1 导论
1.1 选题背景
住房反向抵押养老模式简单来说，指的是老年人通过抵押自己的房产在有生之年按期获得养老金的养老模式。在一些发达国家，住房反向抵押保险产品已经十分成熟，在养老保障领域扮演着重要的角色。该种寿险服务是指老年人将房屋产权抵押给保险公司，而保险人则以养老年金的方式给付给投保人使其获得养老保障，直至身故。在我国，这种新型的养老模式仍在起步阶段，但未来它可以作为我国社会基本养老保障体系的有效补充。
我国目前已经进入人口老龄化快速发展阶段，政府和百姓都希望寻求一种更加多样化的老龄化问题解决方案。面临我国未富先老、养老保障水平不高的局面，国务院于 2013 年 8 月 16 日召开国务院常务会议，提出了开展老年人住房反向抵押养老保险试点的政策措施，旨在解决老年人养老保障问题。总体来看，目前我国养老保障存在以下三点困境：
第一，我国老龄化进程加快，老年人口基数日益增大
首先，我国老年人口整体规模不断扩大。根据全国老龄工作委员会办公室发布的《中国老龄事业发展报告(2013)》，截至 2012 年底，我国老年人口数量已达到 1.94亿，占我国总人口的 14.3%，并且这一数字与上年相比增长了 891 万。到 2013 年，我国老年人口数量突破 2 亿大关，达到 2.02 亿，老龄化水平将达到 14.8%。另据预测，2020 年老年人将约占总人口的 18%，2050 年占比将超过 30%，这意味着每 3 个人中就有 1 个老人。同时，高龄老年人口数量迅速提高，80 岁及以上高龄老年人口已达 2273 万人，并且 2025 年之前，这一数字还将以每年增加 100 万的速度扩张。随着我国 1950 年代出生的人口进入老年期，我国已经迎来了第一个老年人口增长高峰。
但是，我国现代化的脚步却落后于人口老龄化，以致我国“未富先老”和“未备先老”的特征日益凸显，越来越多的老年人面临着就医难、生活水平降低等诸多困难和问题。因此加强老年人养老保障是政府和百姓的共同夙愿。
第二，家庭结构变化大，家庭养老模式不再满足需求
我国计划生育政策实施这数十年来，我国家庭结构出现了重大变化，核心家庭普遍存在，越来越多的 421 的家庭为老年人养老问题埋下了隐患。以往的家庭养老模式不再符合新时代的特征，需要一位年轻人承担起赡养 2 位以上老人的重担，实属不现实。我国老年抚养比从 2012 的 20.66%上升到 2013 年的 21.58%，并且，空巢老年人口数量逐渐增大，到 2013 年也将突破 1 亿大关。由此可见，家庭养老压力大，新的养老模式提出迫在眉睫。
第三，社会养老保障水平低，单纯依靠养老金生活压力大
我国社会养老保障体制的原则是广覆盖、低水平，也就是说单纯依靠社会养老保险提供的养老金只能保持基本生活支出。然而这样的单一模式对于许多老年人而言已明显不足。根据社科院世界社保研究中心发布的《中国养老金发展报告 2012》显示，我国养老金替代率由 2002 年的 72.9%，下降到 2011 年的 50.3%，远低于 55%的国际警戒线，致使老年人在职时和退休后的收入比差距不断被拉大。因此，我国养老保障的第二和第三支柱需要尽快发挥应有的作用。
面对以上困境，国务院决定研究确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施，立志到 2020 年全面建成覆盖城乡的多样化养老服务体系，能够以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，使服务亿万老年人的“夕阳红”事业成为蓬勃发展的朝阳产业，作为我国调结构、惠民生、促升级的重要力量。
根据国务院常务会议精神，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35 号），其中提出了开展老年人住房反向抵押养老保障试点的政策措施。这一试点政策的提出具有重大意义，对于解决我国当前的老龄化和养老保障问题都是利好消息。
