1 引言
这一章主要是针对房地产抵押价值评估的研究背景及意义进行了阐述，并对国内外的研究状况进行陈述。
1.1 选题背景及意义
1.1.1 选题背景
由美国次贷危机所引发的全球性金融危机,发生迅速，波及广泛。它使人们更加清醒地意识到在全国乃至全世界范围内，对于金融危机的预测和监控仍然处在一个比较尴尬的阶段，这方面存在的问题仍然没有很好地解决。这也从另一个侧面说明了市场经济急需有一套完善的且能够对风险进行有效监控和预测的机制，而我国也面临着同样的问题。同时由于我国的金融体系总体起步较晚，内部机制还不完善，所以致使我国金融机构所面临的金融环境，特别是信用环境着实令人担忧。对于我国的商业银行来说，信用风险的管理能力薄弱，这让我国的商业银行面临着巨大的信用风险挑战。特别是伴随着我国房地产市场的迅猛发展，房地产贷款余额也逐年攀升（如图 1-1），其中 2013 年比2012 年增长了 19.1%，而房地产抵押贷款又占据了房地产贷款的将近 76%，这就要求我们在进行房地产抵押贷款融资时要充分利用好房地产抵押价值评估这个风控工具，以尽可能降低金融系统的风险。
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伴随着我过房地产行业的迅猛发展，我国的房地产评估机构也正在迅速的成长起来。同时，国家为了市场经济的长久持续稳定发展，对房地产行业的管理力度也在逐渐加强。
(1)国家对银行在信贷方面监管力度的加强
从 2010 年四月开始，在短短不到一年的时间里，国务院针对房价过快上涨就连续出台了三次宏观调控政策针。2010 年四月的《国十条》,到 2010 年九月又出台的《国五条》,以及 2011 年一月的《新国八条》,这几次调控全部都指向了加强和收紧房地产信贷。
同时在银行风险监控方面银监会也在不断作出指示。在 2010 年六月份,银监会就中国的商业银行的抵押房贷作出指示，指出中国银行业的信贷风险在 2010 年将会增加。
银监会发布的《中国银监会 2009 年报》指出中国 2009 年的房贷余额为 7 万 3 千多亿元，比上一年度增长了将近 38%。就此问题银监会还向银行界发出了相应的警告。
与此相对应的是中国人民银行加息和调整存款准备金的动作不断。2008 年 2 月 8日央行发布公告,银行金融业应于第二天起上浮定期存款利率 0.25%，这已经是继 2010年 10 月之后的第三次加息。同时央行发布从 2011 年 3 月下旬上浮商业银行的存款准备金率 0.5%。这已是央行自 2010 年以来第八次上调存款准备金率。到此为止我国商业银行的存款准备金率已经达到了 20%的历史峰值。我国存款类金融机构的存款准备金率己达到历史高位。由以上所出台的政策就能够看出,我国政府的一系列动作都不仅仅是针对目前较高的 CPI 数值，最重要的是为了遏制过快上涨的房价。国家已经意识到了房地产信贷方面所出现的问题,因此正在逐步收紧房地产信贷，以降低可能由房地产信贷所产生的不良贷款给我国经济所造成的创伤，美国的次贷危机就是个教训。
(2)抵押贷款的作用日益显着
首先房地产作为我国经济支柱产业之一，它为我国经济的快速发展做出了巨大的贡献。房地产不仅吸收了大量的闲散资金，而且扩大了就业，这些都可以从最近几年我国房贷在贷款总额中的比例可出（近两年始终维持在 20%左右），而这个比例还在逐年增加。
其次我国抵押贷款制度和我国的社会经济改革是相一致的，通过抵押贷款这种融资方式，既满足了借款人的融资需求，也满足了银行的放贷以获得利润的目的。再次抵押贷款和信用贷款相比,抵押贷款对客户的约束力更高；抵押贷款既给企业和个人提供了最方便的融资方式，增强了信贷客户的还贷意识,也提高了银行的经济效益。正是由于这些因素使得我国抵押贷款的重要性日渐凸显。
(3)评估行业的不断壮大
