房产集团的SWOT分析矩阵

　　根据SWOT分析，内部原因指S（strengths,优势）、W（weaknesses,劣势），外部原因O（opportunities,机会）、T（threats,威胁）。按照竞争条件下的态势与内外部竞争环境的研究，要把和研究主体的所有内部优点、缺点，外在的问题、机遇已掌握的相关数据资料统计出来，表达成矩阵形式，按照系统分析的方式把全部因素加以分析、研究，由此得出的研究结果，会具有一定的决策性和指导性。采用此种办法，不仅可以对研究对象所处的环境进行更准确、更细致、更系统、更全面的研究，还可以按照研究得出的结论拟定相应的有效计划、有效发展战略和及时的应对对策。
　　
　　4.1   A 集团面临的机会和威胁分析
　　
　　4.1.1   A集团面临的机会
　　
　　从外部环境来看，近几年来，在市场库存仍然高企的局面下，包括一线城市在内尚未放开或完全放开限购的城市，有望继续完善与调整相关政策，刺激市场去化。在坚持耕地红线不动摇的同时，农地入市的审慎推进，以及房地产行业“营改增”财税改革等措施的加速推进，都有助于激发房地产市场化的活力。未来，利好政策的叠加效应将显现，有望推动市场预期向好的方向发展。
　　
　　此外，A集团地处北京，具有良好的区位发展机会。北京城市战略定位的调整，以及京津冀一体化战略的提出，要求北京从京津冀协同发展的战略高度来进行产业布局和结构调整，疏解部分非核心产业功能，保障北京作为首都所承担的全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心四大核心功能的发挥，积极稳妥地进行产业结构调整和优化。这不仅会给北京的房地产行业带来新的发展机遇，并且将对房地产定位策划、业态布局、经营模式等产生深远的影响，同时也是A集团良好的发展机遇。
　　
　　4.1.2   A集团面临的威胁
　　
　　A集团面临的威胁主要来自于宏观行业环境的威胁和风险。在这当中，环境风险主要体现在政府的政策。研究表明，和房地产业有关的政府政策主要有四个大类，即税收政策、土地政策、行政方式调控及金融政策。在国民经济中占重要地位的房地产行业，直接受控于国家的宏观调控政策影响，且影响颇大。尤其是在近十年，国家宏观政策针对房地产行业开展了多轮调控，并陆续推出了许多政策，比如，房地产行业的货币政策、税收政策、财政政策，还有与房地产搭配的土地政策、公积金贷款政策等等的宏观调控办法。
　　
　　数据显示，2016年，北京、武汉、上海、南京等一线城市的房屋成交量明显出现了下滑，究其原因，是国家调控政策的出台，让不少买房者有了犹豫的心理。亚豪机构统计数据显示，举例北京市，在2016年的国庆7天长假中，北京的商品住宅房，其中不包括自主房与保障房，包括商住房，总共成功出售11 _54套房子，日均成交量只有16_5套，同201 _5年9月的日均成交量相比，竟足足少了320套。这一阶段，二套非普通住宅。房子首付有了大幅度的提升，直接影响了房屋的成交量。目前北京市场上己经出现了计划解约甚至是买方直接解约的案例。
　　
　　行业内的知情人士研究表明，全国各地的宏观调控政策大批量的密集出台，不仅抑制投机性需求，而且释放了稳定市场预期的信号灯。在短时期内，一线城市的楼市将持续下降、成交的数量大幅度下滑也是大概率的事件，而这种情况对房企的资金回笼势必会造成一定的冲击性。
　　
　　依照中原地产的调查结果显示的数据，“2017年以来，热门城市的住宅土地平均溢价率竟然上涨到了94.6070,普通城市的土地平均溢价率也达到了6_5.23 070,其中超过10亿元的地块有40_5块不止，红色数据显示，溢价率超过100%的地王竟然有211宗，一次次的刷新、创造了新的历史新高”.
