸引更多的社会力量投资参与养老服务领域，满足老年人多样化的养老服务需求。
（7）养老服务从“政府包办”向“市场运作”过渡仍未完成，依然存在“融资难”、“用地难”及“运营难”问题。
需要不断完善投融资政策，协调各类金融机构实行适度房款的信贷政策和贴息措施解决“融资难”问题，需要不断完善土地供应政策，将养老用地指标纳入城乡建设总体规划和土地利用规划、由政府划拨非营利性养老服务用地等形式，解决“用地补贴”等优惠政策的力度，继续实行行政事业性收费减免，解决“运营难”问题。利用老年服务产业链长、覆盖面广的优势，适度培植产业集群和高端产业，在释放老年群体消费潜力方面尽快形成“青岛经验”。
5.3 青岛市养老地产市场发展状况
5.3.1 青岛发展养老地产具备先天优势
本市老龄人口基数大，老龄化速度快、独生子女养老压力不断增大、空巢老人增多等现实情况决定了养老市场需求潜力巨大，具备先天而庞大的客群基础。同时青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候,空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。
2012 年青岛市荣获”2012 中国最佳休闲城市“称号，在中国最具幸福感城市排行榜青岛市稳居首位。独特的地理、气候条件与庞大的市场需求使得青岛具备大力发展养老地产的先天优势。
5.3.2 青岛养老地产市场方兴未艾
与普通住宅开发不同，目前青岛涉足养老地产的开发商，除了是具有足够实力的明星企业外，更多的是通过和国外公司合作借鉴国外的经验。目前本市已经正式对外营业的新华锦长乐养生社区就是由新华锦集团和日本长乐控股株式会社共同投资 3亿元打造。而芭东和园则是芭东集团携手全球养生养老产业巨头德国 IB 国际联盟，引进德国目前最先进的养生养老服务理念和标准创建；万科长者公寓则是由青岛万科携手日本浅井谦建筑事务所，综合考察日本成熟先进老年公寓产品，选定京都山科作为参考对象打造而成。
5.3.3 青岛养老地产发展面临问题分析
5.3.3.1 缺乏真正养老地产项目
就养老型地产项目而言，养老地产和普通商业地产相比，开发养老地产一方面要承担配套设施建设比如增加无障碍设施、配建医院等所带来的高成本投入，另一方面还要面对投资回报周期长、政策扶持力度小等运营风险，这些大大地提高了养老地产的运营成本。特别是真正要做到医疗、专业性的陪护，针对老年健康等诸多软性的服务方面，作为开发商实施起来很困难，所以现阶段青岛地区的养老地产项目多只面向高端消费群体，这使本市“养老地产”发展举步维艰。
5.3.3.2 居民消费观念阻碍发展
受传统文化影响，中国的传统养老方式是“养儿防老”，这也是亲情度最高的方式。中国在过去的几千年里，不存在养老问题。新中国成立后，在人们的传统观念里，养老院是孤寡老人和五保户去的地方。离开家，这本身就很难被老人们接受。因此绝大多数老年人更愿意选择居家养老这种形式。
5.3.3.3 面临盈利与服务的困局
目前本市养老项目的盈利难题主要集中在三个方面，首先养老项目的用地性质往往比较特殊（例如，医疗划拨用地、集体用地、公共配套设施用地、军产用地、产业用地、商业用地、旅游用地等等），这类用地的产权不能销售或者很难销售，怎么用非产权交易的方式来盈利？其次，政府为了防止开发商用养老名义圈地，基本上对于养老取地的项目都会有一个硬性的要求：首期必须有一定规模的养老配套设施入市，否则后续的土地免谈。这样一来，项目早期怎么平衡投入和产出，就变成一个特别重要的问题。再次，养老项目的土地指标很少一次性到位，都是分年分批取得，这也会产生规划整体方案与实际开发之间的矛盾，开发中的盈利方式需要有策略地动态调整。
5.3.3.4 项目运营状况
令人堪忧事实上看似有着巨大市场潜力的养老地产在青岛的发展情况并不顺利。2008 年 1月由中国社会工作协会推出的“爱晚工程”计划在全国建设 20 个爱晚中心。作为第一批试点城市，青岛有意做成“全国标杆性项目”，但因为夏庄街道村民认为补偿太低，导致项目二期用地一直没批下来。
5.3.4 青岛典型养老地产案例分析
5.3.4.1 青岛市养老地产项目分布
目前青岛养老地产开发项目较少，养生养老住宅市场处于初级阶段，发展的并不成熟。【表5.1】
5.3.4.2 芭东和园
地理位置：位于青岛即墨市温泉镇芭东路 9 号，芭东小镇北部。
项目定位：芭东和园是中德两国在高品质养生养老领域的首次合作，依托芭东小镇丰富的养生体系及理念把休闲、旅游、度假、养生融为一体，配置世界先进的德式养生养老设施，采用国际化的养生养老服务规范和运营模式。
客户来源：大多为青岛市区客户，也有来自省内的淄博以及省外的北京、上海等城市的客户，部分客户为芭东小镇的老客户；项目规划布局分析：芭东和园建筑面积 10 万㎡，涵盖了养护中心、健康管理中心、儿童托管中心、生活培训中心、养生公寓和高档精品商场，分为养护中心和养生公寓两个区域。
项目特色服务分析：芭东和园引进德国顶级的养生、养老理念、设施和运营管理模式中高层运营管理人员直接由德方人员担任，基层服务人员均到德国专业受训后上岗，构造以养生、养老为核心的精品服务体系。
销售情况：2011 年 4 月公寓开盘均价 1.2 万元/㎡，目前均价 1.4 万元/㎡，其中包括 3000 元/㎡的精装修；
5.3.4.2 新华锦长乐国际颐养中心
地理位置：新华锦长乐国际颐养中心位于青岛崂山区滨海大道和辽阳东路交汇处。项目定位：由新华锦集团和日本长乐控股株式会社共同投资 3 亿元打造，该中心引进日式颐养服务模式和服务理念。
客户来源：目前已有 80 名意向会员加入，以青岛本地客户为主（包括退休高干、高级工程师、享受国务院津贴的专家等），也有来自外地的老人（主要是投奔在青工作的子女）。
