第 3 章 我国房产税税制现状及问题
3.1 我国房产税现状
我国现行的房产税制与西方国家的大为不同，并没有将居住型的房产纳入征税范围。本章节主要介绍我国自古以来房产税的发展历史，以及房产税现状。
3.1.1 我国房产税改革背景
我国早在几千年前就征收过房产税，而最初并没有区分土地与房屋，至唐德宗（公元 783 年）时期我国开征了"间架税",自此将房屋单列出土地范畴，房产税成型。而在后来历代王朝的掌权更替的发展中，我国一直保持着对房产税的征收，只是在征收范围、税率等方面有所变革。[23]
据财政部地方财政司统计，1946年全国 23 个省市预算收入为 1221 亿元，其中房捐（1941 年财政部公布《房捐征收通则》，将房产税更名为房捐）为 129 亿元，占整个政府财税收入的 10%[24].
新中国成立以后我国开始了税制全面的改革，但是在房产税方面的变革却是令人惋惜的。1951 年，政务院发布了《城市房地产税暂行条例》，该条例将房产税与地产税合并，统一合并成房地产税。房地产税按年征收，税率为 1.5%,以房价为计税依据，条例同时公布了予以免税的各个群体。从《城市房地产税暂行条例》来看，我国的房地产税制正在向发达国家看齐，可是自 1956 年起我国房产税制几乎被废止。由于我国国情的特殊性，自开展资本主义工商业改造活动，发展到后来的文化大革命时期，我国所有土地以及房屋产权几乎都归国家所有，用以保护房产产权的房产税就退出了历史舞台。
改革开放以后，我国开始恢复房产税制。1986 年国务院正式颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，自此房产税重新进入公民的视线。该条例明确了房产税的财产税属性，并指出征税对象只是房屋，与土地无关。[25]
其次在征收范围上明确了只对城镇中用于经营性的房屋进行征收。自用型经营按房产计税余值计税，税率 1.2%,而出租型经营按租金收入计税，税率为 12%.法定的纳税人是产权所有人、经营管理单位、房产代管人或者使用人。而这个条例一直沿用到了现在。随着经济的发展，该条例已经不能满足当今政府对房产税的需求，房产保有环节的空白带来了巨大的经济流失。关于对房产税的改革国内的研究与讨论都很多，财政部也明确了改革房产税的意图，只是在具体实施上总是差强人意。由于我国当前房产的高热状态，房产税的颁布势必会影响既得利益集团的利益，由此也就生出了许多反对的声音。但是我国对房产税改革的决心没有动摇，2010 年 5月，上海首先开始试点开征住房保有税。到 2011 年止，上海与重庆成为我国个人住房房产税试点地。
3.1.2 我国房产税改革意义
房产税，首先也是一种税，那么它就有着税收自带的缩小贫富差距，维护社会稳定的内在作用。近年来，我国的贫富差距、两极分化问题越来越严重，而房产作为公民生活必不可少的一个部分，具有调节贫富差距的潜在能力。对于富裕阶层而言，普遍会选择较为高档的房产，面积也较大。中低收入群体购买力有限，会选择相对中档的房屋。而低收入群体，甚至没有收入的部分人没有房产。同时由于近年来房价的暴涨，富裕阶层凭借其原有资产对房产进行投资，均获利非常。
这种现象导致富者更富，贫富差距进一步拉大。[26]
在设立房产税率时选择累进的税率，就客观的调节了贫富差距，使得富者多缴纳税款，相对贫穷的则少缴纳，无房产者不需缴纳。
在资源配置效率上房产税也有自己的作用。目前，炒房、投资房产的情况很普遍，大量的房产是闲置的，与此同时有很多购房刚需者买不到房，造成了极大的资源浪费。而炒房现象不只造成了资源的浪费，更是抬高了房价，让买房者望价兴叹。一旦我国对居住房屋在保有环节开征房产税，被闲置的房产每年都要上缴一定的税款，占有空房的成本升高，在一定程度上会迫使炒房现象大幅减少。
而真正需要买房的公民也有了更多的资源可以选择。
房产税属于地方性收入，隶属于地方财政。由于这个特性，各地方政府可谓是积极响应着房产税的推行。近年来，地方政府财政收入比例失衡，过分依赖土地出让，多地更是债台高筑，已经迫不及待的需要一个稳定的收入来源来弥补赤字。居民们反对房产税也多是出于这一原因，他们认为开征房产税只是加重了自身税负，给地方政府增加收入。然而房产税理应是一种取之于民用之于民的税种，由于其地方属性，征缴上来的税款有利于促进政府给公民提供更好的公共服务，提升生活水平。现行的房产税制里，开发商从取得用地开始到销售给消费者，总共缴纳的税费占到了房屋销售金额的 50%以上。[27]
而这部分税费最终也会转嫁到消费者的身上，因此，合理的改革房产税制，理清税费在调控房价上也能起到一定的作用。而站在消费者的角度，高昂的房价如果能下调，对于房产税的接受也就更为顺利。
税制改革最终的目的并不是给纳税人增加税负以增加政府财政收入，而是要减轻纳税负担，提高公民生活质量。当前我国税收的负担也不轻，人人都盼望着能够减轻税负。而我国一直以来采取的都是渐进式的改革，在改革的同时要保持宏观经济的稳定，因此在税制改革方面严重滞后。要使得增加政府财政收入的同时能减轻纳税人税负就势必需要从税制体制上着手改革，使得纳税人整体税负下降，同时提高经济产出。当纳税人经济能力稳步上升，相应的地方政府财政也就不会紧张。
3.2 我国试点房产税分析
我国房产税的改革已经被推上了历史舞台，上海与成都两个地方首先开始了房产税的试点。在试点过程中不可避免的涌现了一定的问题，但是我们从中获取的经验也十分珍贵。
3.2.1 我国房产税试点现状
目前我国只有上海和重庆开始了房产税的试点，这两个地方出台的试点政策中有很多值得探讨的地方。首先来看征收对象，上海方面规定的是"本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房".而重庆方面规定，个人拥有的独栋商品住宅、建筑面积交易单价在上两年主城区新建住房交易均价 2 倍及以上的高档住房以及在重庆市无户籍、企业、工作的个人新购的第二套及以上的住房。而上述征税还有税收减免政策作为补充，上海规定本市居民家庭新购的第二套及以上房产可合并计算住宅面积，人均面积 60 平米及以下的部分免税。重庆方面则也与面积挂了勾，规定在房产税试行条例实行前购买的独栋商品住宅 180 平米及以下不需缴纳房产税，实施后独栋商品住宅、高档住房则免税面积均为 100 平米。纳税人家庭只能对一套应税房产进行减免，且按时间顺序扣除房产免税面积。而对在重庆三无（户籍、企业、工作）人员没有税收减免政策。[28]
