第四章我国保险公司参与“以房养老”的两种模式
通过对国外“以房养老”模式的经验介绍,并结合对参与主体之一的业务开展机构资格的分析,本文认为保险公司应该是“以房养老”业务开发和推广的核心力量,所以,将保险公司作为业务开办者,对其参与“以房养老”的业务模式进行分析。结合保险公司资金投资和业务的特点,认为保险公司更加适合参与反向抵押的“以房养老”模式和养老地产与老人房屋的置换的“以房养老”模式,并且政府应当在“以房养老”业务开展初期承担主要的宣传作用,提高民众对于“以房养老”业务的信任。
第一反向抵押的“以房养老”模式
“反向抵押贷款”业务通常是由贷款机构向老人一次性或者定期支付一笔资金直到老人去世,老人可以一直居住在现有的房屋内。贷款机构在老人死后收回房屋,由房屋的交易价格来偿还老人生存期内的贷款总额。“以房养老”作为一种养老保障模式,是舶来品,很多老人对于业务开展的细节还不是特别了解,因此对于业务机构的信用和业务本身持怀疑态度。所以,为了解决老人的这类担忧也为了缓解政府的养老保障压力,本文特别指出政府在整个业务中的作用,政府。在初期1^以业务:^5:传和指5^以为求者和业务提供方之一、叫架起桥梁,保证业务的顺利幵展。并且保险公司要和知名的专业中介机构合作,以准确确定房屋价格,设立符合双方意愿的业务合同。下面从保险公司在“反向抵押”模式中担任的角色来分析保险公司参与的业务模式。
一、保险公司单独作为业务提供方
“以房养老”的最典型做法就是反向抵押贷款业务,也是很多国内学者进行研究的一种方式。所以,在推出以房养老产品时,首先考虑保险公司开展住房反向抵押保险。其开展形式如图4一1,政府向老人宣传反向抵押保险,老人可以向政府进行初步的参与要求的咨询,接而建立老人和保险公司的接洽。通过对老人具体需求的了解后,保险公司通过专业的房产评估机构和律师事务所,设立相应的保险合同,达成与老人之间的业务关系。老人可以从保险公司获得以年金方式支付的保险金,并可以终身居住在其房屋内,保费最终以老人离世时的房屋价格来交付,这就类似于用抵押房产S缴支付延期保费。这类业务在英国开展的颇为成功,英国最大的保险集团一一英杰华集团(Avivaplc)业务经验丰富,拥有足够的专业技术水平,是英国“倒按揭”的以房养老模式的主推机构,开展业务超过10年,获得的投保人累计超过10万。可见,成熟的保险机构能够担当开发和推行“以房养老”的反向抵押保险产品的任务。但是,同样是以保险公司为业务提供方的新加坡,其职总英康保险公司推出的反向抵押贷款业务却没有获得成功。
可见,保险公司若要能够担当起业务提供方,不仅要有较高的业务操作能力,还要在具体操作上还是要按照具体情况进行设计。为降低保险公司的风险,本文还提出设立风险管控点,比如当房屋到期价值低于老人整个生存期的贷款总额的10%时,政府负责为保险公司承担其中的5%的损失,以降促进业务早期的幵展。
二、保险公司作为业务合作方
保险机构除单独开展反向抵押保险产品外,也可以作为其他贷款机构的合作方来参与“以房养老”业务。因为保险公司广泛的机构网络和营销主体,使得保险公司天然具有推广“以房养老”产品的优势。再加上保险公司对于寿险精算、养老医疗服务等方面的专业知识经验,可以辅助其他机构设计和开展相关业务。
其具体的操作流程如图4一2,在这种机构合作模式下,借款人和贷款机构签订业务合同,并将房子抵押给贷款机构,贷款机构则按房屋价值的一定比例,将房屋贷款总额一次性发放给保险公司,接着由保险公司负责设计年金产品,按年或者按月为老人提供生存资金。整个贷款期间,老人对住宅仍拥有居住权,直至死亡或接受长期护理,贷款机构才将房屋卖出获得收益。这种情况下,贷款机构主要承担房屋价值变动风险,而保险公司主要承担长寿风险,可以避免在单独开展此项业务时保险公司承担双重风险。
三、保险公司作为业务辅助方
除了直接参与反向抵押贷款的方式外,保险公司还可以和政府合作,为反向抵押贷款的“以房养老”方式究底,为借贷双方提供保险保障。例如,由于“倒按揭”业务风险周期长、风险较大,为保证业务开展机构的信用,美国在开展这一业务时,贷款机构都需要向政府购买抵押贷款保险,以防贷款额超过抵押物价值而给贷款机构的现金流带来风险。同时,为防止贷款机构破产,致使抵押方的现金来源无门而出现生存风险,借款人也需要通过购买保险保障自己的生活。具体操作如图4一3,在贷款机构和老人建立“以房养老”业务合同后,政府负责向贷款机构提供房产价值转换抵押贷款的保险,商业保险公司则可向老人提供抵押贷款履约保证保险、人寿保险、以及住宅财产保险等,从而帮助贷款机构降低预期的寿命风险,使借贷双方避免因住宅的损毁而受损,保证贷款方在反向抵押贷款期限结束后能如数收回资金,从而免除借贷双方的后顾之忧。
