第三章 项目市场环境分析
本项目为 S 工业物流园，H 公司利用高栏港优越的地理位置和便捷的交通优势，以及高栏港经济区乃至珠海市生产企业众多的特点，建设为港区企业服务的国际化、复合型精品物流园区。本项目性质为集研发生产、信息处理、仓储配送、餐饮公寓为一体的物流项目，具有高度专业性及服务性的特点。
3.1 宏观市场需求分析
物流业是将仓储业、运输业以及信息业等融合起来的复合型服务产业。在国民经济中，物流业是一个非常重要的组成部分。物流业所涉及的领域较广，缓解了社会的就业压力，推动生产、消费的发展。在调整产业结构、增强国民经济竞争力等方面中，物流业发挥着非常重要的作用[22].
在国民生产总值中，物流产业的贡献程度，可通过物流产业所创造的产值占国民生产总值的比例来衡量。2001-2008 年，物流业增加值占 GDP 的比重呈波动下降趋势，2009-2012 年呈波动上升趋势，说明物流业在整个国民经济中的地位有所提高。其中，2012 年，物流业增加值占 GDP 的比重为 6.8%[23].
2012 年，在经济增长总体平稳的基础上，我国物流发展形势良好，物流需求增幅有所回落但依然保持平稳增长，物流业增加值增长较快，行业物流效率有所提升。与此同时，社会物流总费用增长较快，经济运行中的物流成本依然较高，物流企业压力仍然较大。
2013 年经济运行中的有利条件和积极因素增多，宏观经济将继续保持稳中求进发展，宏观调控将在扩大国内需求、保持经济增速平稳的基础上，加快现代物流发展，着力促进经济运行的效率和质量的提高。总体来看，随着整体环境的改善和经济的平稳运行，物流业将继续趋稳向好发展。
2012 年按照可比价格来计算，与去年同期相比较全国社会物流总额增长了 9.8%,达到了 177.3 万亿元，与较上年同期相比较，增幅回落了 2.5%.分季度看，受宏观经济走势影响，社会物流总额增速从一季度的 10.9%,回落到上半年的 10%,前三季度的 9.6%,随着下半年稳增长政策效果的逐步显现，增速由“平稳回落”转为“稳中有升”,全年增长 9.8%,依然保持平稳较快增长。近年来物流总额增速逐步放缓，表明随着我国经济社会发展目标的调整，物流需求逐步由快速增长向平稳较快增长转变，较好的支撑了宏观经济发展[24].
从构成情况这一方面出发，按照可比价格来计算，与去年同期相比较全年工业品物流总额增长了 10%,达到了 162 万亿元。在社会物流总额中，工业品物流总额所占的比重为 91.4%,同比提高 0.7 个百分点，从这些数据中可以说明在我国工业化、城镇化发展过程中，拉动社会物流总额增长的主要动力那就是工业物流。
2013 年，宏观经济将以稳中求进为主基调，由重视速度向提高效益和质量转变。我国物流业也将加快由规模增长向集约型、精益型发展转变的步伐，在提高物流效率降低社会经济运行成本的同时，实现产业自身的良性发展[25].同时，继国务院办公厅出台物流国九条后，物流业政策陆续出台，各有关部门积极落实，发展环境逐步改善。在中期规划发展规划方面，国家发改委组织起草《我国物流业发展中长期规划（2012-2020）》、《物流园区发展专项规划》和《全国物流园区发展规划（2013-2020 年）》，为更长时期物流业发展确定基本思路、重点及方向；财政部、国税总局出台了相关的政策，该政策明确提出：物流企业土地使用税减半征收，在营业税改征增值税的试点范围中加入了物流业，这就促使营业税差额纳税试点在不断扩大；商务部还启动将共同配送和应用物流技术充分结合起来的试点；交通运输等部门开展不同的新型运输组织方式，比如：铁水联运等，这些新型的运输组织方式是为了能够更好建设交通运输主枢纽物流节点；当前已经全面推进了农产品、铁路物流以及改革口岸通关等工作。各级地方政府也普遍出台促进物流业健康发展的具体措施，支持物流业发展。综合判断，2013 年我国物流运行将继续保持平稳较快增长，全年社会物流总额增幅在 10%左右，社会物流总费用增幅在10%左右。
