第2章A集团外部环境分析
2.1 外部宏观环境分析
2.1.1经济环境
自2014年，宏观经济运行总体平稳，但经济增速放缓，中国经济全面向“新常态”
转换。政府将在既定的新常态基调下调节经济发展，关注点从重视增长速度转变到关注增长质量上来，更注重深化改革和调整经济结构。同时，为了释放经济活力，中央政府调整了相关经济政策以刺激经济进一步发展，并且释放出愿意继续适当放宽相关政策的意愿。未来财政政策和货币政策均有可能更宽松灵活以应对经济调整，调控范围也可能进一步扩大，以适应经济结构变化。货币政策宽松化调整在一定程度上预示着房地产业将继2009年后再度步入较为宽松的金融环境。
随着政府不断放出利好消息，可以预测“十三五”时期，我国经济仍将继续呈现比较好的发展势头，而适当放缓经济增长速度，有利于更加健康长远地规划未来中国的经济格局。
我国的房地产行业一直是所有产业中发展最为迅速的产业之一，而且也是我国经济和市场发展中的一个支柱产业。近些年来随着房地产市场的不断发展，国家对于房地产市场的管控力度也在不断加大。我国所实行的宏观调控政策，给国内的房地产行业发展带来了更多的挑战。在2016年我国开展房地产行业去库存等政策，并且从金融方面对于房地产行业进行了多项调整，这使得房地产企业的压力不断增大。而从2016年的最后一个季度开始，国家对于房地产企业的宏观调控力度也不断的提升，各个地区纷纷提出了限购政策，这也有效的遏制了房价的飞速增长，从而降低了房地产企业由于过度发展所面对的各项市场风险。
由于全球经济发展势头的减缓，在2017年金融市场也面临着更大的风险，着也给房地产企业带来了更多的投资风险。不仅如此，相较于以前在2017年全球的政治以及经济环境也有所恶化，这也导致其金融风险不断加剧。从房地产行业来看，由于全球金融风险所导致的国内金融贸易风险的提升，将会使产业风险有所上升。另一点由于各个资本市场的运作导致国内的资本市场也发生了很大的变化，这对于国内金融市场来说更加难以管控，从而进一步提升了房地产行业的发展风险。
2.1.2政策环境
2015年稳定住房消费、分类指导，因地制宜是房地产政策总基调。在市场库存仍然高企的局面下，包括一线城市在内尚未放开或完全放开限购的城市，有望继续完善与调整相关政策，刺激市场去化。在坚持耕地红线不动摇的同时，农地入市的审慎推进，以及房地产行业“营改增”财税改革等措施的加速推进，都有助于激发房地产市场化的活力。未来，利好政策的叠加效应将显现，有望推动市场预期向好的方向发展。
2015年稳定住房消费、分类指导，因地制宜是房地产政策总基调。在市场库存仍然高企的局面下，包括一线城市在内尚未放开或完全放开限购的城市，有望继续完善与调整相关政策，刺激市场去化。在坚持耕地红线不动摇的同时，农地入市的审慎推进，以及房地产行业“营改增”财税改革等措施的加速推进，都有助于激发房地产市场化的活力。未来，利好政策的叠加效应将显现，有望推动市场预期向好的方向发展。
在2016年的12月份我国召开了专项经济工作会议，在会议中提出了我国经济市场所面对的各项经济风险，同时也提出房地产行业必须进一步进行产业调整。而房地产去库存等政策也给房地产企业的发展带来了更大的压力，同时也以此为契机提出了更为有效的长远规划。
在我国2016年所召开的经济工作会议中不仅仅研究了当年的经济发展环境，同时也提出了2017年的经济发展规划。在2017年我国需要不断加大改革力度，加深改革强度，不断提升供给侧改革，从多个角度促进经济的持续稳定发展。而对于房地产行业来说也需要稳中求发展，打造积极向上的房地产发展环境。从信贷方面也给与了相应的调控。从整体角度上形成了更为良好的房地产行业发展秩序。
此外，北京城市战略定位的调整，以及京津冀一体化战略的提出，要求北京从京津冀协同发展的战略高度来进行产业布局和结构调整，疏解部分非核心产业功能，保障北京作为首都所承担的全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心四大核心功能的发挥，积极稳妥地进行产业结构调整和优化。这势必会给北京的房地产行业带来新的发展机遇，并且将对房地产定位策划、业态布局、经营模式等产生深远的影响。
2.1.3社会环境
户籍制度改革的推进，在加速城镇化进程的同时，更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放，为房地产业发展创造良好的外部环境。另外，随着人口结构老龄化的加剧，以及国家倡导要“大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务业”,必然在一定程度上加速房地产与旅游、健康养老、文化创意等产业的融合，推动旅游地产、养老地产、文化地产的发展。
