第5章vJN农产品物流园发展战略设计
“融合三线、提升两化、争做一流”是JN国际物流园的发展战略的整体概括。意即依托农产品物流园的发展，集农产品物流、信息流、资金流的融合，服务于济南乃至山东区域的农业生产结构调整实现农业生产产业化；通过房地产、餐饮、零售、金融、教育等产业发展实现园区功能综合化。从而打造成一流对内立足山东辖射全国对外辐射日本、韩国、欧盟的农产品物流园区。
5.1?JN农产品物流园战略定位
JN农产品物流园功能定位是建立完成展示交易的基本功能、物流加工的增值功能、电子商务的现代功能、综合配套的服务功能等四大功能。
JN农产品物流园区的市场定位是：发挥中心城市作用，打造中国最具规模、功能强大、专业操作、极具活力的农产品物流商业品牌。JN农产品物流园将依托济南和山东、辖射环勃海、面向全国、沟通世界市场，是一个集农产品批发交易、国际贸易、物流加工配送、涉农会展和综合服务为一体的，现代化的国家级大型综合性优质农产品物流园区，是企业化运作的社会公益性农产品流通事业。
JN农产品物流园区的目标顾客是：济南市及周边区域的机关团体、批发零售商、社会配送机构、高档专卖店、集团购买、大型超市、大型餐饮店、食品加工企业、农产品加工分拣企业。
JN农产品物流园区的经营业态是：农产品展示交易、增值加工；物流配送、仓储服务；检验检疫认证服务；零售贩卖、机团配送；信息服务、电子商务；终端网络建立；商务、休闲、生活设施的建立。
5.2?JN农产品物流园战略目标
根据公司相关标准和测算方法，特确立以下具体战略目标。
（1）营业规模目标
交易额。2015-2019达到年交易额300亿元，2020-2024达到600亿元。??
交易量。2015-2019年达到年交易量300万吨，2020-2024年达到600万吨。??
物流营业额。2015-2019年达到年营业额300亿元，2020-2024年达到600亿元。??
会展。2015-2019年达到年举办会展100天，2020-2024年达到年举办200天。??
（2）营业收入目标??
2015-2019年达到年收入9.2亿元。其中：??
交易区租金收入6亿元；??
物流区租金收入1.26亿元；??
会展收入6000万元；??
车辆入场费收入2000万元；??
其他收入（包括生活区住房租金收入、交易手续费收入、公司自营业务收入、服务性收入等）1.14亿元。
5.3 JN 产品物流园区战略重点
企业战略重点是发展战略方案设计的核心，其中空间布局优化、信息平台构建、潜力业务培育等尤为重要。
5.3.1优化物流园区空间布局
根据国内成功案例，杭州、南京、重庆和武汉的土地面积都在3000-6000之间，按照综合配套、国内一流、预留发展空间的原则，参考杭州、南京、上海和重庆等重点城市的规划，比较济南与以上城市的人口规模、福射能力和发展前景，特别是不同于杭州、南京市场，济南周边400公里范围内没有超大型的现代化综合农产品物流园区，北京、天津、郑州都距离较远，寿光又是单一的蔬菜批发市场。所以，从长远看，考虑到资本运作，园区的征地规模必须达到6000亩以上。综合测算、规划设计济南农产品物流园区。项目园区内布局分布如下：
（1）交易区。建筑面积44万平方米。包括：蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品、粮油、调料、酒水饮料、茶叶、加工食品、花冉和进口农产品和加工食品等交易大厅、拍卖厅和电子交易中心。另建有电子结算和摊位周转库等相关配套设施。
（2）物流区。建筑面积16万平方米。包括：分检、清洗、加工、包装等作业车间和冷藏库、常温库，以及其他相关的配套服务设施。为大型入住企业提供自营物流和第三方物流加工配送设施和服务。
