第 1 章 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
众所周知，房地产行业是我国经济发展的先导型产业，在社会发展中属于支柱型产业。房地产行业市场需求巨大，是劳动密集和资本技术为一体的行业。具有产业链条长、初期投入资本高、风险高、收益大、回收周期长的特点。同时，房地产行业与其他行业的关联度极高，房地产的良性发展能够有效促进相关行业的健康发展，如化工、建筑、轻工、建材、电器、机械、冶金、金融服务等五十多个行业。房地产行业不单能通过自身的开发项目投资对我国 GDP 的增长带来直接贡献，还能通过与其相关联的行业引起对我国 GDP 增长的间接贡献。
我国房地产行业起步晚、发展基础层次不齐，与国外的房地产行业相比，企业行为制度的规范化程度较低，再加上我国的金融体系尚未健全，致使多数房地产企业的资产负债率居高不下，少数竟然达到百分之九十以上。过高的资产负债率必然会导致较高的预收账款和借款费用，对企业偿债能力提出了更高的要求，这必然会在某种程度上限制企业正常的经营活动，降低企业的盈利能力。在极端的情况下，可能使企业在某个发展阶段面临入不敷出的风险，从而遭受巨大的财务风险。
九十年代末到二十世纪初期，居民消费的新热点已逐渐转向对房地产的需求。
自 2007 年以来，国家住房保障制度建设已经提上日程。然而，房地产市场的持续火热必然导致房价节节攀升，持续增长的房价已渐渐超出人们正常的承受能力。
国家因此在金融和税收等方面采取了多项措施来最大程度的抵制房地产销售价格的不断升高，降低房地产开发项目得的投机泡沫。2011 年，土地的供给受到了国家得严格控制、税率的提高、房地产投资项目的贷款在金融机构审核门槛提高，大幅提高的购房款首付比例以及政府建设的经济适用房和公租房等相关政策法规的实施。普通大众在购房时也更加理性，不再盲目跟风蜂拥而上了。这些因素都导致房地产行业的风险加大，财务危机不容忽视。这不但对房地产行业公司是至关重要，更与中国的经济、社会和金融市场的稳定与发展息息相关。在过去两年的糟糕的经济形势，房地产行业的销售量同比下降了许多，使地方政府的压力丝毫不亚于开发商资金链紧张的程度。截止到 2014 年 9 月，全国 46 个限购城市已有 41 个退出限购舞台，只剩北京、上海、广州、深圳、三亚 5 个城市。同时全国多个城市已相继调整购房的首付比例，政府也出台了一系列的“救市”措施，这些因素都给房地产行业带来再次的冲击。拯救困境企业的良好方法是及时了解、识别、防范和把控风险，那么迫在眉睫的问题是建立起单独针对房地产行业上市公司的财务危机预警模型。
已历经了七十多年的国外财务危机预警研究，其许多研究成果已经在理论和实践方面得到验证。但由于我国经营环境和公司管理经营理念与国外都有很大的不同，对国外已经存在的财务危机预警模型简单照搬并不是明智之举。作为房地产行业上市公司，充分研究财务危机并逐步建立一套适合自身的行之有效的财务危机预警系统就显得十分重要，而财务危机预警模型在该系统中充当着不可或缺的重要角色。关于财务危机，国内的研究不仅起步较晚，并且许多的研究都是针对所有的上市公司，所有行业。但由于各个行业都有其行业本身的特点，基于所有行业的通用系统对某些行业并不适用。可喜的是，少数学者已注意到这个问题，开始进行分行业研究，目前已初步形成关于高新技术产业、IT 行业、医药行业、化工行业和制造行业等行业的财务危机预警系统，但由于多方面的原因，包括学术上的阻碍和理论界实际数据的可获得性，涉及房地产行业上市公司的研究与其他行业相比相对较少。
1.1.2 研究意义
企业管理者对于企业风险把控的一个重要环节是财务危机预警。因为经过日积月累叠加在一起许多企业自身问题，将影响企业的正常经营活动和常规运转，使企业陷入财务困境，最终由财务危机导致极端情况下企业破产。鉴于房地产行业在我国国民经济中的支撑地位，其本身是否能够健康平衡的发展关系到我国全部经济市场的稳健发展，因此建立一套卓有有效的房地产行业财务危机预警系统，不仅可以提高房地产行业上市公司的预测和防范财务危机的能力，促进上市公司的健康发展，也关系到国民经济和社会的均衡发展。具体的意义分别表现在以下几个方面：
