第 2 章 我国房地产企业的概况以及财务风险的理论基础
2.1 我国房地产行业发展情况及 W 房地产公司基本特征。
2.1.1 我国房地产行业发展情况。
房地产行业在多种行业中对社会安定、居民生活水平和经济增长都有着不可忽视的影响力。房地产业的特点是波及面广、资金需求大、产业链长、与民生密切相关，因此房地产行业良好的发展态势对提高我国居民生活水平、加强社会和谐稳定、促进国民经济快速发展将会起到重大推动作用。
1998 年之后，我国房地产企业的快速发展。一方面，由于房地产业的快速发展使得国家通过第一次和第二次全球经济危机；另一方面，房地产业的快速发展也推动其他的发展密切相关的行业，不仅为我国提供大量就业机会，也促使国民经济的快速发展。
近年来，房地产业的繁荣和发展逐渐让人产生想要致富投资投机买卖房屋。
财富的价值，居民倾向于投资房地产呈现出快速增长的趋势，但是这种现象会导致负面的结果是，居民财富的过度对房地产业的依赖。然而，政府发布的关于房地产调控政策越来越严格，再加上近年来中国经济增长放缓，房地产市场已经逐渐显示出疲软的迹象，从 2014 年开始，商品房销售和销售呈现下降趋势，虽然在 70 个大中城市房屋销售价格没有太大变化，但没有城市的条件使在场的每个人都观望状态。近两年，房地产价格增长过快的趋势受到税收政策的调整和政策因素，如抑制，减少房地产的投资比例购买。从 2010 年到 2012 年，房地产投资增长速度明显变慢，投资房地产的年均复合增长率从 2008 - 2010 年的40%下降到 18%,尽管如此，但大部份的总投资资本仍然是一个房地产投资。直到 2012 年，中国目前的个人投资资产达到 80 万亿元，比 2008 年的规模，现在的投资规模增加了一倍多。
当然，房地产业的过快发展也必然会带来各种弊端与不足，例如：一方面，不断上涨的房价，滋生地产泡沫，这些都使刚性需求的购房压力得以增加，房地产业发展不均衡。另一方面，多数城市房地产发展过度导致了较高的住房空置率，一些闲置的住宅区成为了"鬼城"、"空城".
2.1.2 W 房地产公司简介及基本特征。
W房地产公司成立于1998年，位于辽宁省沈阳市，是沈阳市最重要的几大房地产公司之一，公司自成立以来本着"打造精品社区 引领住宅潮流"的产品理念和市场定位，凭借在市区黄金地段东方红片区的土地资源优势，进行房地产开发，小区总建筑面积20多万平米。资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才，同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的开发建设。
W房地产公司主要呈现出以下几种特点：
第一、要求严格，关系重大。由于房地产消费周期长，且与人们的生命健康息息相关，所以W公司对自身的要求十分严格。
第二、巨大的资金要求。房地产行业与其他行业不同之处是它们往往需要巨大的投资，需要完善的资金链并且要有足额的资金支持。W房地产公司也不例外，其发展需要巨大的资金支持。
第三、政策性特别强，与银行联系紧密。房地产企业受中央政府决策的影响程度很大，政府的宏观经济政策极大的影响了房地产企业的发展，房地产企业对于政策的改变也会发生转变。
第四、符合大众需求。传统的中国文学影响着每个中国人，中国人对于房是否看重，所以普通大众的观念仍然是"买房置地".W房地产公司充分满足中国消费者的需求，将消费者的需求作为第一重要因素。
第五、地域性明显，流动性差。房地产是一种拥有不同于一般商品特性的商品，地域性等特点在房地产行业中是十分明显的，所以商品开始投入到生产当中，就不会产生任何变化而是被固定在一定的地方，所以房地产作为一种商品是没有受到任何供求关系等因素的影响。
2.2 财务风险理论。
从古至今，风险一直存在。想要研究这个非常古老的话题，学术著作、文学作品、历史记实资料都是我们需要了解的重要材料。例如风险存在于我国近代的镖局、我国明清时代的茶马古道、中世纪的欧洲赌场甚至是古老的航海业。
传统上，人们对于财务风险的认识是有局限性的，认识的类别与重要程度也是有差异的，认识的范围的有一定区别。财务风险是企业风险之中最为重要的，关系着企业的存亡问题，对于财务风险的正确认识是企业运行并发展的关键。
