第三节 “跳单”行为是否构成违约
一、“跳单”并不构成违约的分析
在实践中，如果为了某套房子，买房人同时与数家中介公司签订《看房确认书》（此处的看房确认书未出现禁止“跳单”的格式条款），但其最终只能选择一家中介公司并与之签订合同，此时买方人并不承担违约责任，但是其他家中介公司就可能因为付出劳动，但没有任何收获了，因此，中介公司都想要取得排他的独家委托权，都希望买方只能通过自家中介公司完成交易，如果与其他中介公司完成交易，排除了自己之前付出的劳动，则要求买方要承担违约责任。当然该条款明确了如果二手房中介公司确实履行了中介公司的义务和职责并为此付出了积极的努力，但买方人却存在恶意的逃避支付中介费用的情形，该种情形下应当支付违约金。但不是说只要二手房中介公司有中介活动，不管最后买方人是买或者不买，中介公司都可以获得报酬。如果是这样，二手房中介公司不是只要“守株待兔”就行了吗，只要带买方人看了一次房，签了“房地产求购确认书”,就可以坐等买方人与其他中介公司签订合同，就可以跳出来不费吹灰之力要求买方支付违约金。因此，禁止跳单条款的最重要意义在于保护二手房交易市场中中介公司应当享有的相关权利，获取相当的报酬，预防买方人跳过中介公司提供的信息，发生跳单行为而私下完成了交易，导致房地产二手房中介机构无法获取相应的权力。
二、“跳单”构成违约的分析
（一）构成“跳单”违约的要素
违约则要承担相应的法律责任，那在上面我们已经探讨了跳单行为不一定存在违约行为，那到底是在什么情况下属于违约呢，笔者认为，应审查买房人是在什么时间跳单，是否存在恶意行为。
首先，二手房交易市场中，中介公司相关提供了什么质量的服务。一般，二手房中介机构在搭建起买卖双方成功完成交易的桥梁前，会竭尽所能地带买方人察看房屋，将买方人的要求与卖方人沟通，并多次沟通。中介机构在知道买房买房人的具体要求，比如朝向、楼层、方位、地段等要求后，会和自己手中掌握的信息做比较，得出比较适合的相关房源后，中介机构就会通过电话、邮件等方式经过与买方人多次约定时间，带领买方查看房屋，或多次察看翻屋，不厌其烦，目的就是帮助买方人找到其心目中想要的房子，并获取中介费。若二手房交易市场中介机构证明自己确实提供了服务，需要确定这个服务的性质，买方人也对中间公司付出的劳动表示认可。那最高院的指导性案例也是由此来的。但是笔者认为，看房行为只是提供中介服务的开始标识。如果买方签订了房地产求购确认书，但还没有接收相关的服务，也就不会产生相应的法律行为了。
其次，研究“跳单”行为引起的纠纷问题产生的时间。纵观我国现行法律，均对房地产中介行为没有作出具体的法律规定。所以，大部分人主流观点认为，买方人可以随时终止合同。这在很大程度上会致使二手房交易中介人在搭建其桥梁纽带作用之前，随时面临买房人的一句终止合同而最终没有获得报酬请求权。因此，综合以上种种缘由，笔者认为，不应当给予“跳单”行为一定合理期间期间，或应当排除没有恰当期间的终止全。买方人跳过原中介公司的行为就是终止了合同的表示。但是，我们知道买房人终止合同的行为，并不代表买方人就不用支付相应的中间人的相关报酬。
买方人在获取自己中意的房屋信息后，最终是与该家中介机构还是与其他中介几个签订合同，都是法律范围内允许的。但是，如果买方人在合理期间内确实适用了中介公司提供的服务获取的信息得到自己想要的利益，那么房地产二手房交易公司就有权行使报酬请求权。当然二手房市场交易行为中所提供的信息和服务的价值也不能没有时间限制的任意延伸。因此，很多“房地产求购确认书”中禁止跳单条款会约定，买方人在看房后一段时间内只能与该家中介公司签订合同，虽然笔者认为这样一个期限是恰当的，但是到底怎么样才算合理，这个期间要多长才算合理，法律没有明确固定。