2.1.4科技环境
互联网特别是移动互联的广泛应用对现存的行业格局、竞争规则及公司管理模式等产生深刻的影响，而“大数据”、“云计算”、“物联网”的概念也越来越受到更多的关注。
2015年政府工作报告将“互联网+”战略纳入国家经济的顶层设计，政府将积极创造良好的发展环境，推动互联网与各个传统行业深度融合，从而提升实体经济的创新力和生产力，促进国民经济提质增速健康发展。这也要求房企在“互联网思维”的引导下努力寻求变革，积极推动房地产行业转型升级。
2.2 房地产行业环境分析
“十二五”时期后期，随着销售放缓、库存攀升，土地成本和融资成本居高难下，加上房价整体向下调整，房地产行业已出现“拐点”,从高速增长时期进入平稳增长的新常态。房地产市场需求克制，开发企业减缓项目建设。同时，这亦成为影响经济增长的重要制约因素。
行业发展的调控环境亦发生改变，“强调控、抑需求”等行政色彩的干预措施逐步退出，利率、信贷、税收等经济手段逐渐取而代之，中国房地产更多地呈现“强市场”特征。宏观经济的调控改革已将房地产纳入改革框架中，不再单一关注短期价格起落，更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设。
“十三五”时期，中国的房地产市场仍将处于“供大于求”的状态。在这个“软着陆”的过程中，房地产行业必将继续进行调整和深化，或将呈现出下列趋势：
（1）利好政策叠加效应显现，房地产市场趋于良性健康发展，但增速减缓，且城市间分化进一步加剧。松紧适度的货币政策，限购限贷的放松，以及保障房建设、土地制度改革等一系列长效调控机制的逐步建立，将综合作用于房地产市场，促使市场整体向好，但增速放缓。新常态下，不同城市的市场特点差异性将愈加明显，城市间的调控措施和力度的差异性亦将继续存在。
（2）房企必须面对变革及全向整合，深入挖掘客户价值，进行多元探索、整合多维资源，增加发展动力，实现可持续发展。随着行业利润率和杠杆率的长期下降，未来房企需要根据企业特点和社会资源积累状况进行变革调整以应对市场调整。对于大型品牌房企而言，进行多元化的业务拓展，最大化的挖掘现有客户的价值，培育新的增长点，实现可持续的规模发展。对于中等规模房企而言，需要在竞争日益加大的当前房地产市场中更多的考虑消费者需求，提供多元化的市场产品和服务，并且企业要通过跟竞争对手的差异化对比，来精准定位自己的市场，加强专业化，以此来占领市场，加大自己在市场上的竞争力。而小型房地产企业则又有所不同，在当前的房地产市场中，小型房地产企业的生存与发展更加困难，其生存与发展的空间被无限压缩，整个市场资源整合的进程被加快，更多的小型房产企业别并购。当前，知名品牌房企，如龙湖、碧桂园、万科、万达、恒大、泰禾等，已开始在业务与产品布局方面进行多元探索，主动寻找新盈利点，在传统业务之外不断拓展新的发展模式。
（3）房地产与金融将加速融合，新型融资模式将逐渐涌现。众所周知，房地产行业是典型的资金密集型的行业。中国房地产行业目前主要以银行贷款作为融资主渠道，但随着行业进入“新常态”,房企面临越来越大的资金链压力，倒逼他们寻找新的金融工具解决资金难题，在此背景下，金融地产、资产证券化、互联网金融、房地产众筹等新型的融资模式应运而生。从万科、恒大入股银行，到保利、民生银行联合打造的“利民宝”,大型房企就拓展融资渠道开始了更多的尝试。未来，随着房地产、金融融合步伐的加快，越来越多的创新融资模式将逐渐涌现。
2017年和2016年相比，房地产从宏观方面看是持一种回升状态的，但是增速确在下降状态中，《21世纪经济报》对今年的房地产又有了重新的评估，2016年的第四季度是12.5%,儿今年的第四季度预测的数字尾2.9%.相比地位有所上升。从宏观方面的指导来书，2017年是以稳定为主，防止房地产市场大起大落。这主要是因为他的增值主动性少，被动性大。
2017年因为城镇的固定资产投资相对出现了下降的趋势，但是房地产开发投资的增加速度是相对提高的，住宅方面的投资是和之前持平的。在今年的房地产投资方面，固定资产的投资比重提高到了17.2%.接近持平的状态，但是住宅的比重是从67%下降到65.2%.所以根据这些数据，可以看出来的房地产投资的比重和2016年是相差无几的，相对来说住宅投资是有些会下降的，所以可以看出住宅投资受到抑制的可能性是相对大的。
在2017年土地购置面积是下降的状态，土地的成交款价格的速度是缓慢的，今年继续延续这种小幅度下降的趋势，在去年3.4%的基础上继续下降，2017年的土地成交价款从19.8%下落到12%.土地成交价由4145到2017的4800.
