第4章目标成本管理的实施
4.1决策设计阶段研究的现状
在我国房地产企业是一个发展迅速，但并不规范的新兴行业，更多的人关注的只有市场销售情况。在销售火爆的情况下，大多房地产开发商会忽略对成本的关注，但市场的一时火爆，只能代表着一时的利益，而当国家对房价宏观调控下，企业则不得不去控制成本，提高管理水平，只有降低成本，加强管理水平才能使房地产开发企业向着精细化的方向发展，创造出更大的利润。
而我国目前设计工作没有得到应有的重视，开发企业没有釆取有效的措施对设计单位进行限额设计和精心设计，大量工程的设计没有以招标形势趋优选方案，施工建设阶段上，建设单位往往关注的只有工程的技术要求和施工进度，对工程经济控制观念淡薄，采取有效的措施，加强在决策设计阶段对成本加强控制，才是对整个工程成本迸行最有效的管理。
4.1.1缺少成本管理体系
在我国，很多房地产开发企业在建设前期，没有监理完整的组织管理架构，更加缺乏成本意识，没有成本负责人对整个项目进行把控，更没有完整的机制，对成本进行控制，部分公司由财务代为管理成本的工作，没有真正的理解项目过程，对项目工程成本理解不到位，管控不严。而承包商在工程投标的时候惯用国内定额，釆用国外价格，这样计算出来的报价即不能满足设计前期的成本预测，也不能满足市场竞争力。
4.1.2轻视事前成本控制
1、我国房地产企业一味的注重开发速度和销售业绩，对项目建设前期没有对市场进行两、三年的市场调研，忽视主要竞争对手在项目中运用的人力资源、工程负荷及施工能力，导致市场占有性不强，缺乏竞争能力。
2、房地产开发企业普遍关注点都在施工建设阶段，忽略对决策与设计阶段。大多放地产开发企业一直盲目开发，80%的工程成本在设计阶段完成后无法规避，职能按照设计要求及规范去选用材料及工艺，这样一来将成本降低的可能性基本没有。决策的豪华、优劣直接影响着整个项目发展，和最终的利润。若在施工建设阶段要吸引消费正的注意力、增加市场营销的能力、一定要优化设计方案，在设计初期就选择优质价廉的工艺及材料，这样才能提高销售，增加客观利润。
4.1.3事中成本控制不到位
1、合同管理的好坏直接影响着成本控制的效果。企业签订合同时没有对合同管理有一个清晰的规范和认识，在施工建设阶段将发生一个大合同拆分多个小合同的现象，总包合同，再拆分分包专业，多次拆分合同将造成内容不明确、科目界限模糊等，影响施工进度及结算。
2、施工建设阶段承包单位按照设计阶段的图纸施工，并不会律前期设计标准是否高于施工需求，在普通住宅开发工程建设中，采用高工艺，优质材料，低利润出售，同样对销售情况造成影响。
4.2房地产决策设计阶段成本控制的可行性及主要措施
4.2.1决策设计阶段成本管理在房地产企业实施的可行性
1、决策设计结算的成本是全面管理的基础，对建设工程进行合理的选择是对成本优化配置最直接、最重要的手段。在建设项目的各阶段中，投资决策结算对工程造价的影响最高，可达到70、~80%,因此能直接影响工程建设阶段造价的阶段就是决策设计阶段。在成本控制的管理角度看在决策前期发现问题及时整改、规避是主动控制；而在竣工结算后的成本分析只是被动控制、亡羊补牢的传统做法。
2、决策设计阶段的成本管理决定了项目利润，设计作为项目施工的基石，项目的定位及造价的情况均由设计进行体现。影响项目项目投资在整个项目中设计阶段战10%-15%;而施工结算，通过加强管理，改进技术措施节约投资的可能性只占5%左右，显然决策设计阶段决定了项目成本。
4.2.2决策设计阶段成本管理的主要措施
（1）由投资企业的相关部门或委托咨询公司及中介机构，对房地产市场进行调查，通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，这种通过对市场调查充分利用的手段获得更加准确详细的信息，将不确定性降低到最低限度，来规避房地产投资过程中存在的风险的手段，来完成在经营过程中避免不必要的成本浪费，并达到较大收益。
（2）目前，房地产开发企业投资建造不同收入层次局面所需的产品，比如住宅、写字楼、商场、娱乐场所等，利用这写不同的业态优势来规避开发项目在整个工程投资中的弱点，以减少未来收益的不确定性。房地产多样化投资关键是合理的投入不同类型的资金比例，即可降低幵发风险获取较高的收益。
（3）开发时间越长，客户就更不愿意与开发商签订固定价格的合同。空房不仅会存在房价下降的风险还将影响客户缺失的风险，为了避免建设期完成后的空房状况，在工程施工时，就可以通过预售的方式来避免。