第二节养老地产与现有房屋的置换模式
养老地产是将养老主题融合于地产开发项目,并且适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求的老年住宅产品。在国外,养老地产的发展比较成功的如美国的“Sun City”项目,是美国最大的养老机构,里面住着来自美国各个州和世界50多个国家的退休老人。日本政府就曾对老年住宅有专门规划,编纂了一本《老年住宅设计手册》,用来指导老年住宅建设机构建设具有针对性的、适应老龄化社会的居住设计。可见,养老地产项目适应老年人生活的需要,对于老年生活质量的提高具有十分重要的意义,投资养老地产项目非常有前景。
养老地产项目通常建设周期较长、对资金的需求较大,保险资金被认为是投资养老地产的最好资金。而且,在国外保险资金就参与养老地产的投资,以增加保险资金的收益。例如美国的保险公司、基金等大型金融机构,就通过投资房地产信托投资基金(RE一ITs)和养老住宅综合运营商的方式成为养老住宅的持有者,以获取养老住宅带来的长期稳定的投资回报。另外,保险资金具有规模大、周期长、稳定性高、安全性要求高和收益率要求低的特点,而且保险资金一般不会出现太大波动,其流入和流出具有稳定性和可预测性,可见保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性。同时,保险公司参与养老产业建设,也有利于实现养老保险、健康管理和医疗服务资源的融合,对于提高养老保险体系的服务质量和运行效能具有重要意义。此外,2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》对于保险资金投资养老地产持鼓励态度。国家监管单位放宽了对于保险资金投资的限制,使得保险企业资金能够流向养老房产业,这就从政策上支持了保险公司的养老地产业务开发。保险公司参与幵发老年地产项目,既拓宽了保险资金投资方向,又可以为保障民生工作提供支持,是一件一举两得的事情。
为此,本文考虑老年人将自己的房屋与保险公司开发的养老地产住宅进行置换,这样既为老年人保留了产权,也可以为让子女对老年人的生活环境放心,为老人顿养天年提供了资金和场所。
保险公司在资金符现和风险控制中存在优势,对于房地产项n的选址、设计、建造以及经营等缺乏经验,所以,为降低投资风险,本文考虑采用合作开发模式。首先,和政府合作,政府具有一定的公信力,对于养老地产的品牌宣传具有重要作用,另外,还可以通过和政府合作获得土地价格优惠;其次,在房地产开发方面,选择和品牌大的房地产开发企业,如万科、华润、绿城等合作,保险公司可以为其提供资金,房地产企业可以为住房质量提供保证,也可以增加民众的信心;再次,定向和专门的老年医院合作,做好养老地产的医疗配套,保证老年人的健康;最后,在经营上,交予具有丰富的养老服务经验的老年公寓来管理,为老年人提供细致的照顾服务、业余文化服务和健身服务等相关的服务。具体的操作流程可以参照图4一4所示,第一阶段,保险公司先和政府沟通,申请土地。当土地审批通过后,进入第二阶段,和房产企业合作。保险公司投入资金,房产企业按照老年公寓机构的设计开始建造养老地产项目。在建成后,进入第三阶段,即保险公司委托老年公寓管理机构管理项目的运营,和医疗机构合作,为完善项目的配套服务。第四阶段就是和老人签订协议,老人入住养老地产,保险公司和其他合作方共同为其提供持续的养老服务。
第三节案例演示
一、案例内容
杭州的一老人张某,今年65周岁,是位无子女的独居老人。老人身体状况较好,精神面貌不错,但是老人的老年生活却稍微有点遗憾,因为社区每月给予的养老金有限,又由于年轻时没有购买商业养老保险,老人的老年经济生活并不宽裕。平时的食品和简单的生活消费勉强可以满足,一旦遇到生病或者其他意外时,经济上就难以承受。但是老人在翠苑地区拥有一套房屋,面积为70平方米,房屋的市场价值为140万元。为了提高老年生活质量,增加经济来源,老人愿意参与“以房养老”,并以终身年金方式获得保险金,并按年领取。基于此,本文将按照上文介绍的两种模式,对老人的“以房养老”定价方案进行简单设计。
二、模型的解释和说明
本文定价模型参考王舟舟和柴效武教授[33]的“以房养老”定价模型是领金
款利率上,将贷款利率修正为保险资金的年平均收益率,并认为在房价增值和房屋折旧时,其价值基础是HEQ,而不是HEQx (1一a),因为a只是期初一项支出费用,并不参与改变房价的变动。而且,为防止房价下跌风险以及寿命风险,引入房价留存比例,即在年金支付时的价值基础是房屋现值的一个比例,设为Y。
(一)模型假设
本模型采用2000一2003中国人寿保险业经验生命表,以W岁的借款人为例.