商品房的销售方面，销售面积和销售额的增速和去年相比也是呈现一种回落的状态，2016年下降了10个百分点，今年下降了20个百分点，价格方面也是又去年上升了10%到今年只是增长了1%.从总体的销售市场的情况来观察，2017年的增速变慢，价格是较为稳定的。观经济的平稳运行也在于市场价格的平稳。
城市地价的价格浮动变化，首先是住宅方面低价的上升，商业服务行业方面用地的低价持一种平稳的运行。其次，地价增速的正常运行。第三，工业地价结构方面的的变化也是很大的原因。
总的来说，市场在盲目的情况下会出现调整，个人住房的信贷业务发展会慢慢下降，增长会变的很缓慢。今年的个人住房信贷来看，我国的房地产行业现在是去库存和抑制泡沫的政策一起存在，一些特大城市热点城市的政策继续持一种收紧状态。与此同时，贷款利率回升，按揭贷款的数量将会有所下降，按揭利率可能触底回升。
投资的角度来说是一种下行的趋势，而且会呈现一种持续稳定的下行，房地产会逐步回到本质。房地产方面出现的这种投机情况会收到遏制。在融资方面，防止泡沫防范金融风险是房地产调控货币政策的基本条件，整个经济环境局势紧张，这些年，房企银行贷款出现了短期票据、债券和中长期债券会在今年还款，2017年的还款额度会迎来高峰。在这样的情况下偿还会面临一定的风险。再者，行业整合加速，仍在分化，同时伴随着融资环境的紧张局势，公司债券，银行开发贷这些低成本融资手段势必受到限制，该企业会被迫寻找融资成本更高的方式，这都是由融资市场看出来的。再来看看存量房市场，二手房成交量就2016年相比，数量下降。虽然一线城市的二手房价格基本不变，但政府出台的限购政策影响了部分贷款需求。市场供需的矛盾有所加剧，中介密集度的提高、互联网和存量房结合紧密，这些因素都会影响消费者的行为，改变交易过程。
最后，看看住宅市场的发展趋势。
2016年住宅销售面积近乎14亿平方米，达到高峰，2017却难以持续，甚至会出现5%到10%的负增长。随着商品住宅面积的增长会越来越小，一定程度上可能出现负增长，所以住宅开发方面的投资速度也会变慢，住宅的的价格会因此提高，目前预测在今年70个大中城市的房价会有一定的上升趋势，一些特大热门城市收到政策的影响会有大幅度的回升。
2.3 北京房地产行业分析
目前来说，土地方面的环境越来越严格，政策环境，严控建设规模，资金监管逐步规范和严格。2016年北京新房市场（不含自住型商品房、保障房；含商住房）共计成交57013套，同比暴涨111.4%;值得注意的是，2016年上半年新房成交量占到2015年全年的78%（2015年全年北京新房共计成交72870套）。数据显示，2016年上半年新房成交均价约为32442元/平米，同比上涨89.9%.
今年6月份北京市政府印发了《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》、其中，提出要严格控制增量，疏解非都的功能，严格坚守产业禁止的行为和限制底线，五环里一年严格把控不能增加建设用地，严格控制建设规模。要控制北京城市副中心155平方公里范围和通州全区域的建设规划，北京东部地区、河北省廊坊市“北三县”和北京城市副中心的统筹发展。
北京市土地具有郊区化、稀缺化的特点。这些特点在短时间难以改变。交易的主战场是豪宅化，二手房。2016年二手房与新房的成交比1:0.46,以二手房为主。2017年房价面临上升趋势，市场交易难以改变。房价上升控政策发挥作用，来稳定房价。就供应而言，未来北京市场的供应将以郊区为主，住宅市场外延势必成为现实。这都是由于供应新增有限，土地增量郊区化明显。
