3 房地产抵押价值评估的现状及不足
虽然我国房地产估价起步比较晚，但是近些年在我国房地产行业持续飞速发展的催化下也取得了巨大成就。现如今我国也已颁布了一系列本行业的法律条例和行业规章，一大批的房地产评估机构也以迅雷不及掩耳之势建立起来，而且还成立了自己的行业自律组织。不过对于房地产抵押价值评估业务的开展来说仍然处在一个探索的阶段，其中还存在着不少的问题需要我们去研究解决。
3.1 房地产抵押价值评估的现状
我国房地产估价开始于20世纪90 年代初，伴随着我国第一批房地产评估师的出现，我国的房地产评估行业由此开始变的越来越规范化。它在经历了二十年左右的发展历程之后，现在已比较成熟。然而房地产抵押价值评估开展的却相对较晚，为了能够规范我国的房地产抵押价值评估市场，我国也出台了一些相应的法规条例，并取得了一些成果。
1994 年全国人大八次会议通过了《城市房地产管理法》，这是第一部涉及有关房地产估价的法律文书。其中的第4章第3节就针对房地产抵押的相关事项做出了法律规范，其中就包含了对房地产抵押的简单规定，并且也简要的概述了哪些土地使用权可以设定抵押以及房地产估价中介机构设立的条件，还对房地产价格评估制度和专业人员资格认证制度等进行了简要的论述，这些规定为我国房地产估价行业的后续发展铺垫了道路。
在《城市房地产管理法》颁布之后一年，八届人大第 14 次会议就促进商品流通和资金融通而提出并通过了《担保法》。其中对抵押及其相关概念做了相应的规定，这包括了抵押及抵押物的基本概念、抵押物的效力及范围以及如何实现抵押权等内容，这就为抵押评估的实施做了初步的铺垫。
二十世纪末期，我国房地产行业在周围环境的带动下有了较大的发展，这就迫切需要更加确切的法律法规对房地产估价行业进行规范。在此背景下我国建设部与 1996 年参照《房地产管理法》、《土地管理法》 等相关法律法规，制定出了《房地产估价规范》，其中对房地产估价过程中所涉及的有关术语做出了相应的解答。例如房地产估价的原则、房地产估价程序、评估方法的选择、评估报告和有关需要注意的事项等。其中包含的估价原则有合法原则、估价时点原则以及替代原则等。同时也简要地对房地产抵押价值评估做了相应的规范。其中规定了抵押价值评估应该符合《城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理法》《物权法》以及当地金融机构和地方有关法规的相关规定，估价机构及其专业人员应该依照客观、独立、公平、公正的执业要求对抵押房地产在估价时点的公开市场价值进行评估，对评估利益相关方的资料要进行妥善保管，并依法进行自我约束，反对不正当竞争。《房地产估价规范》的问世对我国房地产估价行业的健康、持续、稳定的发展起到了重要的作用，这是我国房地产估价行业发展路上一个里程碑的标志，为房地产评估开创了一个全新的时代。
继《房地产估价规范》之后，银监会于 2004 年又发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，2006 年中央银行、银监会和建设部共同组织发布了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》《房地产抵押估价指导意见》。这些文件针对房地产估价的相关原则作了更加明确的表述。其中对于房地产抵押价值评估方面做了更加详细的规范，对其中有关委托和评估费用问题做出了解释。其中《指导意见》和《通知》对估价机构和评估人员在房地产抵押价格评估给与了具体的指导，而且也提出了更高的要求。这些都充分体现了我国对提高评估机构的法律地位，提升有关人员的执业技能和素质，推动评估行业健康稳定发展的重视。