作为珠海港的主体港，高栏港“十二五”规划强调根据港区产业定位和发展战略，以战略性新兴产业为引领，打造区域性国际物流中心。努力形成了一个新的格局，该格局中包括了沿海集装箱干线港，华南地区大宗散货、油气化学品集散中心和区域性港口物流中心，内地对外开放的门户，概括起来就是“一港、二中心以及一门户”.一直截止到 2011 年，高栏港建成了 15 万吨级干散货码头、10 万吨级煤炭码头、10 万吨级液化品码头、5 万吨级集装箱码头、15 万吨级干散货码头，这些码头的数量分别为 2 个、1 个、2 个、2 个、1 个。当前正在建的 10 万吨级集装箱码头是 4 个，并且开通了海口等十条内贸集装箱班轮航线以及两条南美国际航线。
随着建设港口码头以及拓展航线的工作不断发展，这就不仅提高了华南地区重要内贸集装箱中转港的地位，还促使高栏港对西江流域货源的辐射能力在不断增强。
3.2 服务区域市场需求分析
高栏港经济区是以华南沿海主枢纽港高栏港为依据而构建的园区，其总面积达到了380 平方公里。作为国家一类对外开放口岸的高栏港口岸，它不仅拥有珠江三角洲最大吨位的液化化工品码头泊位，还拥有构建 30 万吨级石化大码头的自然条件，仅仅有 11公里的地域是主航道距离国际航道-27 米等深线，同时珠三角地区与不同的高速公路所组成的港口集疏运体系形成了 2 小时经济圈。
在不断发展中，高栏港经济区已经初步形成了临港产业集聚体系，该体系中将石油化工、电力能源以及旅游休闲等作为主导，将港口物流业作为支撑。在高栏港经济区中，三菱、中石油、中化等世界 500 强企业以及央企都在此有投资项目。2009 年在广东省56 个省级开发区中，高栏港经济区综合实力排名第一；在全省 75 个开发区（不含高新区）中，高栏港经济区外贸出口总额和实际吸收外资金额均排名第四。
当前，高栏港区有 5 个在建的重大产业项目，总投资金额达到了 280 亿元，预计在建成之后产值可达 556 亿元；筹建的重大产业项目有 6 个，总投资 815 亿元，预计建成后年产值可达 1548 亿元。
2008-2011 年，港区地区生产总值、工业生产总值、固定资产投资每年的平均增长率分别为 16.9%、15.6%、13.9%,累计实际利用外资 10.7 亿美元，累计实际利用内资45.7 亿元，财政一般预算收入年均增长 24.9%,全港货物吞吐量年均增长 17.8%.今年1-11 月，预计全区完成地区生产总值 183.5 亿元，增长 9.1%;工业总产值 547.9 亿元，增长7.5%;工业增加值、社会固定资产投资以及实际利用外资的数额分别为124.6亿元、114.46 亿元、36733 万美元，他们的增长率分别为 6.8%、27.49%、8%;实际利用内资27.38 亿元，增长 30.73%;一般预算收入 14.35 亿元，增长 20.1%;全港货物吞吐量 7001万吨，增长 6.6%（其中高栏港货物吞吐量 3519 万吨，增长 9.5%）。
在以后的十年里，高栏港经济区的发展目标是：经过三到五年的努力促使港口吞吐量、集装箱吞吐量以及工业生产总值都在不断上升，分别达到 1 亿吨以上、300-500 万标箱、1000-1500 亿元；经过八到十年的努力建设成为我国沿海地区最主要的枢纽港以及具有现代化的重化产业基地，促使其成为珠海产业发展过程中的“龙头”.
（1）港区产业定位和发展战略
作为珠海港的主体港，高栏港“十二五”规划强调根据港区产业定位和发展战略，以战略性新兴产业为引领，打造区域性国际物流中心。努力形成了一个新的格局，该格局中包括了沿海集装箱干线港，华南地区大宗散货、油气化学品集散中心和区域性港口物流中心，内地对外开放的门户，概括起来就是“一港、二中心以及一门户”.积极构建现代化区域物流体系，在该体系中培育了第三方、第四方物流，建立以油气化学品为主的货种，并且在此体系中将公路、水路等多种运输方式结合起来，将配送中心、物流中心等作为其载体。
（2）码头建设及航线开通奠定中转港位置，大大增强辐射能力一直到 2011 年，高栏港建成了 15 万吨级干散货码头、10 万吨级煤炭码头、10 万吨级液化品码头、5 万吨级集装箱码头、15 万吨级干散货码头，这些码头的数量分别为2 个、1 个、2 个、2 个、1 个。当前正在建的 10 万吨级集装箱码头是 4 个，并且开通了海口等十条内贸集装箱班轮航线以及两条南美国际航线。随着建设港口码头以及拓展航线的工作不断发展，这就不仅提高了华南地区重要内贸集装箱中转港的地位，还促使高栏港对西江流域货源的辐射能力在不断增强。
（3）高栏港货物吞吐量
