2社区治理相关理论基础
2.1相关概念
（1）"社区"概念。社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体_.
（2）"社区管理"概念。传统意义的社E管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动_.
（3）"现代社区管理"概念。现代社区管理是指在社区党组织和基层政府组织的领导下，社区居民委员会在业主委员会、物业公司、社区中介组织等组织的辅助下，为维护社区整体利益、推进社区全方位发展，釆取一定的方式，对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。
（4）"物业"概念。"物业"是一个从香港舶来的词语[21].在香港是指房地产，在现阶段我国社区管理中，主要是指社区建成投入使用后，与其相关的设施以及公共活动场所、绿化和道路等。按照所有产权划分，物业可以分为公共物业和私人物业。
（5）"物业管理"概念。"物业管理"就是业主以合同的方式委托相关单位对业主的房屋以及相关的附属设备、设施、绿地、安全以及交通等内容进行日常维护、保养的治理，确保其完好有效_.这样的管理是一种有偿管理，以物业管理费的方式支付。
（6）"现代物业管理"概念。现代物业管理是指业主通过选聘物业企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动_.
2.2相关理论基础
2.2.1现代城市社区管理理论
上世纪九十年代以来，随着我国政治经济体制改革的不断深化，以及住房商品化的发展等多种因素致使城市社区管理成为一种重要的方式。从广义上看，城市社区管理就是对包括政治、经济、文化、人口、生态等方面的社会系统所进行的综合管理活动；从狭义上看，城市社区管理则是就城市社区内部社会生活所进行的管理.自从1999年民政部开始推行社区管理实验区以来，城市社区管理积累了一定的经验，形成了一些具有推广价值的特色模式，例如行政主导、自我治理、综合治理以及企业主导等"].城市社区管理的有效探索对缓解城市人口剧增以及物权归属私有化等形势下城市管理面临的压力，发挥了积极作用。
随着当今经济的快速发展，现代城市的民主和法制也相应的得到发展和进步，社区管理与物业管理之间的关系和内容也相应的发生了变化。相对于整个社会来说，社区算是一个小社会，物业管理的基础是社区管理，物业管理是在社区管理之下开展工作的，必须依托于社区管理。物业本身的管理就是社区管理内容的一部分，社区管理的范畴远远大于物业管理的内容，还包括对社区综合服务的管理和社区精神文化建设。创造良好的社区环境和提高居民的社区参与度都是社区物业管理正常开展的基础。
2.2.2现代物业管理理论
物业管理是房地产经济市场化发展的必然产物，也是城市管理的基础环节。它不仅关系城市居民的切身利益，也事关社会和谐稳定大局。我国第一部关于物业管理的法规是国务院在2003年颁布实施的《物业管理条例》。物业管理服务是一种综合性、服务性很强的特殊产品，其价值的衡量很难定量化。因此，在现实的市场交换中，物业管理市场价值的表现主要是由物业管理的供给和需求关系所决定的，它符合经济学有关需求和供给的一般规律[25].社区物业管理是城市社区管理不断取得进步的产物，在维护社区居住环境、管理状况以及服务业主生活中发挥了积极的作用。经过30多年在我国的不断实践，从运作机制到市场机制以及居民的认可度等方面都有了较大进步。
从管理性质上来说，社区物业管理是一种随着开发商完成房地产幵发工作而同步产生的一种配套的、综合性管理。通过全方位、多层次的管理举措，实现管理方式的统一性和管理标准的一致性，它为居民提供了生活上的便捷服务，在构建和谐社会中发挥着积极作用，是一种经营和服务相结合的管理，属于服务产业。有时候以非盈利或者半盈利的方式出现。物业公司有的以独立的身份出现，通过招标或者协议的方式获得社区的管理权限，在管理中具有企业化、专业化以及经营性的特点。
有的属于开发商的一项业务范围，与幵发商具有隶属关系，在管理过程中缺乏独立性，没有自主经营权。有的是政府或者企业事业单位改革改制后，对旧的居民住宅楼整合而成，这样的社区物业管理纠纷比较多，产权不明晰。
2.3和谐社会的构建需要社区物业管理
（1）"社区物业管理"概念。随着房地产事业的蓬勃发展，社区发展步伐也不断加快。社区介入管理的触角也越来越向前延伸。结合前面所谈到的三种物业管理方式，第一种独立经营的物业公司会从开发商取得房地产幵发权以后，就迅速寻求合作的机会，并在期进行必要设备设施准备和物业服务人员选拔和培训，做到物业管理与房地产幵发同步推进，紧密衔接。而隶属于房地产幵发公司的物业管理单位更是凭借得天独厚的条件，及早介入到房地产开发、酸工以及投入物业管理中_.