W:年龄为W的借款人,并假设在其生曰当天投保g:房屋资产增值率 :房屋的年折旧率y:反向抵押贷款利率,即保险公司的年平均投资收益率 HEQ:房屋资产现值,iqw:w岁的借款人在反向抵押贷款合同开始后第t年后的那一年死亡的概率。
T:借款人的最大平均余命。即借款人生存至生命周期表中人可能生存的最大年龄经过的年度。我国现有的经验生命表中最大年龄为105岁。即T=105一\v+la:费用占房产现值的比例A:年金领取金额,年金在起初领取tPw: W岁的借款人在反向抵押贷款合同开始后第t年内存活的概率LS:S领金额Y :房价留存比例。
从保险公司角度考虑,由于在期初,首先要支付一笔业务成本费包括发起费、第三方费用和服务费等,为a XHEQ,这笔费用由借款人支出,按照定价公式的原理:借款人各期现金流入的现值二到期房屋价值贴现的现值
(二)部分变解释和计算
经验生命表中重要的指标包括:
qw:w岁的人在未来一年内死亡的概率;Pw: W岁的人在未来一年内仍活着的概率;tpw: W岁的人在t年后仍活着的概率;tqw: W岁的人在t年内死亡的概率;tinqwiw岁的人在w+t岁与w+t+n岁的n年内死亡的概率;当n=l时,则表示为tiq、v,其含义为W岁的人在生存t年后的那一年死亡的概率。
根据寿险精算中生存函数的性质,以下等式成立:
根据生命经验表的数据,按照上述公式4一4以及公式4一5,计算出tqw和tiqw,见表4一2:
三、相关参数的测算
(一)住房反向抵押贷款的年利率,即保险公司的年平均投资收益率(y)
2008年至2012年,保险行业投资收益率分别为1.89%、6.41%、4.84%、3.49%和3.39%,一保险资金投资的平均收益率率为4.1%[34、保险公司开展“以房养老”业务是既是为了拓展业务面,也是帮助政府缓解了养老压力,考虑到养老问题的特殊性,加上反向抵押贷款期限长,风险大,本文假设y=4.5%。
(二)反向抵押贷款的业务成本费用
向抵押贷款业务的费用包括发起费、第三方费用和服务费等。在本章中,按照美国标准,设定:a =6%。
(三)房地产价格年均堪长率和房屋年折旧率
测算房产价值年均变动率(V )时根据商品住宅销售价格的变动趋势,以商品住宅销售价格的年均波动率表示。根据1999?2012年杭州市商品住宅销售价格指数(如图4-5)的年均变动率,包括新建商品住宅和二手房的销售价格指数,发现两者变动趋势和幅度基本相同。由于“以房养老”业务涉及的是二手房的处理,所以本文采用1999年到2012年的二手房销售价值指数,计算我国二手商品住宅销售价格指数年均增幅为5.8%,考虑到虽然我国房地产市场的现状,房价较高,未来很有可能会下行,但是我国的城镇化改造还有几十年的路要走,所以房价短时间内不会下降,所以将公式中的房屋资产增值率g设为5%。
(四)房屋年折旧率(P )
住房折旧率以土地使用权最高年限为70年,因此住房折旧期限为70年,按照直线折旧法,住房年折旧率为1.43%,本文取(5=1.43%。
四、两种模式下的具体定价过程
(一)反向抵押贷款保险模式
为了降低业务风险,在贷款基数上,取房价的一定比例,比如50%、55%、60%、65%和70% (英国通常取70%,本文则将贷款上限设为70%、老人房屋的市场价值为140万元,按终身年金的反向抵押贷款业务,分别按照上述比例向老人按年支付贷款,则每年的贷款额为:
参照《2013年杭州市国民经济和社会发展统计公报》,可以发现2013年杭州市城镇居民人均可支配收入39310元,可见老人若参与“以房养老”业务,生活能够获得足够的保障。