随着我国改革开放的推进，我国的房地产市场也随之蓬勃发展开来。为此我国中央政府还专门发布了 61 号文件，该文件明确规定了建立与房地产市场相配套的服务体系,其中就包括了房地产评估机构。与此同时，原建设部颁布了建房[1992]884 号函，函中确立了房地产估价工作在房地产抵押贷款过程中的重要性，要求政府及有关部门要重视房地产估价行业的发展，并严格制定有关估价师考试及执业制度。从中可以看出我国对与房地产估价工作的重视程度。在政府部门及相关制度的引领下，我国的房地产估价机构迎来了一个辉煌的发展时刻，与此相关的制度法规也随之建立并得到了不断地修改加强，如评估师准入机制的颁布及房地产估价师协会的建立等等。以上规则及机构的存在为房地产抵押价值评估业的快速发展奠定了良好的基础。
1.1.2 选题意义
随着我国房地产抵押融资市场的不断发展，我国金融系统的风险也在逐年的攀升。同时我国也在逐渐地控制流向房地产方面的资金，这使得房地产的发展前景变的不可捉摸；同时在“银行被房地产绑架”的呼声之下，银行对房地产的贷款也更加谨慎，这些都要求评估机构提供更高质量的评估报告。①另一方面，在房地产评估中，房地产抵押价值评估占据了相当重要的一部分，因此,我国金融机构抵押贷款的关键环节是房地产抵押价值的评估，这样可以有效防范金融风险。对房地产抵押价值的有效评估，不仅有助于维护房地产市场的稳定，还促进房地产抵押贷款的健康发展，从而有效防范潜在的金融风险。通过房地产抵押价值，使得房地产业能够与金融业进行结合，最关键的是准确地评估房地产的抵押价值。由于估价行为不规范造成的房地产价值评估失误，会给房地产业甚至金融业带来严重的信贷风险，严重的时候会引发次贷危机，这会波及到整个国家以致全球经济的正常运行。
我国评估行业发展历史较短，房地产评估作为评估行业的一份子，也尚处于幼年阶段，更不用说以房地产评估为基础的房地产抵押评估业了。这些年来，随着一系列评估准则的出台，我国在资产评估基本问题的研究方面已经取得了丰硕的果实，但针对房地产抵押价值评估理论和方法的研究，目前还处于摸索阶段，尚未有相关规范出台，研究成果也不多见。而在现实生活中，又有大量的房地产抵押价值评估活动，这也就使得房地产抵押价值评估的相关理论需求更显迫切。本文旨在通过对目前房地产抵押资产价值评估理论和方法中常见问题的研究，找出能够为科学评估房地产抵押资产价值提供理论和方法上的支持，这种研究所具有的意义十分重大。
(1)理论意义。首先，为我国的房地产抵押价值评估做出理论贡献。通过对其他国家在此方面的相关理论研究进行学习，可以填补我国在房地产抵押价值评估方面的理论欠缺。目前,在理论界，房地产的抵押价值还没有统一的定义。现实生活中，存在着市场价值学说、清算价值学说、抵押贷款价值学说三种主流的观点。本论文通过大量分析历史的研究文献，重新定义了房地产抵押价值的概念，结合抵押价值与市场价值、抵押价值与贷款额度之间的关系,在此基础之上，对评估的责任主体、评估的对象、评估的时点等问题进行了深入的探讨，确定了以后关于房地产抵押价值评估研究的理论基础。其次通过对房地产抵押价值评估理论的研究，将有助于丰富房地产评估方面相关的理论知识，进而规范我国的房地产估价市场。
(2)实践意义。关于房地产抵押价值评估的研究，不仅加快了我国房地产抵押价值评估理论框架的构建步伐，还提高了我国房地产评估人员的专业水平和职业素养，加强政府对抵押评估行为的监管，使我国在房地产抵押价值评估的行为更加规范。这样可以使我们能够更加科学合理的确定房地产的抵押价值，将有利于银行采取正确的信贷决策以维护银行贷款的安全，进而可以有效地预防和规避可控的金融风险。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
