3.2我国房地产税试点方案分析
2010年以来面对日益攀升的房地产价格，广大民众希望对日益高涨的房价进行调控，以达到抑制房地产市场投机炒作行为的目的。作为一种调控手段，房地产税改革是否可以抑制疯长的房价，这已成为社会大众的关注焦点。2010年4月17日国务院的“国十条”公布，同年5月13日，《国务院批转发改委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》-文明确提出“逐步推进房产税改革”的要求。在此背景下，2011年1月28日起上海市政府、重庆市政府正式启动房产税的试点改革方案，分别发布了《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发[2011]3号）和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（重庆市人民政府令第247号）。
3.2.1上海试点房地产税政策
根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发[2011]3号），上海市房地产税改革试点主要包括以下内容：
（1）试点范围上海试点房地产税的试点范围为上海市行政区域。
（2）征税对象上海试点房地产税的征税对象主要有两类：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房；非本市居民家庭在本市新购的住房。其中，住房是指新购的二手存量住房和新建商品住房。
（3）纳税人上海试点房地产税的纳税人为应税住房的产权所有人；产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。
（4）计税依据上海试点房地产税的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。而在试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，并暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
（5）适用税率上海试点房地产税的基本税率为0. 6%.但存在特殊情况：应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%.并规定市统计局每年公布本市上年度新建商品住房平均销售价格。
（6）税收减免上海试点房地产税的税收减免包括以下六种类型：第一，本市居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，该住房合并在家庭全部住房面积中计算，人均不超过60平方米的，对新购住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对新购住房超面积部分计算征收房产税。第二，本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该家庭原有唯一住房的，可退还其新购住房已按规定征收的房产税。第三，本市居民家庭中的成年子女，因婚姻等需求原因而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房，暂免征收房产税。第四，符合国家和本市有关规定引进的在本市工作生活的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。第五，持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证不满3年的购房人，其上述住房先按规定计征房产税，待满3年后可退还其上述住房已征收的房产税。第六。由市政府决定的其他需要减税或免税的住房。
（7）税收用途上海试点房地产税的税收收入用于保障性住房建设等方面的支出。
3.2.2重庆试点房地产税政策
（1）试点范围重庆试点房地产税试点包括主城九区的范围：渝中区、江北区、沙坪现区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北赔区、渝北区、巴南区。
（2）征税对象重庆试点房地产税的征税对象分为三类：第一，个人拥有的独栋商品住宅；第二，个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；第三，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无”个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。
（3）纳税人重庆试点房地产税的纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。
（4）计税依据重庆试点房地产税的计税依据为应税住房的房产交易价，同时重庆市政府也承诺，在条件成熟时将以房产评估值作为计税依据。
（5）适用税率重庆试点房地产税的税率实行差额税率。对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房的税率为0.5%; 3倍（含3倍）至4倍的税率为1%; 4倍（含4倍）以上的税率为1.2%.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房，税率为 0. 5%.
（6）税收减免重庆试点房地产税的税收减免包括以下四种类型：第一，纳税人已拥有的独栋商品住宅，面积为180平方米以下的免税；新购的独栋商品住宅、高档住房，面积为100平方米以下的免税。第二，农民在宅基地上建造的自有住房暂免征收房产税。第三，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无”个人拥有的普通应税住房，如具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征房产税，如已缴纳税款的可退还当年度己缴税款。第四，纳税人因自然灾害等不可抗力因素，纳税确有困难的，可向地方税务机关申请缓缴税款或者减免税。
（7）税收用途重庆试点房地产税的税收收入用于公共租赁房的建设和维护。
3.2.3上海、重庆两地试点方案比较分析
通过对上海、重庆两地的试点方案进行对比分析后，发现两地改革试点的内容差异较大，如表2所示：综上所述，上海、重庆两地的试点方案各有特点，也具有一些共性：
一是两地的试点方案的设计都较温和。从两地试点方案来看，都选择在现行税制上进行修善，以减少了改革阻力，税率都不高，都体现差别化税率征收的原则，应税范围有限，对存量房的清算上总体偏宽松。上海试点方案只对新购超标准住房征税，对存量房不征税。而重庆试点方案仅针对独栋别墅的存量和新增高档住房征税。
二是两地的试点方案都区别对待刚性需求和投资投机需求。两地方案都设置了较为宽松的免税条件，充分保护合理性住房需求。只针对多套住房和高端住宅，对合理性住房需求不产生影响。对炒房者，特别是外来炒房者的投资投机需求进行征税。上海以户口来区分外地与本地居民，打击力度更大，即无论是否是第一套住房都要征收房产税。重庆区则分出无户籍、无企业、无工作的特殊炒房者。
三是两地的试点方案目前都按照房产的交易价格计算应纳税额，但都提出等待时机成熟时按房地产市场价格确定的评估值。原因是一方面两地政策中征收的房产税大部分都是新购房产，相当于是缴纳税款时房产市值；另一方面房地产市场评估体系还有待完善，所以目前是以交易价格来计算应交个人房产税的。
从上海、重庆两地试点的情况中，也暴露出了一些缺陷问题：
一是缺乏宽税基。两地的试点方案征收范围都过窄，主要针对的是二套以上新购房和高档别墅等增量房。而这些房产的所有人基本都属于富裕阶层，对税收调节性不敏感。比如上海试点方案，只对增量房征税，对之前拥有的存量房产不征税，起不到调控功效。要使房地产税发挥出真正的功效，从增量房向存量房过渡将是必然趋势。
二是税率偏低。从两地的试点方案来看，重庆较为严苟，而上海较为缓和。两地的最高税率不超过1. 2%,最低税率仅为0. 4%.低税率往往具有一定程度的转嫁性，使房地产税缺乏必要的调节作用，也会使房地产税的调节性作用向租房者转移。且税收收入的减少也不利于房地产税用于保障性住房上的用途。
三是立法层级有待提高。目前两地的试点方案都足依据国务院第136次常务会议的精神制定的，立法层次较低，仅为地方政府的规章和规范性文件。且根据现行《立法法》、《税收征管法》、《房产税暂行条例》等规定，地方政府没有自行开征房产税的权力，也没有制定税收优惠政策的权利。如果没有坚实可靠的法律保障，势必造成今后征管工作的障碍，所以房地产税的立法问题必须早日提上议事日程。
四是计税依据不合理。两地的试点方案都提到暂按房产交易价格的70 %和房屋交易价格原值计算应纳税额，到条件成熟时按市场价值征收。但由于房产交易价格和市场价值都包含土地和房屋两部分，随时间的流逝，房屋幵始折旧，价值也降低。但房价的上升是因为土地的价格上升而导致的，而并非房屋价值增加。试点房产税却只对房屋征税，这与房地产税的计税依据是矛盾的。
五是两地的试点方案都没有涉及土地出让金、土地使用税、住房外的其他类型房产物业征税、非城市地区房产征税等问题。
