第 3 章 土地财政及地方公共支出与房价基本情况
3.1 我国房地产业基本情况
3.1.1 房地产业发展历程
1998 年的住房制度改革标志着我国房地产业步入市场化发展阶段。自此，房地产业迅猛发展，在促进国民经济增长、扩大就业和改善民生等方面发挥了至关重要的作用。但是，在房地产市场一片繁荣的背后，一些问题也随之而来，过度的投资加速了其泡沫化进程，房价收入比的攀升、供求结构矛盾的加剧使得住房成本超过了普通居民的购买能力，越来越多的家庭开始陷入“一屋难求”的困境。
第一阶段（1978-1991）：理论突破与起步阶段1978 年理论界提出了住房商品化和土地产权等观点，为房地产发展奠定了理论基础。1982 年国务院以以郑州、沙市、常州和四平为试点，试行新建住房补贴出售。深圳于 1987 年首次公开招标出让住房用地，上海在 1990 年建立住房公积金制度，随后国务院批复了 24 个省市的房改总方案。
第二阶段（1992-1997）：非理性炒作与调整阶段1992 年，政府颁布《北京市住房制度改革实施方案》，全面推行住房公积金制度。随后，房地产业如火箭般急剧增长，月投资最高增幅达到 147%,“击鼓传花”的投机游戏在海南和北海诱发严重房地产泡沫。1993 年，朱镕基总理开启第一轮紧缩性宏观调控政策，放缓经济过热势头，房地产业投资大幅回落。
第三阶段（1997-2003）：相对稳定的协调发展阶段1998 年，政府取消福利房分配，试图通过市场来解决住房问题，同时取消了商品房的价格管制，房价的定价权转移到开发商手中。之后又开始实施按揭政策，房地产业进入平稳快速发展时期。1993 年，房地产被列为国民支柱产业之一。
第四阶段（2004-2007）：调控与总体反思阶段2003 年后期，国内部分地区房价出现过热现象，政府频频出台一系列政策，从土地出让、信贷、土地结构和外资管理等方面进行调控。2006-2007 年，在热钱、炒作和人民币升值的影响下，房价出现爆发式增长，政府紧缩信贷，致力于为楼市降温。
第五阶段（2008-2013）：房地产行业全面调整阶段2008 年，金融危机爆发，政府出台鼓励住房消费政策，试图以楼市稳定来支持经济稳定，结果引发新一轮的住房需求大潮。2010 年出台“新国十条”,暂停发放第三套及以上房贷。2013 年的“国五条”提出限制在京单身人士购买第二套住房，并将北京的收房个人所得税升至 20%.
3.1.2 全国房价现状
从图 3-1 可知，2002-2012 年期间，我国商品房销售价格整体上呈上升趋势，但涨幅波动较大。2001 年至 2003 年房价保持在 2250 元/平方米左右，涨幅微弱。这段时期，我国房地长市场尚处于起步阶段，市场条件不成熟，消费需求不足，投资者的投资热情低迷。2003 年我国宏观经济快速发展，房地产也被列为国民支柱产业，房价一路高涨，从 2002 年的 250 元/平方米上升到 2012 年的 5791 元/平方米，涨幅达到 175%.2004-2005 年期间，政府先后颁布“71 号令”、取消房贷优惠政策并提高银行存款利率，这一系列措施有效的抑制了房价的过快增长。但 2006 年随之而来的人民币升值和国际热钱的大量涌入，使得余热未消的房地产市场又出现上涨趋势。
2008 年受美国次贷危机的影响，房价涨幅首次出现负值，跌幅为 165%.为了刺激经济增长，国家放松货币政策，鼓励住房消费并刺激住房投资，房地产市场开始逐步回暖，于 2009 年以 232%的涨幅刷新历史最高点，国家宏观调控也随即卷土重来。“国十一条”至“国五条”五次调控升级，二套房首付从 40%提升到 60%,加大保障性住房投资力度，扩大个人住房房产税试点改革范围，密集的调控措施抑制了房地产市场的投资性需求，2012 年全国有 52 个城市的房价出现环比下跌。
3.1.3 区域房价现状
我国地域广阔，区域间发展的不平衡和市场化程度的多样化，使得我国房地产市场也出现了一定的区域差异。北京和上海作为全国的政治和经济中心，在资源和人才方面拥有其他地方所无法比拟的优势，经济高速发展，房价也远高于其他地区。
沿海地区依托着良好的地理位置和自身的资源优势，城市化进程不断深化，房地产市场稳步发展，有着广阔的上升空间。中西部城市的经济水平则相对较为落后，市场机制欠缺，配套设施不完善，自我发展能力有限，房价也总体偏低。
图 3-2 清晰的展示了我国不同区域的房价走势和存在的差距。四个区域内的房价总体上呈上升趋势，只有北京和上海这两个大都市区域内的房价在 2010-2012 年略微下滑。2002 年，特大都市区、沿海地区、中部地区和西部地区房价分别为 4450 元/平方米、2300 元/平方米、1564 元/平方米和 1506 元/平方米，沿海地区房价是中西部地区的 1.5 倍。但随着时间的推移，房地产市场发展出现差异，差距开始逐步扩大。
截至 2012 年，沿海地区房价上升到 8051 元/平方米，而中西部房价仅为 4135 元/平方米，房价差距拉升至 2 倍。北京和上海两大城市房价则始终保持绝对的领先优势，于 2010 年达历史最高点 16 123 元/平方米。中部地区房价基本在大都市房价的 0.5倍范围内波动，中西部房价较为接近，增长幅度也较为缓慢。
