第二章 英美地役权之实践
第一节 地约权与衡役权
地约权是与不动产使用有关的、使原当事人及其继受人受益或者受负的、可以通过提起损害赔偿之诉予以强制执行的一种允诺。然而，地约权产生于英国18 世纪的普通法，法院对地约权的认定是非常谨慎的，因为地约权随不动产产权转移，土地产权的继受人非地约权当事方，却要承受土地负担，这样会加剧土地利用的限制。 因此，英国普通法对地约权的认定规定了非常严苛的条件，地约权只能在承出租人之间设立。英国 19 世纪创造的衡役权就是为了填补地约权的局限，可以通过颁布禁令或者损害赔偿等方式来对地役权的权利人进行救济。
自从上世纪 90 年代起，公共规划控制已经取代了早期的私人土地利用协议，无论在影响力与复杂性方面。但是关于私人产权人之间的地约权仍然具有可操作性，这两种方式具有互补性，虽然有时具有对立性。
一、英国地约权的发展
英国普通法的地约权是古老的。正像普通法契约法所显示的那样，地约（契据）与产权人有关，与土地无关。这也就意味着契据的受让人在主张其权利时必须证明其与原契据立约人处于相同法律地位。为此，衡平法发展出一套与普通法的契约法完全不同的法则。衡平法的规则是一名地产继受人不应拒绝履行该财产上所负义务，如果他在购买时得知该项财产所存在的合同义务。这条规则后来进行了发展，并且影响到消极地约权制度的适用。一般来讲，有相应的利益需要保护才允许与土地有关的负担存在，在相邻土地产权人之间一项具有强制执行性的契据被视作一项地产利益。一块被强加的土地负担赋予了另一块土地以各种利益，这点正是与消极地役权本质相同。1926 年，英国财产登记法颁布，一项地约权负担能够对抗后续供役地产权人基于登记而非通知。
非常清晰的是，没有一项地约权视为与土地有关，除非该项地约权影响到土地的占有方式与土地价值。1845 年英国颁布的地产法第五部分规定：一项土地契据中的地产利益可以转让给非合同当事方以使第三方受益，这种转让只适用于与土地有关的契据。这部分内容后被1925年颁布的英国财产法第56部分所取代，契约的可转让性免受 1845 年财产法所列的限制，随之而来的是，契约内容可转让性不再基于第三方是否受益，而基于契约本身的内容是否关涉土地。一些积极地约权不被视为与土地有关的权利。
为此，许多现有技术通过律师们努力的创造来规避积极地约权无法强制执行的困境。（1）通过租赁而非售卖的方式限制承租人对于土地的使用，要求承租人履行相关义务，因为租赁契约对于承租人具有强制执行力。（2）支付租金，租金的支付作为供役财产使用、维护与运营的代价。这种方法使得积极地约权纳入租赁契约范围内予以强制履行并根据 1977 年的租赁法案得以保留。（3）订立关于未经开发商同意不得出售已经登记土地的契据。当一块新开发的土地即将登记，并且开发商希望其设立的地约权能够得到持续执行，那么，他在地约权的契据中加入一项条款：未经其许可，不得出售已经登记的土地。这样，开发商将地约权中的条款作为售卖条款之一以确保地约权后续能够履行。（4）某些立法赋予当地权力机构可将一些积极义务强加于土地的资格，并且可要求后续产权人积极去履行这类土地义务。（5）在有些案例中，地约权双方当事人互负义务，权利人履行相应的义务作为利用、维持供役土地设施的代价。
二、地约权与衡役权（地约权向衡役权的蜕变）
1848年（，TulkVMoxhay 案件）原告将一块在Leicester的空地卖于Elms, 并在出售转让时为自己设立契据，要求后续受让人在指定区域维持地产的空旷，不被建筑物所覆盖，使之整洁有序。后，被告受让此块地产并收到关于 1808 年有关地产负担的契据通知。被告欲在空旷土地上建筑，于是原告向法院起诉要求被告赔偿侵权损失，或者颁布禁令，原来获法院支持。
英国法院自此案以后，确立了一项原则，并适用于后续的大量案件，该原则即是一块土地购买人一旦受到消极地约权的通知，其在对该块土地使用过程中，使用的方式与地约权内容不一致，就会受到限制。然而，该项政策却碰到很多问题，原告方必须显示其能从土地契据中获得利益。但是，对于这项土地利益的认定基于专家提交的标准，法院没有具体的标准。
当然，如果一项契约的利益在普通法中不附属于土地，那么可以通过契约转让使受让人受益。为了使该转让行为具有法律拘束力，一项转让安排必须以书面形式通知契约义务方。