英国很早就开展了房地产评估，在 19 世纪 80 年代英国就已经开始了相关方面的研究。①在 17 世纪中后期，着名的英国古典经济学家威廉皮特提出采用预期收益法来评估土地的价值。随着评估业务的逐渐发展，评估相关理论也在逐渐完善。在 19 世纪下半页，现代的资产评估理论体系已逐渐成形。如马歇尔提出了与威廉一致的观点，他认为若人们感觉未来和现实的利益是同等重要的,则会希望获得等值的快感；人们若可以确定放弃了部分现在的利益便可获得未来的利益，那么他们就会选择放弃。针对此事也正反映了人类的本性所在。现在人们都会把未来利益按照一定的比率进行折扣来衡量未来利益的现值。他通过利率把收益和价值联系起来。公式为:价值=收益/利率,并对收益法进行了确定,这就是资产评估收益法的原型，推动了资产评估事业的发展。现在，我国三大房地产估价方法中就包含着预期收益法。
与英国的房地产估价方式不同，美国不太关注经验与艺术,更看重评估的技术和计量。市场比较法、收益法和成本法也是美国房地产估价行业最常用的三种方法。
相对英国的房地产估价行业来讲，美国的房地产估价行业起步相对较晚。20 世纪初，美国房地产评估业开始发展，并以一个独立行业的姿态快速发展起来了。美国人 RichardHurd 在 1903 年出版了土地估价理论方面的第一部着作《城市土地价值原理》。作者引入了内在价值、交换价值两个名词，认为交换价值的基础是内在价值，交换价值一直围绕着内在价值在一定幅度内进行上下波动。霍尔德也还提出了“最高使用”的原则,这一原则和今天评估业正在使用的“最高最佳使用原则”相对应。对于美国的的房地产估价行业来说 20 世纪 50 年代是美国在该行业的理论完善时期。在这一阶段的主要代表有Leon Ellwood 和 Richard Ratcliff。在 60 年代后半叶,美国房地产评估理论和技术日趋成熟,相关的法律规章也逐渐完善起来。到了 20 世纪 80 年代，美国代表机构共同颁布了《专业估价工作统一标准》，该标准对美国在评估界的相关标准进行了相应的规定（如职业道德和最低股价标准等）。现在住宅评估报告是美国利用最广的评估版本。若选用这个报告，首先应该明晰估价的相关事项,填写相关数据,运用重置成本法、市场法或预期收益法中的一种或两种来进行计算。
如今欧美等发达国家针对房地产抵押评估的研究已经比较成熟,相应的理论和实务发展体系都已建立。比如 menert 和 Rehkugler 研究了抵押价值概念,在他们看来抵押价值应与资产抵押的目的相对应；他们认为抵押是一种期权，并对如何对抵押期权进行定价进行了深入的研究。“巴塞尔补充规定”认为商业性房地产抵押是一种长期融资方式,通过抵押的方式把闲置资金转移到信用较好的借款人手中以期获得更高的效益。提出抵押贷款价值是“采取保守和谨慎的方式,在考虑到评估房地产未来出售的可能性,顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况,房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下,评估出来的房地产的客观价值。”与此同时要求在进行申请房地产时应该聘请专业和独立的估价机构对房地产市场价值和贷款价值进行公证科学的评估,这都对房地产抵押价值评估做出了积极的影响。
在房地产抵押评估的评估方法上,德国和美国率先使用了网络处理技术。德国在房地产抵押评估中,开发了房地产抵押评估软件和房地产基金评估软件等,利用这些软件对房地产评估市场、银行金融抵押贷款市场的实时数据进行分析整理。这样既方便了评估数据的整理对比分析,又提高评估工作的准确性和效率,同时已经分析评估过的数据资料,可以建立数据库,方便后续评估工作的进行。