高栏港在实施“差异化战略”的时候，将干散货、化学品等大型专业码头的特色凸显出来，以煤及制品、成品油、化工原料及制品等为主要吞吐货物。
本项目位于高栏港经济区平沙连湾分区，为本集团旗下各企业（如深圳市中金岭南有色金属股份有限公司、广晟有色金属股份有限公司、广东风华高新科技股份有限公司、广东省电子信息产业集团有限公司、广州广晟数码技术有限公司、广州微电子有限公司等）及经济区内生产企业提供仓储物流服务。以连湾分区为例，目前已有 50 多个工业项目进驻，以工业制造园区和游艇工业区为主。
3.3 企业业务外包意向分析
调查表明，全国目前有 74%左右的生产制造企业开始努力寻找物流代理商，越来越多的企业认识到物流外包的重要性，纷纷寻求第三方物流的专业服务。有调查表明企业越来越倾向于把物流业务外包给第三方，物流专业分工更加明确。
目前，与西方物流发达国家相比较，我国社会资源周转效率仍然较低。具体表现为：较高的产品库存率、较低的资产周转效率。2011 年，与西方发达国际相比较，我国工业企业的存活率高于其 5%,存活率达到了 9.6%;与日本、德国相比较，我国工业企业流动资产周转次数远远低于其 9-10 次，周转次数为 2.9 次。现代物流的快速发展对推动社会资源的周转效率有非常重要的作用。
根据报告显示，从 2011 年到 2015 年，受十二五规划起步阶段以及电子商务的积极影响，我国商贸流通行业物流系统市场规模将继续保持近 30%左右的增长，2015 年物流系统建设市场规模将达到 175 亿元。物流系统市场规模占配送中心总体建设规模的比例将达到 40%左右。
根据报告显示，从 2011 年到 2015 年，受十二五规划起步阶段以及电子商务的积极影响，我国商贸流通行业物流系统市场规模将继续保持近 30%左右的增长，2015 年物流系统建设市场规模将达到 175 亿元。物流系统市场规模占配送中心总体建设规模的比例将达到 40%左右。
3.4 竞争对手分析
（2）汇通物流园
该项目为高栏港首个大规模专业仓储园区，开发商为汇通物流，隶属于珠海港集团。项目位于广珠铁路高栏港车站的正对面，与火车站直线距离不到一公里。总规划占地 10万平方米，分为公共仓储区、综合信息中心、货物堆存区和停车维修区 4 个功能区，属于具有货运枢纽功能的综合服务型物流园区。
一期已经建成，二期在建中。二期建成之后的话，整体的仓储面积将达到 8 万平方米左右，在珠海，甚至在珠中江、珠江三角洲地区都是名列前茅的一个仓储资源环境。
除了一般的物流以外，已经取得了食品和煤炭的特许经营许可证，可参与粮食、煤炭等大宗干散货的贸易。
汇通物流的发展目标是立足于珠海、中山、江门等区域的物流服务，依托广珠铁路、西江水道，以珠海高栏港为物流枢纽，把物流网络延伸至珠三角发达地区和广西资源性货源腹地，成为华南地区知名的物流平台，并将以石化、钢材、原料等大宗散货的仓储、监管、相关金融仓储，以及拖车甩挂运输及相关的车辆维修和货站场配套服务为主营业务。
3.5 本章小结
（1）高栏港区的快速发展推动着仓储需求向着集约化、规模化的方向发展。当前，高栏港区的仓储能力能满足高栏港经济区公共仓储的实际需求，并且只有汇通物流园的1.2 万平方米标准化库容仓库提供物流配送等简单的增值服务，高栏港区的仓储能力已经无法满足港区企业对外协仓储的迫切需求。
（2）随着高栏港经济区“构建世界级船舶、海洋工程装置制造基地等”的快速发展，这就促使高栏港区企业类型向着高端化、大型化的方向发展，对外协仓储的需求也将趋于高端、专业以及标准。
（3）一方面，从物流地产的发展情况，我们可以预见高栏港对精品物流服务的需求很高，具有很大的发展空间，另一方面，由于 H 公司拥有良好的关联资源优势，可与G 集团旗下各矿业、电子信息产业公司合作，合理发挥地理优势提供针对性的物流仓储服务，也将是一个低风险和多赢的发展方向。
综上，本项目定位为“货运服务型”的国际化、复合型精品物流园区，是依托空运或海运或陆运枢纽而规划，为大批量货物转换提供了配套设施，将不同运输形式有效的链接起来，精品物流园区主要是为国际性、区域性的运输物流以及转换为服务的。此外，由于 H 公司拥有良好的关联资源优势，与集团内部生产企业如稀有金属企业、电子信息产业等合作，合理发挥其地理优势、经验优势、资源优势提供标准化、专业化、高端物流仓储服务，这将与高栏港区现有其他物流企业展开差异化竞争。