参照杭州市的老年人预期寿命80[35],则65岁老人的预期余命为15年。并按照最高的房屋价值留存比例来计算保险公司的利润,则到期后房产价值Pl=140x (1 + 5% - 1.43%) 15 =236.9万元,保险公司支付给老人的年金累计
预留了 50%房屋价值,则保险公司还要返还70万,则最终,保险公司的最终获利为236.9-134.8-70=32.15万元,可见保险公司可以通过“以房养老”业务获利。
(二)养老地产与现有房屋的置换模式
房屋置换模式下,为便于分析我们考虑保险公司在置换完成后就将房屋出售,则获得的资金为140万元,扣除业务交易费则134.4万,即按一次性趸领,老人可获得134.4万元。然后按照年金方式发放给老人,并为老人提供养老服务向老人收取管理和服务费。这种情况下,老人所获得的年金为6.5万元。这种情况下,由于在养老地产项目中更多的是为老人提供养老服务,所以利润即服务费用和经营成本的差额。
第四节两种模式的比较分析
通过具体的案例,呈现了两种操作模式下“以房养老”业务定价的简单操作,从中可以发现两种模式的共同点以及区别:
一、区别
(一)房屋价值的变现时间不同
在具体开办“以房养老”业务时,釆取不同的模式,对于房屋价值的变现时间不同。反向抵押贷款模式,考虑到安土重迁的情节,是老人始终居住在现有房屋内。若是保险公司单独开展“以房养老”保险,则到老人死后保险公司才能收回房屋,获取保费。这就意味着资金回收期间比较长,面临的住房价值波动风险较大。而以现有房屋置换养老地产里的老年公寓则不同,在置换时,保险公司向相关房产评估机构获取房屋的当期价格,通过置换房屋,老人留有养老地产房屋产权,或者租入养老地产,保险公司负责出租老人的房屋。这种情况下,保险公司的现金流入和现金流出期限差距时间不大。
(二)面临的风险种类不同
反向抵押贷款模式面临的主要风险就是长寿风险和房屋价值波动风险,而房屋置换模式下,保险公司在期初就对房屋进行处理,除面对长寿风险外,还要面对经营风险。由于养老地产项目的特殊性,养老地产是一个长期的、持续的项目,保险公司的业务不是和房屋交付时间结束在同一时间点上的,保险公司还要负责项目的后期经营,最终以其提供的服务收取费用来获利。反向抵押业务,最终保险公司要收回房屋,因而保险公司在幵展业务时可能会遭遇子女的反对,面临违约风险,而房屋置换模式,老人可以留有房产给子女,因而违约风险较小。
二、相同点
“以房养老”业务,归根结底离不开对于房屋价值的操作,其开展基础就是要对现有房屋价格进行评估,对未来房价走势进行预估,考虑房屋折旧,以及房屋变现的时间等方方面面的问题。所以,在两种业务模式下,都要考虑房屋的价值变动。初期,为了加大业务的宣传力度,也为了业务的顺利开展,业务的开展都离不开政府的政策支持。此外,两种模式在整个开展期间都要考虑长寿风险。
第五节小结
“以房养老”仆务确实可以提高老人的老年收入和牛活水平,所以,对于拥苻房屋的老人来说,町以作为改善老年生活的一种选择。保险公司单独开展反向抵押贷款保险风险较大,若是辅助开展反向抵押贷款业务,相对来说保险公司承受的业务风险较小。“以房养老”业务的成功开展,必然是要以精确的风险定价和高度的房地产市场洞悉能力为前提的,我国保险公司必须不断提高自身业务水平,并结合国家的相关政策提高抗风险能力以顺利开展“以房养老”业务。此外,考虑到中国的传统代际观念一一房子要留给儿女的影响,所以本文认为在“以房养老”业务开展的初期,为不和传统观念冲突,对于非独居有子女的老人,并不提倡其采用反向抵押模式。本文的反向抵押的“以房养老”模式比较适合独居且无子女的老人。房屋置换模式的适用范围更加广泛,并且其提供的医疗护理服务和精神慰藉服务可以为老年人提供一个更加舒适和丰富的老年生活。
