第三章 房地产价格特点及定价影响因素分析
房地产幵发项目从开发、建设、经营、管理的程序上讲通常可分为五个阶段:
可行性研究和项目决策阶段、前期准备阶段、开发建设阶段、商品房销售阶段和项目交付使用阶段。从这里我们不难看出,对土地及建筑物定价的环节可以说是房地产幵发项目的定价工作的主要内容。因此,房地产企业在开发过程中要充分重视定价的环节,本节章就针对房地产和房地产价格特点及定价影响因素进行分析。
3.1房地产市场特点分析
房地产业目前已经发展成我国很多地区的支柱型产业,其中主要依赖于其产业关联度高和带动系数大的特点。房地产市场与一般商品的市场来讲具有典型的特点,我们可以从房地产市场特点来考虑影响房地产定价的因素,从而为房地产开发项目的定价风险提供分析基础。一般来讲,目前我国房地产市场发展呈现以下几个主要的特点:
1、房地产市场的区域性
房地产市场的特点主要由房地产产品的特点决定的,房地产商品作为一种特殊的商品,其区别于普通商品的典型特点就是位置固定性。由于房地产所占有的土地是固定的,土地供应缺乏弹性,因此决定了房地产的供应也没有弹性。位置的不可移动性决定着房地产的影响范围具有地域性,当一个区域的房地产供不应求或者供大于求时,不可能通过与其他区域依靠调剂来实现供需平衡。因此,房地产市场具有区域性,影响房地产价格的决定性因素是区域经济发展状况,如果当地经济发展水平高,居民对房地产的需求较高时,一般会出现房地产的供不应求,导致房地产价格的上升并呈现刚性,并在一定程度上带来投机性购进房地产,当供过于求时,由于不可能实现房地产产品的异地销售,则会导致本地房地产价格的下跌和房地产空置。由此可见,房地产企业在分析企业的定价风险过程中,要考虑到房地产市场的区域性特点,不同区域的定价风险具有不同的特点。
2、房地产市场具有不开放性和竞争不充分性
对于房地产市场的竞争不充分性是指与普通商品市场相比,由于房地产项目投资大、周期长,因此决定了房地产企业参与者较少,同时房地产企业和消费者之间的交易信息具有不对称性,另外由于房地产的异质性和区域性,导致了房地产具有较小的替代性,进一步加剧了房地产市场的竞争不完全性;对于房地产市场的不开放性是指由于房地产的重要因素在于土地供应和资金供应,而土地在国家管理之中,同时房地产的市场幵发和定价行为在一定程度上还要受制于国家政策的宏观调控和管理,由此可见房地产市场具有不开放性。由此可见,房地产企业在定价过程中要充分利用市场的不开放性和竞争不充分性,正确的做出定价,规避定价风险。
3、房地产市场具有投资性和投机性
由于房地产市场的区域性和竞争的不完全性,在一定程度上导致了房地产的价格一直处于增值过程,而其特有的保值性和高投资回报能力也使其具有投资性。同时,由于房地产的高回报率,也在一定程度上吸引了大量的投机性资金的投入,例如在全国各地的房地产领域都会出现“炒地皮”、“炒楼花”的特点,同时闻名全国的“温州炒房团”正是因为房地产市场的投资性和投机性而引起的。不过,房地产市场的投资性和投机性也往往会给房地产企业的定价带来一定的风险,如果大量热钱涌入当地的市场,可能会给房地产企业带来房地产市场的“虚热”,从而导致房地产企业定价过高,而热钱撤离后,房地产企业就会出现房价的跌价。因此,房地产企业在进行定价过程中,要充分考虑到房地产市场的投机性和投资性,制定合理的价格,规避定价风险。
4、房地产市场供应具有稀缺性和滞后性
