三、广州市黄埔区房屋租赁市场现状与问题分析
黄埔区位于广州市东部，东距深圳120公里，南临珠江，处于珠江与东江下游出口交汇处，水路距香港仅65海里，是珠三角的交通枢纽，也是华南第一大港--广州港的所在地。黄埔区总而积87.7平方公里，总人口 40万，下辖大沙、鱼珠、文冲、穗东、黄埔、红山、蔡联、长洲、南岗九个街道。该区工业产业链长、物流量巨大，是广州三大枢纽性国际物流园区之一。区内经济活跃，各类商务活动频繁，人均工业产值居广州前列，总体消费水平较高。随着区域经济社会的迅猛发展，黄埔区房屋租赁市场发达，以该区域房屋租赁市场为研究案例，具备较强的可行性，普遍性和示范性。
（一）2012年黄埔区房屋租赁市场总体情况
1、房屋租赁登记备案件数和面积
根据黄袖区房地产租赁管理所提供的区内房屋租赁登记备案数据显示，2012年，黄埔区共办理26215件房屋租赁合同登记备案，其中，19009件为住宅租赁，占总数的72.512%; 4388件为商业房屋租赁，占总数的16.739%; 2663件为办公房屋租赁，占总数的10.158%; 154件为工业房屋租赁，占总数的0.587%;另有1件为其他房屋租赁数量为1件，占总数的0.004%.如图1所示，住宅租赁是黄埔区房屋租赁市场的主体。【1】
2012年黄埔区各类房屋租赁面积达到M9.18力。平方米，其中各类住宅租赁面枳为51.8477万平方米、各类商业房屋租赁面积为62.7985万平方米、各类办公房屋租赁面积为19.44万平方米、各类工业房屋租赁面积为15.0644万平方米、其他房屋租赁面积为0.033万平方米。由图2可知，商业房屋租赁面积所占比例最高。【2】
如图3所示，从土地性质上分，可以看出黄埔区租赁最为活跃的为集体土地住宅租赁，其次为集体土地商业用房租赁，再次为集体土地办公用房租赁。在国有土地上租赁房屋中，国有土地住宅租赁登记备案件数不多，国有土地商业用房租赁最为活跃。可见黄埔区国有土地住宅租赁相当不活跃，大部分人群都是选择集体上地住宅租赁，这主要是由于黄袖区集体土地住宅数量众多，租金便宜，而黄埔区国有土地住宅则相对较少，大型小区不多。
登记各案数据中不同土地性质各类用途房屋租赁面积如图4:【3】
如图4所示，从土地性质上看，可以看出黄埔区集体土地房屋的租赁面积比国有土地房屋租赁面积大，除集体土地办公用房租赁面积同国有土地办公用房租赁面积相差不大，其余用途房屋，集体土地租赁面积均大于国有土地租赁面积；从房屋用途上看，该区商业用房租赁面积最大，其次住宅租赁面积较大，再次为工业用房租赁面积，办公用房租赁总面积则相对较小。【4】
通过将不同用途房屋租赁的数量和面积比较可得出，办公用房和住宅每件租赁面积较小，工业用房和商业娱乐用房侮件平均租赁而积较大。
2、房屋租赁登记备案事项分析【5】
如上表所示，2012年黄埔区全区的房屋租赁事项登记备案件数共有26215件，其中首次办理房屋租赁21707件，约占80.81%;续租和转租共2847件，约占11.24%;注销登记备案约占5.75%;还有少数合同变更事项。全年新增租赁房屋12978件。
3、国有与集体土地上房屋租赁登记备案数据对比【6】
如上表2、表3所示，2012年国有土地住宅租赁登记备案件数共为230件，从房屋类型上看，多层住宅租赁相对活跃，约占总数的90%,其次较为活跃的为高层住宅，约占总数的8.26%.另外黄埔区有少部分直管房出租；从房屋面积上看，登记备案数据屮国有土地住宅租赁房屋面积在60 nf以下的约占66.52%、60nf?90 nf约占27.83%、90 nf?144 nf的约占5.65%、没有144 以上的，说明国有土地住宅租赁以小户型为主，大户型租赁很少。值得关注的是，2012年黄埔区已经没有了 144 nf以上的住宅租赁登记，这从一定层面说明了大户型的租赁情况并不理想。【7】
如上表所示，国有丄地非住宅租赁，主要为办公用房和商业用房，其中办公用房租赁登记备案件数占56.95%,面积占43.45%,平均每件面积为72.48 mV件；商业用房租赁登记备案件数占42.65%,面积占52.23%,平均每件面积为116.11mV件；工业用房和其它房屋租赁件数仅占极少部分。【8】
