第三章国内外养老地产业现状研究
第一节养老服务相关概念
一、养老事业、养老产业、养老服务业
(一)养老事业
养老事业是伴随着社会发展以及生产力的提高,依托第一产业、第二产业基础上,特殊针对老年人供应各类服务的行为.为了能够满足众多老年人口的养老需求,各国政府都会用法律的形式来要求养老事业的准入门极及经营标准,来保障老人的权利.
(二)养老产业
养老产业是西欧一些发达国家针对"养老事业"提出的一项新概念,养老产业又被称为老年产业、老龄产业或银色产业、银发产业,是指向社会老年人口提供商品和服务的民间营利行为的总和.
(三)养老服务业
养老服务业的发展程度在某种意义上可以呈现出一个国家或地区在特定时期内的物质和精神文明的水平.人口年龄结构的改变催生了养老产业的发生,随即影响了产业机构的变化.在老年人口的财富积累、儿女收入水平的提高的共同作用下,老年人养老需求呈现出各种各样不同的需求,因此这块市场的机会史无前例的大.
养老事业和养老产业这两个不同的概念,在西方发达国家的界限是完全清晰:一个归属于政府财政拨款所提供的公众消费物品,归属于社会福利的范畴;而另一个则完全归于民间自发自主经营、以营利性为目的服务产业,体现了市场经济为了满足老年人口丰富多彩的生活及更高层次生活需求的市场经济产业范畴?.
养老服务业归属于养老产业,其定义有广义性和狭义性之区别.从广义上来界定,养老服务业覆盖了一切专门为老龄人口所提供的服务产业之总和,涵盖了所有为老年人口提供的健康保健、大学、疾病护理与照顾、精神娱乐、饮食消费及金融理财保险等等.然而,从狭义上来看,养老服务业只包括了专门提供给老年人的生活照顾、精神娱乐和专业疾病护理与照顾等服务属性的行业.
如果从概念上来看,我国从狭义的角度来定义养老服务业,是基于产品和产业的类别的三次产业分类标准来确定.依照以上的划分,养老事业、养老产业、及养老服务业是密切联系又有一定区别的概念.投资由政府部门,统一规划、建设和管理,是整个社会的专用于老年人养老设备供应、组织和服务体系,如老年人福利和养老院,具有公益性、救济性特征,属于养老事业的范畴.而养老产业和养老服务业则不然,他们更加偏重于产业经济盈利属性,是属于市场自发形成的产物.
二、养老服务业的类别
由于养老服务业属性的特别,可以有很多不同类别的区分.为了便于更好地区分我国养老服务产业的特性,本文依据不同的划分概念对其作了分类识别图,见图3-1.
首先,根据市场属性特点,我国养老服务业可以分为社会福利型和市场效益型两种类别?.社会福利型,是由财政拨款建设运营,意在不以盈利为目的提供给社会老年人口,比如福利院、敬老院等机构.市场营利型,是指完全归于民间自发自主经营以营利性为目的服务产业,体现了市场经济为了满足老年人口丰富多彩的生活及更高层次生活需求的市场经济的产业范畴.
其次,根据养老服务产业提供的产品和服务类型不同,养老服务产业指所有为老年人口提供服务产业之和.内涵不仅包括专属健康保健、疾病护理与照顾,还包括精神娱乐、饮食食消费、大学,甚至涵盖了老年金融理财、保险等等.
最后,由于老龄人口地具体年龄和体质状况的差异,所需要的具体养老服务也会有很大差别,通常情况下会把老年人口分为失能型、需要持续照料型和活力型人老.那么,所对应的养老服务就是失能型养老服务、持续照料型养老服务和活力型养老服务.
第二节养老地产业相关概念
一、养老地产的概念
目前,学术界部分学者关于养老地产的属性界定,通常是从产品属性角度来界定其为住宅产品,也有部分学者认为养老地产是为准老年人或者老龄人口提供的社区住宅、家庭公寓、医疗护理机构等产品及综合服务的地产产品,这是从产品最终形态和终端消费群体的角度来提出界定.