（4）关注当地的政策变动，把我投资方向的必要性。一是，加强房地产幵发企业对当地的法律、法规、国家税收政策、财政政策等的研究，把我国家对房地产市场的宏观调控；二是，密切关注房地产出现的新状况、新问题，同时要保证信息渠道的畅通，争取在政策调控时或调整之前，能及时遇见其变化，及时调整投资方向，把政策变动带来的风险调到最低。
（5）土地成本一般约占项目总支出的20~30%,因此对土地的位置及出家的确定应充分考虑开发的风险和升值空间。包含土地出让金、拆迁安置补偿费和土地征用费等。了解市场周期变化，在幵发完成后房地产市场经济周期的波峰阶段，地产售价较高，变现容易，风险较小，繁殖在房地产经济在波谷时房地产产皮较多，竞争对手少，开发用地的成本又低，合理的规划和对市场的了解，可以在常规工程的前期根据周期波动性变化的规律，取得最佳的开发时间。
（6）房地产投资整个项目周期进行评价在考虑通货膨胀和利率可能升高的基础上进行。找出响应的方式规避因通货膨胀可能带来的风险，比如：通过获得固定利率‘固定资产的抵押贷款，将自有的利率风险转嫁给银行。
（7）房地产开发的整个过程，均可能发生自然风险，投资者在施工建设前期，也就是决策设计阶段，必须将该用地的周围环境、地貌、气候等特征进行分析，调整。
（8）在项目幵发前期，通过调研一些类似项目造价标准，做好施工组织，并要掌握整个项目的情况，指定科学合理的方案，以保证工程项目会以最低成本按时完工。
（9）在房地产的投资决策阶段成本控制的重点是房烛产的配套设施，尽量减少配套设备，同时在选中配套设施，一定要精选一些精简配置的设施，这样后期维护运营的费用也将大幅度的降低。
（10）税费占房地产开发销售收入的8~10%左右。开发商在这部分要进行成本控制可以在管理费用和销售费用方面进行控制，建立完善的制度，确定最优销售方案，降低销售及宣传成本。
4.3成本管理的流程
4.3.1成本的制定
项目成本控制是指指导、监督、限制生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用幵支，并对各种偏差进行及时纠正保证各项费用控制在可控范围内，进而保证实现目的的行为。其最终目的是通过降低成本提高实际的经济效益。一般而言，成本控制是增加利润的重要途径，因此对于竞争日益激烈的房地产场而言，成本控制越来越受到重视。目前，成本控制主要存在以下几个问题：一是成本控制意识淡薄、二是管理制度不健全、三是间接费控制不力、四是财务、合同管理混乱。为了解决以上几个问题，应当分别组织、技术、经济、管理等不同方面釆取措施进行管理。
4.3.2成本的优化
房地产幵发项目的每一项指标都跟幵发成本息息相关，成本优化必须存在并加以重视。研究结果表明，成本控制最重要的阶段是设计阶段，它可以影响所有成本的75%;施工图设计阶段可影响所有成本的30%-40%.而施工幵始之后，通过各种不同的技术措施进行成本控制，其可能性为10%以内。因此，成本控制的关键是前期规划设计阶段。
4.3.3决策设计阶段成本控制的分解
1、优化设计，确定合理的建设规模
建设规模合理与否直接决定项目的发展，规模大小情况直接决定着工程造价的总体水平，成本高低情况影响着生产产品的市场竞争性。要确定时机选择是否合理，是否直接影响着市场占有率是建设前期决策设计阶段重点考虑的问题之一。
2、项目地址选择
项目地址的选址直接决定了工程总造价及梭工后项目的命运，所以要考虑周围环境、配套设施、交通是否便利都直接影响着的经营环境状况，在一定程度上决定着项目的命运。
3、优化建设方法及建设材料
材料优选先进适用，经济合理、安全可靠，且材料的供应一定要用甲供材及招标的形式确价格的尚低又影响着工程造价的局低。
4.3.4决策设计阶段的成本控制
项目决策正确才能合理进行项目的成本控制，决策失误将导致不必要的资金投入和人力物力财力的浪费[6].合理控制成本，必须做到以下几点。
1、搞好市场调查工作
对宏观、区域、等环境因素进行调查，确定项目发后前景，并且要要对项目施工过程中的供给因素惊醒调查。
2、项目定位准确
结合项目地块和所处区域进行定位，分析项目的租售价格、租售对象、租售，做好项目定位、客户定位、市场定位。
4.3.5决策设计阶段成本控制的分析与考核
大量实践经验表明，工程初步设计阶段对于工程总造价的影响，可达75%左右，甚至达到95%;而在工程的技术设计阶段则影响较小，一般可以达到20%,但一般不超过40%;工程的施工图设计阶段对工程总造价的影响则更小，一般不会超过10%.
