第3章房地产开发企业的特点及成本构成
3.1房地产产品的特征
3.1.1房地产产品特点
1、产品的独特性
房屋是建筑工人按照规划和特定设计图纸的要求，通过建筑安装等施工活动建造完成的。由于城市规划的艺术性对房屋外形，结构多姿多态的要求，由于房屋的用途各异，由于购房者对房屋性能、结构和内部装饰等千差万别的需求，使不可能像其他工业产品那样，按照同一设计图纸大量大批复制。即使按同一设计图纸建造的住宅，也会因建造时间，地点，气候条件等不同而有所不同，土地是一种自然资源，每一块土地因其所在地的水文地质条件，工程地质条件不同，土地用途的不同，其开发过程也有很大差别。因此，不会存在完全相同的房地产开发经营过程。房地产必须按每栋房屋和每宗土地单件地组织设计，开发和经营，会计核算也要提供各单位建筑产品的成本及其成果。
2、产品位置的固定性
房地产属于不动产，这是因为土地是无法移动的，房屋又依地而建，固定在一定的土地上，因此也很难移动其位置。房地产位置的固定性就使得房地产开发经营必须进行充分的可行性研究。
3、产品使用寿命的长期性
房产和地产是相当耐久的资产，土地是不可毁灭的自然资源，具有永恒的使用价值：房屋建成后，若无重大自然灾害，其使用期限可达几十年以致上百年。房地产使用寿命的长期性，要求房地产开发建设必须重视工程质量，做到百年大计，质量第一。
4、产品开发建设周期长、耗资大
房地产开发建设项目前期要做可行性研究报告，实地勘察，项目施工、梭工验收等多个不同的阶段，由房地产企业，建筑安装施工企业、物资供应部门、市政和勘察设计等单位共同协作完成，其开发建设周期一般工业产品的生产周期要长得多，土地价格逐年增长，每亩地上万元乃至数十万元，每平方米房屋早数百元乃至数千元，因此，房地产幵发建设需要巨额的资金，且周转率极低，一般均需向金融机构取得长期贷款。
3.1.2房地产开发企业的特点
1.投资成本巨大
房地产开发投资往往都需要几亿甚至几十亿的资金进行投资，往往仅靠自有资金并不能满足其运营、建造要求，大多要向银行融资。
2.投资风险大
由于房地产投资金额巨大，并且资金回收慢，还有施工过程出现争议，等等都着不可预料的风险，因此投资房地产必须要谨慎，否则可能会有不可估量的损失。
3.资产负债率高
根据数据分析，房地产行业现在基本上全是负责幵发项目，负债的增加必然导致了企业资产负债率的提高，由于房地产开发商开发的每个项目需要的资金都非常的大，常常需要借资，融资，这也就导致了幵发商的负债率高。
4.投资时间长
房地产幵发企业投资周期较长，建设周期大致在两年左右，大量的资金囤积，不能运营，在整个建设周期中市场需求不断改变、升级，存在较大的投资影响。
5.协调职能
房地产开发包括设计公司、建筑公司、安装公司等各种公司的集体参与，而协调各个公司的中心则是房地产幵发企业本身，从某种程度上来说房地产开发商一定要具有科学的有效的协调能力。
3.2房地产开发阶段的划分
3.2.1决策设计阶段
决策设计阶段是整个幵发过程中最重要的阶段，需要进行全面、细致深入的分析论证，来完成整个项目最佳的投资方案。决策阶段不仅要估计市场的供求关系，环境竞争、分析经营收入和支出费用来达到最佳的决策方法还要根据全程的规划内容来确定最优的设计方案。这一阶段的主要任务为：其一，分析将要进行投资的环境、确定将要进行投资的方向、考察投资的组合情况及确定总体投资等；其二，严格遵守决策准则来高质量的去体现设计者的设计意图，严格遵守国家法律、法规，图纸中有无错误，选择的设备材料是否满足设计需求，施工图预算是否满足预算要求，建造工程的选择是否满足设计要求，投资费用是否在决策预算之内。设计质量不仅仅是影响到项目的一次性的投资，更多是对整个运营过程的影响。设计阶段是用图纸表示具体的设计方案，设计方案确定以后，其实施方案和主要投入要素就基本确定了。因此这个阶段对成本的影响因素很大。一个成功的设计方案不仅能节约造价成本，保证建设项目按进度进行，而且能够促进商品房的销售，增加商品房的卖点。
3.2.2前期工作阶段
