第一章 导论
1.1 研究背景与研究意义
“衣食住行”是人类生存最基本的需要。对于居民个人而言，居住是人的基本权利之一，全体社会成员都有购买住宅和逐步改善住房条件的权利。美国着名心理学家马斯洛的“需求层次”理论将人类的需要按照从低到高的顺序分为了五个层次，其中第一层次是生理需要；第二层次是安全需要；第三层次是归属和爱的需要；第四层次是自尊需要；第五层次是自我实现需要。从人类五个层次的需求来看，住房问题与各个层次都有着直接或者间接的联系。房屋是人们的立足之地，是居民的栖身之所，是每个人赖以生存和发展的基本生活要素和必需品。
住房不仅仅具有满足生活需要的基本自然属性，同时还具有投资、消费的商品经济属性和保障社会秩序稳定的社会属性。由此可见，住房不仅仅满足人类的基本生理需要，逐步改善的居住条件更能够为人类获得更高层次的满足提供必要的条件。而对于国家或者民族而言，解决本国居民的住房问题，满足国民基本生活需要，使得全社会居民都能够安居乐业，是关系国家安定和谐的一个重要因素，更是关系全局发展的基本问题。随着时代的进步，有效改善居民的居住环境和居住条件已经成为了各个国家经济和社会发展与前进的重大问题，建立适合的住房政策也成为了各国政府必须面对的问题。建立健全、完善的住房保障制度体系，可以实现资源的合理利用和有效配置，加强对中低收入社会成员的支持力度，可以有效的缓解社会矛盾的发生与发展，是保证社会稳定和谐的基本前提，为整个经济的正常运转营造良好的氛围和环境，从而促进国家整体健康、稳定、可持续发展。
住房公积金制度在我国已经经历了 20 多年的发展历程，已经成为我国住房货币化分配的主要形式，也是我国住房保障体系的主要组成部分。它的实施帮助城镇在岗职工通过按月缴存的方式逐步积累住房资金，提高职工购买住房的支付能力，从而帮助城镇居民解决生活所需的最基本的住房问题。
与 20 世纪 90 年代初建立住房公积金的社会背景而言，当前我国的国情、经济发展水平、居民住房条件及住房公积金制度自身都发生了巨大的变化，出现了许许多多的新问题和新情况。住房公积金制度在住房保障体系中所起的作用、住房公积金增值收益的使用方向以及住房公积金管理体制中存在的问题，甚至于制度的存废都引起了社会的普遍关注。尤其是住房公积金制度的公平性及效率性问题倍受社会和广大职工关注，经过 20 多年的积累，住房公积金形成了一定规模的缴存资金，存在大量结余，使用效率相对较低。如何有效的使用住房公积金结余资金，使得更多的缴存职工受益，是值得关注的一个重点问题。因此对现行住房公积金资金的使用方向及使用效率做出深入的分析，对于把握住房公积金制度发展方向，合理调整住房公积金执行政策，完善住房公积金制度体系，健全住房保障体系有着重要的意义，同时对减少社会矛盾冲突、促进我国社会的和谐稳定发展有着积极的作用。
1.2 国内外研究综述
住房公积金制度作为我国住房保障体系的重要组成部分，制度的发展情况和政策执行等方面内容倍受广大学者、研究人员，乃至整个社会的普遍关注。国内外学者也做出了许多研究。
在住房公积金制度的公平性和效率问题上的研究方面，黄庭均（2005）指出可以实行更为灵活的缴存比例，缴存比例可以实行浮动政策，单位与个人既可以整体变动，也可以按照不同的幅度变动，可以根据职工所处的年龄阶段不同实行差别化的缴存比例，并通过制定最高缴存比率，来确保住房公积金实施的公平性；张达梅（2006）认为住房公积金制度存在的不公平现象，是由于现行政策在宏观层面上存在的利益差别所导致的，正是因为这种明显的差别致使职工个人间的利益存在失衡的可能。
许多研究人员关注住房公积金制度运行过程中存在的实际问题，并对这些问题进行了研究，提出了完善的方法。张其光（2000）建议可以通过建立住房公积金贷款保险制度来刺激住房消费贷款的增长，从而减少、分散住房贷款的风险。
刘清华（2003）在她的博士论文中指出住房公积金“低存低贷”的政策缺陷，提出采用“高存低贷”的运作模式，并设想用公房出售资金或者调整住房公积金增值收益分配的方法来弥补“高存低贷”的利差。胡昊（2005）指出了住房公积金运行的现状，以及制度中存在的问题，并以利率调整政策为切除点，深入分析并提出了住房公积金未来发展的方向及政策创新。关永宏（2007）在其文章中对住房公积金具体业务进行了阐述，针对个人住房公积金贷款操作流程中存在的问题提出了优化建议，并提出建立相应的风险防控手段。