如上表所示，在集体土地房屋租赁中，村民自有房屋出租登记备案件数占整个集体土地房屋租赁件数的78.52%,出租登记备案面积占了整个集体土地房屋租赁面积的39.47%,平均面积为26.98 m7件；办公用房出租登记备案件数占了整个集体土地房屋租赁件数的6.26%,出租登记备案面积占了整个集体土地房屋租赁面积的8.58%,平均面积为73.4 ㎡件；商业用房租赁登记备案件数占了整个集体土地房屋租赁件数的14.69%,出租登记备案面积占了整个集体土地房屋租赁面积的40.87%,平均面积为149.16 nf/件；工业用房租赁登记备案件数为整个集体土地房屋租赁件数的0.61%,出租登记备案面积占了整个集体土地房屋租赁面积的11.09%,平均面积为968.7 m7件。这说明各类用途房屋平均租赁面积为--工业用房最大，其次为商业用房，然后是办公用房，最小为村民自有房屋租赁面积，平均每件仅约27 ㎡与国有土地住宅租赁面积相比，集体土地住宅租赁平均面积小，租赁群体庞大。按普通房屋面积大小计算，集体土地住宅租赁以一室一厅为平均面积，而国有土地住宅租赁以二室一厅为平均面积。
4、黄埔区各类房屋租赁年际变化分析及特点
根据黄埔区各街道出租屋管理服务中心登记备案报表统计，2012年与2011年房屋租赁主要数据对比情况见表6.【9】
按土地性质划分，可得到年际变化如下表7.略从登记备案数据可看出租赁市场年际变化的特点：2012年总登记备案数量、面积、平均月租金、总租金同比2011年均上升。其中平均月租金上升幅度最小；登记备案数量、面积、租金增加幅度均超过20%.各类房屋租赁数量均同比增加，其中以住宅类增加幅度最大，商业类增加幅度最小。各类房屋租赁面积除工业仓储类为负增长外，其余各类房屋租赁面积均增加，其中以住宅类登记备案面积同比增加幅度为最大。2012年月平均租金除办公类平均租金下降外，其余各类房屋的月平均租金均增加，其中以工业仓储类增加幅度最大，超过30%.同时，2012年各类房屋租金总额均同比增长超过10%,其中以住宅类增长幅度最大，涨幅接近九成。
从房屋租赁的产权性质方面看（因其他类房屋样本少，除去其他类的分析），国有土地上的住宅、商业、办公、工业房屋租赁数量和面积同比2012年均有上升；国有土地上的住宅、商业房屋的月平均租金分别上升，办公、工业房屋的月平均租金出现下降；2011年国有土地上的各类房屋租金均上涨，其中以工业类租金总额增加幅度最大，增长了 13倍。集体土地上的住宅、商业和办公房屋租赁数量和面积同比均为上升；集体土地上的工业房屋租赁面积同比为下降；集体土地上的住宅月平均租金同比下降25.22%,商业、办公和工业房屋的月平均租金同比分别上升8.61%、22.19%和47.04%.
5、黄埔区登记备案数据房屋租金
如表8所示，为登记备案数据中国有土地和集体土地上各类用途房屋的平均租金，可以对比看出，除工业用房外，国有土地上房屋租金均高于集体土地上房屋租金。据实地走访调查，住宅租金大致在10元/m7月到25元/m7月，具体要看房屋新旧、周围环境确定。因此登记备案住宅租金基本真实，符合实际情况。黄埔区办公用房数量不多，且租赁的多是一些大型企业和公司，由于要办理工商营业执照等，租赁双方基本都会如实登记备案，因此租金数据也相对真实。据了解，黄埔较为繁华的街道，如大沙地步行街等地，商业租金已高达500元/㎡月，因此登记备案商业用房租金严重偏低，这可能是由于出租人出于避税的目的，少报租金。而据出租屋管理人员介绍，2012年工业用房租金也大致在17.26元/㎡月，由此登记备案数据工业用房租金也较实际情况偏低。
6、黄埔区房屋承租人特点
在黄埔租赁住宅的外来人员大部分是在黄埔辖区内或附近从事装修、幵车等服务行业的外来人员，他们主要来自湖南、河南等省市。就近租房主要是为了方便工作，同时也尽量地节省租金。这部分承租人分布广泛。同时也有部分工厂或单位集中租赁住宅供员工居住。租赁超过500平方米的住宅一般属于这类情况，建筑工地附近更为明显。除此之外，随着地铁、BRT开通，由于交通方便、租金较低，也有小部分在广州中心城区工作的上班一族选择在黄埔区租住。由于黄埔区租住的大多为外来人口，故1至3月的房屋租赁登记备案数量偏低，尤其是2月低至865份，仅为6月份登记数量的28%,该区全年各月份登记备案数量评均在2000件左右。按登记备案的具体事项来分，全年首次办理房屋租赁（包括新增租赁房屋、原租赁房屋）较为活跃的为6月份、8月份、9月份以及12月份，而注销登记备案以9月份最多，办理续租则全年各月份较为平均。