内容主要包括：开发场地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安置、规划设计、施工现场的基础设施配套建设、开发资金筹措、工程建设方案制定、办理各项幵工手续等。开发地块确定后，需要请勘测部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构成、地基承载力、地下水埋深等情况，为规划设计、建筑设计及地基处理提供依据。
3.2.3施工建设阶段
所谓施工建设阶段，通常是指幵发项目建设工程的施工过程，是将所有相关的所有原材料在特定的空间、时间上进行有效、合理聚焦的相关过程。施工阶段成本控制的关键是抓好合同的管理工作，一是合理控制工程变更：二是严格审核承包商的索赔要求；三是搞好材料设备的加工订货。在此阶段，房地产开发企业的主要任务主要包括以下几个方面：一是控制建筑工程成本，使其在预算范围之内；二是争议，尤其是施工过程中出现的争议；三是确保目标的实现，包括但不限于工期、成本、质量等方面内容。这一阶段的主要工作是：依法以招标形式进行发包的工作，公司工程管理部门或监理公司对整个项目管理体系进行监管，直至最后梭工。
3.2.4市场营销阶段
一般而言，房地产营销是一种综合性的营销活动，是满足消费者对土地、房屋需求的一种交易过程，同时它也是土地和现金之间的一种典型的流通过程。其基本目标主要是完成房地产的交易，并力求迅速、有效，使房地产商品的价值尽快地实现。这一阶段是整个项目的最终阶段，但却是实现利润最直接、最有效、最迅速的阶段。此过程包含的主要工作有：市场推广，营销方案策划及实施。好的市场营销有利于项目投资的顺利收回，并实现盈利目标。
3.3房地产开发企业的成本构成及影响因素
3.3.1房地产开发企业的成本构成
1、土地费用
土地使用权取得费，为开发者依法取得土地使用权时所交付使用的费用，不仅包括土地使用权出让费、征地拆迁费，还包括转让税费、安置补偿等相关费用。房地产开发企业需要经过招标、拍卖、挂牌等方式取得土地。据统计，在我国土地费费所占比例高达50%,占我我国城镇商品房住宅价格的绝大部分份额。近年来，甚至有进一步提局的趋势。
2、前期工程费
前期工程费所占比例较低，通常只占10%左右。而软成本则相对比较大。前期工程费主要是指土地开发费用，如前期调研的相关费用、策划、规划所涉及的费用，另外还有设计费、可行性研究等工作所涉及的费用，同时还有地质勘查费以及“三通一平”等费用。可列入前期工程费的有：建设项目前期工作咨询费、勘察费、设计费、招标交易服务费、打桩防线费用、环境评估费、临时水、电、场地平整等费用。
一般而言，建筑安装工程费通常又被称为房屋建筑安装造价，它不仅包括建筑工程费用，还包括购置设备所产生的费用，另外还有相应地安装工程费用。此部分费用主要依据按国家及各省市的有关规定进行制定，不得私自制定。据统计，此部分费用约占所有成本的3（）%-40%,比例相对较大。
4、市政公共设施费用
市政公共设施费费一方面包括基础设施费用，另一方面包括公共配套设施建设费。此两部分的费用约占所有成本的20%以内，总体来说，所占比例相对还是较大。基础设施建设主要指道路、自来水、电力、燃气、绿化等基本建设，由此也将产生相应的费用。公共配套设施建设费用指为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会等）和各种营利性的配套设施（如商店、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。值得一提的是，它还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、公共厕所、自行车棚等室外工程。
5、管理费用
在整个房地产开发费用中，管理费用所占的比例一般不会超过2%,属于极为微小的一部分。所谓管理费用，通常是指为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它不仅包括管理人员工资，差旅费，办公费，还包括为管理人员所支付的保险费，职工教育费，养老保险费等费用。
