第 3 章 W 房地产公司财务风险识别与评估
3.1 财务风险的识别。
财务风险管理中一个重中之重的环节--财务风险识别。对于每一次暴露的各类风险状况有一个正确深入的掌握，较好的预测风险对于公司利润的影响能力的大小，确定其风险特点，明确财务风险管理和然后及时采取恰当的措施来解决风险问题，这才是进行识别风险的目的。企业实施财务风险管理时，及时正确的识别财务风险，准确判断财务风险的标志，对出现的异常现象予以准确的评估，这便是财务风险识别的主要内容。内容主要包括哪些财务风险是企业在生产过程中可能面临和操作，他们可能面临金融风险相互联系；金融风险最大的影响；有多大影响；概率有多大等。基于这些分析，企业的财务风险，准备进一步评估、衡量财务风险，对财务风险管理方法具有良好的参考。
3.1.1 确定财务风险识别的方法。
因为种类繁多而复杂的因素干扰着企业的财务风险，所以定量和定性（数理统计与概率等方法）是识别财务风险常用的两种有效的方法。定量是指利用计算机与数学等技术，系统分析企业财务的各项指标，这些指标标明可能出现的财务风险。这些风险的以及这些风险将来的发展方向等。在财务风险的鉴别过程中，对企业现金链的生产过程进行分析，这个过程包括经营收入和生产收入，该分析有很大作用。除了分析市场是否存在安全外，还能分析出投资是否存在安全。财务风险在性质与结构上，根据其发生的概率和可能造成的影响可以分为低、中等、显著、高四个等级。如下表所示。
由于受很多因素的影响，企业财务风险需要考虑许多的变量。而多变量的全面覆盖导致许多变量之间存在重叠部分，找到较少的并且没有重叠部分的几个变量来综合的反应众多的变量信息是减少工作量的主要方法。主成分分析模型、Logit模型、Z-Score模型、单变量模型是目前风险识别的主要模型。其中主成分分析模型的适用性最好。将原来众多的具有一定联系的指标，重新组合成一组新的没有联系的综合指标来代替原有指标，是主成分分析模型的基本思想。
通过这种方法简化了分析过程，具现了主要矛盾。
主成分分析是解决变量之间有重叠，变量多，工作内容多的一种较为成熟的方法，该方法具有可以分析大量信息并且快速得出结论的优点，分析时间短，分析结果较为精确。但是主成分分析也存在对主成分的解释困难，计算复杂，计算结果无法合理解析，进一步分析难度大的弱点。
主成分分析模型的指标的选择框架、选择原理、选择方法等极大的影响了模型预测的准确性以及对最终模型的建立。经济效率、获利能力、发展潜力、偿债能力指标在财务分析指标体系中最具有代表性。速动比率、流动资产负债率、流动资产率反应了企业在短期内是否能有能力还清所欠债款的能力。公司资产的流动性是由这三项指标反映的，越高的比率代表着越高的债务偿还能力；过高的债务偿还能力也意味着尽管企业的债务安全性较好，但是资金的利用性会变，这必然导致筹资过程的成本上升，成本的上升必定使利润降低，进而减少获利能力，所以比率并不是越高越好。一般2左右时流动比率最好，1时的速动比率正常。财产所有权占有率、固定资产率、负债率、已获利息倍数反应了企业在长期债务上是否有足够的能力还清。债务偿还能力的高低取决于前三项比率，两者存在正比关系，也就是说比率高是合适的。资产负债率在企业的财务指标中有明确作用，主要用于衡量企业的长期债务偿还能力是否达标，改指标越小越好。当资产负债率是50%时是比较合适的，这是企业经营者、债权人、股东所希望的，也就是说，资产负债率不是越小越好。企业债权人的权益保障程度的高低由产权比率决定，产权比率低的债权人的保障程度就高，高保障程度意味着承担风险小，但负债的财务杠杆效应不能充分发挥。增强偿债能力是衡量企业产权比率是否合宜的一个重要指标，提高获利能力则是企业的目标追求，从这两个方面进行综合分析，在保障企业可以正常偿还债务时，应该尽量提升企业的产权比率，这是企业保证产权比率合适的常规做法。在计算有形资产的负债率时，通常要减去无形资产，并且要扣除分摊费用，然后以剩下的资产作为计算总额。企业长期债务偿还能力决定企业能否长期正常运营下去，对于企业这是极其重要的指标，该指标的高低通常由已获利息倍数来决定，已获利息倍数在财务分析评估中有重要意义，已获利息倍数还与企业的偿债能力挂钩，两者之间呈正比关系。已获利息倍数的使用是有限制的，有明显的局限性，通过已获利息倍数得到的数据并不是一定准确无误的，可能与实际有较大差距，这些都是分析人员考虑内容，企业在经营过程中，现金的使用可以从已获利息倍数方面适当考虑，选择的时候也应该选择较近的年份的数据，这样具有较大的参考价值，否则会对分析过程造成较大干扰，导致分析结果异常，与实际情况存在较大差异都是可能的。每个企业都是以盈利为目的，这是企业发展的原动力，也是促进企业发展的直接原因，企业的目的就是赚取利润。企业的资金使用情况以及资金流向都以企业盈利为目的，这些资金的使用过程就是将现有资金放大的过程，简而言之就是赚钱，也称为企业资金增值，增值越快，增值越多，代表企业赚钱越快越多，这和企业的盈利能力是挂钩的，其中净资产收益率、资产净利率是评价企业资金增值能力的重要指标，越高的指标与比率表明越高的企业盈利能力。考察企业的资产周转速度（资产周转期和资产周转率）是考察企业运营能力的强弱的重要指标。
3.1.2 构建 W 房地产公司财务风险识别模型。
（一）样本数据的选择范围。
首先明确财务风险判别的关键目的是明确当前的财务状况并且预测可能遇到的财务风险，以及是否会遇到金融危机。对于房地产财务状况的研究样本主要集中在我国的上市房地产公司中，分析其财务风险状态。比较典型的严重的财务风险类型，有利于分析并确定该房地产上市公司的财务风险大小[5].