法官在审理 Tulk V Moxhay 案例中表达了这样一个观点：尽管形式上是积极地约权的契据表达，但其内容隐含着消极地约权的实质。一项消极地约权契据所产生的利益与土地联系在一起，该项利益的转让与继受对象不再限于与转让人地位相同的产权人，而是与土地的使用人、占有者有关。从而，产生了类似地役权制度的法律效果，以至于地役权的术语逐渐推广到消极地约权制度上。
此案以后，很多法学家也提出，很难从本质上来界定积极地约权、消极地约权与地役权的区别。因为，几乎每项积极地约权，从另一个角度来看，似乎符合消极地约权、地役权的特征。比如，一项积极地约权，要求对方不惜代价维持土地的空旷与整洁，隐含着消极地役权的特性，要求义务人不得建造遮挡光线与视野建筑，不得将土地运用于除建造花园以外的其他用途。
在某些场合，一项积极地约权要求义务人为一片无水地区人们提供水，该项义务作为地役权内容来认定已经远远超越了法律维度。因此，在近几年英国的法律改革草案中，建议取消消极地约权、积极地约权、衡役权之间的划分，统一归入地役权。
三、英国财产立法与合同法对地约权的保护
1925 年英国的财产立法再次巩固了 1845 年的财产立法，在该法第 56 部分中规定：一个人可以享有关于土地、财产方面、契据的权利与利益，尽管他非契约当事方。当然，这些契据中所载的权利与利益必须在契据成立时就已确定并存在。
被告 A 是一家为 Lancashire 区域 Brook 沿岸的排污机构，1938 年，该机构向该块沿岸地区产权人立下契据保证：为更好地利用 Brook 河岸、控制 Eller Brook河水，须加宽、加深 Brook 河道，该机构将始终维持工程的进行直到项目结束。
1940 年，Ellen Smith 女士，该沿岸土地产权人之一，将她的沿岸地产连同该土地保证契据一同售卖于此案第一原告 John Bruce Smith,后者又将该块地产以年租的形式售卖于第二原告，由于被告维护保养工作的疏忽，Brook 河流冲垮了堤岸，泛滥了诸多原告的土地。于是，原告提起了违约与侵权之诉。法院最终确认所有的原告都受到此项土地契据的保护。德宁法官在判决词中写道：这起案件中，被告与原告之间签订的协议涉及土地利益，因此，这项契据的签订，不仅仅与原产权人有关，同时也与地产购买人、使用人、租赁人有关。
因此，该排污机构设立的契据所保护的对象涉及到土地的所有合法使用人。
1999 年英国合同法规定了第三方受益合同，如果一项合同赋予或使第三方受益，这些意图明确地在合同中体现，该第三方必须通过姓名、一群体中的某位成员或者一些特征描述被明确地界定，在契约缔结时，该第三方不必存在。为了保证第三方受益合同的执行，第三方受益人可以享受有多种救济方式，比如享有违约赔偿、特定给付履行之诉。
1999 年合同法（第三方受益合同）的出台同样适用于自由产权人之间契据协议的强制执行。诸如地产契据中"继受人"的概念，落入了第三方受益合同的保护范围之内，能够使他们直接向原始契据人起诉。
四、英国地约权与衡役权制度在美国的发展与运用
美国法继受了英国法的地约权与衡役权，同时放宽了地约权的适用标准。随着自由主义与法经济学的理论的发展，美国法律尊重每位产权人处理自己不动产的方式，最大限度地减少政府对私人财产利用的干预。这点符合个人自由目标，并且理性人做出的决定有助于土地最好的利用。
地役权与地约权无论如何命名与区分：其所要达到的最终目的都相同：土地负担与利益延伸至原当事人继受人，从而有利于长期私人土地的利用与规划。因此，美国的法院不再区分地约权、衡役权、便役权，上述三种权利在《财产法第三次重述：役权》中被建议合并为一种权利--役权，并且可以赔偿损失、禁令的方式予以强制执行。
在当代美国，衡役权是权利人申请法院强制执行私人土地负担的请求权。衡役权是为了弥补地约权制度局限的一项土地权利，并且与地约权息息相关，隶属于财产法，意味着合同双方当事人关于土地的约定（比如土地的负担和利益）会转移给他们的继受人。
根据美国法的一般规定：一项土地负担必须满足如下三个条件才能约束允诺人的继受人。第一：设立土地负担采取的形式必需是书面的，第二、设立土地负担的原当事人有约束后续产权人的意图，第三、后续产权人必须知悉该土地负担（比如土地负担经过登记）。