对于房地产市场的稀缺性主要是由于房地产市场的区域性和不幵放性,一般来讲,房地产的供应稀缺主要包括总量稀缺和结构稀缺。而房地产的总量稀缺是指房地产有限的供给量和居民对于房地产不断增长的需求之间的矛盾,而结构性稀缺则主要是由市场的区域性导致的不同地方房地产的稀缺。对于房地产市场的滞后性主要是指房地产对于经济波动和市场需求的滞后性,这主要是由于房地产市场的投入资金大和周期长有关系。当经济出现下滑时,由于房地产市场供应难以改变,这时就会出现房地产价格下降,而当市场需求增加时,由于房地产市场供应难以增加,就会出现房地产价格飞涨的现象。由此可见,房地产企业在进行定价实践过程中,要充分考虑到房地产市场稀缺性和滞后性给房地产企业带来的影响,釆取适当的措施进行风险规避。
5、房地产市场与金融市场的高关联性
由于房地产商品的开发过程漫长,成本高,同时房地产商品的价值大和占有时间长,因此房地产市场是一个资金密集型行业。不管是房地产幵发商,还是房地产商品的购买者都需要大量的资金,而这些资金只能求助于金融机构的支持。因此,房地产市场的发展受到金融业政策和利率的影响,这也是国家在进行房地产市场调控过程中经常采用银行贷款利率的原因。因此,房地产企业在进行定价过程中,要充分考虑金融市场对房地产市场的影响,在此基础上进行科学合理的定价,采取措施规避定价风险。
以上房地产市场的特征可以为分析房地产定价影响因素提供基础,房地产企业在进行定价过程中,要针对房地产市场的特征采取适当的定价方法和策略,从而规避定价风险,实现利润最大化。
3.2当前房地产市场运行和价格特点分析
3.2.1当前房地产市场运行特点
目前我国房地产市场价格已经远远的超出了消费者的承受能力,但是由于房地产市场的区域性、投机性和稀缺性,导致了房地产的价格年年增高,出现了 “房地产价格泡沫”。自从2010年以来,政府为了稳定房价出台了多项措施对房地产行业进行宏观调控,不过调控的效果不佳,房价只是出现了缓慢增长。2013年以来,政府出台了国五条、住房保障政策和增收房产税等政策来控制房价。当前我国房地产市场运行中主要出现以下几个特点:
1、房地产开发投资增速增加,全国房地产销售规模再创新高随着我国经济形势的逐渐转好,我国房地产市场在2013年有所回暖,实现了新一轮的快速扩张。根据国家统计局的资料显示,全年全国商品房成交面积突破了 12亿平方米,而商品住宅成交量也突破了 10亿平方米,由此可见我国房地产市场销售再创新高。同时,2013年我国房地产开发投资金额达到8. 6万亿元,比2012年同期增长了 20%,由此可见,当前我国房地产试产运行持续发热,房地产幵发投资持续增加,房地产销售规模也再创新高。开发投资持续增加的结果是房地产企业之间的市场竞争逐渐加剧,这给房地产企业带来一定的定价风险,因此房地产企业在定价过程中要充分考虑我国房地产市场出现的新特点,不能被表面现象所迷惑,采取合理的定价方法和策略,控制定价中存在的风险。
2、房屋需求较快增加,房地产价格持续快速上涨对于房地产市场的需求,根据国家统计资料显示,2013年商品房销售面积同比增加了 17. 3%,各种房地产销售均比去年同期高,由此可见房地产市场的需求有了较快的增长。对于房地产的价格来讲,虽然2012年国家出台了多项措施抑制房地产价格的上涨,但是大部分地区的房地产价格都出现了缓慢的增长。根据国家发改委和统计局的资料显示,在2013年,全国70个大中型城市的房地产价格均出现了上涨的趋势,其中北上广的涨幅最高。房屋需求的快速增长在一定程度上推动了房地产价格上涨,因此房地产企业在定价过程中要充分考虑到房屋需求的影响。