在美国金融风暴变成全球金融危机之际，我国政府进一步意识到了防范金融风险的重要性。作为我国支柱产业的房地产与金融界息息相关，这就要求我们国家要更加严格的审查房地产与金融系统之间的相关业务。房地产抵押价值评估在降低金融风险方面的作用也被再一次提升。因此我国在 2008 年 7 月份，由中国注册资产评估师协会发布了《资产评估价值类型指导意见》。这对评估方面的各种价值类型及其意义进行了进一步的界定，对价值类型的适用做了更加明确地规定，这些条文要求评估专业人士在进行评估业务时要严格执行该指导意见，进而维护资产相关方的合法权益和社会公众的利益。
在一系列的政策指引下，我国的评估机构也逐渐繁荣起来，如我国的房地产估价机构由 2008 年的 150 多家发展到 2013 年的 240 多家。而评估机构也由原来的中介服务组织（经济鉴证的公共机构），改变为现在市场经济下的盈利机构。不仅房地产抵押评估的业务有了可喜的增长，评估机构也如雨后春笋般快速壮大起来，这可由下图 3-1 可以看出来。而且随着他们相继加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会后，评估界的执业素养也有了较大的提高。同时，随着对房地产抵押评估重视的程度加大，各个地方都纷纷成立起了房地产评估的自律组织，诸如 1984 成立的中房学以及在 1994 年建立的中国土地估价师协会等等。在这些自律组织的倡导下，评估机构也逐渐走上更加规范化的道路。
当然，不能忽略的是现在我国的房地产抵押价值评估行业还处于幼年时期，他们的发展还不完善，在探索的道路上还存在着不少的问题，但是我想在经过政府部门、评估业相关机构和社会有关部门的共同努力下，在我国金融市场和房地产估价市场不断发展的环境下，抵押价值评估业一定会越来越完善。不远的未来房地产抵押价值评估一定能够有一个更大的飞跃，一定能够担负起他们的使命，建立一个客观、公正、独立、有效的房地产抵押价值评估市场。
3.2 房地产抵押价值评估中存在的问题
3.2.1 房地产抵押评估中费用承担者认定有误
随着我国改革开放的不断深入，我国社会主义市场经济得到了巨大的发展，而通过资产抵押来获取资金也成为资本市场上非常重要的一项活动，同时也是银行业取得收益和资金需求方取得资金的一项重要方式。当前我国的银行大部分已经成功转型成为商业银行，为了获取更多的利益，他们也在积极寻找有资金需求的客户，并尽可能多的把吸收到的闲散资金放贷出去以获取更高的利润。不过在此过程中他们又不得不考虑风险成本，因此他们更乐意把抵押贷款放在优先考虑的位置上。而抵押贷款制度也已经变成了银行业保全资产及防范风险的一项重要举措。
在所有抵押物中，由于房地产具有价值量大、易于保管，且有保值增值的功效（至少现在中国大部分人都这样认为），因此当之无愧的成为首选抵押物。但是又由于房地产具有区域性、供给有限性、位置固定性等特点，使得抵押权人与抵押人双方很难就抵押价格达成一致，因此就需要引入房地产抵押估价机构。房地产估价机构必须遵循独立、客观、公正的原则对抵押房地产进行评估，进而确保银行与抵押人双方的权力不受到损害。但是在实际实施的过程中却遇到了一些至今没有解决的问题。例如评估费用承担者认定问题。
在有关房地产评估的法律条例中，有关评估费用的责任主体被指定为委托方，这个在一般房地产评估中都不会出现问题，但是在房地产抵押价值评估的实际操作中对于这个问题却是值得进一步讨论。由于在大部分的抵押贷款评中，委托方一般都是抵押人（即贷款人），评估机构通常由委托方进行指定，但是银行为了尽可能降低信贷风险，减少房贷所带来的损失，一般都会针对委托方提供的评估机构进行筛选，因此终将对评估机构的筛选起到影响，因为在贷款过程中，银行一般掌握着主动权。然而在评估费用的问题上，最后却由借款方承担，这样必然加大贷款方的贷款成本。这也使得评估机构在此次评估业务过程中处于尴尬的境地，既受银行的影响，更受借款人的制约。
