第 4 章 W 房地产公司财务风险的防范策略
对房地产企业的财务风险管理，是每个房地产公司都必须重视的。W房地产公司要立足长远发展的目标，不要局限短期利益，放眼长久发展，树立自己的品牌，打造有竞争性的房地产公司，在激烈的市场竞争中占得先机。房地产企业的许多财务风险，可以通过合适的方法进行降低或者消除，特别是其中的人为操作与失误带来的财务风险，如管理人员缺乏专业素质，管理工作的形式化，管理预算的不合理性，以及管理成本控制不严格导致的成本增加等因素，都是造成财务管理风险的因素。对房地产企业的集团业务成本管理体系的强化，对房地产内部控制的加强，对资金进行集中管理，对筹资渠道进行拓宽，都是建立财务风险预警机制的合理措施，可以有效降低或避免财务风险的发生。做大做强是每个房地产企业的目标追求，而这个目标的实现的关键因素就是管理好企业的财务风险。
4.1 加强房地产企业内部控制。
内部控制建立的主要目的是预防管理人员的错误行为造成损失，同时起到维护资产完整，保证正确的会计信息和合法的财务活动。
一个公司最重要的是财务人员的素质问题，财务管理人员对于公司至关重要。房地产企业的财务管理高低决定该企业的盈利能力与发展能力，财务管理好了企业才能做大做强。财务人员提高其财务素质十分必要，财务人员的作用不是靠盲目的工作体现的，是靠思考性的管理财务工作体现出来的。
加强自身管理体制是治理企业财务风险最根本的方法，只有将内部控制和企业经营管理机制以及整体的战略规划相结合，才会将控制和预防企业内部风险的效果达到最佳状态。企业内部控制机制是在根本上控制风险的产生，从而加强企业风险的控制能力。
企业是生产经营活动不是稳步发展，没有外患内忧的，任何企业都会遭受外部或内部因素的影响。我国实际的风险研究案例显示在这些内部风险因素当中，内部人控制所导致的财务风险占了很大的比重，主要体现于个别处于关键岗位的管理者错误决策导致财务风险的产生，内部控制是一个系统，该系统对于企业是十分重要的，企业建立内部控制系统有重要意义，能够帮助企业更好的管理。
站在企业内部控制的方法、内容和管理程序的角度来讲，内部控制的根本依据是防范企业人为因素的风险，以查处错误发现弊端作为目的，将核对账目和分离职务作为管理方法，把实物、资金、账表等事项和具体管理人员作为监控对象来制定有效的业务流程和管理程序。所以，企业内部控制的特征是：任何部门或个人都不能单独掌控任何一项或一部分业务的权力，也就是说每项管理业务在发挥其部门功能的同时应是交叉控制的。以此来避免企业内部徇私舞弊的现象，减少财物损失和资产损失。
4.2 强化集团业务成本管理体系。
W 企业在实施财务风险控制策略的过程中，必须要正确协调效益和成本之间的关系。任何关于财务风险的控制措施都会消耗企业成本。所以当企业由于避免风险而获得的收益比企业采取措施消耗掉的成本还小时，那么企业的财务风险控制策略就是没有意义的，甚至产生严重的负面影响。由上述可知，国内房地产企业在规避财务风险时应遵循的原则便是用最小的成本获得最大的经济收益。所以决策者们应该以长久且科学的角度，正确分析效益与成本之间的厉害关系，从而制定正确地财务风险控制策略[45].