我国社会水平的进步带动了城市化的发展，在这个发展进程中房地产发挥了巨大作用，有效的促进了经济增长，增加了其在国民生产总值的份额，为经济增长做出的巨大贡献。中国政府使用为土地供应、金融支持、产业政策支持等手段保证和促进房地产企业健康快速的发展。但是由于我国宏观经济的不断增长所带来的种种问题，使得我国房地产多种企业面临的外部经济环境更为复杂。任何一种经济活动中都存在着财务风险，财务风险伴随着财务活动的进行，无法避免，是一个无法更改的问题。当然，房地产企业中的存在财务风险的现象也是不能例外的，企业管理者不仅应该面对还要积极地想办法降低它。
2.2.1 财务风险的内涵。
什么是财务风险，其定义一直争论繁多。其中以两种观点较为大众所认可。
这两种观点分别从广义和狭义两个方面定义财务风险。
狭义观点的财务风险又叫融资风险或筹资风险，这里的风险是由于企业存在债款经营而产生的，所以财务杠杆的作用结果必须将需要承担的附加风险添加到一般股东身上。财务风险的两个方面：首先是健康的企业，有时候也会出现为了迅速扩大规模然后使得贷款逐渐增加，最终导致财务管理机制崩溃出现财务危机；其次是没有控制好举债经营的临界点和财务杠杆，所以过高的借债经营成本造成风险。汪平[29]的观点是：财务风险是普通股股东增加的风险究其原因是由于企业使用了负债。由此来看，企业不借款经营，财务风险就不会产生，所以说企业的财务风险与负债经营有着重要联系。
关于财务风险的广义观点是：在财务活动中公司受到各种未知的因素的影响导致预期的财务状况和实际财务状况出现较大的差距，从而降低利润的可能性然后增大损失成本的可能性。
企业中资金运动中的各个环节、企业内部的各方面、和企业的组成结构都受到财务风险的影响，这些构成了财务风险影响的基础。财务风险就是企业出现财务上的不健康状况，主要是一些不可知的不确切的因素，相当于把财务风险进行标准化。正确治理企业内部财务是十分必要的，如果不当地处理财务权力关系，就会出现财务治理问题，或者不规范地管理日常财务，很有可能使财务数据失真，而且会增大财务舞弊的风险。所以说一个企业财务决策的基础是基本的财务数据和正确的会计报表。投资者有权利质疑上市公司的财务报告，上市公司有职责公开这些报告，并且报告的内容的真实性必须有保障，否则可能给投资者带来极大的财务风险。相关的管理部门的管理财务报告内容的真实性，对于有欺骗行为的公司进行严厉惩罚，公开其隐瞒的事实，是广大投资者了解真相，对于该公司的信誉有极大影响，造成股价下跌，严重的最终可能破产。
2.2.2 财务风险的分类。
站在一个较高的角度来看待财务风险，在财务活动中会出现投资上的，资金筹集上的，资金回收上的以及收益分配上的一些问题，这些问题构成了财务风险的主要内容。房地产企业在经营过程中必然出现许多问题，因为企业无法在规定的时间内还款利率，这可能导致企业陷入财务困境，甚至破产的可能性。
（1）筹资风险。
房地产企业需要大量的资金进行经营活动，大部分公司需要筹集资金，这是为了提供足够多的资金来满足公司的财务需求。通常情况下，筹集资金的方法被分为负债资金的集资方法和所有者权益的集资方法。房地产企业稳定发展，盈利能力强的时候是不会发生财务风险的，只有企业盈利出现问题，或者企业在生产经营过程中出现错误才就可能导致财务风险。房地产企业在出现财务状况不正常时，考虑是否是偿还贷款出现问题，各种细节财务活动的考虑都是应该的，企业各个经营活动的过程可能产生不一样的结果，企业的生产和企业的管理过程是企业财务活动的过程。在规定的时间内，是否可以承担还款能力即为借款筹资的风险的表现形式。所以来说，当一个企业的筹资方法是借款时，那么该公司面临的风险便是筹资风险。筹资风险受到以下因素的影响：金融市场繁荣的程度、企业经营的规模、债务的规模、企业资本的结构、企业信用的状况。
（2）投资风险。