当然在我们前文讲述的最高院的指导性案例中，我们知道原告中介在格式条款规定的合理期限是六个月，但是二审终审法院对这个问题没有直接作出认定。笔者认为，这个期间的认定应当符合现行通讯资讯发达的情况下，要使该信息的传播有其存在的意义即，时间上要有及时、充分、有效，但又要时该信息流通有其存在的价值。需要根据这一宗旨规定出一个合理的不得“跳单”期限，这样才能更好的判定“跳单”行为。
最后，买方人是否恶意的定性，即买方人是否确实履行了支付中介费用的行为，还是根本就没有支付中介费用，没有支付中介费用的行为被认为是恶意的行为。在前述最高人民法院指导性案例中，卖方人通过多家中介机构将其房源信息准备出售的信息公之于众，买房人是可以通过一个或多个，不止一个的信息来获知该房源准备出售的信息，所以，买房人当然可以有权利在这么多的中介机构里边挑选报价相对其他中介公司最低、服务令自己最满意的中介公司，从而与出卖方达成一致意见，成功交楼，该行为并不构成违约。实际上，买房人有相当大的自由选择权，如果买方人在每次看房时都被要求签订“房地产求购确认书”,最终当然只能选择其中一家中介机构完成交易，那如果因此认定对其他家没有签订合同就是违约的，显然会显示公平与欠缺合理性。同时，也不能因此认定买方人存在不想支付报酬的请求。但是，如果买房人存在一下几种行为，则被认为是故意的，恶意的跳单行为，还应承当相应的违约责任。
其一，买方人充分运用了二手房交易过程中中介机构提供的服务，但完全不用中介，与买方人在另外的场合完成了交易；其二、买方人将在原中介公司提供服务过程中获取的信息，包括房屋的信息、最低报价信息等，与其他的中介公司洽谈，降低中介费用；其三、想要购买房屋的人有意将获取的信息秘密、通过其他渠道告诉第三人，使第三人私下不通过中介找到卖方人，与卖方人签订了合同。
（二）审查跳单行为的主观恶性
独家委托条款所约定的行为是指委托人以恶意逃避支付佣金为目的的不正当交易行为，其利用房产中介公司的提供的信息，私下与对方达成交易，这也就是恶意跳单行为。一旦委托人违反了双方签署的独家委托条款，构成恶意跳单，就要承担相应的责任。因此，判断购房人或卖房人是否构成恶意跳单，就成了委托人是否需要承担责任的关键点，而这也是司法实践中的争议的问题，它往往需要综合考虑房产中介公司服务的全过程及房屋中介合同中详细规定的内容，主要看买房人有没有从心底想要逃避支出房地产中介服务费用，看买方人是否有意逃避已经签署的房地产求购确认书、与卖方人私下交易等情形。通常情况讲，恶意跳单行为可以从以下方面审查。
1.委托人与房产中介公司之间存在合法有效的独家委托卖房或购房协议我国房地产交易市场中，房产中介起着牵线搭桥的作用，有利于促进交易高效完成。房产买卖双方为了早日达成交易，往往选择信誉较高的房产中介机构提供居间服务。为了提高效率，房产中介公司的独家委托出卖或独家委托购买协议往往是其事先拟定，重复使用的格式合同。一般在协议中指定一定的委托期间，故居间人一般会积极宣传，促成交易。现今订立合同一般采用的是格式条款，而二手房交易房地产中介机构方提供的条款必须遵守法理的相关原则即公平、正义、合理，应当本着该原则确定买卖双方的权利义务，并应该尽到提醒义务，提请买方人应当注意的条款，桌号说明哦给你工作。同时，格式条款也不存在免除房产中介公司责任、加重委托人责任、排除委托人主要权利。双方签订的独家委托出卖或独家委托购买协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。
