第一章 引言
1.1 研究背景
根据国家工商总局企业注册局 2014 年 2 月 28 日的通报，2013 年房地产开发业新增注册 7.95 万户，同比增加 43%,注册资本 8854.65 万元，同比增加 61.4%[1].中华人民共和国财政部税政司公布的《2013 年上半年及 2014 年税收收入情况分析》中，2013 年 1-9 月全国房地产开发市场交易活跃、交易价格明显提升，交易额同比增长 34%,使得税收收入高速增长。所纳交易环节营业税、契税分别同比增加 37%和 40.4%,房地产及建筑业所得税增长额占全国 50%.2010 年国家税务总局下属各地方税务部门共检查房地产企业 9.63万户，查补收入 294.47 亿元，占全年税收专项检查总收入的 49.23%[2].2014 年年初，中央一套新闻爆出国内多家房地产开发企业偷逃土地增值税达 3.8 万亿元的天文数字引起全国上下一片哗然。随之，国家税务总局及多家房地产龙头企业对该数字提出强烈质疑，但至今该问题仍无定论。国家税务总局已将对房地产开发企业的税务稽查列为 2014 年重点工作，并在年初开展了全国范围的土地增值税清算工作，但时至笔者落笔前仍无实际成果公布。
随着我国社会经济的飞速发展，房地产开发业也同时进入了黄金发展期。目前，房地产开发业已经成为促进地方经济发展、拉动地方财政收入的最主要力量之一。与此同时，其纳税问题已经日益凸显，如何做好税务稽查工作，税务稽查如何高效服务于社会发展和经济建设，这些已成为税务稽查工作亟待解决的问题。
1.2 研究的目的和意义
1.2.1 研究目的
文章从房地产开发业相关税务稽查理论研究出发，结合实际案例以税务稽查四个工作环节为单位进行分析，总结了房地产开发业税务稽查方法，并最终根据 XY 房地产企业的稽查案例给出税务稽查。笔者根据自身实践经验，将税务稽查理论与行业实际情况进行了有效的结合分析，希望能够对税务机关针对房地产开发业的税务稽查工作给予一定借鉴作用。
1.2.2 研究意义
虽然税务稽查是学术界较为热门的话题，但针对房地产开发业税务稽查较为系统的总2结和分析仍然较少。由于相关税收法律法规政策近年来变化和调整较多，且更新较快，现有的文献资料很多已经与现行政策不相符了。基于以上原因，笔者根据自身实践工作经验，以案例引入的方式，将最新的税收法律法规结合税务稽查理论进行总结，将最新偷逃税手段进行的分析，并结合案例进行归纳和总结。
其实践意义存在于两方面，一是通过对该行业税务稽查理论与实践相结合的分析，特别是通过引入 XY 房地产开发公司实际案例，对税务稽查工作具有一定的现实指导意义，有助于税务机关开展房地产开发业专项检查工作，协助办案人员在一定程度上提高办案效率和办案准确度。二是期待通过对该行业涉税法规制度的不断完善，以及对税务稽查程序、模式的不断改进，规范我国房地产开发业税收管理现状，理清行业税收漏洞，促进国家税收事业发展，降低税收征纳成本及税企矛盾。从而促进税收稽查工作进一步发展，澄清房地产开发行业实际税收管理情况，解释社会疑惑，给国家经济运行和行业良性发展一个公平、正义、合理、合法的纳税环境。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国外研究现状
（1）税务稽查与税收遵从关系