（3）会展区。建筑面积12万平方米。包括：一个建筑面积6万平方米的四星级酒店会议中心，提供住宿、餐饮、会议、商务服务和休闲娱乐等配套服务设施；另建一个6万平方米的大型涉农展览馆。
（4）综合服务区。建筑面积12万平方米。内设园区管理中心、政府服务中心、质检中心、信息中心、监控中心、金融中心、海关监管服务中心、生活服务中心等8大服务中心，为客户提供一站式服务。主要建筑物为一座现代化智能综合服务大楼和若干栋商住两用建筑楼群。
（5）仓储区。包括：建筑面积4万平方米的常温库、冷藏库和保税库区。
（6）生活区和辅助设施。建筑面积12万平方米，包括普通商住两用楼、招待所、商场、邮电、通讯、卫生所、银行、餐饮、娱乐、洗浴、休闲、加油站、汽修、垃圾处理、污水处理、公厕、送变电、上下水等设施。平面布局见图5-1所示。
5.3.2构建高起点的信息平台
信息交互和信息分享是现代物流园区的生命线，对JN农产品物流园而已也是如此。这就要求园区信息平台建设成为未来发展战略的重点之一，重要围绕信息传输、处理、利用的主线，通过积极运用互联网、物联网、大数据和云计算等技术手段和工具，紧紧围绕农产品生产、加工、配送，农业技术人才培养、涉农企业成长等环节，切实发挥园区“三线融合”功能。
5.3.3培育潜力业务
着眼全球农业发展趋势，重点就订单农业基地建设、农业金融服务、农资市场整合、农业互联网+等具体领域，订单农业基地建设是实现“融合三线、提升两化”的基础，是物流园长期健康持续发展的重要保障之一。山东省是农业大省，更是全国的蔬菜、水果生产基地。泰安肥城拥有近10万亩有机蔬菜基地、杂坊寿光是全国知名的无公害、绿色蔬菜生产基地；烟台的苹果、莱阳的梨在全国乃至世界都享有很高的知名度。对这些优质资源借鉴台湾农业合作社的方式加以整合，就会彻底改变传统的产销模式，实现全新的农业生产产业化。与之配套的现有农资供应市场、农业金融服务等为适应新的农业产业化需要进行以产权为纽带的股份制改造，进而实现规范化、一体化经营。再加农业互联网的开发运用，“融合三线、提升两化”的发展战略规划，市场广阔，商机无限。公司设立相关机构专门从事此类信息搜集、项目论证、产品开发、资源整合等工作，为公司在下一个战略规划期的主导业务确立目标方向。
5.4 JN农产品物流园区的盈利模式
实行复合盈利模式，利润来源主要包括场地租金及交易抽成、信息共享费、认证费、检测费、设备租金、物流费、仓储费和其他增值服务等服务收费。
主营业务收入。一是经营摊位的租金收入，二是交易费收入。这是本项目长期稳定收入，随着进场经营者业务的发展，这两项收入亦可逐步提高。
会展收入。通过举办涉农会展，获取相应收入。
仓储等服务设施收入。通过公用仓储设施的租赁及提供相关服务，取得物业和管理费收入。
企业自营业务收入。企业通过开展与商户不争利的加工配送、进出口贸易和经营农业生产资料等业务，取得相应的收入。
停车费收入。这是本行业收入的一大特点。由于进出车辆多，虽然单车收费不高，但累积收入相当可观。
商业地产收入。商住用房、商户生活用房及辅助设施的商住两用房，通过或卖或租，都会是一笔很大收入。
金融收入。由于实行提前预交租金和收取经营保证金，企业会有一笔数额相当庞大且稳定的滞留现金，可投资无风险的金融产品获得收入。
股权溢价转让和上市收入。通过低成本投入和科学管理运营，打造企业品牌，在适当时机引入投资伙伴，实现股权溢价部分转让，获得收入，最终通过上市获得资产增值收入。
争取政府扶持的收入。农产品流通是国家重点扶持的产业，只要按政府要求去做，可获得各级政府、多个部门的多方面的资金扶持和税费优惠。