2000年以前，房地产市场十分萧条，企业发展不理想，所以有很多企业在那时都存在着金融危机的状况，所以这个时期房地产业中被ST的企业数量较多，而2000年之后被ST的公司很少。房地产企业有了极大突破，有力的推动了我国房地产业的新一轮快速发展，各房地产公司效益日趋增长，所以在这个时期，被ST的公司很少。因为现在的房地产行业的市场与上世纪的房地产市场不在同一个经济时期，自然有很多方面的差异，所以不具有可比性，若以上世纪被ST的房地产企业为研究样本，则没有多大的现实意义，参考意义并不大。房地产业的特点便是有较高的投资负债率，投资负债率高了那么财务风险便也增加了。
目前为止我国的资本主义市场是十分不完善的，较为传统老旧，大部分房地产公司缺乏必要的创新精神，仍然是向银行贷款，由于资金使用量大，贷款的数量也就很大，这导致房地产企业外债累累，不堪重负财务风险问题严重，同时降低自身的获取利润的能力。
由上面所述可以知道，采用恰当的研究样本是多么重要的意义。在这个论文中，由于本文的研究对象--W房地产公司是一家上市公司，因此采用了深圳和上海两个城市中房地产企业的相关数据进行研究，这些数据分别来源于2000~2008年，其中包括A、B股的公司，此次研究的数据依据来源于该公司的A股财务数据。而B股企业的选择原因是由于我国目前的B股企业少而精，它们的财务状况稳定管理模式成熟，可以作为样本公司。
（二）样本公司的选择特征。
造成企业财务风险的原因有很多，查明该原因主要是通过对比ST公司与非ST公司，进而得出ST公司的数据特征，从而分析出W房地产公司出现财务风险的缘由。本文采用配对样本设计方法，将非ST公司的研究样本进行选择分析。
也就是说，选择的ST公司与非ST公司要有一致性，其资产规模大致相当，这样两个公司才有比较性，使用这种选择方法的依据如下：
1）消除行业因素对研究结论的影响。本文立意是以W房地产公司的财务风险的研究状况，那么在选择研究对象时必然应选择与W房地产公司相似的企业，所以不存在行业差异等因素对研究结果的影响。
2）消除变量配比的影响。由于企业投资大小的不同，那么企业的财务比率、收入、支出等费用必然也存在差别，所以每个 ST 公司都需要选择一个非 ST 公司，而这些公司在（T-1）年末的资产规模是十分接近的，那么它们的财务比率、收入、支出及费用也会有相对较高的相似性，这样 ST 公司关于财务变量的特点可以通过比较 ST 与非 ST 公司的差异归纳总结出来，从而确定 W 房地产公司的财务变量特点。
基于上述原因进行适当的分析选择出合适的房地产上市公司，本文选择的上市公司是从深圳和上海选取的，总共 8 家公司，分为 4 组研究对象。
（三）指标变量的分类。
财务指标中的先导性指标若出现非正常情况那么就意味着财务危机的出现，能否正确处理财务危机直接决定着企业的成败。所以提前发现财务先导性指标的异常情况，是避免失败的有效方法。本文将我国房地产企业中一般性指标和特殊指标进行研究比较，通过比较这些指标的差异，合理分析这些变量的特征，筛选出科学的指标变量，本文选取了22个指标变量。选用的变量主要代表了偿债、营运、盈利、发展能力。企业的运营情况主要取决于现金及其流动，因此单独指出现金流量指标。企业在短期内能够维持下去取决于是否可以承担各种支出，而相对于经营状况良好的企业，它的各项指标比如应收账款、支出费用和储存货物量等都会处于运转良好的状态，所以通常情况下，在企业的管理经营活动中产生的纯利润往往要低于运转资金的数额。
（1）偿债能力。
偿债能力就是对于所欠的债务能否进行偿还的能力，主要体现在企业流动现金是否充足上。可以大致分为暂时性偿债能力和长时性偿债能力两种。该能力可以反映出企业运营状态是否良好，企业的运行是否向正确方向进行，是否能正确赚取利润，企业的发展是否良好都可以通过分析得到。一般通过：速动比率、流动比率、现金比率、营运资金、负债权益比率、债务与有形净值比率、已获利息倍数和资产负债比率等来衡量企业偿债能力，其中以资产负债率、速动比率和已获利息倍数作为主要指标。
1）产权比率产权比率=负债总额/股东权益2）速动比率速动比率=（流动资产-存货）/流动负债3）流动资产比率期末流动资产/期末所有者权益×100%（2）营运能力。
