前 言
近年来，商品房买卖纠纷案件层出不穷，其中尤以商品房预售领域纠纷为甚，这些案件事实揭示了在商品房预售领域中预购人面临着诸多风险，而作为商品房买卖中的弱势群体，预购人的合法权益亟需保护，如何在法律制度层面填补法律漏洞以切实保护预购人的权利便成为当务之急，为了更好地研究商品房预售领域预购人的风险防范方面存在的法律问题，本文首先从商品房预售制度的概念和特征着手，论述当前商品房预售制度存在的合理性、必要性及其重要意义，奠定了本文对商品房预售制度风险防范进行论述的理论基础，进而选取了三则典型案件展开全面分析，通过法院的判决来分析案件纠纷的焦点和揭示的深层次问题，从而引发出在商品房预购过程中预购人所面临的各种风险，并对风险产生的原因、来源、类别进行深入细致的剖析，在此基础上提出几点比较切实可行的对策并作出最后的结论。
本文通过几个典型案例深入探讨我国在商品房预售风险防范等领域存在的立法缺陷和制度根源，借鉴吸收发达国家和地区对此问题的真知灼见，并进行深入独立的思考，在此基础上提出了解决问题的方法和建议。
第 1 章 典型案例及其揭示的问题
1.1 据以分析的案例
1.1.1 "假日湾"案件
2006 年，云南某某房地产开发有限公司（以下简称"某某地产"）卖给吕某某、丁某其开发的锦城"假日湾"楼盘房屋一套，建筑面积 123.10 平方米，付款方式为分期付款，总价款 401455 元。合同附件中户型平面图标明该户型有入户花园设计及相关采光设计，开发商的宣传广告天花乱坠，把该房屋表述成通风采光良好的西洋风格，不仅实用而且新潮，吕某某等正是基于宣传广告的吸引才产生购买意向，而交房时但吕某某等所得到的现房却是没有窗户，通风不畅的黑屋，四面都是墙壁，只能通过入户门与外界联系。
吕某某等认为开发商不但没有按照宣传广告所承诺的那样有什么西班牙精致美景的入户花园设计，最后交付的房屋甚至都不能采光，漆黑一片，他们要求某某地产复原入户花园的要求遭到对方拒绝后，向法院提起诉讼。
一审法院审理认为，依照最高人民法院《解释》的相关规定,某某地产宣传广告的相关内容具体确定，虽然没有出现在正式的商品房买卖合同文本中，也要认定为合同内容，受合同法的调整。某某地产交付的房屋非但没有入户花园甚至不能采光，属于违约。一审判决某某地产按宣传广告中所说对房屋采光进行恢复，按约定赔偿对方损失。
宣判后，吕某某等不服提起上诉，请求改判某某地产履行宣传广告中所宣传的西班牙风格入户花园设计的房屋结构，不能只满足于解决采光问题，理由是法院错将"黑屋"认定为"入户花园".某某地产辩称，"入户花园"是建筑业行业术语，是对门厅的通称，不会都是花园。而所谓的"西班牙美景"只是结合小区整体设计布局进行的宣传，不应该属于双方合同内容。
二审法院审理后认为，不能一概认定宣传资料上的内容具有合同效力约束双方当事人，吕某某等主张的"西班牙精致美景"的表述过于模糊，内容不够具体确定，不符合合同法中对合同内容具体确定的要求，所以不能作为合同内容。原告的主张不能得到支持，遂维持一审判决。
1.1.2 "京城第一烂尾楼"案
业主们把坐落于北京广内大街的楼盘东华金座戏谑为"京城第一烂尾楼",这个曾经在宣武区名噪一时的项目现在早已成为菜市口一道"另类的风景".开发商收了 100多位预购人总共 7000 多万的房款，承诺在 2003 年竣工交房的楼盘，却从 2003 年 5 月起停工。购房者不能入住，又无法将购房款退回。3 年多都没住进新房的业主们眼看连房钱都没有着落，便被迫进驻售楼处 45 天，成立了业主理事会，自发出钱建立了"维权中心" .北京房宣开置业股份有限公司和北京市中鼎地产开发有限公司--东华金座前后两任开发企业，共同被 30 多名预购人联名起诉，法院最终判决开发商继续履行房屋合同，并赔偿所有经济损失。由于法院一直没有找到"宣开"任何能变现的财产，判决书未能执行。