项目规划布局：爱丁堡公馆 1 号楼，共 27 层，建筑面积 1.4 万㎡，其中 1-4 层是老年人公共活动场所，包括游泳池、KTV 包间、棋牌室、餐厅等，5-27 层是 60-100㎡的公寓，每层有 7 套，整栋楼一共 161 套，整栋楼设计了紧急呼叫系统及无障碍设施；项目特色服务：该中心引进日式颐养服务模式和服务理念，全部实行智能化管理，实行全天候管家式、亲情式服务。
项目盈利模式：该中心采用会员制运营，根据房间面积的大小，入住者交纳190-300 万元/套的押金，可以免费居住 3 年，三年后押金无利息退还。或者以月付租金的形式缴费，每月的收费约 1 万元。
5.3.4.3 爱晚中心
地理位置：爱晚中心位于城阳区夏庄街道，项目正在规划中。
项目定位：爱晚工程由国家民政部和中国社会工作协会发起成立，目前已经在青岛、哈尔滨、上海、苏州、广东等地进行了规划选址，是全国连锁的老年社区。
项目规划布局：总占地约 500 亩，总建筑面积 40 万㎡，总投资 15 亿元，包括居住中心、服务管理中心、健康护理中心、文化教育中心、商业娱乐中心等五大功能区；该中心的建筑由别墅、四合院、多层宾馆、小高层等风格各异的单体建筑组成。
项目特色服务：社区内配套设施完善，秉承集中养老、居家养老、围合式养老、疗养式养老等先进养老理念。
项目经营模式：爱晚中心位于城阳区，是全国高端老年颐养示范项目之一，以重点城市为基础逐渐形成全国连锁、异地互动，实现居家养老与社会养老相结合的养老模式。
5.3.4.4 万科长者公寓项目
地理位置：位于青岛的新都心，拥有城心的成熟配套，毗邻城市主干道交通极为方便,可快速到达城市的各个位置。
项目定位：青岛万科以日本成熟先进的老年公寓产品为对象，用心打造中国具有代表性的老年公寓标杆项目。
项目规划布局：公寓总建筑面积约 7526 平方米，地上十层、地下一层。为了便于居住者使用，将公共配套设施全部集中在地上一层与地下一层，主要设施有：大堂、阅览室、影音室、户外观景台、健康诊疗室、餐厅、棋牌室、多功能娱乐室、泡汤池等。
项目服务特色：创建了包含个人生活照料服务、心理/精神支持服务、安全保护服务、环境卫生服务。休闲娱乐服务、医疗保健服务、膳食服务、定期体检服务、咨询服务等共 11 类适老服务，包含 50 余项服务内容。
项目盈利模式：由于青岛长者公寓为全租式项目，全部由万科长期持有经营。参考目前国内外”只租不售“型养老地产盈利模式，可初步推断其经营主要收入依靠房屋租赁费、会员养护费用及享受特色服务费用等几部分。
5.3.5 青岛市养老地产现有开发模式
从现有青岛养老地产的开发模式看，仍旧是”纯“养老模式。”纯“养老模式是指护理型养老模式。特点是
1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。
2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。“复合”养老开发模式比较少见。这是休闲与养老复合的模式。集”休闲、度假、养生“为一体的多元化新型生活方式。核心是不同景观、不同资源类型的休闲度假地及其休闲居家产品的产业化，实质上是休闲社区+养老功能。
由于目前本市养老地产开发模式比较单一，基本上都是纯粹的养老社区，不具休闲度假功能，因此也就决定了无法更多吸引异地购房旅游休闲及候鸟式度假客群。客群来源只能是以青岛本地高级别离退休来人为主（包括退休高干、高级工程师、享受国务院津贴的专家等），以及有部分来自外地、北京、上海等城市经济实力强的老人（投奔子女）。
5.4 小结
5.4.1 青岛市养老服务业发展中的问题所在
1）由于未本市养老机构的整体发展速度远落后于老年人口的增加速度，庞大的市场需求依然无法得到满足，因此养老市场整体呈现出供不应求的现象。
2）目前青岛市养老机构的运营主体绝大部分为民办，随着近几年民办机构数量的增加及公办机构数量的减少，两者之间的数量差距将进一步拉大。
3）从区域空间分布看，养老机构分布并不均匀，同时优质星级养老院比例偏低。
4）公办机构排队等位，民办机构无人问津。两者运营现状呈现“冰火两重天”。
5）呈现出“本该走低端的公立养老院，走了高端；本该走高端的民营养老院，走了低端”这一“角色错位”现象。
6）养老机构护理人员数量存在严重缺口。
7）政府针对各类养老机构实行优惠补贴，但补贴力度没有统一标准，一视同仁。
8）营利性养老机构建设渠道尚未打通，民间实力进入难度高。
5.4.2 一线城市养老地产发展经验移植青岛的适应性商榷
目前青岛的养老地产还处于初级发展阶段，主要开发模式为“纯”养老模式，而在国内“纯”养老模式比较成功的项目是“上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家”，可借鉴经验包括：
（1）规划理念与定位：以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
（2）社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。适老硬件配套完备，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要，真正实现了“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐”。
（3）同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。
（4）采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式，收费合理。
