第六章 项目效益分析与风险评估
6.1 总投资和资金筹措
6.1.1 投资估算
（1）土建及设备投资
1．建安工程费
场地平整费。项目用地以低丘、坡地为主，可利用地势高低不平作叠层处理，场地平整费约 500 万元。
道路工程费。主体道路工程采用 C25 砼，基础工程费用约 500 万元；停车场采用C30 砼路面，工程费用约 200 万元；步行系统道路网，约 80 万元。
建筑工程费。项目框架结构房屋主体工程费用约 5000 万元；装修工程费约 4000 万元。
体育设施工程费。网球场、泳池、健身中心等 400 万元。
医疗设施工程费。系统康复设备、检验设备、业务专车等 1500 万元。
绿化工程费。包含种植美丽异木棉、凤凰木、紫薇、勒杜鹃等，工程费约为 500 万元。
附属配套工程费。包括用地范围内污水处理厂、垃圾收集点、排污管网、公共照明、变电用房、管理用房、消防设备及零星附属设施等组成，工程费约 900 万元。
2．工程建设其他费用
勘察设计费，约 200 万元。
工程监理费等，约 300 万元。
（2）流动资金项目建成后经营期每年所需的周转资金，约为 4000 万元。【1】
6.1.2 资金筹措
项目固定资产投资估算为 14080 万元，流动资金 4000 万元，合计 18080 万元，以吸引外资为主加部分自有资金运营。
6.2 项目效益分析
6.2.1 经济效益
（1）营业收入
床位收入：总共 1000 张床位，其中 200 张床位是 1:1 的全护理，每月收费 4000 元/床；300 张床位是 1:7 的半护理，每月收费 1600 元/床；500 张床位是普通服务，每月收费 700 元/床。入住率第一年为 70%，第二年为 80%，第三年开始每年为 90%。
康复中心收入：有 240 间房，平均消费 400 元/天/间，年收入 2419.2 万。
体检中心收入：平均每天 100 人次体检，人均消费 500 元/次，年收入 1800 万。
商铺、餐饮经营收入：每床每月消费 500 元，年收入 600 万。
（2）经营成本
营业税=销售收入×5%；城建税=营业税×7%；教育附加税=营业税额×3%；所得税率为 25%，计算年限为 20 年。【2】
（3）财务分析本项目的财务分析主要考察项目投资的盈利水平，分析评价指标有[62]：营业利润率=企业年净利额÷销售收入营业利税率=（企业年净利额+税费+所得税）÷营业收入投资利润率=企业年净利额÷项目总投资投资收益率=（企业年净利额+折旧+待摊）÷项目总投资内部收益率（FIRR）：指在整个计算期（t）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映的是项目全部投资所能获得的实际最大收益率。其数学表达式为：∑(CI-CO)t×(1+FIRR)-t=0净现值（FNPV）：是指在项目计算期内，按行业的基准收益率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值的代数和，等于投产后各年净现金流量现值合计减去原始投资额现值。
投资回收期：指在考虑了资金的时间价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量现值抵偿项目初始投资的现值所需要的时间。自投资起点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为：Pt=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）。【3-4】
利用线性插值试算法求取财务内部收益率，公式为：【5】
式中：i1——当财务净现值为接近于零的正值时的折现率；i2——当财务净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1——采用低折现率时的净现值正值；NPV2——采用高折现率时的净现值负值。
计算结果 FIRR=27.5%，投资回收期为 5.6 年。【6】
通过对项目的投资、进度、营业收入、经营成本、税费等基础数据进行估算，进而计算出项目营业利润率和利税率、投资利润率和收益率、内部收益率、净现值、投资回收期等基本财务评价指标，从多个角度为公司决策提供全面的数据依据。分析结果表明：本项目在财务方面是完全可行的。