运营能力就是企业运行状态良好与否的反应，也就是企业在运营过程健康稳定，并且能赚取利润。因此对营运能力进行分析评价，有重要意义，主要体现在，有利于企业管理当局改善经营管理，有助于投资者进行投资决策，有助于债权人进行信贷决策。营运能力由一些比率反应出来，这些比率包括：存货周转率、应收账款周转率、营业周期、流动资产周转率和总资产周转率等。本文选择流动资产周转率、应收账款周转率和总资产周转率。
（3）盈利能力。
盈利能力就是企业赚钱的能力，也就是企业资本增加的能力，在一般情况下该能力表示为收益数额在一段时间内的多少。管理者是分析盈利能力来确定自身的管理是否合理，是否存在错误。盈利能力是可以由一些比率反映出来的，这些比率包括：营业净利润率、营业成本利润率、营业毛利率、营业成本费用利润率、净资产收益率、净资产收益率每股收益、股票获利率、总资产报酬率。
本文选择的为销售净利率、净资产收益率、总资产净利润率和成本费用利润率。
1）销售净利率主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入×100%2）总资产净利润率资产净利率=净利润/平均资产总额×100%3）成本费用利润率成本费用利润率=利润总额÷成本费用总额×100%.
（4）发展能力企业规模的扩大和实力提高的能力便是发展能力。发展能力表示的是公司未来的发展，通过对比历史财务数据和各项财务数据，这些数据可以正确反应企业的发展状况，发展是否正常，并得出发展速度快慢。对于企业发展过程的分析可以帮助企业管理人员正确把握企业的发展方向，方便进行正确的决策。本文的研究对象是净利润增长率、营业收入增长率、和资产增长率。
1）营业收入增长率主营业务收入增长率=（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入×100%2）总资产增长率总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额×100%3）资本累积率资本累积率=（本年净资产-上年净资产）/上年净资产×100%资本累积率与总资产增长率相似，衡量公司本期净资产的增长情况。
（5）现金流量现金流量是指现代理财学中的一个重要概念，是指企业在其重复的经济活动中，人为的把连续不断的活动进行划分，并以现金的收到或付出为标准，把各种经济活动中产生的现金收入和现金付出的总量统计出来，总称为现金流量。
此处的现金收入或流出包括现金等价物。现金流量的现代理财中占有重要作用。
1）营业收入现金比率主营业务现金比率=经营活动产生的现金流入/主营业务收入2）现金到期债务比现金到期债务比=营业现金净流量÷本期到期的债务3）销售收到现金比率销售现金比率=经营活动现金流量净额÷销售收入（四）指标变量的确定。
财务风险的恶化就演变成财务危机，这是每个企业不希望看见的，所以在财务风险演变成财务危机之前及时发现问题，并做出正确的处理可以极大的避免这种情况发生。而且财务风险的出现不具有突发性，这样企业就有时间去采取正确的策略处理相关状况。通常是在企业被ST之前1~2年。上市公司是否被ST可以从其（T-1）的财务报告得出，这是由我国上市公司的年披露制度决定的。一般而言，房地产公司被特别处理之前的一年财务危机严重，次年的财务报告没有多大参考意义，选择上市公司在被特别处理的前两年的财务报告是比较可行的，这些数据报告隐藏着房地产公司被特别处理的原因等，这样的选取才是合理的。
本文采用SPSS软件中的显著性检验方法（T检验）来分析选择的22个变量的平均值的差异，这里用到了平均值与标准差两个描述性的统计变量。适当的分组对于简化统计过程效用明显，将ST组为第一组，非ST组为第二组[7].统计分析方法如下：
通过T检验的指标，必然发生了显著性变化，这样通过分析这些指标，就可以分析上市公司的财务危机状况，建立财务风险识别公式对于上市公司而言关系重大。房地产公司之间具有一定的相似性，公司上市与否其数据都是接近的，同一行业的企业一般具有共通性，因此而确定W房地产公司的财务风险识别模型。
