2 房地产抵押价值评估的基础理论研究
基于本文的研究范围,本章将从房地产抵押价值评估的相关理论及概念的界定着手。只有在充分理解基本概念和理论基础之后，才能更加科学合理地研究房地产抵押价值评估工作；同时这也是顺利开展房地产抵押价值评估工作的前提和基础。在以上的基础上再进一步汇总概括房地产抵押价值评估工作的特点和需要留意的相关事项。
2.1 房地产抵押概念阐述
2.1.1 抵押及抵押物概述
针对抵押的概念，在《担保法》中的第三章里有所阐述。①所谓“抵押”是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，将该抵押财产作为债权的担保，当债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权依法对该抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押物，并优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押资产。抵押资产是指抵押贷款中用做抵押的财产。采取抵押的目的是为债务人如期履行债务提供物质保证。
由上面可知抵押其实是一种为了避免债权人的合法权益遭受侵害的一种担保方式。
例如甲公司是江苏省的一家刚成立的公司,其有一处厂房(市价约 1000 万),还有一栋办公楼(市价约 900 万),办公用车 15 辆(市场价值约 400 万)。由于甲公司生产的是科学环保产品,发展前景十分看好，不过由于刚成立，在银行界还没有相关的信用记录.如今甲公司有了一个前景看好的投资项目,然而由于资金问题而无法进行投资，因此甲公司打算用房地产抵押来向乙银行融资 1500 万,而乙银行对甲公司并不了解,同时也查不到甲公司相应的信用记录，这就增大了银行对甲进行放贷的风险。然而这个时候运用抵押就可以顺利解决这个问题，这就显示出抵押贷款的优越性。《担保法》对抵押财产有一定的规定性，其规定抵押物的价值不能低于担保债权。这就是说甲司用价值 400 万的办公用车作为抵押，来进行抵押融资 1000 万是不可能实现的。不过甲公司可以用办公用车和厂房共计市价 1400 万作为抵押，进而从乙银行取得 1000 万抵押贷款。该部分财产抵押后,其多出的 400 万,可以再次抵押,但再次抵押贷款额度不得超出其余额 400 万。
2.1.2 房地产抵押
我国 1994 年颁布的《城市房地产管理法》给房地产抵押做了明确的界定，而后在2007 年又对其做了进一步的修改。其中对房地产抵押的定义如下：“房地产抵押是指抵押人在不转移占有权的情况下将其合法拥有的房地产提供给债权人，并以此作为担保的行为。如果债务人到期不能履行其债务，那么抵押权人可以依法将抵押的房地产拍卖，并对拍卖所得的款项有优先受偿的权利”。不过如果房地产在设定抵押之后，在该土地上新添加的房地产不属于抵押财产。例如 X 公司用一款土地外加其上面的一栋办公楼向Y 银行申请抵押贷款，如果 X 公司进行了违约，那么 Y 银行就有权把该块土地一级上面的办公楼进行拍卖，并对所得价款有优先受偿的权利；但是如果 X 公司与 Y 银行签订了抵押贷款合同之后，又在该块土地上建了一栋住宅楼，那么 Y 银行在 X 公司违约的时候不拥有处置该住宅的权利。
2.1.3 抵押资产价值界定
虽然房地产评估界对抵押价值评估的研究仍然在不断地改进，不过到现在我们对抵押资产价值的界定仍然没有达成一致。就商业银行等放贷金融机构而言，他们进行抵押放贷的目的为了加强风险管理的有效性，使得放贷金融机构能够在各自可承受的风险范围内，尽可能的充分利用闲散资本，以期获得最大的收益。对此我们该如何界定抵押资产的价值？针对目前市场上抵押价值的三种类型（清算价值、抵押贷款价值、市场价值），我们究竟该如何确认？三种类型的评估时点、评估方法略有不同。本文将在此针对房地产抵押价值评估实践中所存在的争论进行阐述，并对抵押资产价值说出自己的看法。
在 2006 年，我国建设部联合中央银行以及银监会共同发布了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），之后还发布了《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《意见》）。房地产抵押价值在《意见》中有明确的界定，进而使得房地产抵押价值的评估从此有所依据。其中对房地产抵押价值的认定为：抵押房地产在评估时点上的市场价值，然而后面给出的计算方法似乎与市场价值不是特别吻合。所谓市场价值就是在买卖双方都是理性人的假设下，对交易物的性能、使用状况、以及当时的市场条件都有正确认识的情况下进行的交易价格。其中《意见》中对抵押价值的计算公式界定如下：