(4)市场数据来源①调查对象及方式: 本次调查的对象以广州市政府各部门退休干部、高校老干中心及知名企事业单位退休高管为主，人群族群占广州市老年人口的 5%；调查人数：366人；有效调查人数为：366 人；每份问卷完成时间平均为 10 分钟，由调查人员与受访者1 对 1 进行问卷说明，协助受访者完成问卷。
②受访机构: 四五八空军医院老干疗养病房、广东省政府宿舍、交通银行、平安银行、中国移动、华南理工大学老干中心、广州市老人大学、海珠区老龄办、华南师范大学退休职工宿舍、天河区老干处、华南师范大学城退休教职工、木兰拳协会、老干部合唱团、珠江公园晨练老人、体育中心运动老人、省法院等。
③受访者族群占广州老年人口比例 5%。2012 年底，广州市 60 岁以上老年人口 125.8万，占人口比例的 14.48%，每年以 4%的幅度增长，到 2015 年将达到 140 万。本次调查的受访者属于 60 岁以上的高收入族群，按照广州市老年人口 125.8 万的 5%计算，族群总量为 6.3 万人。【7】
④目标客户：选择机构养老的受访者中，同时选择交纳 50 万或以上会员费，且每月基本消费 3500-5500 元或以上的占 40.1%。占总调查人数的 6.7%。即 10500 人当中，选择机构养老及交纳 50 万或以上会员费 且每月基本消费 3500-5500 元或以上的 4210（10500*40.1%）人是我们目标客户。【8】
⑤准目标客户：10500-4210=6290 人是我们的准目标客户。在没有选择机构养老的受访者当中，表示如果选择机构养老，且愿意交纳 50 万或以上会员费，并且每月基本消费 3500-5500 元或以上的占总调查人数的 12.6%，即 7918（63000*12.6%）人也是我们的准目标客户。【9】
在广州市的 125.8 万老年人口当中：每 10000 名老人有 500 名是高收入的老人；每 10000 名老人有 33 名是我们成熟的目标客户；每 10000 名老人有 114 名是我们的准目标客户。
⑥广州市养老服务现状：全市居家养老服务部 107 家，共协助照顾 7977 名老人；全市养老机构 158 家，提供 28717 张床位；平均每千名老人 25 张床位；公办的养老机构占 67%；私营养老机构占 33%；5 年内提供的床位将到达 4.8 万张。
到 2015 年，广州将基本实现“9064”目标，亦即 90%老年人在社会保障体系和服务体系支持下通过家庭照顾养老，6%左右的老年人可有社区提供日间照料和托老服务，4%的老年人可入住养老机构，届时，广州将实现每千名老人拥有 40 张养老床位。
6.2.2 社会效益
（1）提升从化城市综合竞争力本项目是一个集养生、养老、休闲、娱乐、度假、会务功能于一体的新型养老社区，填补华南地区大型综合性艺术养生项目的空白，对完善从化的城市文化、卫生等综合功能，提升从化的养生环境，推进从化打造宜居生态城的进程有积极作用。
（2）增加就业、培训机会项目建设过程可为设计院、施工单位、监理单位等提供工作机会；项目建成后可直接提供的就业岗位达 500 余个，每年还可为 200 余人提供护理类技能的培训机会，间接解决社会就业。此外，还可为医学专业学生提供临床实习基地，为社会培养紧缺的康复、护理等技能型人才。
6.3 风险分析和规避措施
风险，简而言之，即不确定性。或者说，由于某种因素的不确定性引起结果的不确定性[63]，使实际结果偏离预期目标，从而造成损失，风险是客观存在的。本项目面临的风险种类繁多，如土地获得阶段受规划用途及范围调整影响；建设阶段受建筑材料和人力成本上升影响……为降低风险损失，需要熟悉风险的类型，对主要风险因素进行科学分析，判别风险程度，进而采取相应措施来减少或完全规避。
6.3.1 政策风险
养老产业是一项政策性很强的经济活动，受政策影响和制约很大，因此需要密切关注政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。近年来，地方政府对引导社会资本参与养老产业的热情明显上升，但在扶持方法上，目前仍未形成有效模式。养老机构用地属于福利性质的划拨用地，也是社会资本难以进入的一大原因。此前民政部门发布的《关于加快发展养老服务业的意见》，只提出了扶持目标，并没有提出具体扶持措施，政策实施效果有限。另外，养老产业涉及民政部、老龄委、发改委、财政部、人社部等多部门，面临多头的管理局面也是造成政策上难以有效突破的原因之一。总的来说是产业扶持思路不够明晰，具体政策协调期相对较长，政策真正落地难度也较大。