在国外，税务稽查和税收遵从理论关系的研究主要从预期效用理论和前景理论两方面进行。Yaniv（1999）将前景理论应用到一个非常简单的避税模型中，很好地体现了预付税款制对纳税人税收遵从行为的激励作用。研究中发现，当预付的税款金额达到一定水平，避税现象将消失。此外即使税务机关在现实工作中将检查的概率降低，只要纳税人认为这种小概率事件很可能会发生，并且很有可能会在自己身上发生，那么即使纳税人预先缴纳的税款低于应纳税额，纳税人也会诚实依法纳税[3].Dhami 和 al-Nowaihi（2006）将人们的纳税行为在预期效用理论和前景理论框架下作了对比分析。结果表明，在相同稽查概率下，在基于前景理论的税收遵从模型中比在预期效用理论模型中，为获得同样的税收遵从度所需要的罚款力度，更符合实际情况，从而较好的解释了人们为什么会纳税的问题[4].Alm 等（1992）认为可以用前景理论来解释人们的纳税行为。他们认为，人们纳税的一个可能的原因是由于高估了税务稽查概率，在这种低概率损失面前，纳税人是风险厌恶的，因此选择了遵从[5].在税务稽查理念上，国外对税务稽查工作重视程度很高，多数国家的税务机关会将财力、物力和人力向稽查部门倾斜，科技力量和法律支持程度也高于我国。另外，国外案源管理效率也大大高于我国，其选案环节效率也比较高。
（2）在税务稽查机构设置及机构职能方面
以美国为例，税务稽查制度主要体现为权利和义务的对等，如美国税务稽查制度强调税务稽查的权威性、威慑力同时严格规范执法权利，并有完整的救济体系[6].在税务稽查惩戒力度方面，国外税务稽查的惩戒手段和力度是较为严厉的。如德国设立了税务违法案件调查局，其查处的涉税案件除了补缴税款、加征滞纳金、罚款外，该机构有权直接起诉或公诉相关责任人并给于 6 年以下刑事处罚。在邻国日本，当税务机关确定逃税罪名后，将对犯罪嫌疑人处以本税以外的重税[7].在税务稽查保障体系方面，国外重视信息化稽查建设，并且效率很高。这一方面体现在税务稽查机关内部。如在美国，据统计，90%左右的稽查案件是通过计算机选案完成，并且能保证较高的选案准确率。另一方面，由于社会信息化和诚信化程度高，银行、商店和纳税人的现金流动都需要社会保险号码或信用卡，这使得税务稽查机关能很容易调取任何收入、支出的具体情况。另外，国外信誉等级制度建设也可以促进稽查选案中案头分析工作，提高选案准确性[8].
1.3.2 国内研究现状
（1）关于税务稽查的研究
对于税务稽查工作环节的研究，目前越发强调稽查选案、审理和执行环节的重要性。李小川（2013）基于税务稽查专业化背景，对目前选案工作中存在的问题进行分析，并提出提高选案工作质量、效率的措施[9].执行环节，袁森庚、瞿威（2013）分析和梳理了税务稽查实施说明理由制度的法律、法理依据并提出税务稽查实施说明理由制度在稽查工作中的具体做法和要求[10].
在创新稽查方法、改革制度方面，目前多强调的内容主要体现为重视信息化稽查、重视稽查程序、重视延伸检查等方面。王琳（2013）从严格执法、加大打击力度以及创新稽查方法三个方面提出税务稽查工作改进重点，并着力强调查前分析的重要作用[11].杨默（2008）借鉴国外先进经验，提出税务稽查改革重点应当在流程、组织、法律保障等方面[12].黄清华、杨至波（2013）分析了税务案件延伸检查工作的作用及在实际税务稽查工作中的运用，阐释了税务案件延伸检查工作的必要性和实践操作重点[13].
在信息化稽查方面，杨卫东（2012）总结了财务信息化管理中利用财务软件进行涉税违法活动的常用手段，提出了创新信息化稽查工作思路[14].马硕（2012）分析了信息化稽查对税务稽查工作的重要作用，并介绍了如何建立具体而又针对性的电子查帐模式[15].俞振华、刘进（2011）介绍了上海市税务局第一稽查局以审计流程为理论基础创建信息化稽查新方式，用以解决大型企业数据海量而稽查人员有限的困难[16].