在我国住房公积金未来发展方向方面，许多研究学者都提出了新的思路和建议。丛诚（1998）曾经提出在住房公积金管理机构基础上成立“全国性或跨区域性的政策性住房银行”的建议。黄美华（2005）对住房公积金管理模式提出了设想，指出要改变现有住房公积金管理中心与银行的委托办理关系，转变为直管模式，保持与银行的储户关系。央行在《2004 年房地产金融报告》中也对住房公积金的管理提出了建议，指出应成立专门的监管机构，对住房公积金管理中心的管理工作进行监督和管理。
国外住房保障及住房金融制度的探索与我国相比起步比较早，许多发达国家已经形成了较为完善的住房保障体系，如新加坡的中央公积金制度、德国住房储蓄合同模式、美国完善的住房抵押贷款模式等。国外的研究成果主要集中于住房金融方面，雷诺（1995）指出，各个国家住房金融制度总的趋势是逐渐放弃抵押贷款模式，并且打破小额储蓄与抵押贷款之间的直接关系。阿彻（1999）认为个人住房抵押贷款的风险是在房屋销售过程以及贷款发放过程中产生的，它与贷款价值比变量无关，他的这一结论是通过对居民住房贷款违约案例的研究调查后得出的。我国的住房公积金制度是学习新加坡的中央公积金制度建立的，在对新加坡中央公积金制度的研究中，马克·博利特（1990）认为新加坡的住房公积金制度具有较强的政策性，它由新加坡政府相关部门直接控制和监管，同时具有很强的目的性和适用性，它与新加坡社会经济发展相适应，与国家整体规划建设息息相关、配合紧密。
1.3 研究内容与方法
1.3.1 研究内容与框架结构
尽管国内外的许多学者及本行业的从业人员对住房公积金的问题做了不少的研究，持有不同观点的研究人员也是争论不休。但是这其中不少仅仅围绕制度本身或者政策内容作出阐述，缺乏实际的业务数据的支持，定量的实证研究比较少，对住房公积金制度实施效果的实际深度和广度缺少系统化的较为深入的量化研究。针对广受关注的住房公积金使用率低下的问题，本文将对全国住房公积金以及典型代表城市——天津市住房公积金的样本数据进行深入的分析，通过实际数据量化显示住房公积金资金的使用方向和使用效率，通过对提取职工提取原因、贷款资金使用分布情况及增值收益投向情况的分析，直观的反映和体现天津市住房公积金资金使用效率及主要使用群体。同时，将对住房公积金使用过程中存在的问题以及造成使用效率低下的原因做出深入的分析。基于对现行住房公积金制度执行过程中各项数据及政策理论的研究，针对住房公积金资金使用效率较低的问题，将从住房公积金使用方向、保值增值方式、增加住房公积金增值收益使用途径等方面提出完善住房公积金制度、提高资金使用效率的思路和建议。
本文主要由四大部分组成。
第一部分为住房公积金制度的建立与发展。该部分主要介绍了住房公积金制度的建立背景与发展现状。首先按照时间先后的顺序对我国住房制度改革的历程进行了梳理和总结，并结合住房制度改革的步骤阐述了我国房地产市场的发展变化，同时利用天津市近年来房屋销售的实际统计数据展示房地产销售量变化情况及房屋售价的走势情况；其次介绍了我国住房公积金制度建立的必要性、形成过程、发展现状和主要业务数据。
第二部分为天津市住房公积金资金使用效率与使用情况分析。该部分对天津市住房公积金制度的发展做出详细的介绍，并通过对天津市住房公积金相关实际数据的分析，对天津市住房公积金资金在提取、贷款等方面的使用和住房公积金增值收益的使用情况做出了深入的研究。特别通过对贷款职工按照年龄、收入水平等情况进行分类，深入分析住房公积金贷款资金的使用投向。
第三部分为住房公积金使用率低下的原因及产生的问题。该部分针对资金使用率低下造成的职工缴存积极性差、增值收益能力首先等不良影响进行了分析和阐述，并对导致住房公积金资金使用效率低下产生的原因进行了深入的剖析。
第四部分为提高住房公积金使用效率的对策。这部分主要针对第三部分提出的问题，为增加住房公积金制度受益群体覆盖范围、增强住房公积金的保障作用，提高住房公积金的使用效率，结合天津市住房公积金使用中的经验及不足，提出了一系列的政策发展建议。
论文的框架结构见图 1-1。【1】
1.3.2 研究方法
本文主要采用对数据的定性和定量分析、分析与比较相结合的方法来研究分析住房公积金制度在住房保障体系中所起的作用以及存在的问题，为住房公积金制度的未来发展方向提供可借鉴的经验和参考。主要包括比较分析法和案例分析法。
1.比较分析法
本文在分析全国住房公积金业务发展情况和天津市住房公积金主要业务情况是采用了城市间的横向数据比较和不同年份的纵向数据比较方法，对各项业务进行了定量分析，是对比较分析法的应用。
2.案例分析法
本文在分析天津市住房公积金资金使用情况时，对提取资金按照提取原因、贷款资金按照借款人年龄以及借款人收入水平等特定人群进行深入的分析，采用了案例分析法。