如果没有相应政策扶持，实际投入却非常大，盈利周期较长，养老产业的发展将会“孤立无援”。不过，近期各部门间协调进度已明显加快。在资金支持方面，自 2012 年开始提高了养老床位一次性建设补贴标准；在土地供应方面，也出台了优惠政策，将实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。今年国家发展与改革委员会启动了首支达10 亿元的政府性养老产业引导基金，对养老产业各项细分领域给予引导和扶持。可见政策环境大好。
6.3.2 市场风险
任何一个市场的供给与需求都是动态和不确定的，市场风险指投资项目建成投入使用后对市场的适应情况，是否会给项目投资主体带来损失。由于项目自最开始时的市场分析到建成后进入市场，有几年的时间差，当初的市场分析是否符合现在市场竞争状况、消费者需求和购买力的变化等都会对项目的市场前景造成影响。市场利率、开发费用也是不确定的，这些费用的变化将对项目开发成本产生影响，而给开发主体带来一定的损失。
规避方法：一是项目开发分阶段进行，根据客户偏好和经济形式适时调整，实行滚动发展；二是充分延伸产业链，将养老产业衍生的一系列功能配套和生活配套，如卫生保健方面的医疗、保健、养生、护理、疾病防治，产业服务方面的日用品、营养品、服饰以及金融服务方面的保险、理财和投资等资源加以整合，作为新的赢利点；三是目标客群多元化，立足但不仅限于老年群体。建立“老年住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”的综合性盈利体系。打造养老示范区体现项目理念，通过会员制销售作为持有型物业盈利载体，以综合性商业租售作为项目配套设施及持续盈利载体。四是加快项目的局部更新，避免落伍，保持项目的领先地位。
6.3.3 资金风险
资金风险主要是供应不足。一方面如果在建设过程中资金供求不足或来源中断，会拖延工期，甚至会导致项目流产。另一方面，本项目总投入高达 1.8 亿元，且资金运用周期长，在上一节的财务分析中预测入住率第一年为 70%，第二年为 80%，第三年开始每年为 90%。但如果市场稍有变化，入住率徘徊在 50%一 60%之间，投资回报期将会变得更长。除了自有资金外，一部分资金依靠融资引入。一旦融资方式和条件改变时就会给项目的投资开发带来风险，甚至导致资金链出现断裂，直接影响项目能否顺利运营。
规避方法：一方面是增加投资主体的数量，分担风险。努力维持在银行的信誉和借款额度。连续续借，使短期资金具有长期资金的性质；另一方面，可通过购买保险将风险转移给保险公司承担；第三是预留一笔风险金或随着生产经营的进行有计划储备风险基金；第四是通过预售筹集资金，以达到尽快回收资金的目的，弥补开发过程中的资金不足。
6.3.4 管理风险
项目开发过程中，由于管理不当，可导致开发主体“内循环”不畅[64]，良好的项目管理很重要。本项目对人员本身素质要求很高，要求熟悉养老行业的专业特性且善于管理物业的综合型人才。开发公司虽有运营商业地产的经验，但第一次进军养老产业，在这方面的人才是缺乏的。另外时间也存在管理风险，项目中大多数资金为银行贷款或其他方式融资引入，时间越长，成本越高，对整个项目产生不利的影响。
规避方法：抽调公司部分运营商业地产经验丰富的员工，组成管理小组，前往国外学习大型养老社区建设和管理的经验，同时到北京、上海、台湾等地考察如太阳城、亲和源、燕达国际健康城等模式，为项目的建设和运营储备人才。保证征地、施工等工作的顺利进行，加快项目完成进度。另外，可聘请业内知名、有经验的专家作为公司的高级咨询顾问进行指导，为项目的发展“把脉”、“会诊”，帮助公司决策，进而降低并控制风险。
6.4 本章小结
投资估算是项目计划书的重点内容，详细、准确的投资估算是项目投入的前提，是经济效益评价的基础，项目决策的重要依据。投资金额分土建及设备、流动资金两部分进行估算，资金来源以吸引外资为主加部分自有资金。在财务方面，通过一系列评价指标对项目进行现金流量等进行分析，结果表明本项目具有较强的盈利能力，在财务上完全可行。其次，对项目的社会效益也进行了详细阐述。最后对政策、市场、资金和管理等风险进行了分析，并提出对应的规避措施。