（2）物业管理的内容。社区物业管理的内容可以从两大方面进行梳理。一方面是内部管理。包括社区物业管理的规章制度建立、社区物业管理的设备设施明细整理、绿化地带布局图绘制收集、用户手册的编印以及下发、业主基本信息搜集以及档案建立等。另一方面是对外履行管理职责包括：房屋建筑主体的维修、管理；房屋所属设备、设施，例如照明、供水、供电系统等的维修管理；社区环境卫生的综合治理；社区绿化美化工作；电梯、楼道等公共区域的广告管理；社区安全保障管理；社区消防安全管理；社区车辆停靠以及道路维护管理；代收费等服务性项目。
一些经营意识强的社区物业管理部门还开展了一些针对社区居民的特殊服务，例如接送孩子、帮助照顾老人以及代购物品和代缴费用等服务。也有社区物业管理部门幵设餐饮、理发等服务内容，将物业管理的职能不断拓展，扩大服务范围。
（3）物业管理作用。一是衡量政府公共服务和社会管理水平的"试金石".随着社会转型的不断深化，流动人口大进大出的状况日益加剧，再加上单位制解体后，原有的社会管理、公共服务和社会保障功能逐渐被剥离，使得社区在社会管理中作用越来越重要。从目前看，社区是很多的政府公共服务向社区群众供给的重要媒介和最大平台，也是各项惠民政策抓执行、抓落实的最后一站。所以，作为"最后一公里",社区在公共服务与社会管理供给中的作用不可小视。从某种意义上说，社区居委会工作水平的高低、工作作风的优劣，直接影响党和政府在群众心目中的形象。
二是缓解社会矛盾的"排气阀".当前，社会利益格局不断调整，社会阶层急剧变化，各类社会矛盾和社会问题日趋凸显，特别是老问题纠缠不清，新矛盾又层出不穷，给我们的社会管理带来了空前的压力。随着城市化进程的加快，社区已经成为城市管理的主要形态，各类社会群体、尤其是弱势群众往往集中在社区，他们也将社区作为最后求助的平台和最直接的反映渠道，这样的情况让社区始终处在所有社会问题和社会矛盾的风口浪尖。在这种情况下，只要把社区各项工作做扎实了、管理服务到位了，才能真正把各种矛盾消化在基层，做到"小事不出社区、大事不到乡镇".
三是基层民主政治建设的"实践田".社区居民通过选举、决策、管理和监督参与对社区事务的直接管理，是国家法律赋予居民神圣不可侵犯的权力。只有通过参与社区物业管理、分担责任、共享利益，社区居民才能真正对社区有认同感和责任感。
当人民群众从身边小事幵始，逐步行使民主讨论、民主协商、民主决策、民主监督的权力，才能逐步培养基层广大群众的民主意识、增强民主管理能力。从这个意义上看，社区可以成为居民从参与社区事务管理到参与社会事务管理、乃至国家事务管理的起点。四是党同群众密切联系的"连心桥".社区是党在城市执政的坚实基础，是党工作重要的落脚点。在新的历史条件下，党的工作中心要进一步下移，必须真正介入到社区物业管理中，始终与广大群众保持紧密的血肉联系，与群众同呼吸、共命运，更好地听民声、集民智、解民忧，真正将群众团结在党的周围，推动社会主义和谐社会各项建设。
2.4社区物业管理需要多元利益理论
2.4.1多元利益协调理论
多元利益协调理论我们将其称作为赛局论或者对策论，是研究具有竞争性质现象与理性斗争方法的理论。多元利益协调理论其是运筹学中的重要学科。多元利益协调理论作为现代数学的重要分支，是研究如何在多方博弃之中，获得各自利益的最大化。在各自为了获得自己利益最大化的行为方式之中，每个参与竞争和斗争的个体都怀着各自不同的利益与目标，他们为了获得各自利益与目标，都会在争取之前去考虑每个竞争对手会采取的行动方案，并且事后想象出每种行动方案中，自己如何得到自己利益最大化。总而言之，多元利益协调理论就是研究在博弈过程中，各个斗争方如何获得自己最为合理的利益，并且如何让自己的利益最大化的理论与方法。