（2）关于房地产开发业税务征管、稽查方面的研究
对房地产开发业税收征管方面的研究，孙修山、张凤瑞、苗壮（2012）分析了房地产开发业对辽宁省经济和税收的影响[17].魏雅华（2014）列举了我国房地产行业涉税问题的现状，总结发现房地产行业连续 12 年成为偷逃税最为严重的行业之一成为税务专项检查最大目标[18].对于房地产税务稽查工作方法方面，樊其国（2009）分析了房地产开发企业土地增值税偷税手段[19].李杰云（2013）阐述了房地产行业税收与财政收入可持续发展的相关对策，其中针对房地产行业治税机制改进提出四方面建议，均涉及信息化稽查[20].曹映平（2010）根据房地产开发业经营特点寻找税务稽查切入点，并对税务稽查取证方式提出建议[21].
对于房地产开发业实施专业化稽查方面，尹磊（2012）论述了房地产专业化稽查的实现路径、方法以及税务行政裁量权在税务稽查工作中的运用[22].许升祥、张国雄（2013）以湖北省某地方税务局为例，对房地产行业实施专业化稽查的主要方式方法进行介绍[23].
综合上述研究成果可以看出，国外对于房地产开发业税务稽查重视程度高、惩戒力度大、查处机构及相关法规设置完善、信息化技术应用性强。这些都是我国稽查工作环境有待完善的地方。我国对于房地产开发业税务稽查的研究尚处于起步阶段，但也取得了一定成果。目前的趋势是一方面侧重于检查过程的方法创新和改革例如推进信息化稽查、提出专业化稽查概念；另一方面是在稽查程序的其他三个环节入手提高稽查效率和稽查准确度，如重视选案环节的准确度等。不足之处在于，国内研究中多数停留在理论分析层面，很少有将房地产开发业具体稽查案例结合。房地产开发业的经营、纳税状况受到客观情况影响，具体情况千差万别导致偷逃税手段也多种多样，如果抛开企业实际情况只谈理论上的如何进行稽查工作，很难在实际稽查工作中得到有效运用。本文基于以上研究成果，以稽查工作程序为依托，以信息化稽查方式为手段，并引入某市税务机关对 XY 房地产公司进行税务稽查的案例进行分析，切合实际地给出稽查建议并最总得出对房地产开发业税务稽查的研究结论。
1.4 研究的主要内容和方法
1.4.1 研究的主要内容
第一章介绍了研究的目的和意义以及国内外研究现状。对比国外研究成果，分析了我国房地产开发业税务稽查工作发展的趋势，同时指出了该方向目前针对实例研究的缺少。
第二章介绍了房地产开发业税务稽查研究的理论基础，分别介绍了税务稽查理论、税务遵从理论、博弈理论、纳税风险理论。其中，重点强调了税务稽查程序，介绍税务稽查方法时重点阐释了信息化稽查方法。
第三章从房地产开发业纳税环节及涉及税种、经营特点及会计核算特点几个方面介绍了房地产开发业涉税现状。分析了房地产开发业在纳税环节、涉及税种及会计核算经营特点上的不同之处。
第四章介绍了房地产开发业税务违规行为的主要表现，并针对房地产开发业违规表现并结合第三章分析内筒阐释了对房地产开发业税务稽查工作的重点及检查方法。
第五章，笔者以 XY 房地产开发公司（以下简称 XY 公司）实际稽查案例为例，从选案、检查、审理执行四个环节展开论述，阐释了对该行业税务稽查工作的具体操作方法、操作流程。对案例中涉及的具体税收违法行为的检查过程进行了详细描述。并针对 XY 公司稽查案例进行分析，总结了经验，提出了有针对性的稽查建议。
第六章结论部分，针对房地产开发企业的税务稽查工作归纳出五点结论。
1.4.2 研究的主要方法
文章主要运用文献检索法、调查研究法、案例分析法三种方法。
（1）文献检索法。文章通过检索、整理以前国内外学者的观点，总结、概述出税务稽查、税收遵从、纳税风险理论，归纳分析了房地产开发业涉税现状以及税务稽查重点与方法。
（2）调查研究法。笔者深入房地产开发企业进行调查取证，保证的取得资料的真实性、时效性。
（3）案例分析方法。文章通过引入案例分析将税务稽查理论与实际税务稽查工作过程紧密结合，并通过案例分析，总结经验启示、得出研究结论。