如今,针对抵押价值的概念世界上主要有两大体系:以美国为代表的市场价值体系和以德国为代表的抵押贷款价值体系,其中抵押贷款价值体系已经得到了欧洲的认同和应用,并且已经纳入《欧洲评估准则》。
1.2.2 国内研究现状
我国在房地产抵押价值评估方面起步较晚，不过伴随着房地产行业的快速发展，房地产评估业也有了快速的发展。现在房地产抵押价值评估在房地产评估中占据着重要的比例。伴随着房地产抵押价值评估行业的快速发展，与之相伴的估价理论、估价操作程序及相关的法律却不能够与之同步，这就增加了评估机构和银行金融界的风险。同时某些估价机构、企业以及个人为了达到各自的利益，他们就利用各种手段，甚至采用非法手段，从而增加了地产抵押评估的风险。这些都是房地产估价机构和金融机构必须谨慎面对和科学对待的，我们必须从理论、操作实践和法律约束的各方面完善自身，才能有效地规避风险。
我国的房地产估价理论大致分为四个阶段。第一个阶段是新中国成立前的一段时期,此阶段我们主要是对外国的相关理论进行学习，并据此对我国的房地产价格进行初步规定。第二阶段是 1949 年到改革开放前夕，这一期间受苏联的影响较大。此阶段有对社会主义不应该有地租存在的极端认识。因此，关于对房地产抵押价值评估的相关研究也陷入了长期的停滞。第三阶段为 1985 年初，原城乡建设部通过了我国第一个有关房地产估价的部门规章《经租房屋清产估价原则》，这时我国房地产估价行业进入了一个艰难的摸索期。第四阶段在 1989 年 7 月，深圳市物业估价所的成立标志着我国第一家房地产评估机构的开始，次年，第一个房地产评估专业杂志《房地产评估》创刊。至此我国房地产估价业进入了蓬勃发展的阶段。
国内对房地产抵押价值评估理论的研究主要从四个方面进行展开。第一方面为房地产抵押价值评估的的相关理论研究。其中包括柴强对房地产评估的原则以及方法等概念的阐述及应用，他还编写了《房地产估价理论与方法》，这本教材目前以成为了房地产估价行业的房地产估价师考试必备的辅导教材。并且，我国还在房地产抵押价值评估方面出台相关一些法规，例如《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》和《房地产抵押股价指导意见》等等，这些法律法规都对现存在的关于抵押资产价值和评估时点问题上做出了解释。不过针对抵押资产价值定义上，业内还没有达成统一的意见。例如崔宏对抵押贷款价值类型做出明确同时保证贷款的安全。抵押资产价值应该是抵押贷款的价值。这里主要强调以折现法为核心，他的结论对促进银行做出正确的房贷决定有很大的指导作用。另一方面招平、刘桂良认为抵押价值应该为清算价值（即变现价值），对为提高估算结果的准确性提出了采用齐全估算法或者是应用及其价值修正法。王德起（2011 年）做出了自己对房地产抵押的有关理解论述。他认为应该市场价值用非公开市场抵押价值来替代，同时根据不同的价值类型选择不同的估价方法。
第二方面主要是对房地产抵押价值评估方法的深入研究。其中评估方法的研究还是基于房地产抵押价值中针对抵押资产价值的不同定义得出的不同的方法。其中比较常见的如《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》中规定的方法，通过分析我国大陆地区 2007年以来房产价格的变动，周霞(2011)指出房产抵押价值评估应以非公开市场为基础，运用成本法或收益法来计算房地产评估价格；现有的在建工程价值的方法没有注意到，土地使用权、公共附属设施工程权益等在建工程续建的过程中会固化在新增的房产中，针对现有评估方法的缺陷，金建清(2012)改进了假设开发法的计算公式，并提出应根据不同的评估目的估价。