投资活动是指企业长期进行资产的购建和在现金等价物范围以外的投资及其处置活动。对于未来的每一项投资都必然存在是否能获得利润的不确定性，这种不确定带来的就是投资结果的不确定性，换而言之就是投资可能存在危险，投资的收益可能低于预期收益。任何一个公司的投资活动中没有收到计划的利润时都会使得公司的收益能力和偿还债务的能力减小，最后引发财务危机。控制投资风险的策略有很多种，可以进行一些调查，针对市场情况，分析之后得出适当结果，预估可能出现的市场问题，并与地方部门进行交流，这些都可以最大化实现决策失误的减少，实现安全投资。投资组合选择多种多样，在各种投资组合中选择合理的相对安全方案。同时公司可以采取适当的措施降低风险和转移风险，这些是决策者的重要工作，决定了公司的风险状况。
（3）回收风险。
企业财务活动过程具有阶段性，资金回收属于第三个阶段，资金回收对于企业发展关系重大，主要可以分为以下两种过程：企业将自己的产品售出，得到资金，该资金称为结算资金，即该资金一般为支票或者债务的形式，当该资金由支票或债务实现为现金的时候，称之为货币资金。公司的资金从收到就生效，并且资金是可以以不同的方式存在，这是不矛盾的。在上述的过程中，公司从产品到结算资金，从结算资金到货币资金可能出现时间上和数量差异，这些都是可能的。首先，公司的产品在从订单到接货过程中，必须保证质量合格，否则对方会出现拒收导致交易失败。当公司产品交易后，由于对方的故意拖欠或者对方出现资金问题也会导致收款不畅，使资金出现回收风险，这些都是可以通过适当的措施避免的。
（4）收益分配风险。
企业的收益涉及到分配问题，科学合理的收益分配对于企业的发展有重要作用。对于股东，员工，管理者要进行区别对待，科学合理的分配是维持企业发展的有效措施，员工的工资待遇往往与员工的积极性挂钩，这是激发员工努力工作，创造公司效益的关键。收益的不合理性和不对称性会必然带来收益分配风险，这对于公司的发展尤为不利，聪明的企业领导者会有效处理这个问题，并且制定完善的奖励机制，使收益分配合理化，有效化，科学化，有效降低收益分配不均可能导致的收益分配风险。
2.2.3 财务风险的特征。
财务风险本身就是一个考虑诸多因素的综合型定义，在企业的管理活动中和经营的每个阶段中都在渗透着财务风险的含义，无时无刻不在影响着企业管理目标的实现和收益的获得，而且通常情况下，公司的财务风险和管理风险是同时存在并且存在一定程度上的联系，管理者们错误地分析经营风险或者错误地预测财务风险，就会蒙蔽人们的眼睛，使其看不到财务风险及其成因。
（1）客观性。
财务风险广泛地存在于企业的各种财务活动之中，社会持续发展过程中，复杂的各种客观环境以及人们主观认识的局限性决定了财务风险的性质，财务风险是客观存在的，并且不以人的意志为转移。形成财务风险的原因多种多样，并且客观存在，不以人的意志而转移。可能引起财务风险的因素很多，社会性质的影响和市场环境稳定与否，公司的经营管理往往遵循一定的活动规律，而这种规律又是复杂多变的，而我们的管理者或者经济活动的参与者在一些认识或者分析的能力上市有所限制的，所以形成财务风险的原因就有了它客观性存在的根本依据。除此之外，财务风险是任何人都不能永久避免的，并且由于不确定因素的影响总是有着未知的偶然性。
（2）不确定性。
公司的经营活动的根本目标便是追求利润，追求利润的同时必须面临一定的风险，管理者如果不能正确面对或者忽视风险，那么只能会导致更为严重的后果。然而，财务指标一直在受到许多未知因素的影响，那么在经营管理中所涉及的财务问题必然存在着多种可能性，企业活动中最为关键的两个环节便是筹资和投资过程，在此期间遇到的意料之外的状况发生时，那么公司的预期收益和实际收益就会产生很大的差距，尤其是公司因故导致资金不能即时到账，发生坏账死账的现象时，企业的成本会被迫增加利润会大大减少。上文提到的公司的经营风险往往会直接引起财务风险，所以企业如果产生税息前的大量降低直至小于资金成本，那么资本利润率的下降速度会变得更快，如果管理者不能看清投资活动的未来发展情况，冒风险可能会受到较大的利润，反之也有可能资金亏损严重。
（3）双重性。
财务风险是把双刃剑，也就是说财务风险并不是一定有害的，财务风险的大小往往与收益成正比关系，简单的说就是财务风险大的投资收益比财务风险小的投资收益高。但是对于我国的的大部分企业而言，财务风险是一种不稳定因素，会影响公司的发展，影响企业的收益，如何利用好财务风险使之能为企业创造更高的利益是各个企业面对财务风险的重点。正确把握财务风险的双面性，发挥其有力的因素，避免有害的因素，使企业稳定而科学的发展。
