第四章 项目可行性分析
在国家宏观政策的支持下，项目将与毗邻的医院形成战略合作伙伴关系，共同开发。由医院、第三方服务供应方和物业管理公司打造医疗康复的软件体系，开发商提供养生养老配套及硬件设施，合力打造养生养老社区。
第一节 项目 SWOT 分析
优势：政策支持优势；地方政府大力扶持优势；地产企业本身的资本优势；地产企业土地资源利用及整合优势；地产企业对物业的管理运营优势。
劣势：部分政策的空白、缺失劣势；行业模式不够成熟的劣势；有效消费观念缺乏引导的劣势。
威胁：行业经验不足的威胁；缺乏行业高端人才的风险。
机会：行业处于发展初期，有机会成为行业的领跑者；有机会成为政府扶持的试点示范项目；有机会成为行业标准制定者。
第二节 项目政策背景
国家“十二五”规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”.养生养老产业作为国家“十二五”规划重点发展方向，又是中国房地产转型的一个重要方向，受到各地方政府、房地产开发企业与房地产投资机构的高度关注。国家近年来多次发文支持养生养老产业的发展，养生养老产业正处于发展的朝阳时期：
一、民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见2012 年七月份，民政部发布《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，从服务、产业、机构、政策、资金、规范六大方面鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，对实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾，加快推进以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设，具有重要意义。
二、国务院关于加快发展养老服务业的若干意见
2013 年 9 月 13 日，国务院发布国发〔2013〕35 号文件，表明到 2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。
第三节 项目经济测算
根据项目实际情况，将项目分为 A-J 区域进行规划开发。
5、建议结论
经测算，项目总体投资约 38.8 亿元，收益约 47.9 亿元，净利润率约为 10.76%.
基本满足地产行业投资收益，且该项目符合国家政策引导方向，有广泛的社会效益。从投资收益的角度看来，该项目具有投资开发价值，可分步对项目进行开发。
第四节 风险及关键成功要素
通过调研分析，我们发现在国内建设高标准的养生养老社区，在消费群体、经营管理以及产业政策等方面仍存在一定的不确定性。只有积极地面对这些风险和问题，找准关键成功要素，及时采取有力措施，才能保障养老项目的顺利进行以及未来项目的可持续发展。
一、市场风险
与西方发达国家独立意识、自由主义占据社会主流不同，包括我国在内的大多数亚洲国家受儒家思想影响深远，长期以来形成一种“养儿防老”的传统观念，制约着养老市场的发展。虽然这种传统观念正在发生变革，根据中央电视台《实话实说》网络民意调查，当前 99%的年轻人愿意今后去养老院养老，但55.6%的年轻人表示不会送父母去养老院的矛盾心理却表明这种转变并非一朝一夕能够完成。由于我国养老市场长期发展不成熟，低端的敬老院、福利院、养老院占整个市场供应的 80%,这些机构大都规模较小，设施简陋，管理水平低下，服务质量参差不齐，个别养老机构还存在虐待老人的恶劣现象，使得社会养老机构形象较差，大众对机构养老缺乏认同感。此外，目前我国具有养老需求的离退休老人在青壮年时代大都处于社会变革时期，收入水平与西方发达国家的老人相差甚远，用于养老的积蓄相对较少。无论是传统的养老观念、较弱的社会认同还是较低的收入水平，都给投资养老产业带来一定的市场风险。
二、管理风险
养老产业涉及地产、医疗、护理、健身、保健、旅游等多种产业，每个产业都需要大量的专业人才和社会资源进行支撑，管理难度很大。能否做好队伍建设、资源整合和内部管理、实现各产业高效协调运营，是对未来养老社区项目运营和管理的极大挑战。同时，国内大型养老社区成功开发案例的缺乏，也使得投资养老产业要付出更大的成本用于探索和尝试。
三、政策风险
根据国外成熟养老市场的经验，政府的资金或政策扶持在养老产业市场化运作和赢利上具有至关重要的影响，而国内养老产业需要的具体扶持和优惠政策尚存空白，国务院办公厅于 2000 年转发的《关于加快实现社会福利社会化的意见》中要求制定的对社会福利机构用地、用电、用水、电话等方面的优惠政策大多数尚未出台，一定程度上阻碍了我国养老产业的发展。相对国外养老行业审慎的准入审批制度，国内尚未形成一套完整的养老产业行业标准和监管制度，制约着我国养老市场走上规范化、规模化发展的道路。
四、关键成功要素
公司投资养老产业具有难得的资源优势和战略机遇，在产品、资金、网络、品牌以及进入时机等各方面形成同行业难以超越的核心竞争能力，同时项目本身所蕴含的先进理念、科学定位、一体化功能和国际化管理也赋予其独特的竞争优势。只有充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握以下几点关键成功要素，才能将公司养生养老项目做好。
做好舆论宣导和市场培育是项目成功的重要保证。公司应加强舆论导向和宣传力度，通过自身的品牌影响力和养老项目的投资额度、规划思路及示范基地建设，引导大众转变传统养老观念，提高对机构养老的信心和认同感，培养消费群体；同时，积极呼吁国家和社会通过公开、公正、公平竞争的方式，将一部分福利性资源优化配置到养老产业，加速产业发展，提高产业地位，最终将养生养老市场培育成中国第三产业的重要组成部分。
做好产品定位和项目选址是项目成功的重要基础。在确定养老产品定位和项目选址时，应充分考虑高端消费群体密集度、气候与风景差异度两个方面的因素，将养老产品定位于高端养老群体，在国内兼具经济、交通、气候、风景等多个优势的区域建立养老基地，为实现“候鸟式”养老奠定基础。
做好专业化管理是项目成功的核心要素。在项目运营和管理过程中，应与国际顶级养老社区开发商和国内知名医疗机构等进行深层次战略合作，借鉴先进管理经验，打造高效的管理团队；并通过对旗下养老基地实行矩阵式管理，实现服务同质化、产品多元化和管理标准化，打造高品质、高信誉的养老品牌。关注综合效益和长期利益是项目成功的必要条件。在评价养老产业投资效益时，不能单纯衡量其经济效益，还应充分考虑其带来的社会效益，养老产业将成为公司提高品牌价值和提升社会形象的重要平台；在评价养老项目盈利水平时，不仅要关注短期收益，更要重视长期利益，长期、稳定的养老投资将成为公司资产负债匹配管理的重要手段。
争取有力的政府支持是项目成功的关键环节。公司养生养老项目是集社会化养老、保险业投资及房地产开发等于一体的混合体，有关政策的制定相对滞后，需要向政府争取切实可行的优惠扶持政策，如税收、水电、用地、基建、医疗、社会保险、贷款、文化教育、农副产品供应、老年专用物资供应、国家与社会福利资源共享配置以及国家财政专项奖、扶、补、贴资金等。
主导行业标准制定是项目成功的重要因素。公司应通过养老项目的开发和建设，在实践中摸索出一套符合市场规律的最佳商业实施方案，主导行业建立一套涵盖方案规划、产品设计、服务质量、管理架构、运营模式等内容的养老产业标准体系，提升市场竞争水平，提高养老产业整体质量，实现养老市场竞争的有序化、规范化，为公司连锁化、规模化发展奠定基础。