而多元利益协调理论可以运用到社区物业管理之中。在社区物业管理之中，涉及的利益方就包括了街道办事处、社区党工委、房管所、税务所、派出所、工商所、等政府各职能部门以及房地产商办事处、物业和广大的居民。在其中，街道办事处协调着政府与居民利益，同时也有自己的利益。而政府各职能部门代表政府利益。
房地产商办事处代表房地产商的利益，居民代表自己居住权益的利益。每个参与进来的利益方都需要为自己的利益进行争夺与博莽，若是各自没有为自己的利益进行争夺，那么最后的结果就是自己的利益被另外一方吃掉，一方的所得就是另一方的所失，而整个社区的总体的利益就只有那么多，并不会因此而增加一分，所以运用多元利益协调理论进行各方的博莽十分的有必要。
2.4.2多元利益协调有利于社区物业管理
社区物业管理是指在政府管理下的各个团体如社区单位、社区职能部门对社区的各项事业进行自我管理的一种管理方式。我们对此可以理解为：社区管理的主体是多方组成的，社区党工委和街道办事处是代表国家政府机关，因此是社区管理的主导[28].从职能上向外划分的话，如工商所、税务所、环卫所、卫生服务中心等政府各职能部门属于政府对社区的派出机构；从功能上向外划分的话，如商店、学校、企业等属于社会对社区的派出单位。社区物业管理的范围是社区改革后规模调整了的居民委员会辖区。社区管理的具体内容包括社区的教育、文化、卫生、服务、环境、治安、经济等等，是社区物业管理必须要完成的各项公益事业和公共事务_.社区物业管理的性质是社区居民的自发性管理？.由此可见，社区物业管理的主体和客体是统一的，那就是社区居民。
在其中，街道办事处协调着政府与居民利益，同时也有自己的利益，其职权范围主要包括协助社区相关部门做好安保工作、做好社区居民抢险救灾、居民迁移工作、对小区居民宣传法制教育工作、配合相关部门维护辖区秩序、做好社区文化建设工作以及治安保卫工作，负责街道的人民调解、保护老人、妇女、儿童的合法权益、优抚安置、残疾人就业、社会救济、娱葬改革等工作。其收入来源于国家政府财政的拨款。因此代表着国家与居民的利益，要求其代表国家给予小区居民上面权益的获得。而政府各职能部门代表政府利益，这些职能部门就包括派出所、工商所、税务所、环卫所、房管所、卫生服务中心等，其收入来源也是国家财政拨款，国家要求其办理自己所属职能范围内的事宜。小区物业部门的职能是受业主委托，按照物业管理委托合同的要求，提供有偿的综合性服务，并负责物业范围内卫生、绿化、治安、交通以和公共设施等的维护与修缮。其费用来源于小区业主所交的物业费，所需要管理的范围涉及小区的方方面面。同时，在中国目前情况下，物业是受到房地产公司委派管理小区大小事宜，因此其还在暗地之中代表房地产公司利益。而居住居民代表自己居住权益的利益。因为小区居民的居住权益就包含了方方面面，比如安全权益、环境居住权益、卫生环境权益等等，因此其牵涉到的利益主体也是林林总总，方方面面。
一旦当居民对自己某种居住权益进行合法诉求时，其面对的诉求对象也是多种的，而最终应当由物业帮其完成权益维护还是相关职能部门完成，亦或者是居民自掏腰包自行解决，这都涉及到了多元利益上的博弃。在这场博弃之中，每个利益代表方都需要为自己的利益进行争夺。通俗来说，一方所得的利益就是另一方的所失，而整个社区的总体的利益就只有那么多，自己如不去争取自己的合法权益那么就要被别人蚕食了。社区管理的目的是满足社区居民日益增长的物质和精神文化生活需要，促进社区经济的发展，全面提高社区居民的生活质量和基本素质。而社区成员既对社区建设与管理提出要求的权力，也必须承担社区建设与自我管理的义务。所以实现这一目标需要所有各个组成部分团体的共同参与，要管理好社区就一定要各方的力量协调统一。因此，使用多元利益协调理论充分调动各个管理主体的参与意识、工作热情和主动性、创造性对于加强社区物业管理是十分必要的。