基于以上实践经验，实际工作中应当把重点放在初步设计、技术设计阶段。
1、工程造价是否合理主要取决于前期的工程决策，此部分也是前期最重要的内容。如果决策正确，先出的方案又很优秀，则非常有利于资源的合理配置避免浪费，有利于工程造价的合理估算及控制。
2、工程造价的高低主要取决于前期决策的内容。这些影响造价高低的因素包括很多方面，比如最基本的建设标准规模，另外还有建设地点，同时还有技术工艺以及相应设备的选择。
3、工程造价的实际控制效果主要取决于前期成本估算的精确程度。因此，实际工作中需要注意的是，必须加强前期成本估算工作的深度，不仅要在投资估算和施工预算中进行深入分析，还要注意包括设计概算工作。同时，一定要运用可靠的数据和相关资料合理估算。只有这样，才能达到造价可控的目的。
房地产开发项目的成本管理工作的分析考核可以从以下三大方面来进行：
1、对成本控制的前期情况进行考核
对设计管理者的督促，及招标方式对设计进行制约，选择设计优化、成果对比、费用节约、可能发生的变更量进行考量，以招标形式进行考核，对签证管理进行控制，对营销故那里进行制约。
2、对成本的执行进行考核
建立完善的奖惩制度，提高管理者及普通员工对成本管控意识，充分实施管理手段，成本的考核落实到人员上，在开发过程中的责任落实到人员，年初下达指标，在工程完工后，对每个管理人员，按完成指标进行奖惩，一是调动人员的积极性，发挥管理作用。
3、对成本控制结果进行考核
对设计及施工阶段的变化及成本控制程度进行考核，建设期完成后对比结算、总结结果，以考核成本控制的及时性和精细化程度，动态调整的反应情况，结算是否超预算指标等进行实事求是的考量。
4.4决策设计阶段成本管理的难点及改进
4.4.1决策设计阶段成本管理的难点
1、成本意识淡薄，设计没有按销售利润作考量
前期设计往往不以招标形式进行选择，只找一家设计单位进行整体设计，设计人员绝大多数成本意识淡薄，认为成本控制是设计以后施工阶段和结算阶段的事，不会细致周到的考虑其成本，设计大多为常规设计，更不会考虑销售、利润情况。
2、成本控制重点欠考量，设计忽略细节
大多数房地产开发企业在设计阶段不会细化设计，往往在施工中发现不符合的问题，再去变更设计，这不仅会造成材料临时变更造成的供应不足，还会在建设期发生漏报，及后期的核减错误。
3、成本控制部明确，合同实施管理不到位
房地产开发项目成本管理涉及方方面面，尤其在施工前期合同的签订，很多企业只做综合单价包干，但是在建设施工期，由于前期的设计不足或因市场需求而对工程设计进行调整的时候，原合同中的综合单价项目不能满足变更后的项目，在新加项目时，承建单位为了获得更大利益，将在此部分，加大变更量及变更价格，这使得房地产幵发企业变得极其被动。对供方的选择很多地产公司因为工期紧，就不进行招标。这样会造成一家直接委托，没比价谈价的过程，投标报价比较高，在合同签订后成本超高。
4、对施工材料的控制没有合理的成本管理制度
目前，房地产企业虽然有成本管理制度，但是成本体系管理还是还不够完善、全面，成本控制机制不科学完善，各部门的成本职责不明确，对材料的控制也没有经过市场调研，及比较。所设计的材料，到具体施工时期，没有验收管理机制，材料设计时以高标准、高价格核定，进场施工时则降低规范及要求，使得房地产开发成本的浪费，也保证不了施工质量，影响销售。
5、水电费也是影响房地产幵发成本的一项重要因素
在施工前期，一定要考虑水电费的管理，施工方进场施工后对水电存在极度浪费的现象，在前期房地产开发企业没有与当地政府核定现实水电费的收取缴纳办法，后期无法跟施工单位明确划分水电费由谁承担，这将会影响房地产开发企业的利润，造成不必要的损失。
6、在施工前期，没有考量先后进场施工顺序，造成的损失
房地产开发企业为了抢占市场，都在开工后抢占工期，尽量的快速完成施工任务，多家不同专业项目的施工方同时进场施工，这样的水暖、电、燃气、园林等专业的同时施工，将填埋后的土方再挖出再填埋，或将安装后的管线大型机械进场施工造成碾压破坏，这往复的二次破坏、整改、维修将对房地产开发企业在结算时产生大量变更，成本增加，影响工期，降低销售利润。
