2 我国住房反向抵押养老保险的现状
2.1 我国住房反向抵押养老保险的市场现状
目前，我国住房反向抵押养老保险还属于试点筹备阶段。保监会表示保险公司要重点参与养老业务，尤其是开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2013 年 11 月下旬，保监会曾召开幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、新华人寿、合众人寿、中宏人寿、中美大都会人寿等 7 家保险公司参加的内部会议，要求相关保险公司 2013 年 12 月提交“住房反向抵押养老保险”试点方案，2014 年一季度推出相关产品。
然而，从幸福人寿保险有限公司“住房反向抵押养老保险”课题组获悉，尽管该课题组已经在 12 月 3 日向保监会提交了《幸福反向抵押养老保险实施方案》，但原定于 2014 年一季度发布的倒按揭产品将延迟推出。至于延期推出的原因，该课题组负责人称是在等待相关税收优惠政策落地，以覆盖该类产品风险。
幸福人寿保险公司指出，保险公司开展此项业务面临诸多风险，例如房价波动风险、寿命预期风险、法律政策与税务风险、给付与流动性风险、房屋继承权风险等都是我们在经营此项业务面临的主要风险。因此，幸福人寿目前主要争取国家免税政策，比如减免房屋税费，免除入保房屋产权证增名税费；减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税；免除入保房产的或有房产税；还有对老人补贴方面的政策支持，比如建立长寿保户政府补贴的制度，分担由反向抵押加大的“长寿风险”。
另一方面，“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。2007 北京中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务，该项目规定：60 岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，租金用于抵扣老人在养老中心的费用，房屋产权不变更。不过，由于老人对这种模式信任度较低，业务没有扩大。
同时，上海公积金管理中心曾试图推出过一种称为“住房自助养老”的“以房养老”模式。该种模式与住房反向抵押贷款最大的不同是，房屋的产权人一开始就进行了变更。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年继续居住在原房屋内，在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后的出售房屋所得款项全部由老人自由支配使用。然而，由于当时很多房产并非老人独立自有，子女有分歧，加之房价的不确定性及 70 年产权规定等因素加大了实施的难度，最终上海市公积金管理中心在三年多时间试点后，无奈停止了工作。
所以，我国住房反向抵押养老保险的市场仍未建立起来，无论是宏观环境还是微观的供需环境，都存在较大困境。
2.2 我国住房反向抵押养老保险发展存在的问题
2.2.1 宏观政策不明确
关于住房反向抵押养老保险，国务院当前只提出了试点的政策建议，并没有相关配套政策和法规的出台。宏观政策的不明朗导致微观层面供需不足。
首先，无相关配套政策给予支持，如保险公司关心的免税政策。在反向抵押保险业务上的所得税或者房屋产权证增名税费等一些税费减免政策的缺失，使得保险公司对此业务兴趣不大，不愿承担风险。
其次，我国目前还没有关于住房反向抵押养老保险的专门法律法规，只能在现存的相关法律规章中找到一些涉及住房反向抵押养老保险的简单规定，并以此作为开展保险的依据，但现存关于住房反向抵押养老保险的法律规章还存在诸多不足之处。比如子女与老人之间关于住房分割的有关规定，以及我国七十年产权房的产权到期问题等等。这些问题都限制了住房反向抵押这一制度的有效运行。
2.2.2 微观层面需求供给动力不足
首先，从保险公司的角度来说，住房反向抵押养老保险业务关联面广，牵涉到政府多个部门，对保险公司而言，成本高、投入久、风险大，效益还未必高。长期从事养老保险研究的浙江大学经济学院教授柴效武作为监管方和保险公司之外的第三方，参与了保监会的内部会议，并向七家保险公司介绍了一小时“倒按揭”。然而，几家保险公司对此知之甚少，整体兴趣不大，积极性也不高。
其次，需求方由于对此模式不理解，加上长期形成的家庭养老传统观念，短期内可能也无法对此保险形成积极回应。从此前各地“以房养老”养老金融试点情况来看，尽管勇于尝试，并且相关部门给予了政策支持，但实践纷纷宣告失败。比如上文提到的北京石景山北京寿山福海国际养老服务中心，老人出租其房屋，保留产权，租金直接缴付养老院，享受五星级养老服务，但也遭到冷遇，只有小部分老人入住。
这些问题都存在于外部市场环境之中，唯有有效分析环境因素，才能找出目前我国开展住房反向抵押养老保险的不足与障碍，并解决问题。