6、贷款利息
贷款利息是指由于开发周期长、投资金额大等不可抗拒的因素，房地产企业必须向银行进行贷款而产生的利息，是开发成本一个比较常规的组成部分。此部分费用主要受项目大小、融资额度等因素的影响，由于这几个因素的不确定性，因此贷款利息一般也没有相对固定的数额。
7、税费
税费主要包含两个主要方面，一是税收，二是行政性费用，此二部分一般控制在20%-30%之间，所占比例相对较大。其中，税收不仅包括房产税、土地增值税、契税，还包括耕地占有税、印花税等相应的费用。行政性费用一般各类繁多且极不规范，主要是指由地方政府、行政主管部门收取的费用。最为常见的行政性费用，如征地管理费、城市建设配套费、开发管理费、交易管理费、煤气水电增容费等费用。
8、其他费用
其它费用，主要是指除掉前文所述的7项中列名的费用，一般在幵发过程中无法预估但却必须存在。此部分费用所占比例一般在10%以内。
3.3.2开发成本影响的因素
1、工程直接费：是由直接工程费和措施费构成，工程直接费又是由人工费、材料费、机械费构成。
（1）人工费：取决于建设工程用工数量及人工单价。用工数量在一定工程中是固定的，但人工单价取决于一定时间的劳动生产率的大小和国家分配政策的调控。现在当今社会现像为国家为提高建筑工人的生活水平，人工费逐年在增加。
（2）材料费：在建设项目中，一般在建筑安装工程中占60~70%是影响工程造价较大的部分，尤其是在市场经济条件下，受供求关系的影响材料价格的浮动直接影响工程成本的支出。
（3）机械费：机械与人工是成反比例的，在建筑工程中，机械如果使用量大，人工响应就会减少，机械使用小，响应人工使用量则大。机械的市场经济中也是在供求关系的影响下动态调整着的。
（4）措施费：完成实体项目，发生的施工中非实体项目费用，包括环境保护费、安全文明措施费、二次搬运费、大型机械进出场费用等。
2、间接费用：包含企业规费及管理费用，不是由施工方法及工艺引起的，是建筑安装企业组织施工和进行经营以间接为安全生产服务的各项费用。如办公、差旅、咨询、审计、招待、服务等费用。
3、利润：施工企业在完成所承包的建筑工程时，所获得的盈利。在市场经济的条件下，是施工企业经营的利润，是合同价格减去施工成本及必要缴税后的余额。
4、税费：按照国家税法规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育附加税等。税费的最终承担者是房地产开发企业。
5、供求关系的影响：市场供求状况影购的因素不是建筑产品本身，而是建设建筑生产要素本身。对工程造价最有影响的生产要素为材料价格及机械台班，这均与市场需求有关，供大于求则价格将下降，求大于供，价格则上涨。
6、市场竞争的影响：施工力量供应，远远大于施工需求，市场竞争主要表现在承包商与承包商之间而承包商之前的竞争仅仅表现在价格上的竞争。
7、经营管理因素的影响：建设项目的经营管理主要表现在计价依据的使用、计价方式的选择、合同的签订方式、投资者和承包商参与造价活动的关注程度和能力、梭工结算方法等。
8、其他因素：对工程造价造成影响的还有许多不可忽视的因素，如国家法律、法规、价格政策、金融政策、税收政策、建设政策、银行有关部门有关规定、建设行政主管部门有关规定、国家制定固定资产投资规模、方向、结构、方式等。
9、成本控制原则：在市场经济竞争中，成本控制原则意义重大。尤其在微利时代，有时候盲目扩张规模所带来的意义远不及成本控制的战略意义。由于宏观经济体制的原因，加上价格形成机制的影响，我国房地产市场存量过大。根据经济常识，房价下调则有利于销售数量的快速提高，而由于成本控制不力，我国房地产企业开发成本往往居高不下，直接导致开发商无法下调房价。从宏观方面来说，由于控制成本将有利于土地资源的合理利用，减少市场泡沫，因此也有利于减少国民经济的损失。