（4）激励性。
财务风险的客观性使其具有不受人类思想影响的特点，所以这一特点必然会对企业产生鼓励的作用，它在很大程度上增加了管理者预防风险和采取措施控制风险的积极性，使得企业获得最大的利益。
2.2.4 影响财务风险形成的因素。
财务风险不是偶然出现的，它的出现受诸多因素的影响。根据各个企业的具体情况差异，不同企业之间的差异，导致财务风险的因素是多种多样的，内部原因会造成一些企业的财务风险，同时国家经济政策的调整等外部因素也会造成另一些企业财务风险。在于企业经营管理的每个环节都存在着引发财务风险的因素，接下来从内、外两方面来分析哪些因素在财务风险形成上有明显作用。
（1）外部因素。
宏观的市场条件与基本的企业环境是企业无法改变的，缺少对外部环境的分析能力，所以不能科学预见其环境变化，缺少适应外部环境变化的能力，所以由于外部环境变化而产生风险时不能采取正确的措施。外部因素有很多，包括国家宏观经济政策，国家税收标准，国际经济状况，企业产业规划，企业自身特点等。公司的整体盈利水平直接受到宏观经济运行好坏的影响。产业政策极大的影响了企业的财务状况，产业政策主要包含国家税收比例，贷款标准，贷款利率等，这些对于企业的发展有很大影响。不同企业有不同的运行情况，有各自的生产特征，企业的生命周期中的各个不同发展阶段、行业在国民经济中所扮演的角色等，这些都是一些可能导致危机的外部因素。
（2）内部因素。
外部因素是不可改变，不可避免的，企业想要发展就必须克服外部因素带来的影响，相对而言，外部因素的克服与利用比内部因素更容易一些，内部因素比外部因素对于企业的影响更大，也更加容易导致财务危机，很多企业的财务危机主要来自内部因素，一般是企业自身某些生产环节的错误或者是资金的使用不合理导致财务危机，如现金流的不足和资金利润率不高都可能使企业产生财务风险。内部原因多种多样，一般包含在以下特征之中：
第一，资金的分配不合宜是企业财务风险的重要原因，这使得企业在其生产过程中产生较大问题，而且这些问题不易发现并及时处理相关状况，这样企业就不能明确其资产总额，正确知道外债的多少。这种资金分配不合理往往意味着财务危机的到来，这是由客观联系的，比如拖欠员工工资，是员工的工作积极性大大降低，不利于生产，当结算到资金时，将资金继续投资而不进行必要的贷款偿还这也会使公司信用下降，随之而来的是下一轮贷款的难度增加，如此恶性循环导致公司发展迟滞，必然是引发财务危机，处理不当甚至使公司破产倒闭。
第二，投资项目存在较大风险。能否正确的进行投资决策直接关系到与企业的发展。当投资获得预期的收益时一定可以减少公司的财务风险，相反，投资使得成本损失时那么很有可能造成公司的财务危机甚至破产。如果市场调研时敷衍了事，就会错误地高估自己的承担风险的能力，那么在进行投资决策时，很大程度上投资活动都是盲目失败的，使其产生财务危机。
第三，股利分配政策的不恰当。企业利益的分配包括资金留存进行二次投资时必然会受到股利分配的影响，尤其是不同的分配方法以不同的程度影响着企业规模扩张、资本结构组成，企业需要合理科学的分配其利润收入，分配不合理必然导致企业发生财务风险。
第四，企业的内部需要制定相关的控制机构，这些机构必须分工明确，各司其职，发挥相应的作用。这些机构和机制若是十分混乱的、内部控制缺陷必然损坏每个企业资金中的安全，管理人员的徇私舞弊行为会有更多的增加。
2.2.5 财务风险的研究方法。
财务风险形成的原因多种多样，尽管如此仍然有一套对此问题进行研究的方法，财务风险造成损失之前或之中将出现一定的异常征兆，因此加强企业财务风险管理，首先应建立和完善实时、全面、动态的财务识别机制。每个企业的经营过程中财务风险识别是重中之重的阶段，提前正确的识别不利风险，不仅可以正确掌握各种财务风险信息以及形成的风险的根本原因。借鉴大量参考文献的分析结果，结合实际情况正确分析财务风险可能产生的原因，集各家之所长，分析本企业的财务特征，经营特点，合理采纳相对科学的理论成果，在财务风险出现之前或者较弱之时将财务风险正确处理好，使企业在财务风险之中稳定发展。