　　
　　任何一轮经济宏观调控政策的颁布，都直接对房地产开发企业的融资环境、市场环境有着非常重大的影响。由此可见，A集团在发展中面临的客观主要威胁还是政策风险。
　　
　　另外，A集团属于国有房地产开发企业。这让A集团面临的威肋、不止有它处于市场主体地位的经营风险还有它的社会责任。国有房地产开发企业在保障性住房建设中承担着主要建设和投资的任务。保障性住房必须具备的投资条件是土地的交易市场必须本着公平、公开、公正、诚信的市场原则，做到正真的公开竞买，投资建设单位必须承担全部的建设成本。由于政府政策的直接影响，保障性住房售价由政府直接确定，规定的定价普遍低于该房的建设成本，直接影响了保障性住房的价格亏损。再者，由于该类住房所在的位置偏离城市中心，路程较远，生活基础设施、设备尚不完善，总体条件不好，导致销售速度缓慢，容易滞销。所以，保障性住房建设占用了国有开发企业的大量资金，国有企业既也承受着相应的投资风险也担任着相应的社会责任。国有企业面临着完全的市场竞争并同事肩负着保障性住房项目尤其是限价商品房在开发建设任务的两难境地。这让国有企业的经济发展道路难以一帆风顺。
　　
　　4.2   A集团的优势和劣势分析
　　
　　4.2.1   A集团的发展优势
　　
　　在管理制度方面：积极深化国有企业管理制度改革，建立了以完善的公司法人制度为基础，以有限责任制度为保证，以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的现代企业制度。
　　
　　在业务架构方面：集团实施“开发+经营”的业务架构，较优的开发回报率和稳定现金流的运营模式使得公司具有较强的抵御市场风险的能力。
　　
　　在资产质量方面：A集团自成立以来，开发或自持的项目主要位于核心商圈或新兴热点区域，区位优势明显，资产质量较高，具有先天的保值升值价值。
　　
　　在行业积累方面：经过20余年的潜心发展，集团在房地产开发与经营领域积累了丰富的行业经验与雄厚的资源优势。在房地产开发方面，开发建设的产品线囊括住宅、公寓、高端公寓、商市场、星级酒店、高档写字楼、城市综合体等，在项目管控、质量控制以及产品营销等方面积攒了专业的实施经验；在经营管理方面，A集团是较早在致力于商业地产开发的同时，自持运营商业地产的开发商之一，在写字楼、商场及酒店方面积累了丰富的管理运营经验；在客户资源方面，集团专注于高端写字楼、城市综合体、高端星级酒店的开发及运营，积累了知名企业、高端人士等大批具有一定实力的客户群体，优质的客户资源也是企业发展重要的无形资产；在人力资源方面，集团在实施开发及经营的过程中，培养了一批专业过硬、经验丰富的技术骨干和管理人员，他们是目前集团的中坚力量。
　　
　　在创新发展方面：面对激烈的市场竞争，A集团不断解放思想，寻求技术突破和管理创新。在开发方面，通过提高开发产品的技术含量和附加值，以满足多元化的消费需求，赢得市场机会；在营销方面，通过建立电商或微信平台，迎合互联网特别是移动互联迅猛发展的需要，力争构建线上线下无缝对接的营销服务体系；在管理方面，积极建立内部的智能管理系统，推行智能化办公，在提高工作效率的同时，大大节省了管理成本。
　　
　　在企业文化建设方面：A集团通过二十余年的开拓进取，逐渐形成了自身独特的企业文化体系，其中“发展、创新、务实、高效”的经营理念为企业文化体系的核心精髓。优秀的企业文化培养了员工的责任感和使命感，有效地激活了促进企业科学发展的内生动力。
　　
　　4.2.2   A集团的发展劣势
　　
　　A集团在发展过程中的劣势主要反映在三个方面，一方面，A集团的优质土地资源稀缺，土地资源以其稀有性特质决定了对有限土地的获取成为房地产企业持续发展的必要条件。但随着优质地块的日益稀缺，以及招拍挂土地出让方式导致的高溢价率，集团在公开市场上获取优质土地资源的难度日益增大。集团在功能区建设、棚户区改造、产业升级等项目中还需要政府在土地资源上给予更多支持。
　　
　　另一方面，A集团自持物业大多位于核心商圈，具有良好的区位优势。但项目短的己运营数年，长的己近二十年，空间布局、楼宇装修与设施日益陈旧，且智能化程度低，己不能很好的满足客户需求与经营需要，函需对楼宇及其设备设施进行升级改造。
　　
　　此外，融资渠道单一也是A集团在发展中的一大劣势。A集团的融资方式主要银行常态性传统融资，缺乏其他融资渠道。资金是任何企业生存发展的必需品，如何筹集企业所需资金是房地产企业财务管理的首要问题。在整体经济下行压力较大的情况下、资金供需矛盾依然突出的形势下，A集团需要在保持银行常态性传统融资的基础上，拓展多元化的融资渠道，化解企业资金瓶颈，保证企业可持续发展。
　　
　　4.3   A集团的SWOT分析矩阵