1 引言
1.1论文研究背景及意义
1.1.1研究背景
房地产业是国民经济的基础性、根本性行业，关系到诸如建筑、安装、钢铁、水泥、建材、装饰、家具、家电等数十种下游行业的发展。房地产市场的发展是国民经济可持续稳定增长的重要支撑点之一，国家也一直非常重视房地产市场的宏观调控作用。
但在1997年亚洲金融危机爆发之后，我国陷入了一个相对增长缓慢的通货紧缩时期。为了解决经济增长乏力的问题，中央政府在本世纪以来确立房地产业为支柱产业，以带动其它相关行业共同发展，从而使中国经济继续可持续发展。各级政府釆取支持房地产业发展的各项优惠政策，在当时来说产生了重要的积极作用，房地产市场立刻蓬勃发展起来，同时也不断有国内外的热钱涌入到这个市场之中从而推高房价。从1994年分税制改革以来，我国形成了以流转税和所得税为主体的复合税制，但缺乏系统、稳定的财产税体系，而财产税却是地方政府的主体税种。因此，地方政府因缺少稳定的税收收入来源，事权、财权不对称的现象越发严重，地方政府只好通过出让土地方式获取财政收入，“土地财政”的问题越来越严重。土地出让金的价格不断上升导致房地产成本上升，最终导致房地产市场的商品房价格也水涨船高。
普通老百姓的实际购买力已经跟不上高速增长的房价速度，住房这一生活的必需品已{严然成为无法企及的奢侈品，从而影响广大人民的日常生活，乃至国家的稳定发展和长治久安。
针对这种严峻的形势，国家采取了一系列的行政和经济政策来遏制房价过快上涨，从2005年的“国八条”到2013年的“新国五条”,以及2011年1月28日国务院决定以上海和重庆作为试点城市进行房产税试点改革，对个人住房开征房产税。
1.1.2研究意义
当前我国发展重点是在发展经济与改善民生上面，而房地产税与民生问题息息相关，开征房地产税是否会加大老百姓的生活成本，是否可以起到抑制房价的作用，是否可以替代土地出让金，这些都导致如何开征房地产税成为关乎国家命运前途的问题。如何开征房地产税不仅关系到房地产行业的良性发展、政府财政收入的增加、公共服务质量的提升，更是公民能否买得起住房的关键所在。党中央十八届三中全会提出的税制改革就包括“加快房地产税立法并适时推进改革。”福州市作为福建省的省会城市，房地产价格也高居全国前列。据国家统计局发布的数据显示，2013年2月份福州市新建商品住宅价格指数同比上涨4.4%,涨幅在全国70个大中城市中列第6位；环比上涨1. 8%,涨幅在全国70个大中城市中列第7位。另据福州市房屋登记中心统计，2013年1-3月份市区商品房均价为15591元/平方米，同比上涨19.61%.稳定房价、扩大政府财政收入是当今福州市地方政府首要解决的问题。
本文通过对房地产税的问题进行研究分析，一方面符合我国新一轮税制改革的方向，能够优化我国现行的税制结构，推动税制改革的顺利进行，促进地方税体系建设；另一方面，本文通过实证分析研究明确开征房地产税的必要性和可行性，促进房地产市场持续健康稳定发展，保障经济的继续增长，并为地方政府提供稳定的税源，缓解土地财政的危机。
本文采取比较分析法、实证分析法等研究方法，通过不同典型国家和地区房地产税税制的比较研究和经验借鉴，以及对我国房产税试点地区上海和重庆的房产税方案进行分析；并选取福州市为研究对象，通过对福州市房地产市场、税收征管情况、税收负担等数据分析，探讨在福州市对保有环节征收房地产税的必要性和可行性，为探讨在我国二线城市设计幵征房地税提供理论和数据分析依据；同时从政府如何完善政策并提供配套措施方面提出建议。这些都是本文的研究意义所在。
1.2国内外相关研究现状
房地产税或者物业税在西方国家的征收历史悠久，但并没有形成统一的征收模式。综览国内外学者的研究，对我国房地产税制改革的基本方向和思路具有重要的借鉴意义。2011年1月28日起，上海、重庆两市开始实施房产税试点改革，此次改革的主要目的有两个：一是加大市场对楼市调控的力度，抑制房价过快上涨；二是增加地方财政收入，为将来房产税制深化改革打下基础。然而，改革以来逐渐暴露出诸多问题，相关方面的专家学者也都进行了深入的研究，提出各自的见解，并提供相关解决方案。本文将从以下几个方面对这些房地产税（或称物业税）研究进行梳理、归纳。
1. 2.1国外研究现状
对于财产税制度改革方面，Wallace E. Gates （1972）有着深刻认识，他认为财产税比较利于地方政府的征管，不但可以优化地方财政决策，同时还可以公平合理分配管辖区内的税收负担，但是各州税收立法的自主性原则严重损害了财产税的功能，这是是财产税的主要问题，因此他建议进行财产税改革，在特别考虑税收成本的前提下，不因为税率等限制而阻碍其在地方财政决策中发挥的作用，使之成为地方财政决策的工具；Richard M. Bird、Erid Slack（2004）对世界各国的财产税制度进行了比较，并详细介绍各国的税制、税基和税率McCluskeyW. L. （1999）认为税基大致可以区分为四类，分别是房屋资本价值、土地资本价值、房地产每年的租金收益和房地产物理特征，同时他还对不同税基在不同国家地区的实际应用进行举例说明[3].