然而，我国现在是否具有开展此项政策的外部环境基础还有待讨论。根据此前南京、上海、北京等地的“以房养老”的试点情况来看，效果并不理想，老年人和子女看似并不买账，这一模式在我国发展存在市场环境上的困境。同时，从几大保险公司角度来看，目前也对这种新型的“倒按揭”保险兴趣不大。无论是宏微观还是供需两方，实施住房反向抵押养老保险的外部环境都不够完善。2013 年 8 月底，民政部、保监会等相关部门就“以房养老”问题举行了研讨会，旨在对这一新模式的具体操作办法和实施细则达成共识，并计划在 2014 年初出台试点方案。
所以，在此背景下，笔者认为认真分析我国目前实施住房反向抵押养老保险的市场环境非常重要。我们有必要先探究外部环境的基础，从宏微观多个角度分析目前我国施行这一措施的外部条件，对于环境的利好部分，我们要加以宣传利用；对于环境中不支持此制度发展的地方，我们要改善。与此同时，可以结合发达国家发展此项制度的历史经验，提出实践建议，弥补我国市场环境上的不足，从而使新政策实施的各方达成共识，解决可能出现的问题，更好地开展此项试点，保障老年人的晚年生活。
1.2 选题意义
国务院这一住房反向抵押养老保险试点政策的提出对于解决我国当前的老龄化和养老保障问题都是利好消息，老年人和保险公司可以充分利用自身资源，解决养老资金问题，盘活已有房产资源，保险公司也可以扩大业务范围。然而，我国住房反向抵押养老保险存在着宏观环境上的瓶颈，政治、经济、社会、技术等层面都存在着不足。同时，从微观层面上来说，市场上的供给机构、相关配套市场不完善，而需求方比较小众，许多消费者并不赞成这一措施，所以可能存在需求不足问题。
在此环境下，本文旨在分析住房反向抵押养老保险这一制度顺利开展所需要的市场环境，有实践意义。唯有此制度的外部环境良好，此制度才能顺利开展。这需要宏观微观多方参与者的共同认同和努力，不论对于消费者、供给方还是相关政府部门，本文有助于各方认识当前外部环境现实，找出不足。同时，可以参考借鉴国外是在怎样的市场环境下实施此项措施并获得成功的经验，从而完善我国各项配套设施的建立。
1.3 国内外文献综述
1.3.1 国外住房反向抵押养老保险市场环境的相关研究综述
20 世纪 60 年代末，随着住房反向抵押养老模式的推行，各国对该业务的理论研究和实证分析陆续展开，并取得了一系列研究成果。研究主要集中在两个方面，一是在产品发展初期，各国根据自身情况判断开展住房反向产品的可行性研究，主要结论是必要且可行；二是随着该产品发展缓慢，研究重点开始转移到该产品的发展障碍上来，结论有需求不足、外部环境制约等。这些研究成果，为改善住房反向抵押业务的市场风险、制度监管、产品设计等方面的不足提供了理论支持。
1.开展住房反向抵押业务的可行性研究
20 世纪 60 年代末，美国住房反向抵押业务的可行性研究开始起步，一系列研究的主要结论都归为对该产品的可行性进行认可，理由是美国老龄化情况的深入和住房自有率的提高。代表性的研究有 Yung-Ping Chen 教授主持的“住房年金计划”研究和洛杉矶的 Ken Scholen 教授主持的关于威斯康辛州老人住房反向抵押业务的调查，研究结论归为对美国开展住房反向抵押业务的必要性及可行性上的认可。在此之后，其他国家对于该产品的研究也陆续展开，比如澳大利亚的两位学者：Richard Reed 和Karen M. Gibler(2003)，以定量方法讨论了该国对住房反向抵押贷款业务的需求状况，并在环太平洋房地产学会(PRRES)第九届年会上指出澳洲会借鉴美国的经验在来推广该项业务。还有日本的学者 Mitchell 和 Piggott(2005)也运用精算的手段针对日本的老年人住房自有率情况与美国相对比，研究结论认为：日本的老年人群体中拥有自有住房的比例高于美国，因此非常有条件开展此项业务，加之日本严峻的老龄化趋势，这种业务的开展可以帮助政府缓解养老保障的资金压力，同时也提出了政府需要建立相关政策来为这一新型养老模式保驾护航，包括税收减免、再保险制度等。韩国的学者 Deokho Cho 和 Seungryul Ma(2004, 2006)也对韩国房地产市场进行研究，认为韩国存在大量的住房反向抵押贷款的潜在需求者，并采用敏感性分析方法，结合租金升值率指标，指出韩国完全可实行住房反向抵押贷款的结论。新加坡的学者 Ngel-ChoonChia 和 Albert K C Tsui(2005)也利用蒙特卡洛模拟方法研究了住房反向抵押贷款在新加坡的可行性，结论是此金融产品对老年人不具有吸引力。
