3.2 W 房地产公司的财务风险评估。
企业的盈利能力和偿还贷款的能力是衡量企业成功与否的关键指标，对于企业的财务评估（按国家财税法规和制度）可以预测企业项目期间的收益和成本。财务分析包含动态分析指标和静态分析指标，动态分析指标包括内部报酬率、净现值、现值指数；静态分析指标包括投资报酬率、投资回收期。财务评估指标数据的正确性和合理性是财务评估结果是否准确的关键因素，正确而合理的指标数据，才能得到与实际情况相同的财务效益分析结果。
3.2.1 确定财务风险评估方法。
财务风险评估方法一般采用普遍型或者将重点放在操作方面的普遍型方法，但是这些方法对于财务的相关数据的分析预测是不合适的，故需要寻找新的合适的方法用于财务层面的分析评估。
财务风险评估分析，关键是确定参考数据，即判断指标。一般把企业以前的经验和业内平均值作为判断指标。风险方法多种多样，合理的采用分析方法意义重大，这关系到分析过程的繁简性，关系到分析结果的精确性。财务风险方法的大类别包括统计方法和非统计方法，定量分析和定性分析。如敏感度分析法和情景分析法为非统计方式的风险分析法，信用风险度量模型和 VaR 模型等则是定量分析的方法。选择合适的分析方法（较佳方法），目的在于能过将最终风险分析结果精确而可信的描述出其风险的影响程度和风险发生频度，也就算是说，这种分析方法可以为某种风险给出精确的分析以及可信的描述。下面是财务风险分析中的一些常用方法。
（1）菜单（Menu Analysis）分析：企业采用"菜单"的形式列出在生产经营的过程中可能会遇到的风险，因此，企业可以对于风险有一个宏观的把握。
（2）头脑风暴（BrainStorming）：专家、学者和交换意见，集体思考，考虑可能的风险和治疗方法的记录。
（3）数据分析：企业会计、商业会计、财务会计、统计和企业的市场调研、情报收集的信息、从有关部门获得的数据，通过计算以及反复的研究论证，从搜索的结果中分析发现和预测风险。
（4）情景分析假设条件下的某种趋势将持续到未来，通过使用数字，图表、曲线等，预测未来状态，判断造成的风险大小的关键因素和影响程度。
（5）"A 计分"法：企业财务风险发生必然伴随着各种有关的现象和一些导致财务危机的因素，这些现象和因素对企业的经营活动影响各不相同，将这些现象或者因素给出影响大小分数，最后将所有因素的分数值加总，从整体上评价企业财务风险。
（6）"Z 积分"法：用加权计算的方法计算对企业财务风险大小有决定作用的财务与非财务数据，得出企业综合风险大小的数值，这个数值需要与临界值进行比较，通过比较分析之后，把企业的财务风险的可怕程度评估出来的一种综合性方法。
（7）VaR 模型：利率和汇率等变量的波动，一定程度上对企业会造成一定的风险，这些变量都需要测量出来。经过测量，计算出 VaR 的值，VaR 的值主要有两个对应的参数体现出来。
（8）其他方法1）敏感性分析：从总多不确定因素中找出关键变量，分析变量的变化或相关程度的改变对于企业财务风险的影响程度。
2）相关联系法：把各种相关的财务联系作为依据，分析财务风险是否是由于各种财务活动导致的，查找出改进可能存在的财务风险。
3）保险咨询法：把分析管理内容排列起来，这样有效的帮助管理者意识到财务风险的后果并采取措施进行预防。
4）损失清单法：将企业所面临的财务风险及其可能造成的损失进行列举排列，进行相关的财务风险评估。
5）分组分析法：通过对统计分组的计算和分析，将企业系统划分为若干类别和方面，由此做出财务风险识别。
3.2.2 财务风险评估。
T 检验是常用的筛选指标的方法。本文通过 T 检验筛选出了 11 个指标。对主成分进行分析是必要的，这可以确定各变量之间的关系，分析方法通常称为因子法， SPSS 软件在因子法中是比较常用的，故本文采取该种方法。贡献率与累积贡献率是确定主成分的关键参数，所以确定出贡献率与累积贡献率是主成分分析的第一步，通过分析上市公司的财务状况，得出影响其财务状况的综合因素。对于筛选出的 11 个财务指标，关键是得出各指标的特征值与贡献率，这里采用总方差分析方法。
联想到文章的分析目的，简化分析可以有效减少工作量，分析时只取其中的5个主成分，工作量大大减低，从表3.4中可以看出，这个5个主成分的累积贡献率为94.933%,符合误差范围，是可以接受的。主成分的个数在简化分析时就已经研究确定下来，这些选取的主成分有何种作用，代表什么意义都需要进行思考，然后格局其作用于意义确定其名称。在简化分析时就发现了所选的主成分与预测变量的联系，他们之间的关系，主成分与预测变量是相互联系的，通过适当的计算可以得出这种联系的关联程度， SPSS软件是主要的分析工具，通过软件处理得到因子载荷。
在求因子载荷矩阵时，需要对主成分进行最大方差旋转：
根据表3.4中各主成分的贡献率，可以得到主成分的预测函数：
1 2 3 4 5Y = 0.58125 F + 0.13298 F + 0.10410 F + 0.09165 F + 0.03935F（3.3）预测变量可以通过对主成分的分析得出，因子得分矩阵确切的反应了两者之间的关系。
为了求得各个研究样本的预测分值，将样本中的11个预测变量的数据分别带入公式进行计算，把结果按照大小顺序进行排列，一般都是以中位数作为临界条件，本文求得中位数为0.2507.
这个平均值就是我国房地产公司财务风险是否恶化的临界值Y',即Y'=0.2507.
用主成分分析的方法可以的处一个识别财务风险的公式，这个公式为：
1 2 3 4 5Y = 0.58125 F + 0.13298 F + 0.10410 F + 0.09165 F + 0.03935F（3.4）可以通用Y值确定房地产企业目前的财务状况：
1）当Y≤0.2507时，可以看出该企业会出现财务风险。
2）当Y>0.2507时，可以看出该企业不会陷入财务风险