（二）黄埔区房屋租赁市场管理机构情况
黄埔区房屋租赁市场管理职能主要由广州市黄埔区房地产租赁管理所承担，该所为广州市国土房管局黄埔区分局下属正科级事业单位，经费形式为财政核拨，有事业编制3名（其中1名为所领导），实有人员5名（除3名在编人员外，另有2名为合同聘用制人员）。该所主要职能为：负责全区房屋租赁登记管理，对房屋租赁市场进行监督，并指导各街道出租屋管理服务中心实施房屋租赁管理具体工作。黄埔区各街道均设置有出租屋管理服务中心，负责各街道出租房屋的登记备案具体工作。同时，黄埔区政法委下设流动人员管理办公室，在流动人员的出租屋管理方面对区房地产租赁管理所和各街服务中心进行业务指导和监督。
（三）黄埔区房屋租赁市场存在的问题
通过对黄埔区房屋租赁市场的数据分析，梳理出以下问题：
1、房屋租赁市场存在局限性
一是房屋租赁市场的培育有待加强，整体发展规划有待提高。与其他许多地区一样，黄埔区的房屋租赁市场未得到充分的开发利用，房屋租赁更多是被看作只是解决人们住房问题的市场行为，无论是对新建的房屋还是对原有房屋，都普遍存在缺乏引导、扶持、整合、提高的宣传及行为有效的具体措施，致使房屋租赁市场长期处于低水平运行状态，大量可出租的房屋没有实现其应有的价值，或正在出租的房屋设施及配套跟不上。而目前政府施政的中心主要为加强管理，出台的政策和措施也都是为了强化管理，对如何培育良好市场，如何促进其加快发展等方面缺乏思考和研究，至今尚未研究和制定出一套总体发展规划和对策。
二是租赁市场与区域产业发展结合不足，缺乏长远规划和引导。目前黄埔区的租赁市场的发展中，没有将房地产租赁市场的发展与地区的特色产业的发展相结合；没有配合区域的发展，针对性地幵展相关工作，对租赁市场的发展做出长远规划。这种情况，不利于租赁市场的高效发展。同时，黄埔区作为工业园区，己经有一定数量的工业仓储物业在发展，但还未对其进行引导及规范管理，使得工业仓储租赁还处在较慢发展水平上。可见，黄埔区租赁市场与区域产业发展是两个有机结合的市场主体，密不可分，缺一不可。
三是租赁房屋零散，规模效应没有得到充分实现。根据调查数据显示，黄埔区的商业用房多为集体土地和行政划拨土地，租金水平与市场租金存在差异。租赁以散户居多，既没有进行详细的规划，也没有集中的租赁区域，租赁市场显得较为混乱，许多房屋没有实现其应有的租赁价值。租赁市场中集体物业占大部分，开发水平较低，同质间竞争激烈，高端租赁市场则没有得到充分发展。此外由于零散开发，也没有形成规模效应，与广州市其他城区相比有一定的差距。
四是违规乱建，出租房屋存在消防、安全等问题。目前，由于历史的原因，黄埔区特别是城乡结合部的“城中村”范围仍有大量的出租屋不符合市政府提出的产权标准和消防标准；还有住改商的情况也颇为繁多。同时由于黄埔区部分街道进行城中村改造，为了最大限度的得到拆迁补偿，村民短时间内违规抢建了许多新房屋。再加上规划不详细、不长远，监管不到位，群众乱改乱建十分普遍，还有无报建房屋等，房屋所有人拿不出合法产权的资料。出租屋消防安全主要集中为楼梯比较窄，首层比较高的乱搭建筑木搁楼，层高虽然达到达到测绘计算面积的要求，但未经规划报批，仍属违章建筑。2、房屋租赁市场的管理不规范++房屋租赁备案率和税收水平不高，管理难度大。在调研中发现，黄埔区登记备案率积极性普遍较低。这主要是由于该区集体房屋较多，登记备案对村民缺乏直接的利益诱导，也没有严格的约束机制，因此村民缺乏主动登记备案的动力，而登记备案后，出租房屋还要交税，大部分村民更是不愿意登记备案。
以广州市个人出租房屋为例，出租房屋的收入要征收营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税等，统称为综合征收率，租金每月20000元以上的按租金收入的8.38%计收，租金每月2000元至20000元的按租金收入的6.7%计收，租金没有1000元至2000元的按租金收入的4.7计收，租金每月1000元以下的，按4%计收。同房地产转让发生的税费相比较可以发现，房屋租赁税率偏高已是不争的事实。这里还没有考虑在租赁中办理合同备案中介费、经营户的工商管理费等费用。税费偏高在一定程度上阻碍了租赁关系的合法化登记，给房屋租赁市场实现规范化管理带来难度。出租人交税积极性不高，出于避税的目的，有意隐满租金，据出租屋管理人员介绍，不管实际价格多高，出租人上报租金均以1000元为上限，不愿意按照14%的比例缴纳税额。