2.关于住房反向抵押贷款模式风险的研究
住房反向抵押贷款业务由于其复杂性，涉及多方面风险，能否合理的控制和规避风险是该业务能否成功的关键。因此，一些学者针对住房反向抵押贷款业务的风险进行了定性及定量研究。其中 Mayer 和 Simons(1994)认为该业务在房屋维护上设计很大风险，因为房屋的维护结果直接关系到合同到期时住房的销售价值。
同时，也有学者认为该业务涉及很大的利率风险，Klein 利用实证模型证实了金融市场的利率波动于住房反向抵押贷款提前还款的相关关系。Donald L.Redfoot，KenScholen，S.Kathi Brown(2007)认为，贷款公司如果只在老年人身故后才变现房产，会面临很大的资金流动性风险。
3.关于住房反向抵押业务发展障碍的研究
这方面的研究主要关注点在于消费者的需求不足问题，分析角度有两方面：一方面有学者认为是交易费用导致了许多申请人放弃选择该业务，代表研究有 Donald L.Redfoot，Ken Scholen，S.Kathi Brown(2007)开展的消费者调查，数据显示有 63%的被调查者是由于的高额交易费用而放弃选择该产品。此外，另一方面的学者认为遗产动机是制约住房反向抵押贷款需求规模的关键因素，Louise Sheiner 和 David N.Weil(1992)研究表明，有 42%的老年人会基于遗产动机选择将没有债务的房产留给后人，作为遗产。
从国外文献的研究结果可以看出，目前对于住房反向抵押贷款这种养老保障模式的研究是渐进的，从最一开始的可行性研究到后来逐步研究该业务发展缓慢的原因，研究方式理论研究和实证分析，这些研究成果都为住房反向抵押贷款的顺利实施和完善提供了理论支持。虽然住房反向抵押业务在英国、法国、加拿大、新加坡等国也已经成功运行多年，但在研究的广度和深度上都远远落后于美国，多侧重于住房反向抵押贷款如何在本国更好地实施。
1.3.2 我国住房反向抵押养老保险市场环境的相关研究综述
我国关于住房反向抵押养老模式最早的研究起步于 20 世纪 90 年代中期，是由曾祥瑞、胡江涛(1995)在《住房逆抵押贷款研究》文章中介绍了美国房产反向抵押贷款的运行情况，包括产品设计、消费群体、市场结构以及运营风险等内容。
此后，随着我国房地产市场和金融市场的不断发展，加之我国老龄化和现代化的社会发展压力，许多学者希望寻求一种新的养老模式。而时任中国房地产开发集团公司总经理的孟晓苏于 2000 年首先提出了我国可以效仿美国开展住房反向抵押寿险服务，他认为这一产品很适合我国国情，并且非常具有可行性。包西柱(2000)也结合我国人口老龄化现状，分析了反向抵押业务在社会养老功能上的重要性。具体来说，我国研究情况如下：
1. 关于我国住房反向抵押养老保险外部环境的研究
从宏观环境来看，杜娟、陈茗(2003)认为我国已具备开展住房反向抵押贷款的外部环境，并介绍我国已经具备三个基本条件：（1）发展成熟的金融机构是该产品的购买者；（2）遵循市场规律的房地产经营商是老年房产的最终消化者；（3）大规模拥有住宅的老年人是消费群体基础。
从住房反向抵押保险市场的需求方来看，许多学者认为我国住房反向抵押保险的需求群体巨大，原因是我国老龄人口绝对规模很大，并且住房自有率提高，应尽快将住房反向抵押业务提到日程上来。这些学者包括柴效武(2004)、曾庆芬(2006)、李时华(2007)等；其次，从住房反向抵押保险市场的供给方来分析，孟晓苏首先提出我国保险业可以开展该项保险，此后，游娜(2003)、王琨(2005)等一些学者提出由商业银行开展住房反向抵押贷款具有可行性，并且能带来新的盈利点。
2. 关于住房反向抵押贷款模式发展障碍的研究