但是上述的界定都没有更多的从产业角度来分析养老地产,从而没有真正的解析养老地产的概念.笔者认为养老地产业在广义角度上来看,在有房地产属性的同时具有养老服务产业的特性,应该是养老服务业和房地产业相互渗透衍生在新时代的新型产品.
一方面,从房地产产业属性来看养老地产产业.养老地产业所供给的商品和服务,必须能够满足老年人的消费属性,然而这些无法脱离产品设计、选址、土地获得方式、资金运用、项目建设、品牌营销、物业服务等产业环节,并以此获得相应的利润.
另一方面,从养老服务业的属性来看养老地产产业,它应该具备能够涵盖老年居民服务、老年人专属健康保健、老年大学、老年人疾病护理与照顾、老年人精神娱乐、老年人饮食消费及老年金融理财保险等等产品和服务,通过整合不同产业信息资源和服务队伍,来满足了不同老年人多样化的服务需求.
从上述分析可以看出,养老地产业属于复合型行业,让养老服务业和房地产业相互渗透融合,以房地产为基础,管理整合为手段,服务为载体,价值驱动为医疗护理,实现了满足不同背景不同需求的庞大老年人新增市场的新兴行业.
二、养老地产的内涵
着名的营销大师菲利普?科特勒,用五个层次,即核心利益、基础产品、期望产品、附加产品及潜在产品,来定义产品.本文根据齐对产品的定义对养老地产做了相应的描述,如表3-2所示.
结合以上表格对老年养老地产的五个层次的描述,本文能够把养老地产的内涵定性为以下四点:日常生活、健康医疗、保健康复、交通.如表3-3所示.
表3-3老年住宅的内涵
三、我国养老地产类型以及盈利模式类型
(一)老年住宅市场类型
根据是否享受财政的补助或是否以盈利为目的,对老人年住宅类型做了不同的区分,具体如表3-4所示;
从上述表中可以看出,我国老年人住宅类型以是否享受政府财政补贴为标准,可以分为两大类;一类是享受政府补贴的福利型和收益型企业,基本都是不营利或微利,属于政府主导满足广大老百姓型养老功能.由于是不以营利为目的,无论是硬件还是软件都有待提高.另一类是不享受政府补贴,完全市场化运作,以盈利为目的的住宅类型.目前国内多以及初级、中级或高级大型老年综合社区为主,能够实现基本的养老设施功能,具体又分为嵌入式老年公寓、老年人社区以及面对高端客户人群的高端养老养生社区等不同规模和层次的养老地产类型.
(二)养老地产盈利模式类型
综合养老地产能够获得利润的关键在于定位,用地的获取方式、享受优惠政策力度;结合利用医疗资源、金融服务的能力,以获得自己各具特色的盈利方式.根据不同的盈利模式分类,养老地产盈利模式可以分成如表3-5所示:
第三节养老地产市场宏观环境分析
一、居家养老模式遇到挑战
首先,由于实行计划生育,家庭人口减、导致居家养老资源减少.中国今后几十年家庭抚养情况,基本是夫妻两人赡养家里4位老人和抚养1个小孩.城市化,越来越多的年年轻人选择学习,工作,生活在城市,在农村地区还有很多留守"空巢家庭",使中国传统的家庭养老模式面临威胁.
其次,医疗水平的提高、平均预期寿命的延长、出现低龄老人供养高龄老人的局面.
最后,快节奏的城市生活,市场竞争的激烈,忠孝难两全.这不是鱼和熊掌,但忠孝难的现实,因为时间、精力有限,成年的孩子面临的问题,在于工作和照顾长辈的压力越来越大.特别是当家里老人长期卧病需要照顾的时候,患者的子女要长期精心照顾老人面临的问题更加严峻,很难尽到长期照料父母的责任.如果仅仅靠家庭的的力量.为了解决日益增多的老年人需要长期的精心呵护,但这个问题的解决并非一朝一夕,也不是单靠家庭或政府的力量可以完全解决.