第三部分是针对房地产抵押评估风险方面的相关研究。这对我国加强房地产抵押价值评估机构的建设有重要的影响，正是由于我国看到了抵押评估的重要行，所以才会不断地在此方面进行改革。这方面的研究有郭翠云从技术、准则等方面进行了房地产抵押评估的风险研究，并对此方面做出了重要贡献。第四方面主要是房地产抵押估价时间方面的研究。如兰瑛认为在抵押资产价值的界定尚未达成共识前，政府机构、银行以及评估机构应该从自己的角度出发，确保抵押评估业务的顺利进行，避免不必要的贷款评估业务混乱无序。与此同时，郝超、陈乐义（2007 年）提出房地产估价师应该在评估实践中保持客观、独立以及科学性，把需要评估的抵押房地产按照变现的难易程度进行分类，运用不同的方法对不同类型的房地产进行评估。然而另外一些人提议评估机构应该在房地产抵押价值评估市场上联合起来，自觉遵守评估界相关准则，加强有关评估制度方面的建设，进行有关诚信方面的职业道德培训，建立评估机构及评估人员的信用档案记录；另一方面政府也应该发挥应有的作用，加强相应的监督和指导的作用，积极维护评估业的应有的秩序，构建一个更加公正合理的评估环境。
总的来说，国内外针对房地产抵押价值评估的相关理论已经有了一定的发展，国内现已建立的关于房地产抵押价值评估方面的有关理论、方法、实践虽然对房地产抵押价值评估业务的展开有了一定的指导作用，然而这些理论只是在以前研究基础上的总结分析，或是简单的改进，并没有突破性的成果，更没有达成一致的评估标准体系。评估界的有关人士对抵押价值的概念，以及与评估时点市场价值的关系等还没有达成统一的意见。现存的评估方法还有待于进一步的完善。所以在房地产抵押价值评估过程中，往往会产生不同的评估机构对同一抵押资产进行评估时，结果往往会不同。本文正是从我国房地产抵押价值评估的有关理论和实践入手，对相关概念进行进一步的研究，对抵押价值进行界定，以便使评估人员在评估实践中有据可依，进而为房地产抵押价值评估的开展提供自己的一份力量。
1.3 研究思路、方法及创新点
1.3.1 研究思路
本篇文章主要依据房地产抵押价值评估的有关理论知识，通过对抵押、抵押评估、及房地产抵押价值评估等基本知识概念进行分析、归纳总结，寻找出在评估理论和评估实践中存在的问题；在此条件下分析其产生的原因，并以此寻找房地产抵押价值评估的理论基础和有效的操作方法，进而改善房地产抵押价值评估现状，促进相关评估工作的进一步发展，以期达到保护利益相对人的合法权益。研究思路具体如图 1-2 所示：
1.3.2 研究方法
1、对房地产抵押评估的问题进行分类，分析了各类问题产生的根源，并对房地产抵押评估的问题的识别和评价方法、风险监控等进行阐述。
2、比较分析法。对国内外的研究资料研究资料进行归纳,总结我国及发达国家关于房地产抵押评估的研究成果，并合我国的房地产评估市场发展状况，找出存在问题并分析分析其原因,提出可行的政策建议。
3、理论研究与案例分析法相结合。在基于上述两种方法提炼出来的资料和得到结论的基础上，分析我国资产评估准则的不足，提出改进建议，为完善我国资产评估准则提供理论依据。进一步提出建议，使得资产评估准则的完善可以对实务产生指导作用，加强理论和实际联系。
1.3.3 可能的创新及不足
1、创新点。论文通过对抵押评估期日、价值类型及抵押价值的梳理,创新性的提出了抵押价值的全新概念，使得抵押价值类型的确定更加明确，使得抵押评估依据和评估结果的确定有法可循,有章可依。并且针对实际工作中房地产抵押价值评估中存在的问题进行了系统的总结，并提出了切实可行的改进措施。
2、不足之处。首先由于本人的在房地产抵押价值评估方面的理论水平相对有限，而在资源搜集方面受到一定的约束性；另一方面由于本人在房地产抵押价值评估方面缺乏足够的实践经验，这就会阻碍本人分析问题的前瞻性，所以本文在房地产抵押价值评估的研究上难免会存在一些不完善的地方。例如本人针对本文中引用的有些数据或者案例的局限性,会对抵押评估中存在问题的研究不够深入细致；同时针对房地产抵押价值评估工作的有些建议还需要进行实践验证等。