3、房地产市场分化严重,二三线城市房屋空置率增加近几年,由于房地产市场的火爆和房地产的高回报率,大量的非房地产企业也参与到房地产市场中来,造成了 “全城建城”的局面,房地产市场的供给量逐年上升,尤其是尚未幵发的二三线城市。但是,由于国家出台了一系列的调控政策,一线城市和二三线城市的房地产市场出现了严重的分化,据统计资料显示2013年大部分一线城市房屋可售库存在较低水平徘徊,而二三线城市出现了大量的房屋待售,房屋的空置率极高,有的地方甚至出现了鬼城。房地产市场的严重分化在一定程度上也影响了房地产的价格,对于一线大城市来讲,未来房价上涨的趋势不变,而对于二三线城市来讲,供应过剩的风险将会对房地产价格产生压力,未来产生价格下降的趋势。因此,房地产企业在定价过程中一定要考虑到幵发项目所在地,制定合理的价格,防止出现因为定价过高所造成的产品库存现象的出现。
4、房地产资金出现转移,海外购房成为最新趋势随着我国经济的迅速崛起和国外经济发展的疲软,在国内日益严格的房地产调控政策之下,房地产投资转向国外,海外购房成为我国当地产市场出现的一个新的特征。根据相关的统计资料显示,目前大约有5亿元人民币实现了海外购房,并且长江区域的上海、浙江地区成为海外置业的投资主体,而加拿大、英国和澳大利亚等地区成为海外投资的主要目的地。同时,不仅购买者的资金出现海外购房的趋势,房地产企业的投资也出现转移,根据统计资料显示,2013年包括万科、绿地等在内的国内多家房地产企业开始到美国、欧洲、东南亚等多个地区购买物业和开发房地产项目。例如,在2013年1月份,万科集团通过万科置业(海外).幵始了海外拓展业务,在2月宣布将要与美国公司幵发旧金山富升街201地块,蒋会开发成豪华公寓住宅。4月,万科宣布在新加坡幵发一个公寓项目。由此可见,房地产资金出现转移和海外购房的最新趋势从一个角度说明了国内房地产市场存在着一定程度的风险,因此要求房地产企业在进行定价过程中,要充分考虑到这个发展的趋势,控制定价风险产生的影响。
5、房地产调控政策严格,价格增长压力明显由于我国房地产价格远远超过了消费者的承受能力,我国政府出台了大量的政策调控房价。在2013年,国家就出台了十大房产政策,例如2013年出台的新国五条,就提出要坚决抑制投资性购房,并且扩大了房产税的征收范围,3月出台的新国六条则进一步提高二套房的首付和贷款利率,严格实施差别化的住房信贷政策。由此可见,当前我国房地产市场受到了最为严格的调控政策,这在一定程度上会抑制市场的需求,对房迪产的价格也产生一定的影响,因此,房地产企业在定价过程中一定要考虑到未来严格调控政策的影响,规避定价风险。
3.2.2当前房地产价格特点
1、房地产价格保持上涨趋势
虽然我国政府在2013年出台了多项调控措施来抑制房地产价格的上升,但是大部分城市出现了房价不跌反升的现象。根据国家统计局的资料显示,在2014年3月份,对于新建住房价格,70个大中城市中只有一个城市出现了价格下降,而69个城市出现了价格上升,同比最高涨幅为15.5%。对于二手住宅价格,70个大中型城市,只有两个城市出现了价格下降现象,而其他68个城市均出现了不同程度的上涨,而最高涨幅则达到了 13.2%。根据预测资料显示,未来我国房地产市场价格依然保持上涨趋势,不过上涨趋势可能出现缓解。
2、房地产价格出现泡沫超过一半居民的承受能力
目前,我国房地产价格出现高速增长的原因主要还在于供应需求的不平衡,同时由于房地产市场的投资性和投机性,大量社会资金进入房地产市场,推高了房价,同时由于居民的刚性需求,进一步推高房价。但是可以明显的看出的是,我国居民目前住房消费己经远远的超过了自身的承载能力。
