福建房地产过热与城市可持续的矛盾及协调对策(4)

　　1.“土地经济”的推动
　　
　　一方面，福建省大部分城市的土地收入是地方财政的主要来源，地方政府基本依靠卖地来偿债。据财政部数据显示，2013年福建省土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比高达57.13%,居全国土地财政依赖度排名第三。③同策咨询研究发布的数据显示，2013年土地财政依赖度中，福州超过80%.④地方政府想方设法卖地，进行大规模的“圈地运动”,不断推高地价，各个城市的地王频现，这势必推动房地产开发持续过热。另一方面，房地产业可以带动其他相关产业的发展，对当地的经济增长发挥着日益重要的支撑性作用。因此，政府把房地产业视为支柱性产业，为房地产开发保驾护航，盲目招引房地产开发项目，大搞形象工程、政绩工程。房地产开发拥有政府的坚定支持和背书，持续过热是必然的。
　　
　　2.商品住房供需不平衡
　　
　　货币化房改后，福建省社会保障性住房建设比例逐年下降，广大普通民众成为商品房购买的主力军。商品房的需求爆发性增长，房价快速上涨，引起民众的恐慌。大多数民众被迫举债快速购房，商品房需求进一步释放，房地产开发持续走热。由于高档商业办公和住宅房产开发具有更大的利润，许多房地产开发企业不愿开发普通住宅。据《2015福建统计年鉴》数据统计，2011-2014年福建省商业办公楼开发投资额同比增长率依次为101.7%、88.9%、42.8%和32.7%,福建省普通住宅开发投资额增长率依次为63.2%、10.1%、37.1%和21.4%,商业办公楼开发投资额增长率分别远高于同期普通住宅投资增长率。2014年别墅、高档公寓开发投资额同比增长率为59.6%,是普通住宅投资额增长率的2.8倍。这进一步造成普通商品住房的供给稀缺，房价不断上涨，推动房地产开发走热。同时，豪宅与商业地产空置现象严重。截至2015年9月末，龙岩市库存570.25万平方米的商品房面积中，商品住房面积为283.04万平方米，商业地产面积为287.21万平方米，库存商业面积大于住宅面积。⑤
　　
　　3.社会投机情绪持续高涨
　　
　　由于政府的大力支持和房价的持续快速上涨，房地产开发利润率较高，吸引大量的资本以及企业，如大帝集团、七匹狼集团和永辉集团等福建本土服装纺织等劳动密集型企业，争先恐后进入房地产开发领域。土地竞价异常激烈，楼面地价不断攀升，并迅速推升房价。先购房者的挣钱增值效应不断扩大，社会普遍对房地产预期良好，银行等金融机构加大对房地产开发的投资力度，民众尽可能多买房以达到资产的增值保值，投机客大量买房坐等涨价渔利，社会投机情绪持续高涨。
　　
　　4.特殊概念的炒作
　　
　　政府和开发商为了吸引民众购房，利用各种概念进行房地产开发营销炒作，不断推动房价上涨和房地产开发的持续走热。以福州为例，新建大学城的概念推动了大学城周边房地产开发和房价的上涨；福州市政府先后两次搬迁金山区和福州东区的传言，让金山区和福州东区的房价在短时间内激涨，而至今市政府还原地未动；福州地铁概念和动车高铁概念，使得地铁站口和火车南站周边的房价大涨；福州举办全国第一届青运会概念，导致新建的青运会场馆周边的房地产迅速升温；利用学区房概念，开发商涨价更是愈演愈烈；最近二胎概念也成为房地产开发的新炒作点。此外，海西建设、城镇化建设和自贸区建设，都成为政府和开发商进行房地产开发的炒作概念，不断刺激房地产开发升温走热。
　　
　　三、福建省房地产开发过热与城市可持续发展的矛盾日益凸显
　　
　　1987年，世界环境与发展委员会提出可持续发展是指“既能满足当代人的需要，而又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展”.城市可持续发展则是可持续发展思想在城市发展中的应用，是一种全新的城市发展观。综合海热提·涂尔逊等学者的观点，城市可持续发展是指以环境保护和资源可持续利用为基础， 以高效益、高质量、高效率运行为标志的城市资源、环境、经济与社会相协调及持久的发展， 从而既满足当代城市的发展需求， 又满足未来城市的发展需求。[13]福建省房地产开发过热分别与城市资源、环境、经济和社会可持续发展的矛盾日益凸显，具体表现为以下4个方面。