自从上一个世纪起，人们的居住方式发生了巨大的变化，契据性地役权、地约权开始发挥巨大的价值。19 世纪，绝大多数美国人仍旧居住在乡村的环境中，在城市中，人们只是各顾各地发展自己地块的地产，根本不会考虑到居住区的规划与设计以及相邻产权人之间的权利义务，在 19 世纪的初期，几乎鲜有地产受制于契据。自 19 世纪中期，房产开发商开始建设大型的带有各种配套设施的联排公寓。至 20 世纪中期，联邦房屋管理机构鼓励住宅小区采用共同契约约束住宅小区内产权人的行为，同一阶段，房产开发商开始大量地设立业主协会以执行这些共同契约，并赋予业主协会管理小区内的公共设施。19 世纪 50 年代至 60年代，美国各州通过大量立法与法院的司法实践，规定经过一定程序的小区管理规约具有法律效力。
美国法院承认业主之间就小区利用达成的协定或者开发商制定的"社区规划方案"被视为各类土地负担的允诺，具有强制执行性。在一起桑波诉麦克林案件中，购买人桑波购居住小区一单元地块被新产权人麦克林建造加油站，后桑波及其邻居诉请颁布禁令，认为小区开发商默示该单元地块只限于居住性用途。在该案中，开发商开发的居住小区有 91 个单元，91 份出售产权契据中仅有 53 份契据明确提及该块小区各单元只限于居住用途。被告据此作为抗辩理由，认为其购买的单元不受此限，此案管辖地州最高法院判决，小区单元地块所有人设立的土地负担是默示互惠役权。在美国的有些州，开发商的书面广告、促销手册向购买者做出的各类允诺被法院认定为社区规划方案。
在另一起 Nahrstedt VLakeside Village Condominium （supreme Court ofCalifornia ,1994）7案件中，一单元的复式联体公寓的产权购买人起诉业主协会制定的关于禁止饲养大型宠物的规定不具有强制执行性。该产权人认为该项禁止性规定对其本人不适用，因为她将三只猫养在家庭内部，猫很安静，从不出现在小区内，并未影响到社区他人。
在美国洛杉矶县 Culver 城市中，Lakeside 村是一项巨大的联体公寓开发项目。该项目由 530 座单元构成，分布于 12 座独立的 3 层建筑内。单元居民能够共享走道与门庭过道，包括洗衣房与垃圾设施。Lakeside 小区也受制于一些土地利用规定，开发商在项目计划中陈述了一些土地利用的限制性规定，并且于1978 年 4 月 17 日载于洛杉矶县志处。 一个单元的产权人不仅是产权人，同时还具有业主协会成员身份，业主协会制定的相关管理性规定对每位业主一般推定为有效。
1988 年 1 月，原告 Nahrstedt 购买了该项目公寓楼一间，并且随她的三只猫进驻。当业主协会得知其猫的存在后，要求他将猫带走并将对其处以罚款如果她继续将猫滞留于家中。审理此案的加州法院最高法院适用了加州地区的制定法，并进而认定禁止养宠物的限制规定是合理的，多数意见认为加利福尼亚州共有权益产权房受制于Davis-Stiring 法案，经过修订的立法条款规定：包含于开发计划项目并登记在案的土地利用限制被推定为衡平法役权。除非此类限制不符合役权要件，比如与公共政策不一致，因为这样有助于保护房屋购买者的预期。
不动产利用限制约定是任何共同利益发展体的一部分，对于任何一个共享社区稳定、规划环境具有重要意义。当土地利用、财产使用限制满足地约权与役权的相关条件时，就具有强制执行力。
在美国有些州，立法直接规定了关于共有利益社区土地利用限制的强制执行力标准，在一些没有相关立法的州，州法院则制定合理性标准来审查共同利益社区的土地利用限制规定或者管理性规约是否符合地约权或役权标准，比如该规定能否进一步推进小区集体的"健康、欢乐与安宁的享受。"在 Hidden Harbour Estate V Basso 案件中，佛罗里达州上诉法院区分了两类土地利用限制规定，一类土地利用限制规定（土地负担）被记录在小区开发的计划项目内并进行相关登记，这些土地负担包括限制楼盘的开发密度、保有一定的楼间距、确保较高的小区绿化率，另一类是被绝大多数业主所认可的或者是有权制定小区管理性规约的业委会，这类规定包括禁止饲养大型宠物、居住单元用途限制的规定、噪音程度限制、限制出租等等、后一类管理性规定法院认为必须受制于合理性审查，虽然可能在一定程度上束缚了小区业委会的自决权。《财产法第三次重述：役权》逐渐地在各个法院的政策观点中寻找平衡点，规定了限制性规定与其他役权无效的情形：（1）无理的；（2）基本宪法权利负担不合理地增加（3）与公共政策相违背。
