3 典型国家和地区房地产税及我国房产税试点方案分析
3.1 典型国家和地区房地产税税制及启示
3.1.1典型国家和地区房地产税制度
房地产税是世界各国和地区普遍征收的一种财产税，由于各国或地区的社会制度、经济制度、土地制度和住房制度等方面不尽相同，房地产税税制也不尽相同。
房地产税在世界各国和地区也有着不同的称谓：在美国、德国等地被称为“财产税”,在波兰、奥地利等地被称为“不动产税”,在英国、新西兰、香港等地被称为“地方税”或“差馆”,而东南亚一些国家则被称为“物业税”.但在几乎所有的市场经济国家，房地产税都是财政收入的重要组成部分，政府都通过房地产税来实现国民收入的分配和再分配，并对房地产市场进行调节。本文为了方便研究，暂且把各国和地区征收的这种财产税统称为房地产税，并且根据本文研究的范畴，现只着重分析各国和地区对保有环节所征收的房地产税。
3.1.1.1美国的房地产税概况
美国的房地产税被称为财产税，已有200多年的历史，是美国地方政府的主体税种，在地方政府税收收入中占据了主导的地位。主要的征税主体是郡政府、市政府和学区，三者征收的税额大体比例是1:1:5,而联邦政府和州政府是不征收房地产税的。美国对土地和房屋一起征收房地产税，房地产税的纳税人是美国公民及在美拥有不动产的外国人。征税对象是不动产和营业动产，其中最主要的是非农业区的居民住宅和非农业区的企业财产，分别占应税财产的60%和24%,除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，不管是个人住房还是商用住房都要征收房地产税，同时将房地产信托、证券化等新兴行为也纳入了征税范围，以保证稳定的税源。美国房地产税的名义税率在3%-10%之间，实际税率约为应税财产市价的1. 2-4%左右，税率是由各州的预算收支情况确定的，而且对不同财产也有差异。美国房地产税的计税依据按照房地产评估值的一定比例计算，由地方政府评估办公室采用市场价格类比法、收益现值法、重置成本法等方法进行评估，并定期进行重新估值。
由于郡政府和市政府获得的税额所占比重不大，有时地方政府为了吸引外商投资还低估房产价值，而获得房地产税税额较大比重的学区则希望将房产价值估高一些。
为了解决二者的矛盾，在每个郡还会有一个房产估价的仲裁程序来协调这个问题。
一般来说房地产税税率高的地区，学区也都是比较好的。在财产税评估方面，美国采用私人财产登记制度，并使用网络化管理房产信息，与个人信用和存款实名制相配套，方便税务机关实时掌握纳税人资料，同时也为纳税人在房产评估后的网上纳税时提供便利。美国幵征房地产税的主要目的是为提供地方公共基础建设和服务聚集财力，社会财富再配置的功能只是居于第二位。因此，美国的房地产税约七成用在支付学区义务教育、改善治安和公共环境上，体现出税收“取之于民，用之于民”的本质。
3.1.1. 2英国的房地产税概况
英国的房地产税是地方政府对于保有土地等不动产征收的最主要的地方税，包括住房财产税和营业房屋税两个税种。
住房财产税的纳税人是年满18周岁的住房所有人或承租人。这里还有一个共同纳税人的概念，是指存在多人所有的住房或多人居住的住房，这些住房的所有人或居住人为共同纳税人。自有住宅和租用住宅等居民住宅是征税对象，计税依据考量房屋的评价估算价值。地方政府以住房1991年8月1日的市场价值为基准，每5年重新评价估算应税住房价值。英国环境部按地区按住房价值划分8级，并规定各级的法定比例，地方议会参考地方政府的收入、开支情况以及收入的差额现状来确定每个级次的具体税额，并实行超额累进税率.其计税价格由地方税务局授权的房屋估价机构进行评估，并确定房屋的价格等级。住房财产税的减免政策包括折扣、优惠、伤残减免和过度减免，包括针对单个成年人居住住宅、没有收入或低收入者住宅、空置房屋或非主要居住地住宅、学生住宅、残疾人住宅等。
营业房屋税的征税对象是企业法人营业房屋和其他法人或个人营业用房屋，采用税率全国统一税率，由财政部每年核定或变更，但税率提高幅度不得超过全国平均通货膨胀指数。计税价格是不动产的市场租金扣除修绪费用后的净值。中央政府在接收到地方政府征收的营业房屋税后，以地区的人口情况为基准进行再分配，以贫困地区的建设为再分配的条件和目的。
