4 房地产抵押价值评估中存在问题的原因
房地产抵押价值评估中通常出现评估报告效力低下等问题，主要是抵押价值类型确不明、抵押评估费用承担不明确、抵押评估程序合规性不足。这都归结于我国目前房地产抵押价值的评估起步较晚，评估人员的专业水平欠缺、评估的相关法规法及评估体系不完善、银行对房地产抵押价值评估意识不强造成的。
4.1 缺乏规范统一的评估体系
4.1.1 相关法规中对抵押价值类型解释模糊
在我国房地产抵押价值评估中针对抵押价值类型的解释有不同的版本，分为抵押贷款价值、市场价值、清算价值三种类型的观点。选择不同类型的抵押价值，就会产生不同的价值性质，那么必然导致最后的评估思路方法和最后的评估结果有比较大的差别。之所以出现这种情况与国标和《房地产抵押估价指导意见》不一致的解释相关。
当前，依据我国遵守的房地产抵押价值评估的国标（G/BT50291-1999）《估价规范》要求，在进行房地产抵押价值评估的时候，在设定抵押权时应该参照类似房地产市场的市场条件来进行。一般情况下估价规范中涉及的抵押价值评估的结果通常是市场价值类型。然而现今被评估界普遍接受的作为指导意见的住建部、中国人民银行、银行业监督管理委员会的[2006]8 号文件中将市场价值作为指定抵押价值类型，然而针对规定的公式标明的却是市场价值之外的价值类型。针对国标与《房地产抵押估价指导意见》的不一致如下图 4-1，由于两个权威文件的不一致性，必然造成从事房地产抵押价值评估的人员在评估工作过程中有些不知如何下手，以至于评估思路和评估结果千差万别。
4.1.2 评估时点界定不明
房地产抵押价值评估中估价时点一般是由委托人提出或与评估人员协商确定的某一时点的价值，估价时点也交估价基准日。房地产抵押价值评估中，估价时点至关重要，因为不同的估价时点其价格将会有较大的差别，因此在进行房地产抵押价值评估的过程中首先要确定估价时点。然而就这个问题而言现在业界出现了不同的声音。
有些人认为房地产抵押价值的评估应以抵押权交割日为估价时点，在他们看来，只有把估价时点设在到期日时抵押价值评估才有意义。因为以抵押为目的的估价，是为了保证贷款的安全，其核心是要求贷款到期时，如果借款人不能偿还本息需执行抵押物时的变现价值，根本上讲不是保障该房地产现时的价值。因此，才将房地产抵押估价的抵押权交割日作为估价时点。
但还有一些人对此持不同的观点，他们认为估价时点应该为对估价对象进行实地勘察之日，这也与《房地产抵押估价指导意见》中规定相符，第十条规定了房地产抵押估价的时点，原则上为完成估价对象实地考察之日，但估价委托合同另有约定的除外。①同时指导意见中还规定估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，还要在估价报告中提醒报告使用者注意。
综合上述原因所导致的现在的房地产抵押价值评估中，一些评估部门与另一些评估部门的结果相差甚大，以致给报告使用者带来了诸多的不便。
4.2 评估机构中人员素质参差不齐
4.2.1 评估人员专业知识水平不高
现如今我国的房地产界的抵押贷款估价有很大的主观任意性,这有很大一部分原因来自我国的房地产抵押价值评估体系的不完善，在理论认知和实际操作过程中存在着重大分歧。现在，国家为了更好地发展房地产市场和更好地控制银行金融风险，加大了对房地产评估行业的投入，其中很突出的一部分就是在很多高校开设了房地产估价课程，甚至有些财会金融专业也开设了相关课程。有些老师还根据自己的时间，基于自己的兴趣和社会需要也开始研究相关领域的知识，自主学习有关理论，翻阅各种相关的国内外文献，并根据自己的认识编写有关理论读物；然而由于这些老师只是根据书本上的知识，而没有相关的实践工作经验，因此在进行这方面的研究时，难免会使他们写出来的观点偏离了评估的实践基础，这就使得他们的研究与实际脱节而变得毫无用处。针对有实践经验的评估师但不善于搞文笔科研，他们很难把自己的问题和经验变成有指导作用的教材，这就难免造成我国房地产评估行业的理论知识落后于评估实践，进而阻碍了我国房地产评估行业的发展。
4.2.2 继续教育落实不到位