W 房地产公司通常采取月分析模式，旗下机构每个月上报一次其花销情况，使总公司始终了解各部门的开销情况，以下是房地产公司成本管理体系的坚持原则：
（1）使用科学的管理措施。进一步细化各级部门的管理权限使得成本管理工作得以顺利实现，成本的管理通常控制在一定范围内，管理人员需要了解数据的准确性与真实性，科学管理企业成本。
（2）建立全面的成本预期控制系统。工程公司的每年的都进行财务预算，决定公司的年度预期资金使用量，使各个部门成本的控制目标具体化，并且各个部门应该仔细分析目标成本的合理性，属于纵向管理模式。各个管理阶层都需要对成本目标计划执行情况负责，不同的部门的负责人的工作职能从部门可以看出，监督工人的工作是否正确进行，管理工人的工作目标。除此之外，各个区域有各个区域的主管人员，区域主管人员负责本区域的财务管理。各级管理人员、技术人员、岗位员工在这种横、纵交织的渔网式体系中专心地投入到预算管理的任务中去，尽自己最大努力来降低成本。
（3）全面管理预算资金。当资金超出预算时，不予批准；当项目超出预算是，不予批准；当资金使用时会导致预算出现不确定性时，不予批准。此外，财务预算管理需要加强的同时还要在资金使用时，进行集中处理，集中发放。
预算具有严格的规定，每一步都预算要科学化，合理化，最优化，这样可以有效保障资金的安全，不容易出现资金使用过度现象，有效控制资金的使用。
（4）实施月开支计划制度。企业制定出全年的预算指标，各部门以该预算指标为基准，将该基准编制为月开支计划，财务部门则以各部门上报的月开支计划计算出公司的月开支预算，各个部门对预算执行效率的考核标准通过该部门报告的的月开支计划是否完成进行判定。各个部门需要严格按照审批的月开支计划进行开支控制，使资金的使用严格的按照预期进行，超出预算的资金申请不予批准。
（5）创建季度成绩评估制度。有关财务部门可以每个季度测算各个部门的预算费用执行能力，预算必须严格执行，不能有逾越的动向，不能超出预算目标，通常预算目标的执行结果要达到 90%到 110%.那么该项目就必须对实际情况进行具体说明以及提供详细的分析资料。财务部的工作是明确的，统计本季度的预算是否达到预期目标，是否严格按照预算目标进行，分析产生误差的原因，给出修改意见。然后在局域网上公布绩效评估结果，将评估结果与酬薪情况相联系。
（6）加强预算控制手段。通过预算管理小组决策是否通过预算申请。当某资金超过预算后，必需经过预算小组的审核。对预算进行调整或追加在每年的 9月份进行，对某些需要增加开支的项目进行审核调查，确属特殊情况的可以批准。预算超支有时候不能避免，超出预算既是资金使用超支，在合理并且不能避免时，超支预算可以批准，需要预算开支小组的审批才能确定是否执行。
（7）建立预算审计制度。相关的审计部门职责重大，对于预算指标的处理上要严谨，需要讨论的处审计结果，审计结果对于该次审计意义重大，通过审计结果明确目标计划。审计起到控制财务风险，发现财务风险，减少成本开支的重要作用。
4.3 集中管理资金、拓宽筹资渠道。
W 房地产公司前期投入大，资金的需求量也就大，房地产企业的稳定需要大量资金，所以资金链在房地产企业运行中作用巨大，资金链出问题很可能导致企业的财务风险。因此，对 W 房地产公司而言，需要采取适当措施保障资金链的正常运转，降低企业的财务风险，如对资金进行集中管理或拓宽筹资渠道。
（1）对资金进行集中管理。
资金密集型企业主要是指需要大量资金维持企业运行，并且需要持续的资金投入的企业。其中 W 房地产公司是典型，其资金投入量大，因此对于资金的管理是非常有必要的，利用有限的资金发挥最大的作用，以达到稳定企业现金流量、降低企业财务风险的作用。房地产公司总部需要最大限度地整合和管辖各项目的资金，实时监控各项目资金使用情况，采取合适的措施管理资金，了解资金的使用情况，明白资金的流动情况，合理有效的使用资金。通常采取的是把资金集中起来，然后实行专项管理，这样提高了自己使用效率，也降低了出现资金链断裂的风险；企业的财务活动必需进行必要的引导和控制，集中资金管理有效的解决了这个问题。在解决此问题的同时，集中资金管理在资金的使用调节方面效用明显，保障资金使用高效进行，企业的相关管理人员通过集中管理对于其了解企业的发展状况有重要作用，合理的分配资金的使用，企业管理资金的效率大大提高。
