第 3 章 我国房地产行业财务危机特征及成因分析
3.1 我国房地产行业的基本特征
（1）周期性与波动性从房地产行业的发展可以看出，由于房地产行业的影响因素有很多，使得房地产行业的兴衰呈现明显的波动性和周期性。房地产行业处于一个市场投机行为泛滥且投资渠道狭窄的经营环境中，并考虑到其对我国国民经济发展的直接贡献，国家必须对该行业进行宏观调控。根据有关数据统计，房地产行业受到宏观经济周期的影响，当国民经济态势良好时，房地产行业的发展速度也快，反之亦然。说明房地产行业的发展一般呈现出繁荣到萧条到哀退到复苏这一完整周期，并与国民经济发展趋势保持正相关关系。当国家的 GDP 增加迅速时，经济繁荣时，房地产行业也会得到迅速发展。当国民经济衰退时，房地产行业也会萎靡不振。
（2）成本高风险大房地产行业一直以来被认为是一个高投资、高风险的行业。同时房地产业作为资金密集型行业，需要有雄厚的资金链支撑且成本极高。主要原因是我国土地资源的稀缺性和不可替代性。同时，由于不断增加的需求，但供应有限，加之投标竞争激烈，市场价格大大提高，导致房地产行业的上市公司成本居高不下。企业投资项目占用太多的资金，使资金周转周期变长，增加了投资风险。主要原因是房地产企业的项目很难短期变现，再加上复杂的市场环境和高昂的财务费用，使得房地产行业风险很大。
（3）属于基础性行业在国民经济发展中，房地产行业是一个基础性行业，它与我国国民经济的多个行业联系紧密。房地产行业的基础性具体体现在两个方面：一是放地产行业的商品即房产是一种基础性上品，而房产是人们社会活动中必不可少的的生产和生活资料，所谓安居乐业，没有舒适的居所，何来乐业，因此房地产行业也就自然处于提供基础生产和生活资源的基础性地位。二是房地产行业对国民经济发展的拉动作用也体现出房地产行业的基础性地位。房地产行业作为一个庞大的产业体系，组成了一个产业链，涉及到建材产业、建造产业、开发行业、咨询策划行业、物业管理行业和经纪产业等等。同时，各个产业环节又反过来对经济发展产生铺垫作用。
（4）发展区域性和价格差异性从房地产行业的经济活动范围可以看出，房地产行业具有很强的发展区域性。由于不同区域的经济文化发展水平参差不齐，居民消费水平和居住环境也各有差异，造成了不同区域房地产韩各样发展状况差异明显。通常来讲，经济发达地区对于居住舒适度要求很高，导致房地产行业发展迅速。相反，在经济略微落后区域受居民消费水平低的影响，房地产行业的发展相对缓慢。因此，房地产行业发展区域性直接表现在房地产价格的差异性上。不同区域的房地产价格存在巨大差异，即便是同一地区的不同地段，由于交通状况、购物水准和医疗水平等因素的差异，导致其价格差异同样巨大。
3.2 我国房地产行业财务危机的一般特征
3.2.1 财务危机具有突发性
房地产企业财务危机形成原因是多种多样的，有些影响因素是可掌控和预测的，但是有些因素是意外或突发的。一方面，由于房地产行业具有周期性，因而有可能会出现周期性的财务危机，这个因素可以根据国家宏观经济走势并结合本企业的具体经济状况预测到。另一方面，某些企业微观因素和特别因素可能造成突发性的财务危机。公司内部控制问题通常会导致财务危机的突发性，这样我们便可以通过分析会计事务所提供的审计意见以及公司的股权结构等去预测企业自身发生财务危机的可能性。表明财务危机的两个特点：突发性与可预见性并不矛盾。
3.2.2 财务危机具有多样性
导致房地产上市公司财务危机多样性的原因主要有以下几个：一是房地产企业财务危机的影响因素是多样性的。房地产企业一直与国民经济息息相关，国家宏观经济和国家法律政策始终制约着本行业，同时导致企业出现财务危机的重要原因还包括公司的内部经营管理效果。二是房地产企业的多样化融资渠道。众所周知，房地产属于一个资金密集性的行业，但在资本结构中通常自有资金较少，迫使多数房地产企业都通过多渠道的融资方式来筹集资金。资金来源渠道的断截是导致财务危机出现一个因素。三是房地产企业的经营周期特别长，从购买土地使用权到出售房地产商品，这个过程涉及到的每个方面都有可能导致房地产企业财务危机的发生，而且财务危机的发生方式也有所不同。
3.2.3 财务危机具有积累性
房地产企业财务危机之所以具有客观积累性是因为房地产企业经营过程周期比较长，而财务危机的形成并非一下就爆发出来的，它需要一个较长的演变过程。
在财务危机的发展过程中，房地产行业的财务危机可以统分为以下四个阶段：潜在阶段、发展阶段、恶化阶段以及最终阶段。在财务危机的潜伏阶段，销售不佳或盲目扩张买地是多数房地产公司的表现，特别是巨额投资的现金流出；而在财务危机的发展阶段，销售回款率降低，财务费用增加多数房地产公司的表现；在财务危机恶化的阶段，该公司的财务状况经常表现为资不抵债、现金流断裂、筹资困难或面临破产倒闭的境地。在财务危机的最终阶段，房地产公司或者选择宣告破产，或者选择债务重组。从以上四个阶段可以看出，随着财务危机的严重性增加，财务危机的风险也在不段积聚，这充分体现了房地产公司财务危机的客观积累性。
3.2.4 财务危机具有可预见性