二、国内的养老机构供需矛盾突出
在我们国内政府对老年人的民政社会福利主要体现在养老机构上,但缺空置居高不下.目前在很大程度上,大部分的养老设施服务简单、品质较差,导致很多老年人不想去,造成资源浪费.
老年人手中掌握的财富更多、对于养老地想法、悄然的在发生变化,导致养老供给的局面也发生改变,相应的需求更多公共的养老床位.
许多老年人的养老观念也在开始发生变化,他们不再满足传统老年生活,更多的老年在提倡"优雅的老去"或者"活力养老",这时候他们对养老机构就提出了更高的要求,传统的养老院不能满足他们多样的需求.他们需要功能上更加齐全的养老院,能够在生理、心理上满足他们的需求.这与国内养老机构紧缺、环境质量参差不齐、服务水平不高的矛盾日益加剧.
第四节国外养老地产发展情况
一、发达国家养老地产市场分类
通常老龄化比较早的国家,其相应的养老市场也比较成熟,因此在积累了较为丰富经验后有能力提供形式多种多样内容丰富的养老地产,包括政府养老、家庭养老及商业综合养老地产等各种模式在结合了日本、英国、澳大利亚、瑞士、法国等发达国家的综合经验,为老年人提供二十四小时医疗看护、长期医疗护理、支持性需求以及预防性需求不同医疗服务,把养老社区形态分为以如表3-6所示下五种类型:持续看护社区、护理居住社区、协助居住区、独立居住区以及活力居住区.
二、发展养老地产的国际经验
通常老龄化比较早的国家,其相应的养老市场也比较成熟,因此在积累了较为丰富经验后有能力提供形式多种多样内容丰富的养老地产.尤其是西方国家如曰本、美国等国家从上世界七十年代开始就已经步入了老龄化阶段;相比我国早步入老龄化社会早了几十年,相应的在福利保障及适老化的服务也更加完善.
学习和借鉴外国成熟的做法及理念,可以更好的适应我国的老龄化社会,少走一些弯路.
第五节国内养老地产发展情况.
一、国内养老地产参与主体及竞争态势分析
老龄化社会的到来,出于对养老地产的乐观判断,无论是因为规避风险还是资产配置的需要;从2006年到现在,房地产上市企业、寿险公司、实业集团、私募基金及国外着名投资运营和服务护理机构纷纷加入进来,在北上广深及海南成都养老地产领域有大动作,并在具体细分目标市场上进行耕耘,努力探索适合自己企业实际情况的业态和产品线,并摸索出适合自己发展模式及盈利模式(见下页表3-7);
二、国内养老地产业发展模式分类
如果对于还处于萌芽期的事物,要求它总结出很清晰的事物特征,显然是有点难的,中国养老地产的发展模式亦是如此.在现实中,根据实际的操作经验和呈现出来的趋势,根据不同的分类标准,已经有部分学者对养老地产业的发展模式开始了研究讨论.在当今情况下,通常是从、产品发展形态、投资主体、盈利模式等角度展开分析,会导致这中分类无法全面的反映现实情况.
清华大学周燕瑕教授将养老地产业的开发模式分为四类,主要依据为养老地产业的产品形态,同时将其他因素如投资主体、配套设施等糅合进来,分类比较丰富和全面,可以作为养老地产业发展模式的参考如表3-8.
有了这基础的分类,如果要对养老地产的发展模式做更加细致的研究,可以依据不同的标准进行不同角度的细致研究.从投资经营的主体角度来看,养老地产业还能细化为合作投资运营、国际资本投资运营、保险资金企业投资运营、房地产幵发企业投资运营.从产品发展形态角度来看,养老地产业提供的产品就包括了候鸟式养老、护理型养老、养老公寓、混合养老、专业养老社区等;因此不同的业态决定了产品的不同发展形态?.
在此基础上,不同的产品类型组合、投资主体、盈利模式形成了不一样的发展态势,对用地的选址与取得方式、资本性质、日常运作方式和政策等要求会有很不一样的诉求.