（2）拓宽筹资渠道。
W 房地产公司资金投入量大，投入周期较长，很多房地产企业出现自有资金积累较少的问题，资金缺乏，是房地产企业扩张困难的根本原因。有些企业为了进行扩张，大规模举借外债，使企业财务风险大大提高。目前，大多数房地产企业以银行贷款作为主要资金来源，银行贷款在房地产企业筹资中起着关键作用，然而，金融危机一定程度上使央行的政策发生转变，房地产企业贷款金额巨大，目标门槛也就增大，获取资金的难度一般很大，这样房地产企业缺少资金进行有效的公司扩展。因此，W 房地产公司应当对企业自身有极大了解，结合自身情况，对资本结构进行合理安排，应多选择权益资本筹资作为筹集资金的方法，使企业的债务减少，企业债务减少必然是企业的活力增强，减少了发生财务危机的可能性；企业向外举债是一种有效的筹资手段，寻找合理的筹资方法对于筹资效率效用明显；企业在偿还债务时，应当合理的分析，不能因为偿债出现财务危机。
4.4 建立完备的财务风险预警机制。
W 房地产公司没有系统的管理财务风险，分析财务风险就效率低下，产生很多管理上是失误与过失，导致财务风险扩大，使企业陷入财务危机。这要求企业总结失误，反思管理过程，制定出一套符合财务风险管理的制度，科学的管理财务风险。这种制度起到预警与提示作用，有效降低企业财务风险。
（1）加强财务风险管理意识。
财务风险意识是企业在长期财务风险管理过程中形成的一种对于财务风险的重要性的看待程度的主观思维反应，主要作用是决定企业管理层的决策是否合理与科学，对于企业的发展作用极大。企业需要培养管理阶层的财务风险管理意识，管理的相关部门需要认真核对各种企业的财务事件，分析其影响因素，发展趋势，对于企业的威力起到何等作用。W 公司管理阶层的主要作用就是提出合理的建议，尽量避免企业陷入财务风险，科学而合理的建议对于企业的发展有良好的促进作用。这些都是企业需要通过加强财务风险意识而得到的。
（2）创建财务风险预警机制。
房地产是一种开发周期比较长的投资项目，所以在房地产企业当中项目投资费用、收入等会受到一系列不确定因素的影响。首先，消费者偏好、价格的变动、市场的变化、意外事故等因素都会比较容易影响投资的收入，导致实际收入与预算收入差距的产生，当预算收入大于实际收入时，那么投资企业会产生财务风险。其次，投资项目中的费用问题也会受到一系列不确定因素的影响，比如建设时间的延长，市场利率的变化都会造成费用超过预算的不良后果。此外，社会、经济以及市场的稳定程度、经济发展和技术进步的状况、项目的经营管理能力、投资决策部门的预测能力、国家关于投资产业的相关政策、汇率和通货膨胀都可能导致投资项目风险的产生。W 房地产公司应制定风险控制预案，又应在其中制定后备措施，比如设定应急费用，当出现各种问题时，可以有充分的资金去解决。
我国是社会主义国家，社会主义的性质决定了我国的房地产企业很大程度上由国家调整政策所决定。房地产想要得到发展，对于市场的开拓与争取，正确处理在市场竞争上出现的问题对于企业成功与否关系重大。房地产企业的运行受很多因素影响，变化浮动较大，很多相对较小的财务风险问题都可能引发财务危机，这对于企业的发展尤为不利，正确处理这些影响因素可以有效缓解并降低房地产企业的财务风险概率。W 房地产企业可以采取相应的有效措施减低财务风险的机率，其中建立财务风险预警分析系统是比较适宜的，这对于企业有较好的防范作用。财务风险并不是偶然出现的，其大小也是有区别的，根据一些指标，可以有效明确财务风险的危害程度，便于企业采取相应的措施。