7、成本控制不到位，员工意识淡薄
在房地产幵发公司只有领导人员才了解成本的重要性，但只在管理者对成本进行控制是不够的，绝大数的企业基层员工参与意识淡薄，积极性不高。
4.4.2改进决策设计阶段成本的建议
1、优化设计
扩初图更改之后，应当进行相应地有目的、有针对性地讨论、论证，参与的人员应当包括主管级别以上的所有人员。在保证使用功能的前提下，对于规范允许不在销售范围内的部分，减少公摊面积，或者将一些公用设施建在楼房的底层。值得一提的是，对于一些厕所，可以考虑放置在B1或者F2层或者其它更为需要、合适的地方。
2、细化设计，减少不必要的变更
设计完成后，应当对各种不同的细节进行进一步的细化，目的是减少不必要的变更导致的成本增加。需要强调的是，对于较大的变更应该采用严肃的会议形式，比如四方会签制。四方主要包括的人员为：一为我方工地代表，二是我方造价人员，三是监理单位，四是施工单位。所有四方会签中涉及的变更应当按顺序编给相应的编号，防it漏报，在此过程中，各方应当积极配合完成工作，有效完成相应的变更洽商。为了让设计单位具有更多的细化时间，一般情况下，项目施工应在月初或者月底实施。
在此过程中，各方应该对图纸进行细致研究，比如，如果可以减少钢筋，则应给予合理的理由并实施减少。研究的过程中，还要注意图纸之间是否有不符合逻辑的地方以及不应有的矛盾。
3、严格对合同进行管理
工程进度、时间安排及其它规定的内容是否按合同进行直接影响着工程的成本，因此必须对合同进行严格管理，不容修改、变更或者错误的出现。任何一个项目，按照规定都必须进行招标，或者比较多家（至少3家以上）企业的报价情况，挑选报价满意的进行讨论、谈判，从一开始就对工程的造价进行严格的控制。对于施工合同，不仅需要列名质量、工艺要求，还要写清楚施工的部分等具体的细节，避免不必要的纠纷。任何一项工程完成后，应当组织相应的部门对工程进行分析评估，综合考察质量、进度等多方面情况。结果为优的承包商，列入优先合作商；结果为中等或者差的承包商，再次合作的时候应当慎重考虑。
4、控制相应的釆购成本
众所周知，釆购成本是最为重要的一部分内容，甚至可以直接左右总成本的高低。因此，对于釆购成本必须严格控制，尤其避免回扣等类似的事情发生。建议房地产企业作出如下规定：所有材料和设备都必须依照法定程序进行，如招标、谈判、定标三个步骤。在合同中，应当将供货时间、方式、付款和结算方法进行严格的约定，避免不必要的麻烦出现。比如，对于一些主要材料或者大型设备，应当釆取联合采购的方式进行，避免价高不实用的情况出现。又比如，材料、设备应当尽量选择离公司较近的城市进行购买，避免不必要的运输费用。
5、控制水电费，尤其现场部分
在施工现场产生的水电费，一般是由分包单位使用产生，而支付一般是由房地产企业完成。此部分费用由于占比较小，因此很容易被忽视，稍微控制不好就容易造成极大的浪费。因此，施工过程中必须严格控制水电费的使用，对于分包单位的浪费问题还需要有对应的处罚条款。另外，房地产企业在施工的时候也要考虑节约的问题，比如打降水井的时候可以将其中一个或几个打深一点，进而保证施工用水、生活用水。比如用电控制，可以规定不得使用部分电器、电炉子等高耗能设备。
6、做好施工计划
施工过程中，应该提前做好施工计划。比如最常见的运输计划，务必考虑后期的材料运输。这就要求，后期装饰材料的运输应当计划好时间，尤其应当在垂直运输机械拆除前进行运输，不然会大大加重成本。
7、控制销售成本
销售成本往往也极为重要的一部分，却往往不被人所重视。需要指出的是，尤其在当下房地产企业与消费者关系较为紧张的情况下，销售人员的误解可能带来消费者的错误推论，极有可能导致不必要的愉快甚至极为麻烦的纠纷，最后往往给公司带来经济、声誉上的相应损失。解决的办法是安排对口的工程师对销售人员进行相对比较专业的培训。
