第七章 项目风险分析
该项目属于物流房地产项目，有着较大的投资金额，项目在建设与开发的时间上比较长，存在各种各样的影响因素，并且在项目建设期间，会受到来自市场、政策、管理以及资金方面的风险侵袭。本文接下来便对项目在不确定性上展开研究，主要包括敏感性分析以及盈亏平衡分析，以此为基础给出应对措施。
7.1 财务敏感性分析
所谓敏感性分析，指的是在多个无法确定的因素中，找出能够给项目建设带来最大影响的因素，也被称之为项目敏感性因素，对该因素给经济效益实现过程中带来影响程度进行分析。企业进行这样的工作，主要是为了及时掌握项目中潜在的危险因素，并且给出相应的解决措施，从而将风险所引起的损失降到最低。
进行敏感性分析是除了一个变量之外，冻结所有其他变量，再来观察 NPV 估计值随着该变量变动而变动的敏感程度。如果项目的现金流量中，某个要素的预测值只做了相当小的改变，NPV 估计值就非常敏感，那么，与这个变量相关的预测风险就很高。
结合第六章对项目收入、支出的预测情况，考虑到项目当中对现金流影响较大的因素主要有：租金价格、成熟期的出租率以及租金增长率。因此选择单因素敏感性分析法对上述个三个不确定因素进行分析。将这三个不确定因素的变动范围确定为-10%~+10%,计算当其他因素不变时，其中一个因素降低或提高时，所对应的净现值。经计算，租金价格、出租率、租金增长率按照上述范围变动后对应的现金流量情况，根据各年现金流量变动情况，各不确定因素对项目财务指标的影响结果如表 7-1 所示。
计算结果表明，租金的增长率对本项目的财务指标影响最大，租金价格变化对三个指标影响相对较小。结果显示，各影响因素均向不利方向变化，项目内部收益率仍高于股东要求的贴现率 12%,项目的财务净现值均大于零，项目的动态回收期仍小于项目运营期，说明本项目有较强抗风险能力，未来可持续性较强。
7.2 风险定性分析
7.2.1 政策风险
该项目属于物流地产项目，在建设期间难免受到来自房地产以及物流业市场变动的影响，随着中国经济的持续增长，物流行业业务需求呈现出快速增长趋势。二十多年来，中国政府有关部门，正在研究制定现代物流业发展规划，调整促进现代物流业发展的政策，推动物流标准化和大通关工程建设，建立现代物流的统计指标体系。物流业是国家重点扶持的新兴产业，地方各级政府也陆续出台了促进现代物流业发展的有关政策。在国家、广东省及珠海市“十二五”规划中，都将物流业作为重点发展对象对待。房地产的发展能够随着国家政策的变动而变动，尤其是政府在出台了一系列“限购”、“限贷”的政策之后，给房地产行业的发展带来极大影响。因此本项目在市场定位、营销策划等方面要体现物流地产的鲜明特色，通过物流行业能够得到当地政府的政策扶持，比如能够在用地方面和纳税方面，以及向银行进行融资的过程中，均能够得到政府力量的帮助，从而可以有效规避房地产市场发展带来的负面影响。
7.2.2 市场风险
稳步发展的国民经济促使我国物流仓储市场不断扩大，巨大的市场空间和较低的进入门槛吸引着众多资金的进入，必将导致仓储配送业的竞争日趋激烈。项目所在区域物流业尚在起步阶段，但区域经济发展迅速，这必将引导物流业的快速成长。面对即将到来的激烈竞争，本企业将充分发挥自身的经营管理优势以及集团化优势，提高服务质量，拓展市场份额，降低仓储配送运营成本，开展增值服务等，以满足更广泛客户群的需要，以提高市场占有率。
7.2.3 成本风险
在最近的几年中，市场物价开始呈现出连年上涨的态势，这促使企业的人工成本得以上升。成本的增高能够缩小企业的盈利空间，从而给企业的经营发展产生负面影响。
站在稳健性的角度上分析，本文在对投资进行预算的时候，将不可预见费用列入总投资费用中。在项目建设阶段，工作人员应该针对各项费用进行严格监控，防止资金浪费和闲置的现象发生，并且定期对资金的使用状况展开调查，从而为资金方案的调整提供信息。
7.2.4 融资风险
本项目建设的投资是采用自筹资金和银行贷款，融资属于该项目从建设期间到运营期间一直需要重视的部分。在融资过程中，公司属于操作的主体，并且其中所产生的风险也需要公司承担。企业是否具备较高的融资能力，对企业的项目费用产生的影响是非常广泛的。
假如项目公司在融资上选择的是浮动利率，假如利率上升后，项目的成本也会跟着上升；假如公司在融资上选择的是固定利率，则市场利率在出现下跌的时候，项目的机会成本便会上升，为了避免机会成本上升，企业可以借助于固定利率形式的贷款模式等与其它银行机构进行合作，从而降低市场利率变动给项目建设产生的负面影响。
项目在前期将进行充分的论证比选，确定合理的融资方案。在经营过程中努力提高服务质量，加强内部管理，开源节流。如前章所述，项目具备一定的财务风险能力，只要精心策划经营，项目将可以收回成本并有一定的盈利。
7.2.5 技术风险
技术风险，主要指的是项目公司与项目承包厂商在针对项目进行分包的过程中，因为没有展开严格的监控而产生的风险，因此这些风险因素需要项目公司进行承担。项目公司还需要留取一部分维修保证金或者质量保证金，这些费用主要是在工程完工之后，针对某些不合格的地方进行改正上预留的。并且，项目公司应该在工程建设的期间，为了在质量和数量上能够达到标准，需要公司进行全方位的监控。
为了将技术风险降至最低，项目将充分借鉴国内外的成功经验，在项目设计、建造、安装等阶段，采用公开招标方式。
在项目建设全过程中还将组织力量对技术难题进行攻关，将风险降至最低。在初步设计评审、施工图审查、基坑支护设计评审等环节严格把关，在项目施工前组织专家对施工方案进行专题论证，确保施工安全。
7.3 本章小结
本章主要从定量和定性两个方面对 S 工业物流园项目进行了风险分析，并提出了风险应对措施。
通过风险定量分析，运用敏感性分析法分别对租金价格、出租率、租金增长率进行敏感性分析。结果显示，各影响因素均向不利方向变化，项目内部收益率仍高于股东要求的贴现率 12%,项目的财务净现值均大于零，项目的动态回收期仍小于项目运营期，说明本项目有较强抗风险能力，未来可持续性较强。
通过风险定性分析，得出本项目面临的主要风险包括：政策风险、市场风险、成本风险、融资风险和技术风险等。