尽管财务危机的发生具有突发性，且大部分的时间管理者不可预见，但从事物发展的过程来看，财务危机的发生有其必然性。究其原因主要是由于房地产企业在其日常生产经营过程中日积月累的长期矛盾导致的，通常在企业内部管理流程和管理行为的核心环节体现出来。此时，如果企业能够及时结合自身情况，建立一套适合企业自身务危机预警系统，就能及时的预测到财务危机的发生，将其扼杀在财务危机发生的萌发或发展阶段。从财务危机的这个特点可以看出，建立能够识别和预防财务危机的预警系统是极其重要和必要的。
3.3 我国房地产行业财务危机成因分析
3.3.1 系统风险的成因
系统风险又称市场风险，指由于企业外部某种变化因素的影响，导致所有企业财务成果的不确定性。主要包括：宏观经济趋势的不确定性、国家经济政策的不确定性和税收制度改革的不确定性。对于房地产企业来说，系统风险的成因主要表现在以下两个方面：
（1）国家经济周期和市场经济环境的变化宏观经济趋势的变化和市场经济环境在房地产企业的发展中一直发挥着至关重要的作用，房地产企业的发展周期随着国民经济的周期波动，经历了从萧条一直到复苏等不同阶段。如自次贷危机爆发以来，全球经济发展水平急剧下滑，使得金融危机渐渐演变为经济危机，在这样的经济背景下，中国的企业必然会受到重大冲击。同时，近年来国家不断上调存款准备金利率，在某种程度上对房价的过快增长起到了抑制作用，但也增加了房地产购买者的实际购买压力和房地产企业的资金融资压力，这都将引发财务风险的产生。另外，房地产企业的发展还与我国的其他许多行业密切相关，这些行业的发展情况都会对房地产企业产生直接或间接的影响。制造业、商业银行的发展状况都将对房地产企业的开发成本产生影响。房地产的开发项目主要为土地且占据了企业的大量资金，国家土地政策、土地自身位置及供应和需求关系都将对开发商资金的周转率和收益率产生重要影响。
（2）经济法律政策的变化房地产企业在我国的发展时期较晚，但近年来已逐渐成为我国国民经济的支柱产业并已达到白热化的发展状态。国家为了保证国民经济的平稳协调发展，颁布了一系列财政税收等政策法规对房地产行业进行宏观调控，且一次比一次更加具有针对性和严厉性。
3.3.2 非系统风险的成因
非系统风险又称特殊风险，指由于个别企业某个特殊因素的变化而造成的风险。一般主要来源于企业自身的经营活动和财务活动。对于房地产企业，引起这些风险的因素主要体现在如下几个方面：
（1）资本结构不合理一个企业倘若不具备一个科学合理的资本结构，必将影响企业的经营收益，同时增加企业的财务风险。众所周知，房地产企业在前期需要大量资金投资，资金回笼速度又相对缓慢。由于自身资金变现能力弱，企业发展的大部分资金来源外部金融机构贷款和工程建设项目的预付款，只有小部分来源于企业的自有资金。资产负债率过高，债务资金所占比例过大，一旦企业实际收益率低于预期收益率，将会导致资金链断裂，可能产生不能支付到期付息的财务风险。
（2）融资渠道单一随着经济的发展，目前我国房地产企业已有六万多家，但是其中只有一百多家企业通过上市发行股票来筹资。房地产企业开发项目初期通常需要较大的投资额度，因此企业的现金流风险较大，保持连续的资金链十分重要。但我国目前的金融体系和房地产金融发展的不健全，导致房地产业对银行信贷的依赖程度很高，银行贷款几乎成为了房地产开发项目运营周转的主要资金链。由于融资渠道的单一，使得企业自身在面临财务风险的时候不能利用资产组合来很好的规避风险。特别是在人民币基准利率不断上调的环境下，银行贷款条件的提高，不仅使企业开发项目的成本费用不断增加，同时融资困难也在不断加大。融资的困难可能会引发某种财务风险。
（3）资金管理意识匮乏资金投入大、回收资金期限长是房地产行业普遍具有的财务特征，管理者在监督和管理企业的财务状况和经营成果时须制定缜密的财务计划和应对风险方案。由于房地产行业在我国起步相对较晚，在财务管理制度上很多企业都不健全，管理混乱或将财务管理仅局限于会计核算方面，缺乏对全面资金预算的严格管理和对成本的有效控制。资金管理意识匮乏主要表现在为未制定出成文的资金运用计划。这些都在无形中增加了房地产开发项目的成本，导致企业自身的投资风险加大。
（4）财务人员普遍缺乏风险意识观念目前来看，房地产企业对财务风险的事前控制普遍缺乏，重视事中的控制而轻视事前管理的现象。理论上，股权的集中程度应处于一个最佳的范围。如果股权结构过于集中，如第一大股东持股比例过大可能会使公司目前的经营活动受到过多的不当干预，使得小股东的利益得不到正当的保护；而股权结构过于分散，便会分散公司的控制权，增加了公司被恶意收购的风险。同样的，如果公司的实质控制人为国有企业，则公司内部的行政色彩可能比较比较浓重，同时可能会得益于国家对国有企业的扶持，享受国家政策的优惠待遇。以上这些因素都将影响房地产业企业业绩。综合考虑后，选取了以下两个指标：第一大股东持股比例和实际控制人的性质。风险控制的工作仅停留在表面上，如账簿的规范性和完整性都未达到规范的要求，或仅仅满足了相关部门的检查，为充分发挥会计的监督和控制作用。这些都源于财务人员缺乏风险意识观念，未意识到风险管理对企业生存和发展的重要性。财务人员的专业技能和知识存在滞后性，已无法跟上当前经济时代发展的步伐，从而导致其处理的财务信息质量普遍较低，不能为企业管理者做出正确决策提供应有的帮助。在风险决策意识方面，没有系统和缜密的分析、比较和研究，这都将引发企业财务风险的发生。