1.1.3 "一房二卖"案
2001 年 12 月 10 日，家住苏州的张某与某房地产公司签订《商品房预售合同》一份，约定张某向某房地产公司购买坐落于干将路 20 号地段的商品房 2 套，建筑面积 560 平方米，每平方米价格 4000 元，共计金额 224 万元。同时约定预收张某定金 20 万元整。
次日，张某将 20 万元载明用途为购房定金的转账支票交付某房产公司，但某房产公司迟迟未按合同履行预售合同登记备案义务。2002 年 5 月，某房产公司将包括张某订购的商品房在内的整幢房屋出卖给其他人，已构成违约，应按有关法律规定返还双倍定金。
张某为此与某房产公司多次交涉，均无结果。遂向法院提起诉讼，要求某房产公司在返还定金 20 万元。
1.2 案例揭示的问题
1.2.1 "假日湾"案件
本案反映的是商品房预售中的广告欺骗风险，它发生在签订合同之前。消费者无法实地考察产品情况的原因在于商品房预售的特点是信息来源主要集中在纸面上。相关调查数据表明，广告是 90%以上的预购人对楼盘的第一印象来源。开发商不惜把楼盘吹得天花乱坠是为了诱使预购人掏腰包从而取得更好的销售业绩。而到交房时，广告上的承诺却往往是"镜花水月".我们可以发现在虚假广告的背后是对消费者知情权的漠视：种种问题为什么不能在交房之前就提早发现？漫长的建房过程中，预购人为何难觅踪影？难道只能作为旁观者？可靠的信息化的渠道对于利益攸关的他们为什么那么难？一连串的追问使我们看清了预购人在信息获得方面的弱势地位。信息不对称，风险便随之到来。
如何遏制虚假广告以保障预购人的知情权是我们首先要解决的问题。
1.2.2 "京城第一烂尾楼"案
本案反映的是"烂尾楼"（在建工程被无限期停工）的问题，是商品房预售中预购人在合同签订后至收房前面临的最严重风险。售房资金不是被挪用就是被席卷。预购人此时面临的风险就是开发商既无房可交，又不能退款。预购人不但要承受无房可住的煎熬，而且往往还要经历还房贷按揭之苦；甚至被逼无奈而走上漫长的讼诉之路又前途未卜；就算打赢了官司，执行问题也是不可预测。我国商品房预售中预购人频繁遭遇"烂尾楼",与预售资金的运用方式有重大关联。要安全使用商品房预售资金，就必须要有有效地监管，这一点的重要性谁都明白。但由谁来监管，怎样监管，却是莫衷一是。要想有效控制预购人的风险，预售资金的有效监管问题是我们无法回避的问题之一。
1.2.3 "一房二卖"案
这个案例反映了在商品房预售合同中预购人面临的最为常见的法律风险之一房二卖。此种风险多发生在房价上升较快，预售人有利可图之时。诚如台湾着名学者王泽鉴先生所言："一物数卖，自古有之，在物价波动之际最为常见，而此多出于出卖人枉顾信用，图谋私利。[2]
"一房二卖，有时涉案金额之大，令人瞠目结舌。例如，发生在深圳的"香珠花园"事件，预售人一房多卖涉及的房屋高达 247 套，直接涉及资金 2 亿多元；发生在上海的"天天花园"事件，279 套房屋竟然被开发商卖共了 600 多次，一套房屋就重复卖了 37 家；另外，发生在广州的"广地花园"事件，开发商涉嫌骗贷、重复售楼资金多于上亿元[3].虽然"一房二卖"风险让人触目惊心，但也不过是商品房预售合同中预购人所面临的最为常见的法律风险之一而已。