本节主要分析了当前房地产市场运行和房地产价格的特点,这些特点都是由房地产产品特殊性和整个社会政治环境所造成的。因此,房地产企业在进行幵发项目定价过程中,要充分考虑房地产市场目前所表现出来的特点和市场价格的特点,进行合理的定价,采取措施规避定价风险。
3.3房地产项目的定价影响因素
3.3.1影响城市房地产价格的原因
3.3.1.1宏观经济因素宏观经济因素是指整个社会和区域的价格水平一般都具有决定性影响的一个重要因素。不同国家和地区,不同城市之间的差异,主要是由于宏观经济因素造成的差异。宏观经济因素主要构成请见表3-1所示。
1、社会的因素
社会稳定、社会安定,人们才愿意进行生产性投资,人们的生活足够稳定,才愿意继续改善。如果社会治安混乱、政局动荡、物价暴涨暴跌,人心恐慌,甚至可能为了生存四处逃散,整个社会都陷入困境中,人的生存都受到了挑战,还有谁会关心买房问题。政治不安定会影响人们投资、置业的信心,从而导致房地产价格低落。
社会治安状况差,房地产所处区域经常伴随有偷盗、抢劫、放火、强奸、杀人等方面的犯罪活动,该地区人民的生命财产得不到充分保障,人们缺乏投资房产信心,从而导致房地产价格低落。
由于农村人们居住条件差,配套设施不完善,生活水平低,教育、养老、医疗水平有限,随着社会的进步、经济的发展,在农村人们也越来越关注生活条件、受教育条件、医疗卫生条件,这就加快了农村人口向城市人口迁移步伐,使得城市化进程进一步加快。城市化进程加快,意味着人口向城镇地区集中的速度加快,造成城镇房地产的需求不断增加,从而导致城镇土地价格的上涨,房地产幵发项目价格的上涨。
2、经济的因素
从发达国家和发展中国家进行比较,一个国家在不同地区和城市进行比较。
不难看出,经济水平较高、繁荣程度较高的国家和地区的房地产幵发项目价格比落后国家和地区的房地产开发项目价格要高。
居民收入水平对房地产幵发项目价格有一定影响。一般情况,居民收入水平提高,意味着生活水平也将随之提高,从而增加对房地产的需求,导致房地产开发项目价格上升。如果居民收入水平降低,意味着生活水平也将随之下降,居民,没有改善居住条件的需求,对房地产没有需求,必然导致房地产幵发项目价格下跌。
利率水平也对房地产幵发项目价格有较大影响。房地产开发商在房地产开发建设中要投资大量的资金,其中很大一部分是通过各种融资渠道筹集的资金。这部分融资所产生的财务成本也最终转化为房地产幵发建设成本,所以利率水平会对房地产开发项目价格造成影响。利率上升,房地产开发项目价格上升;利率下降,房地产开发项目价格下降。
3、制度及政策的因素
影响房地产价格制度及政策方面的因素有土地制度及政策和住房制度及政策两个方面。
土地制度及政策。不同的土地制度和政策的实施会产生不同的效果。例如,政府施行相对宽松的土地政策,提高年度土地供应量,下调基准地价,会使土地价格降低,从而导致房地产开发项目价格也随之降低。土地的供应结构也会影响房地产开发项目价格,如果保障性住房的土地供应过大时,就会对完全市场的商品房造成神击,从而导致房地产幵发项目价格下降。
住房制度及政策。近几年来,国家为了有效调控房价,改善民生,使居者有其屋,减轻普通百姓的购房负担,出台了一系列保障性住房政策。国家从财政拿出近四万亿,投资保障性住房工程,明确提出要加快建设保障性安居工程。保障性住房政策的出台以及随后大量的保障性住房涌入市场,市场上消化商品房的刚性需求变小,必然对商品房价格造成严重影响。【1】
3.3.1.2微观的因素所谓微观因素是指影响同一功能分区内不同具体地块价格差异的个别重要因素。微观因素主要构成见表3-2所示。【2】
3.3.2影响城市建筑物价格旳因素
影响建筑物价格的因素见表3-3所示。【3】
