福建房地产过热与城市可持续的矛盾及协调对策(7)

　　（二）促使房地产开发的生态化和绿色化，创造人与自然和谐的居住环境
　　
　　第一，加强房地产开发的监督和管理，防止城市生态环境遭受破坏。环境是人类赖以生存的基础，在房地产开发过程中，只有树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，加强环境的监督和管理，才能避免生态环境遭到破坏。首先，坚守海洋生态红线，保护沿海滩涂，严格房地产开发中“填海造地”的管理与监督。其次，严禁房地产开发“削山造城”,保护野生动植物的生存环境，维护生态平衡。再次，加强对施工现场的监督管理，减少施工扬尘对城市空气的污染，严格规范施工废弃物的处理和排放，促进房地产开发与生态环境的协调发展。最后，建立生态环境损害补偿与责任机制和生态环境损害责任终身追究制度，对房地产开发中的环境损害行为进行严厉制裁。
　　
　　第二，促使房地产开发的绿色化，发展“园林绿化”城市。一方面，严格绿化建设控制，确保园林绿化与房地产开发有机结合。将所有绿化指标纳入房地产开发工程许可、审批和验收的刚性指标。对旧城区和棚户区改造，要严格执行园林绿化建设标准要求，全面体现“生态环保”的理念。另一方面，积极鼓励房地产开发发展绿地立体化，增强城市的生态承载能力。立体绿化是目前解决城市化拥挤、空间紧缺问题的最有效方式，可将各种垂直空间利用起来，让整个城市回复到自然平衡的状态。立体绿化要收到实效，必须通过制定城市规划和建筑设计等强制性要求，促使开发商向空中要绿地。
　　
　　第三，开发生态型住宅，创造人与自然和谐的居住环境。生态型住宅是指在住宅建设和使用过程中，以可持续发展理念为导向，确保生态系统的良性循环，尽可能地节约资源、减少污染和保护环境，以人为本，致力追求人、自然和建筑的和谐统一，为人们提供优美、舒适、健康和洁净的居住空间。生态型住宅的开发是实现城市可持续发展的必然选择，政府相关部门要抓紧制定生态型建筑标准体系，并出台一系列优惠政策鼓励房地产开发企业按照标准建造生态型建筑。例如，政府出台政策鼓励开发商建造通过环保材料统一装修的精装房，减少各自装修产生的凌乱垃圾和持续不断的噪音污染。
　　
　　（三）发挥政府宏观调控作用，预防房地产开发过热危害城市经济发展
　　
　　近年来，福建省房地产市场畸形发展：一边是房地产商高价拿地建楼，房价节节攀升；一边是很多居民买不起房，望房兴叹。这导致大部分城市的供求结构发生根本转变，房地产库存高企，特别是一些人口净流量较少的三四线城市，如龙岩、宁德和漳州等，住房空置率居高不下。房价严重脱离民众的购买力，必然产生较大程度的房地产泡沫，泡沫一旦破灭将危害城市经济发展。因此，政府必须采取根本性措施全面稳健解决由房地产开发过热导致的高房价、高库存的泡沫问题。
　　
　　首先，摆脱土地财政的依赖，增加政府的其他财政收入。长期以来，一些地方政府过度依赖高价出让土地获取财政收入的方式，是助推房价虚高的重要因素。彻底解决这些问题，需要地方政府减少对土地财政的依赖，改变过去过分依赖房地产投资拉动的经济增长模式。结合深化财税制度改革，建立新的土地出让金分配机制，把各个城市的土地出让金全部收归省级财政，省级政府根据各市开发的实际情况下拨必要的预算支出，下拨的金额不与土地收入挂钩，从制度上使地方政府摆脱土地财政的依赖，失去推高地价的强烈动力。同时，进行房地产税制改革，试探征收房地产保有环节税收，积极发展实体产业和第三产业，增加政府的其他财政收入，从方法上摆脱土地财政依赖。
　　
　　其次，拉动住房需求。通过减少房地产开发和流通环节的行政性收费项目和降低税费比例等措施，降低商品房成本，挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力。通过减少首付比例降低购房门槛或采取货币性补贴和降低利息等优惠政策降低购房成本，进一步刺激住房消费。
　　
　　最后，减少高库存城市的供应。一方面，精算各类城市供地计划，严格控制商品房空置率较高城市的新批项目用地，加强限制空置率过高的房地产类型的用地规划和工程规划审批，通过优化供地计划实现土地市场有效供给。另一方面，在房地产供给总体明显过剩的城市，取消商品房预售制度，以缓解过剩压力、促进库存消化。
　　
　　（四）督促房地产开发坚持“以人为本”的社会发展理念，承担更多的社会责任
　　
　　第一，坚持“以人为本”的社会发展理念，要以尊重人的尊严、实现人的权利、满足人的物质和精神需要为出发点和落脚点。房地产开发应该尊重人的基本权利，充分尊重被拆迁者的权利，杜绝“野蛮拆迁”和“暴力拆迁”.房地产开发企业资本雄厚，与政府关系密切，不能财大气粗，以强凌弱，更不能官商勾结，仗势欺人。房地产开发应坚持诚信守法的基本理念，使房地产开发拆迁做到友好协商、依法文明，使房地产开发营销做到诚实信用、杜绝欺诈。
　　
　　第二，鼓励和支持针对中低收入群体的住宅开发，满足中低收入群体的基本居住需求。由于近年来住房保障建设明显滞后，地方政府提供的保障性住房还远远不能满足中低收入群体的需求。因此，地方政府应鼓励和支持房地产开发商进行限价房、经济适用房、公租房和廉租房的建设，着力解决中低收入群体的住房问题，以促进社会公平。在一些商品住房库存高企的城市，可以通过盘活空置商品房，有效缓解保障性住房的供求缺口。其一，地方政府可以通过房地产税收的减免或土地出让金的返还等优惠政策将开发商积压的商品房转化为限价房或经济适用房。其二，地方政府可以直接向开发商购买库存的闲置商品房作为公租房或廉租房，提供给中低收入群体租用。其三，地方政府向开发商发放租房补贴，开发商将闲置商品房以公租房或廉租房租给中低收入群体。
　　
　　第三，加强保护传统历史建筑的制度建设，杜绝房地产开发对作为“人类记忆精神需求”的历史建筑的破坏和毁灭。城市的历史文化是人文城市的底蕴和灵魂，而传统历史建筑是城市历史文化的主要载体，是城市发展的见证。因此，保护优秀历史建筑，对城市可持续发展至关重要。首先，全社会尤其是房地产开发商要提高传统历史建筑保护意识，真正重视历史建筑的保护；其次，设立历史建筑保护投诉热线电话，鼓励市民对房地产开发中历史建筑保护进行监督；最后，全省急需制定历史建筑保护条例法规，使房地产开发中保护历史建筑做到有法可依，预防和惩罚破坏历史建筑的行为。