（1）有利于管理者提高风险防范能力和管理质量根据我国商务部信用评级与认证中心提高的数据，自进入 2014 年第三季度以来，我国 20 个行业的非金融类上市公司财务安全总指数（简称 FSI 指数）整体呈现为上升状态，其中虽然房地产行业指数的上升幅度最大，但其仍排名在 20 个行业的最后。房地产行业的 FSI 指数为 3987.88 与全部行业 FSI 指数平均值 5752.39相差 1764.51 之多。这些都需房地产行业的管理者引起重视。通过建立一套行之有效的财务危机预警系统，可以使管理者在某种程度上意识到财务危机发生的可能性，根据预警模型得出的预警信息，筛选出具有重要意义的核心指标，特别是企业的财务状况和经营成果方面，时刻关注这些核心指标的变化，一旦指标发生异样变化，管理者就可以在财务危机发生的萌芽阶段及时采取措施，如对于公司的方针政策的调整，保证企业稳定长久的发展下去，避免企业财务状况的进一步恶化，有效防止企业陷入破产清算或被吞并收购的境地。
（2）有利于保障债权人的权益，优化资源的配置目前我国多数上市公司的融资渠道以间接融资为主，一旦上市公司出现财务危机，提供资金和实物的债权人所遭受的损失是无法估计的，极端情形下他们的债权完全有可能变成坏账或呆账。因为虽然债权人在企业破产时享有优先索偿权，但当企业陷入财务困境时，多数企业根本无法变现现有剩余资产来补偿债权人的损失。那么从债权人的角度来看，一套行之有效的财务危机预警系统，可以使其时刻关注上市公司的财务状况和经营情况，定期监督。一旦发现该上市公司发生财务危机的可能性较大，就能及时采取相应的补救措施，保证其借款数额的安全性，也能保证自身利益不受损失。
（3）有利于金融机构信贷决策的合理确定至今为止，自有资金占企业全部注册资金的份额较少、自身权益的积累不足问题在我国多数企业都普遍存在。同时有很多限制公开融资和发行企业债券等融资方式的条款，再加上具有国有背景的公司在上市公司中为多数，因此银行依然是上市公司重要的筹资渠道，高负债经营模式已经成为我国多数房地产企业的一种营运模式。我国现有银行的挑战随着国外银行的进入增加了许多，不管是我国的股份制银行还是四大国有商业银行都需改变管理理念，使商业模式的运作正规化。同时衡量银行经营管理水平和核心竞争力的重要指标是不良贷款率的高低。从银行等金融机构的角度出发，在做出重要的信贷决策时，他们可以充分利用财务危机预警模型提供的信息和结果。在原有的银行信用评价系统上，减少不良贷款坏账和呆账的发生率，增加对申请贷款企业财务状况和偿债能力判断的准确性。优化银行资源配置和信贷资金的利用率，使得只有财务状况发展前景好的企业能得到贷款。银行核心竞争力的提高，能使银行在我国的经济发展中处于正确的地位，真正成为具有盈利能力的企业。
（4）有利于证券监管部门有效实施监管工作鉴于目前我国上市公司陷入财务困境时，多数会通过捏造虚假信息来调整企业的异常财务指标，以此避免被监管部门查出，被列为重点核查对象进行特别处理。随着中国证券市场的日益规范化和政府信息公开的标准，利用公开渠道披露的上市公司的财务数据和非财务数据建立一套预警模型已成为可能。这样监管部门就能依此模型提供的信息，及时发现那些已面临严重亏损和资不抵债的上市公司，对其加强监控和管制。提前协调各方面社会和经济关系，降低企业破产的概率和破产成本，避免因企业的破产倒闭引起大批人员失业而造成的社会动荡，最终防止上市公司的财务风险给利益相关者带来进一步损失。
（5）有利于政府的宏观管理和调控企业与政府之间始终保持着重要的关系，分别表现在企业的创始阶段、发展阶段直至衰退阶段。政府的税收收入多数从企业的利润中取得，政府的就业问题也由企业帮助解决。国家社会资源配置效率和利用效率的提高都能通过政府对企业的宏观调控来实现。如果多数企业经营不善，政府预先设定的税收目标便无法实现，有效发挥政府各项职能的目标也不能实现。如果企业为社会提供工作岗位较少，许多不稳定的因素都隐藏在社会中，社会政治形势有可能出现一定程度的震荡。与此同时，政府通过企业进行社会资源的优化配置，若企业破产，不仅企业自身会遭受巨大损失，其给社会带来的损失不可估量。