由于黄埔区出租的房屋大部分是农民宅基地房和转制村的集体物业，这些物业零散分布在各城中村。许多村民法律意识比较淡薄，认为自己建的房子自己可以管理，不需要政府进行管理，也不愿意缴纳相关的税费。另外，基层的计生、消防安全等的检查，也以登记备案的出租屋为主，这让城中村的租户和业主觉得备案不仅没有获得什么益处，还给他们添加了麻烦。从基层管理者的角度讲，租赁备案收费取消以后，街道、居委的管理人员在办理这项工作的时候就没有了相应的报酬，他们也缺乏相应的动力。由于上级对房屋租赁管理有一定的要求，当街道接受上级检查的时，数据的真实性会存在一些质疑，房屋租赁备案的基础工作仍不扎实。
此外，也有一些租住户宁愿交税也不愿租赁备案，因为登记在册后管理员要定期上门检查计生、工商、治安等方面的工作，他们觉得这样很麻烦。对于商铺，由于办理营业执照的需要，备案的比例较高。
3、对房屋租赁合同登记备案处罚的管理成本偏高、成效偏低
房屋租赁合同备案是租赁市场管理的一项重要基础工作，目前广州市关于未备案处罚的文件有市国土资源和房屋管理局下发的《不办理房屋租赁合同登记备案行政处罚操作程序》（简称《处罚操作程序》），其要求的程序复杂，实施的成功率低。
出于规范管理的需要，《处罚操作程序》中，明确要求登记备案的处罚的程序中，需要进行査证与取证。这种处罚程序使得管理部门在实践中的操作变得相当困难。一方面，存在问题的出租人和承租人从规避管理的考虑出发，必然会尽量隐瞒事实和相关资料，而这些资料如不提供，处罚的举证就存在一定的难度，如果出现双方提前串供或出租人逃避不出面接受调查，举证就更为困难。调查举证需消耗大量的人力物力，而黄埔区房屋地产租赁管理所人员和经费有限，倍感力不从心。同时，黄埔区房地产租赁管理所不具备司法机关的强制调查权，如被调查人不配合，也没有办法强制执行，实践中容易出现被动甚至无计可施的局面。
目前，依照《广州市房屋租赁管理规定》，警告和罚款是区、县级市房地产行政主管部门对房屋租赁违规案件釆取的两种手段，具体为“将不得出租的房屋出租处以罚款”和“没有办理房屋租赁合同登记备案的责令其限期补办登记备案手续，逾期不补办登记备案手续的，处以罚款”.但在实践中会遇到许多问题。
一方面，罚款的额度设置不太合理。其中，采取的较多的就是出租户不办理登记登记备案的处以50元的罚款。这个罚款数额远低于屋主一个月的租金收入，再考虑到可能的税费支出，即使被查出，屋主也抱着交50元了事的心理，仍然不主动办理备案，许多人是宁愿处罚也不办理备案。另一方面，对被处罚人拒不执行缺乏其他有效的跟进措施，直接造成管理上的被动。如出租人没有办理房屋租赁合同登记备案的，因没有法律依据，执法者除了责令其限期补办登记备案手续夕卜，并不能勒令其停租。且出租人被处以50元的罚款后，有部分人只补办了登记备案手续，拒不缴纳罚款，而执法者也因达到了执法目的，最终50元罚款不了了之。
4、房屋租赁数据不健全，信息化程度有待提高
黄埔区的租赁市场涉及面广，租赁数量多，但当前无论从统计部门还是从国土房管部门，都没有掌握到房屋租赁的确切数据，无法包含各单位、各行业，各种类型（包括住宅、商业娱乐用房、办公用房等类型）出租房屋的具体情况，这表明房地产租赁登记备案信息化程度还有待提高。这可能是由于目前全市的房屋租赁登记备案系统，仅在几个区试点应用，还未全面推广，因此黄埔区还没有采用全市统一的房屋租赁登记备案系统，仅用出租屋管理中心提供的管理信息系统，而该系统没有全面的登记备案数据，需要详细的数据资料，只能逐份打幵每份房屋租赁合同查看，给统计和分析工作带来了困难。
数据不健全还包括缺乏中介公司的交易数据，无论是黄埔区国土房管分局或是区流管办、出租办，均没有该数据，当区相关部门需要使用该数据时，甚至只能通过广州市房屋管理局的网站上查询得知。同时由于该区国有土地房屋租赁相对较少，集体土地房屋租赁一般不需要依靠中介办理，因此该区网上数据基本空白。