对于房地产税实证研究方面，Eerola、Essi和Niku Maattanen （2006）在分析西方国家的房产税普遍采用住房优惠政策的原因时，认为因为大部分家庭最重要的财富是房屋，所以住房优惠比金融资产优惠更为公平、Wallace E. Oates （1969）根据美国新泽西州53个城镇调查数据的分析，得出当地房地产价格与房产税税率呈现负相关关系，并与地方公共支出呈正相关关系。也就是说，如果地方公共支出上升而房产税没有上升，那么房产税的上升将导致房产价值的下降。另一方面如果提高房产税税率，并且房产税收入都被用于地方财政支出，那么房产税对房地产价格产生的正效应将高于税率提高而产生的负效应，这导致居民愿意选择税负较高但公共服务较好的社区William M. Shenkel和James P. Games （1978）根据美国宾夕法尼亚州蒙哥马利县1128项住宅销售数据的分析，发现住房价格和地方政府公共支出呈负相关关系，和标准化房产税的税率也呈负相关关系，并且后者的相关系数较大[6].这说明房产税差异是住房价格不一致的重要原因之一。
1.2.2国内研究现状
1.2.2.1房地产税征收意义研究
叶少群（2005）认为财产税和土地税是成为地方税主体税种最合适的税种，因为它们具有税基较广、税收规模较大、具有适度弹性、具有非流动性、收入不易发生周期性变动等地方税主体税种的特征[7];齐美荣、敖汀（2009）陈述了财产税作为地方主体税种的理论依据，并提出成为我国主体税种的可行性和制度缺陷，我国目前征收财产税的选择路径，即构建财产税成为我国地方税主体税种，适当拓宽财产税税基，加强财产税征收管理，合理区划中央和地方税收权限，给予地方一定税收自主权等、王春元（2009）也提出在我国市县级政府应选择财产税作为主体税种⑼。
1.2.2.2房地产税的经济学分析研究
周丽（2012）进行税费制度的经济学分析，认为税费制度是房地产市场平衡发展的调节器，但不能成为抑制房价的关键因素张芳芳（2011）指出征收房产税的理论学说包括财政收入说、利益支付说、收入调节说和资源配置说罗小刚（2012）认为全面推行房产税可以使地方政府收入和财政分权激励增加，并提高地方公共品的供给效率；曹童心（2012）认为征收个人房产税将使住房市场的供给得以增加，但对需求的影响比较有限，一定程度上可以有效遏制涨幅过快的房价，并且对住房市场的影响需要一定的时间和条件才能体现出来，在现实中的实际效应要小于心理上的预期效应：林圣（2012）通过理论分析和数据实证研究得出结论：物业税对房地产市场的供给和需求都有抑制作用，特别可以抑制投资投机性需求，但由于税负转嫁，物业税对提高房价的效应要高于抑制房价上涨的效应，与房价呈正相关李林，张远索（2012）认为开征房产税可能会导致房价走高，房产税的小额加码，使拥有多套住房的所有者将数倍于房产税成本的附加值转嫁给租房者，从而导致租房成本的提高，进而渗透给社会经济的各行业，并最终成为加大房价上涨的动力。