抵押价值=假定未设立法定优先受偿权力下的市场价值-房地产估价师知道的法定优先受偿款。（公式 1）根据本人对有关资料进行的查询结果总结出房地产估价师知道的法定优先受偿款可以分解如下：发包人拖欠承包人的建筑工程价款+先前已经抵押担保的债权数额+处置房地产需缴纳的税金+处置房地产产生的相关费用。
对于设立的法定优先受偿权力下的市场价值减去发包人拖欠承包人的建筑工程款项、先前已经抵押担保的债权数额和处置房地产需缴纳的税金之后的数额仍然为市场价值，这一点毋庸置疑。然而针对已扣除处置房地产产生的相关费用这一点确实存在争议。
由于在抵押权实现时，经历的程序涉及司法途径，以及到现场受理、勘察、评估、拍卖等，这其中的费用与正常市场交易中由于营销推广产生的费用不相同，那么最终所得到的价值自然也就不再是市场价值，因为扣除的一部分费用并非市场条件下形成的费用。
那么抵押价值究竟是怎样一种价值类型呢？前面所述抵押是一种将自己的财务作为抵押财产以获取贷款的行为。那么抵押评估的目的就是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，并不是为了把资产正常销售。因此抵押价值说是市场价值，本人对此有些异议。既然抵押价值的确定是为了确定贷款额度提供依据，那么抵押价值的大小自然就决定了贷款额度的大小。基于此种缘由，对抵押价值定义如下：
抵押价值=抵押物价值×抵押率=贷款额度（抵押率一般为 50%-70%）其中抵押物价值可有《商业银行房地产贷款风险管理指引》可知是市场价值。这样得到的就是本次实际用来作为贷款担保的抵押价值部分。其中上式中的抵押率也叫“垫头”，是抵押贷款和抵押物市场价值的比率，它与贷款风险的大小成正相关。本人认为这样的计算过程和定义结果在理论和实践上更加合理，因此本文下面的论述也将在此基础上进行。由于对抵押物市场价值的研究在评估界研究已经比较成熟，所以对此不在论述。
2.2 房地产抵押价值评估及其特征
房地产抵押价值评估, 是房地产估价机构和房地产评估人员受房地产抵押人的委托,以为金融机构贷款额度提供参考依据为目的,依据评估相关法律法规和评估准则等,对抵押物的价值进行评定、估算并提供专业意见的行为和过程。
2.2.1 房地产抵押价值评估
（1）房地产抵押价值评估的本质。通常的说来，房地产所有者根据自己的需求来进行评估。如果某企业现在将自己的某项房产卖给别人,这样房产所有者就得了解相关房产的市场价格,相关行业的评估机构就根据相关市场的具体状况,对该项房地产的市场价值进行有效的评估,以便于为该次交易提供有效的参考。但实际的交易价格并不是由评估方负责的,根据实际情况来讲,真正的交易价格一般和评估价格有一定的差距,根本原因是由于交易双方讨价还价、追求利润的结果。在房地产抵押评估中,针对抵押当事人即商业银行和抵押借款人,相对精确的计算出抵押贷款额度以便该项贷款顺利进行。借款人或者商业银行作为委托人,接受相关委托的房地产评估机构就该房地产做有效的评估,那么评估的就是在一定程度上为确定抵押贷款的额度给出一定的依据。
评估的价值类型是由评估的目的决定的，银行根据房地产抵押贷款相关风险的违约情况，有时还需要委托评估机构对所抵押的房地产的还款日的变现能力进行评估,于是该项房地产抵押评估的目的一定程度上就发生了改变,有的时候相关评估机构在评估抵押物价值时,还需要评估抵押物的清算价值。
（2）房地产抵押价值评估对象的实质。对于房地产抵押价值评估来说，他的目的是为更好地进行房地产抵押贷款提供服务的,那么房地产抵押价值评估对象的实质究竟是什么呢 对于这一点评估界尚未给出一个统一明确的答案。
有些人认为房地产抵押价值评估对象的实质是公司等借款人的还款能力,抵押的本质就是为银行的提供的贷款进行担保的,可能人们以为，银行进行相关贷款是看中了相关抵押房地产，其实不然，银行主要是因为希望借助本次贷款对银行自己已有的存款进行有效的利用，以便产生更大的利益，拿借款人的房地产进行抵押,不过是提供一种担保,一种第二担保,为的是当借款人无法偿还借款时才会使得抵押权实现。根据以往的经验表明，抵押权实现时,借款人很少能进行有效地还款，该项贷款在一定程度上完全得不到偿还。如果该企业还存在其他优先偿还款项。我们坚信, 为了保证贷款的安全，我们必须进行企业的偿还能力的评估。
一部分人觉得我们首先应该考虑的是抵押物变现能力的评估，但是实际情况却不是这样的。当该项债务不能履行，不得不进行抵押权时,必须用抵押物的变现来实现债权的完成,因此人们认为抵押物的变现能力真正能保证抵押贷款的实现。这种说法跟前文的叙述有着千丝万缕的联系，它是从保护信贷安全的角度,这种说法并不符合抵押当事人双方的权益最大化利益,也不符合抵押评估的目的。《意见》第二十四条要求评估机构应在评估报告中包含评估对象的变现能力,也就是说抵押物的变现能力分析是必须的,但并不是评估的主体和主要目的。