现在，在我国的评估行业的后续教育中存在着很大的漏洞。首先就我国现在的评估行业来说，大部分评估师都是半路转行而来的，因此他们针对此领域的理论知识存储相对比较薄弱；其次，在他们的实践生涯中虽然存在着诸多的理论学习机会，但是有很大一部分评估师都会因为工作而不去进行理论知识的学习与深造，其中很常见的就是找人顶替自己进行理论学习；或者是评估机构在招募到需要的评估人员之后，为了降低自己的公司成本，不对公司下面的人员进行后期的理论知识及职业道德的再教育。以上的种种就必然使得我国的评估师们缺乏应有的理论知识和执业道德的支撑。这就很容易造成评估人员不了解抵押评估行业新形势和新的变化，使得评估从业人员对市场发展的新知识有可能慢慢懈怠,面对各种诱惑的情况下在评估工作过程中出现一些不应该有的失误。
4.3 评估管理体制不合理
4.3.1 多重管理，管理效率低下
多部门重复管理是产生管理效率低下的最重要原因。这个问题不仅仅存在于评估管理中，这也是我国行政管理各行业都存在的一个问题。在我国主抓资产评估的管理工作的是财政部门，而对于土地评估来说则是由我国的土地资源局掌管，房地产评估自然就判给了建设部来负责。然而针对这些部门来说，他们有各自采用了不同的管理标准来管理相应的机构和人员。这样就难免使得评估界中的不同行业各自为营，相互之间的沟通与交流就被大打折扣，这必然阻碍我国评估行业的进一步发展。
同时对于同一个评估行业，有时又会出现不同的行政部门对其进行干预。这里面由于利益的关系，哪个行政部门都不肯舍弃自己的那部分权力，这种多头领导，也不可避免的造成评估机构与人员在进行评估时乱了头绪，不知道究竟应该按照哪个部门的要求展开评估工作。当不同的评估机构按照不同的管理要求进行评估时不可避免的造成不同的评估结果，从而降低了评估报告的适用性和重要性。
同时多头管理还加重了企业的负担，加大了企业的工作量；统一的评估体系不易建立，而有些评估机构正是也看到了这一点，所以采用违法手段招揽业务或者讨好政府管理部门，这也使得腐败滋生，是管理效率不能够充分发挥出来,从而阻碍了评估行业的健康发展。若使评估工作科学合理化需要尽快建立评估管理体制。
4.3.2 自律组织未发挥应有的作用
中国的三大协会（资产评估协会、中房学、中国土地估价师协会）是我国主要的评估行业管理协会。他们的管理职能类似,一方面是针对在评估过程中出现的问题进行总结、归纳、分析，并根据分析得出相应的结论，然后通过协会平台发布给评估部门，进而提高评估机构的效力与评估报告的质量；另一方面他们还起着调节评估机构之间矛盾的作用。同时评估协会还需要对本评估行业的相关准则、标准进行研究，对其中已经过时的标准进行修改并对新的技术准则和标准进行推广，进而提高行业有关成员的自律性和维护成员的合法权益，进而促进行业的健康、长久、平稳的发展。
然而由于这三个协会之间缺乏必要的联络与协调，使得这一作用被大大削弱。行业协会是廉洁政府与评估机构的纽带，平时为评估机构与政府的沟通搭建桥梁；同时还对评估人员的职业资格以及评估机构资质等级问题有一定的决策权。例如资产评估师或资产评估机构达到什么样的条件能够进行什么范围的评估,房地产评估机构达到什么样的条件才能够自行评估土地使用权价值等。充分发挥协会的作用能够促进评估机构间的交叉学习,提高评估机构及有关人员的技术；同时评估协会还要担负起研究评估体系确定评估准则,以消除行业内的有关规范自我冲突的状况，进而提高评估报告的可接受性。
然而事实并非如此，这三个协会在评估行业建、评估机构之间并没有做好桥梁的作用，也没有很好地在对评估人员资格、评估机构资质、评估方法标准等之间进行很好地沟通与交流，这就在一定程度上妨碍了行业的发展。
4.4 法律法规等监管制度不健全
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为,目前不正当的竞争手段是房地产估价行业面临的最为严重的为题之一。某些评估机构为了获得更多地业务，竟然不顾行业的自律原则，采用非法手段进行业务竞争。例如只是一味的迎合委托人的意愿,恶意压价或者给予较高的回扣压低价格等。或是某些评估机构为了降低评估成本，采用不负责任现场勘查，他们只是在敷衍形势，并没有实质的进行调查。或者仅仅依靠委托人的相关凭证复印件就匆匆给出评估报告。这种毫无秩序的恶性竞争所造成的直接后果就是评估报告的质量极端低下,大大降低了评估报告的可接受性，同时也使得人们降低了对评估行业的重视程度，认为评估就是为了走个样子。①同时这还刺激了商业贿赂的产生。某些商业银行等大型的金融机构一般都会提前选择某些评估机构进行备案，而评估机构为了获得入选的资格也会千方百计地给予讨好，这就严重损害了评估行业的健康、持续的发展。