由于现在的评估机构已经都转化成了自主经营自负盈亏的盈利机构，房地产估价机构在激烈竞争的市场中承受来各个方面的压力：抵押人想以少的抵押物获得多的贷款，也就是抵押人希望高估抵押物；房地产的担保公司，中介机构及律师会因为利益驱动，都希望评估机构对抵押物的价值高估。而评估机构和评估师受利益的驱使就很难在房地产抵押贷款评估中把握好公正的原则。由于抵押人是费用承担着，他们理所当然成了评估机构的衣食父母，他们就会以此要求评估机构尽量多的去评高自己资产的抵押价值，以期获得更大的贷款额度。虽然银行在选择评估机构上具有发言权，但是在评估的过程中他们往往处于弱势地位。同时由于他们在抵押房产上掌握的信息有比较不全面，这就使得银行的贷款风险增加。在此情况下就使得房地产抵押价值评估失去了意义。
3.2.2 抵押贷款价值类型不明确
现在房地产抵押价值评估中对抵押价值的界定上有三种认识，分别是市场价值、抵押贷款价值和清算价值。但对同一处房地产进行抵押价值评估，选择不同的评估机构可能会得出不同的答案，这样势必会降低房地产抵押价值评估的作用。
（1）清算价值
选择清算价值作为房地产抵押价值评估的价值类型的人认为银行之所以选择抵押贷款就是为了防止借款人在借款到期时，由于有意或无意无法偿还贷款而违约的行为，在他们看来只有发生违约的情况下抵押权评估价值才能用的上。在发生违约之后，如果商业银行的放贷额度超过了抵押物的清算价值，那么必然会给自己带来损失，只有把清算价值作为选择的价值类型进行评估，那么在违约时才可避免或降低因违约而造成的损失。因此他们就自然而然认为清算价值为房地产抵押价值评估中所应选择的价值类型。
在这种情况下，这种说法似乎也正确，但是深入思考一下也不难发现其中确实也存在着不足之处。因为对金融机构来说，他们放贷的目的肯定不仅仅是为了风险管理，把风险降低到最小，更是为了在一定的风险可控范围内，使自己的资本得到最有效的利用，已获得最大的效益。他们首先看重的是房贷后的收益。对于抵押物来说，只是为了降低借款者的违约率。如果对于借款人经过评估，他们很有可能违约，那么即使抵押权很有可能实现，那么银行一般也是不会同意放贷的。
同时，对于借款人来说，如果选用清算价值，那么对于借款人来说肯定是一种利益损害。首先银行对借款人进行放贷依据的是评估数据，一般是按照抵押物评估值的50%-70%给予借款人房贷。这必然造成了双重扣减，把需要扣减的清算变现费用、税费等扣减了两次，损害了借款人的权益。例如，甲公司有一套设备，市场价值为 1300 万，不过经过评估他们的清算价值只有 600 多万。如果银行按照 600 万的 70%予以房贷，那么必然会损害借款人的权益，会严重影响到借款人的融资规模。
最后，对于清算价值来说，即使这个在理论上是可行的，但是在实际操作中也会有很多问题，最基本的问题就是评估时点问题。清算价值对应的时点是还款日那天，而对于房地产抵押贷款来说，有些期限最长可达 30 年，对 30 年后的房地产市场进行评估，其准确性本身就值得怀疑，这样的评估也没多大的意义。
（2）抵押贷款价值
抵押贷款价值这个理论最早是由德国的评估界提出的。在他们看来抵押贷款价值考虑了资产的持续有效性，与市场价值相比更加的谨慎、保守、安全有效。虽然采用抵押贷款价值同样得应对不断变化的房地产市场，并对评估结果进行不定期修改，但是因为抵押贷款价值是结合现在和将来不断变化的市场环境得出的，所以比市场价值更加的可靠，这就表现出了抵押贷款价值的优势。
然而需要获得抵押贷款价值，评估机构需要话费比市场价值多许多的努力，同时操作过程中也有一些困难。因为抵押贷款价值评估不仅要考虑现在的市场条件，还要考虑未来的市场条件和长期存续行，这些都对我国的评估机构和评估师提出了更高的要求。
要求他们能够把贷款期限内所可能产生的各种情况都考虑进去，对非正常的情况进行剥离修正。然而我国的房地产抵押价值评估起步晚，房地产市场波动还很大，要在这种情况下采用抵押贷款价值确实有些不现实。虽然抵押贷款价值的评估结果可以在贷款期内进行调整，但是贷款金额早就在合同签订之后就发放出去了，再调整也没什么意义。所以在我国房地产频繁波动的今天采用此种方法可行性不大。