除了阐述住房反向抵押业务在我国的必要性之外，也有一些学者注意到了该业务在我国发展可能出现的障碍，并结合我国国情进行了分析。其中，刘亚丽(2007)、陶萍萍(2008)等学者认为我国推行此制度最重要的障碍就是长期以来形成的传统代际观念的束缚，同时我国土地物权制度不明晰、房地产二级市场发展滞后、经纪机构整体素质不高，而政府又没有合理的风险监管机制，这些原因都制约了住房反向抵押业务在我国的成功推行。
近年来，也有学者专门针对住房反向抵押养老模式的风险进行了分析，靳海峰(2010)认为长寿风险、利率风险、房价波动风险、流动性风险等多种风险都对该业务的开展造成了障碍。
总体来说，国内对住房反向抵押养老模式的研究起步较晚，前期研究主要重点放在介绍和引入这种新型的产品上，对其定义、国外运作模式等进行了解释。之后，我国学者开始根据我国实际情况研究该产品在我国的可行性及必要性，以及可能遇到的发展障碍。这些观点大多局限于整体框架，而没有真正深入分析我国是否具有开展此业务的外部条件，尚未形成系统性的研究成果和可操作的政策建议。
虽然我国已经开始将西方国家的制度经验与我国实际情况相结合来进行分析，探索符合我国国情的住房反向抵押保险制度，从需求规模、市场环境等多层面展开了研究，但国外模式终究不能直接移植到我国来。总体而言，主张支持产品发展者多，反对或主张延迟产品发展者少。而本文则是希望通过更加深入的分析，利用 PEST 模型，更加仔细地通过宏微观多个角度，立足于我国政治、经济、社会、技术四大宏观环境，系统分析我国外部环境上的障碍。同时，根据微观供需两方面的研究，探究我国开展该险种可能出现的问题，弥补现有研究的不足。
1.4 研究思路和研究框架
本文采用理论与实践结合的研究思路：基于我国目前老龄化和养老保障不足的问题，政府提出了新型养老模式，而这一新事物的发展需要建立在对于市场宏微观环境的准确把握上，只有市场环境各方满足相关条件，才能保障此制度的顺利发展。所以，本文通过构建市场环境分析框架，对我国实施住房反向抵押养老保险制度的市场宏观、微观环境进行分析，找出我国现在实施此制度存在的障碍，并分析发达国家住房反向抵押养老保险的市场环境情况，借鉴经验。最终，提出关于我国实施此项措施需要进行改进的建议。
本文研究框架如下：
第一部分，主要介绍了本文选题的背景、意义，国内外相关研究综述，本文的研究思路以及创新点与不足。
第二部分，介绍我国住房反向抵押养老保险的现状。主要阐述我国住房反向抵押养老保险的提出与发展历程，市场环境现状，以及相关项目试点情况，并提出存在的问题，引出市场环境分析的必要性。
第三部分，进行我国住房反向抵押养老保险宏观环境的分析，运用 PEST 模型，从政策法律环境、经济环境、社会文化环境以及技术环境四个方面分析我国现在宏观市场层面上的现状与不足。
第四部分，进一步分析我国住房反向抵押养老保险微观层面的供需环境。针对现在市场需求环境以及供给环境，去深入了解针对此款保险消费群体、购买欲望以及供给机构的情况。
第五部分，通过对发达国家发展住房反向抵押养老模式的经验总结，分析其市场环境，并结合我国具体国情，提出可以借鉴的建议。
第六部分，在对我国和其他国家住房反向抵押养老保险市场环境分析的基础上，提出完善我国现行市场环境不足的建议，为实施住房反向抵押养老保险试点提供参考。
1.5 创新与不足
本文所做的主要工作是，研究我国住房反向抵押养老保险产品的市场环境，并结合国外经验与我国情况提出一些需要继续探索的问题和相关建议。
本文试图在以下两点进行创新性探索：
第一，本文从理论上探讨我国住房反向抵押养老保险的宏观环境，从法律、经济、社会、技术四个方面分别分析市场宏观环境现状，并从中找出施行反向抵押贷款保险的障碍与瓶颈。
第二，本文从实践角度探讨，我国住房反向抵押养老保险的微观市场环境。首先，从该险种的需求方来说，消费者群体规模、购买力、购买欲望这三者决定了市场需求。
其次，供给环境中保险公司、银行和相关房地产交易等配套市场的环境也对于我国发展此项保险有重要影响。
所以，本文从微观宏观两个层面进行了市场环境分析，既有理论研究也有实践层面的探讨，并结合美国的经验提出适合我国的市场环境改进建议。
本文在市场环境的实证调查研究方面存在不足。随着政府和消费者对这一制度的进一步了解，将来可以通过调研方式更加直观分析环境因素。