不过，根据实际情况来看，我们必须考虑到这一问题就是通常委托人(银行或者借款人)委托评估机构来进行抵押评估时,一般是已经同意抵押贷款的。商业银行作为一种营利机构,必是在考察过企业的整体情况,评估后认为企业可以还款时才同意向借款人提供贷款时,也就是说评估机构在接到评估委托时,往往银行已经评估过企业的还款能力了,不能确定的是针对该项抵押贷款的具体精确的额度。这个正好迎合了《指导意见》中所规定的，委托人要求评估机构进行房地产抵押价值评估的目的是为抵押贷款的具体数额提供一个参考的依据。从上文论述可知评估对象应该为抵押物的市值。
（3）房地产抵押价值评估的估价基准日。估价基准日（即估价时点）的确定对于评估来说有着很重要的意义，对于房地产抵押价值评估也是如此。无论哪一个评估结果都是相对于某一估价基准日而言的,如果估价基准日不明确，那么再周密准确的评估活动也无法再进行下去，因为这时的评估结果会毫无意义。就一栋商品房来说，如果 2013年 7 月 15 日的市场价值为 3000 万，那么这个 3000 万是针对这栋楼在这个时点而言的，如果把这个评估时点换为 2014 年 7 月 15 日，不仅评估的市场环境发生了改变，而且建筑物的建筑状况产生了变化，该房产价值也会相应地改变。确定房产评估的时点是进行房地产抵押价值评估的先决条件，此条件如果改变，那么所评估出的抵押价值也会改变。
既然房地产抵押价值评估的评估基准日如此重要，那么如何选择评估基准日就很关键。虽然房地产抵押价值评估的基准日通过《指导意见》第十条可以确定，但是在实践过程中，对于这个时点的确定仍然没有达成统一的标准。
有些人认为评估时点为抵押权交割日，但由于这个日期很难确定，所以此观点的支持者们又将此日期简化为银行要求的还款日期。这种确立房地产抵押价值评估的基准日期十分明确，我们进行相关房地产市场的分析以及价格的评估，可能忽略了一个相对较为重要的方面：抵押评估并非为了确定抵押房产在评估基准日当天的变现价值，因为这不是抵押权人和抵押人的利益最大化的目的。商业银行的目的是利用所吸收的存款，在一个风险可控的范围内实现最大化的收益；而抵押人也并非是为了在还款日期变卖这些抵押房产来还债务的，而是为了更加顺利的得到融资。因此以这个日期作为估价基准日是欠妥的。
本人认为，针对相关的评估工作人员来说，我们主要把握的是当前客观存在的市场条件，包括对未来市场条件的预期和对评估对象未来价值的预判,当双方委托合同没有明确提出评估时点的要求时,评估机构一般应按照《意见》的要求,原则上采用完成实地勘察之日进行。我们应该强烈注意,不管我们采用什么方式来确定评估时点,最后都得在评估报告中给与说明，进而给报告使用者以及时有效的提醒。
2.2.2 房地产抵押价值评估的特点
（1）不动性和流动性的对立统一。众所周知房地产为不动产的一部分，房地产具有价值量大，易于保管，折旧速度慢，切具有很强的实用性等特点，由于具有这些特点使得房地产具有一定的保值增值的功效。①其与原材料等流动资产进行抵押比较,房地产在一定程度上缺乏灵活性，但从另一个方面来说相对易于保管和保值,对相关市场依赖程度相对较弱，所以使其成为银行所青睐的优质抵押物。
（2）对于房地产抵押来说并不是房地产资产本身的抵押，而是对其权利的抵押。
针对资产的抵押是如下解释的：其类似于去当铺当东西，典当的物品室友期限的，必须在规定的时间内赎回典当物，否则当铺有权利将典当的物品出售。房地产的抵押同典当东西类似,房地产抵押的就是房地产的产权而不是房地产本身的价值,若向最终获得房子的所有权就必须在规定的贷款时间内还清所抵押的贷款。如果在规定时间内没有还清贷款,银行为了收回贷款才有权利处理你的抵押房地产。②所以,未来的不确定性是抵押期间的资产产权的性质，房产抵押产权有可能以突变性终结，其和融资租赁渐变式过渡产权有所不同。因此,在抵押期间房地产的产权虽然没有变更或转移,但实际已处于冻结状态,你不能再进行转让或二次抵押。也就是在抵押期间虽然产权人可以正常地使用其所有的资产,但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损换。
（3）将“贷款安全回收”将作为房地产抵押资产评估最终的目的,而不是将“抵押物的回收或变现”。不管抵押贷款的风险比例是多少,资金提供者的目的不是最终因贷款人无力偿还贷款而把房地产直接转移变现，而是希望抵押者能如期偿还所贷的款项。因为银行是以经营资金为主的盈利机构，并不是能存放大量房产的业主希望房产升值来实现收益为目的的机构。也就是说银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清本金和利息,使资金迅速回笼,而达到经营资金盈利的目的。