（3）市场价值
早在《房地产估价规范》颁布之后就对房地产抵押价值评估做了一定的规范，那就是采用公开市场价值作为抵押价值，不过这样做也有失偏颇。例如 A 公司将其价值 1500万的房地产作为抵押进而向银行贷款 1500 万，贷款期限是 10 年。等到还款日期那年，由于房地产折旧价格波动等因素的影响，使得房地产价格明显降低，那么对于 A 公司来讲不还款对于他们来说利益最大化，那么很有可能导致 A 公司违约，进而使银行遭受到重大损失。后来评估界对其做了一定的调整具体如下：
抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价
上述公式虽在看上去比较可行，但是实际操作中并不完美，因为银行房贷时候是按照评估价值的 50%-70%进行放贷的，这样就重复扣除未来可能的风险，损害了融资人的利益。由于我国存在这三种说法，所以必然造成不同的评估公司对同一个房地产抵押项目进行评估所得出的结果会有所差别，这也必然影响评估报告的实用性和商业银行的风险控制。
3.2.3 评估程序的合规性不足
由于房地产抵押价值评估的特殊性，必然导致它在实施过程中更加复杂。如果我们想更快更好地完成房地产抵押价值的评估，那么就必须依赖于科学严谨的评估程序。如果我们在制定和执行这套评估程序的时候不够严谨，重视度不高，在评估过程中缺乏必要的监督管理手段，那么估价师在执业过程中就可能疏忽某些专业上的问题，进而成为贷款风险的潜在风险，并可能对抵押权人或抵押人造成一定的经济损失，这样的例子在我国并不少见。下面一项数据就可以很好地证明这一点：根据我国银行系统的一项调差结果显示：用机器设备等动产作为抵押的资产变现率大概为 10%，而以房屋为抵押资产的变现率大约为 40%左右。这些必然与某些评估师在评估时编造虚构案例，没有按照既有的评估技术要求和规范进行，并由此设计出不合理的技术路线有关。
（1）资料搜集的主观任意性
在我国房地产估价机构中，有些评估是为了省时省力，不进行现场勘察就匆匆做出评估报告的事情也时有发生。在他们看来由于房地产的位置固定性、供给有限性、保值增值性等原因，致使他们麻痹大意，运用市场法随意选取几个参照物，并没有对抵押房屋进行面积、位置、形状进行测量，对建筑物质量也没有现场查勘就把评估报告做了出来。例如河北省沧州市某位消费者购买了一套商品房，用此房向银行作抵押以期拿到购房贷款。某评估师在接到抵押评估委托后，回到公司通过查阅附近相关房产数据就匆匆做出了评估报告，本人根本没有去现场勘察，而银行则依照其报告给予了相应的贷款。
然而就在抵押人刚搬入新房就发现房屋因为下沉而出现裂纹，房地产抵押人因此投诉房地产公司，然而并未得到答复，因此决定贷款违约。此时由于房屋的实际价值远低于评估值，致使银行在进行清算之后仍然无法收回贷款。
（2）抵押物合法性认识不足
另外有一些评估人员由于专业水准有限，对抵押房地产的合法性没有认真核实，仅仅依赖于抵押人提供的资料，而对其房地产的产权归属问题以及抵押财产本身的合法问题都没有进行有效的核实。如下是摘自某一房地产抵押评估报告中的几句话：“第十条有关其他事项说明中提到的关于评估中设计的评估对象的房屋结构、所有权以及设计用途等均以委托人提供的房屋所有权证【晋房权证运股字第 0000452 号】为依据，而对土地相关权力则以委托人提供的国有土地使用权证【晋运国用（2006 出）第 1054 号】为依据，如果上述情况有变，报告使用者应该对其结果作出调整。”，这样的评估报告确实符合房地产评估协会的要求，但是这样却容易给不良用心的人提供了可乘之机，这也必然给评估报告的使用者造成一定的风险。
（3）滥用假设条件，故意迎合委托人意愿