总体来说，英国房地产税的重点还是在房地产的保有环节，保有环节税收占英国税收的三分之一以上
3.1.1. 3日本的房地产税概况
曰本经过长期的税制改革，税制设计较为复杂，包含的房地产税种有13个之多，现行的保有环节房地产税为固定资产税。固定资产税属市町村级税，由地方税务机关征收。固定资产税是以土地、房屋及土地、房屋、船舶、铁道等特定资产为征税对象。固定资产税的纳税人是房屋的所有者，即纳税年度登记产权的所有者，包括自然人和法人。按照税法规定若因自然灾难等原因房屋所有人下落不明时，房屋使用人即为纳税人。计税依据是应税土地清册中注明的资产价值，计税价格是房屋的估定价值，由专职人员对房屋进行估价。土地原则实行基准年度的评估方式，一般每3年对房屋进行一次基础评估，估价时点所在的年份称之为基准年度，该年度的价格也就被称为基准年度价值，每隔3年为一个基准年度，第2年和第3年不再重新评估房地产价格，以基准年度的评估额为准。折旧资产的计税依据为每年征收曰当天的登记注册金额。固定资产税税率由各地自行确定，釆用比例税率，最高税率为2.1%.固定资产税也有相应的减免制度，如对新建住宅采取税额减免措施，对土地、房屋、折旧资产都设置有起征点，房屋不超过20万日元、土地不超过30万曰元、折旧资产不超过150万日元的不征固定资产税。又如对公益组织所有或公益使用的固定资产以及墓地、公路等用作特定用途的固定资产免征固定资产税。再如对危旧房进行抗震翻建改造，根据不同的条件可以获得1-3年不等的税收减免。对房屋进行节能改造、65岁以上老人或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建等多种情况都可以获得相应不同的税收减免。
3.1.1.4新加坡的房地产税概况
新加坡在保有环节的房地产税叫做财产税，起源于英国的评核制度。财产税占新加坡财政收的比重一般在5%-7%,是政府收入的重要组成部分。财产税的纳税人为应税不动产的所有人。财产税的征收对象包括所有不动产，不动产包括出租的房屋、厂房、土地等，也包括针对中低收入者的政府组屋。计税依据是不动产扣除家具、设备以及服务费用的年租值，年租值是指假设业主出租不动产，每年所能收取的租金收入。税务机关每一年都会重新估值本地区所有不动产的年租值，然后根据所评估的年租值征收财产税，财产税是可以用于抵扣租金收入的所得税。在2011年前自住房产的税率是4%,其他房产的税率是10%,从2011年1月开始采取累进税率法，对于自住房产分三个等级的税率：0%、4%和6%,对于不动产年值低于6000元的不缴纳财产税，对于不动产年值在6000-65000元之间适用4%的税率，对于不动产年值高于65000元的适用6%的税率。对于居民用于出租的投资性不动产的税率统一按10%征收。财产税由新加坡国税局负责征收，征收时间是每年的1月份。新加坡的财产税也体现了公平与收入再分配的原则，对自用房产使用人享受适用低税率的税收优惠政策，对10%的最困难群体，政府提供补贴或廉租房，对购买小户型的住户在税率上再予以打折。
3.1.1. 5香港地区的房地产税概况
香港地区受中西方经济、文化的影响，房地产税也自成体系。经过近70年的发展，形成较为完善的房地产税税制，目前在保有环节征收的房地产税主要有差饱和物业税。
香港地区的差铜也称房捐，是香港政府向拥有土地及楼宇等不动产所有者或使用者征收的一种财产税。当不动产属于所有者自用时，差饱的纳税人为其所有人；当不动产用于出租时，一般以所有人和使用人签订的条款作为征收的依据，但为了征收的便捷性，通常向不动产的直接使用人征收。差饱的计税依据为应税差馆价值，是指在一个特定估价日期被空置出租的物业，按照市场价预计估算出该物业在全年可以取得的租金收入，由香港差铜物业估价署以市场价值来评定其应税差铜价值。
差铜的税率由香港立法局议定，目前釆用比例税率，税率为5%.对于空置的土地以及因政府行为而空置的物业，纳税人可以获得一定的减免。
