第四章 房地产开发项目定价风险的评估
4.1德尔菲法评估方法
通过第二章对房地产开发项目定价风险度量方法的对比.,可以发现每种方法都有自身的优缺点。根据本文的研究目的,笔者采用德尔菲法对房地产开发项目定价风险进行评估。
4.1.1德尔菲法基本原理
德尔菲法运用信件的匿名方式,征求相关领域的专家的意见,专家按照一定的程序提供匿名意见并进行交流,再将获得的答复意见进一步整理、综合和反馈,经过几次征询,使专家之间的意见基本一致。因此,德尔菲法可以充分的发挥专家的经验和专业知识,为解决预测问题或者评价问题提供了一种有效的手段,并实现了预测意见或者评价问题答案的一致性。
4.1.2德尔菲法评估的一般步骤
德尔菲法的一般步骤如下:1、成立问题解决的专家小组。根据要解决的问题,选择对所要解决问题比较熟悉的专家,专家数目一般在30-50人。2、专家匿名打分。根据研究问题,设计调查表并由专家以匿名的方式独自进行打分,专家之间不能有任何交流。3、回收调查表和统计反馈意见。根据第一次调査问卷的意见,综合专家意见形成新的评价表,由专家对新的评价表进行第二次判断或者预测,一般反复3-4轮,直到专家意见基本达成一致。4、对专家的意见进行综合处理,形成调查评价报告。
4.2基于德尔菲法评估方法的定价风险评估
4.2.1构建房地产开发项目定价风险影响因素体系
根据第三章房地产项目定价影响因素分析,按照科学性、全民性和可操作性原则,最终确定社会因素、经济因素、制度和政策因素、宗地地理条件、邻近街道状况、土地利用状况和建筑物因素等七个因素,构建了房地产幵发项目定价风险影响因素体系。具体指标如表4-1所示。【1】
4.2.2房地产开发项目定价风险评估
1、专家遴选及问卷的形成根据4.1节中的德尔菲法评价流程,设计了房地产开发项目定价中风险发生的可能性调查问卷。同时,针对此次调查和得到房地产定价相关领域专家对该问题的看法,同时也为了能够对定价风险进行定量分析,调查中选定房地产企业开发项目定价人员20名、房地产企业风险控制人员15名、高校房地产专业学生15名。考虑到不同调查人员具有不同的专业知识和权威度,在正式开始调查之前,‘先确定被调查小组的权威性。权威度的确定可以根据专家对定价风_卩识熟悉程度进行划分,分为非常熟悉、一般熟悉、了解、较少了解和不了解,分别赋予4、3、2、1、0,统计被调查者的权威确定权威系数(0-1),且权威系数之和归化为1,如表4-2所示。【2】
具体的计算步骤如下:房地产企业定价人员权威系数-(20X4) -f[ (20X4)+ (5X4)+ (8X3)+ (2X2)+ (2X4)+ (5X3)+ (5X2) +(2 Xl)]=0.49c同理,可以推出:房地产企业风险控制人员权威系数=0.30。
高校房地产专业教师学生权威系数=0. 21。
2、设计房地产发展项目定价风险分析调査问卷,专家对每个因素带来定价风险的概率进行赋值,然后把房地产企业定价人员、房地产企业风险控制人员和高校房地产专业教师学生分成三个小组,对小组内部的数据进行加权平均,最后得到统计数据,如下表4-2所示:【3】
注:Pl=房地产企业定价人员。
P2=房地产企业风险控制人员。
P3=高校房地产专业教师学生。
Ul=社会因素。
U2=经济因素。
113=制度和政策因素。
U4=宗教地理因素。
U5=邻近街道状况因素。
U6=土地利用状况因素。
U7=建筑物因素。
具体计算过程如下:
U1 带来定价风险的概率=0. 2X0. 49+0. 24X0. 30+0. 22X0. 21=0. 2162。
U2 带来定价风险的概率=0.15X0. 49+0. 21X0. 30+0.16X0. 21=0. 1701。
U3 带来定价风险的概率=0. 15X0. 49+0. 12X0. 30+0. 1 X0. 21=0. 1305。
U4 带来定价风险的概率=0. 05X0. 49+0. 08X0. 30+0. 04X0. 21-0. 0569。
U5 带来定价风险的概率=0.1X0. 49+0. 09X0. 30+0.18X0. 21=0. 1138。
U6 带来定价风险的概率=0.15X0. 49+0. 12X0. 30+0. 10X0. 21=0. 1305。
U7 带来定价风险的概率=0.2X0. 49+0. 14X0. 30+0.2X0.21=0. 182。最终定价风险评价结果如表4-3所示:【4】
4.2.3房地产开发项目定价风险评估结果分析
通过前面的分析可以得出:通过德尔菲法确定影响定价风险的七个因素带来风险的概率。其中,社会因素带来风险的概率为0.2162,经济因素带来风险的概率为0.1701,产品建筑的质量为0.182。由此可以看出,房地产企业要时刻关注社会和经济的发展变化,同时也要注重产品的开发质量,控制定价风险带来的损失。针对本章的分析结果,将会提出房地产开发项目定价风险控制食对策。