随着房地产抵押价值评估市场的迅猛发展，房地产评估机构也变的越来越多，相互间的竞争也更加的激烈。如果房地产抵押价值评估机构如果想在这场激烈的竞争中维持自己的一席之地，那就必须要通过提供优质的服务进而来获取源源不断的业务，并以此逐渐建立自己的品牌。但是并非所有的评估机构都有足够的实力以他们良好的信誉获得一定量的业务，对于那些知名度不是很高的机构来说，如果他们的自律能力不是很好，那么他们就可能铤而走险，以迎合委托人的意愿来获取更多地业务。同时他们为了确保评估工作的顺利开展，相关评估人员就会自我设定评估假设，例如假设抵押房地产产权合法，假设抵押房地产不存在其他的受偿款项等等，进而顺利达到高估或者低估房地产抵押价值的目的。
3.2.4 评估机构和银行缺乏评估上的衔接
如今在我国的银行体系中，与房地产抵押贷款相关的放贷人员中只有很少一部分懂得评估方面的相关理论和技术；另一方面在评估机构中，房地产抵押价值评估的有关人员也只有一少部分能够对银行的相关业务和操作规范有所了解。这就很容易在以下两个方面产生问题，①评估机构能否按照银行业的有关规定向银行提交有关报告。②银行有关从业人员能否正确理解并合理使用评估报告。当前，在评估的实际操作中最常见的情况就是：评估机构给出了抵押物现状下的评估价值，而银行直接按照评估机构所给的公开市场价值的 50%—70%作为房贷额度。这种不负责任的简单衔接模式不但增加了评估机构的评估风险，同时也使得我们在运用评估理论和评估方法上受到了巨大的限制。
3.2.5 评估报告质量较差
（1）评估报告缺乏应有的效力
现在不光是房地产抵押价值评估报告的效力比较低下，其它方面的评估报告也面临着同样的问题。所谓评估报告质量较差主要是指由于评估人员所做出的房地产抵押价值评估报告的质量比较差，致使评估的结果的权威性大打折扣，甚至得不到业内其它人士的认同。这就正如上文所说，在我国与评估相关的法律法规还不完善，同时缺乏一致且有效的评估标准体系，而且现在从事评估业务的相关人员的专业素养还不够高，由于这些种种因素使得他们在评估过程中往往受到主管或者客观原因的影响，不能按照正常的程序进行。有些评估师在评估过程中也可能没有选择合适的评估方法及评估思路，或者选择了不合适的评估参数，进而导致评估的修正幅度过大或者过小，使得评估结果缺乏合理性，同时也就使得评估报告的效力大打折扣。
与此同时，在某些评估机构所出具的评估报告中由于只考虑到对评估理论的运用，而无结合相应的案例进行分析，这多半只是原版照抄式的应用。这些都使得现有的评估报告缺乏应有的效力。
（2）假报告乱用
“所谓假报告，就是一些不法分子为了获取更多的利益，就利用原始评估报告在制作过程中存在的不足，采取删减、复制粘贴等手段，对评估报告的结论进行修改而得出的报告”①。这些不法分子采取与房产管理部门中的腐败分子或银行中的不法信贷人员勾结，采用各种非法手段制作假的房地产证书或估价机构的公章等方法，对评估报告进行以假乱真或者无中生有进而获取利益。这些不法分子正是看中了融通资金者急于得到贷款或者是把握住评估机构急于出单的心理，才能够顺利得手。为了便于了解此过程，本人将房地产抵押贷款的流程编写如下图 3-2：
造假第一处是，在借款人向评估机构进行委托评估的时候，那些不法分子就可能会与有些评估人员进行勾结，利用评估机构人员的职务之便私自盗取机构印章或制作假印章并冒充相应的评估师获取非法利益，这样得到的报告自然就是一份假报告。
造假第二处是借款人在取得评估自己所需的报告后，发现报告中所给的数据与自己想要得到的贷款数额相差较大，自己仍然得不到自己需要的贷款数额，这时候就会有违法人员与之联系，称自己与评估机构有一定的联系，可以说服评估机构修改相应的数据得到理想的评估结果，这些违法人员借此运用不法手段直接更改评估结果，并从中获取非法利益。还有一些不法分子，依靠自己的人际关系，与政府或者银行等人员勾结，对抵押的房地产进行以假乱真、以次充好，并从中获取利益。
稍不留意，这些不发行经就会出现在房地产抵押贷款评估的过程中。不法分子就会在借贷双方或者一方不知情的情况下编造假的评估报告，进而危及到商业银行、评估机构的利益。
