第一章 引言
第一节 研究背景
如果二十世纪人类面临的最大挑战是战争的话，那么在不爆发战争的情况下，在二十一世纪人类面临的最大挑战将是老龄化的挑战。原因是人类的预期寿命延长和人口出生率下降。死亡率下降的主要原因是生活和卫生条件的改善，出生率下降的主要原因是晚婚，独身生活和养育子女的成本增加。
根据联合国和其他有关机构最近公布的数字，2005 至 2050 年，世界人口将从目前的67亿增加至92亿；60岁以上老年人比例，将从目前的11%提高到22%;65 岁以上的老年人口比重将从目前的不到 8%提高到 16%,80 岁以上人口 2050年将超过 4 亿。
中国的情况更为严重，国务院办公厅下发的《国务院关于加快养老服务业发展的若干意见》中指出，目前，中国已进入人口老龄化快速发展的阶段，到2012 年年底，中国 60 周岁及以上的老年人口将达到 1.94 亿，2020 年将达到 2.43亿，到 2025 年将超过 3 亿。据《中国人健康大数据》的数据显示：目前我国主流城市的白领亚健康比例高达 76%,在白领中处于亚健康人数接近六层，只有比例不到 3%的人真正处于健康状态。
虽然人类养育自身的能力被技术的进步提高了很多，劳动人口的减少还是会导致经济活力的下降。人类的健康和寿命比预期增长更快，由此带来了医疗保障体系所承担的负重被老龄化问题继续增加。大量的失能老人护理，不仅占据了相当比例的工作人口，如果处理不当，还会造成严重的人道主义危机。
由于我国养生养老消费市场仍处于初级阶段，缺乏养生养老服务产品的供给，且现有产品的质量不高、比例偏低，不能够满足人民群众不断增长的服务需求。根据国内市场来看，养生养老产业的状态仍处于“沉睡”阶段。随着社会和人民生活水平的持续改善及老龄化时代的到来，人们会更加注重住宅的居住条件，养生和养老功能将成为人们关注的焦点。养生养老产业的发展，改善人民生活、居住环境，提高人口健康的比例已是迫在眉睫。
基于对行业的发展和我国的养生和养老形势的紧迫性，以及我国养生养老产业存在的差距和不足，非常有必要研究和探索养生养老产业与地产行业的融合，对养老地产与养生地产的优势进行整合升级。本文将结合参考文献及国内外养生养老地产开发经营案例，对养生养老相关理论研究以及养生养老地产开发经营经验、问题进行总结述评。并在此基础上提出符合国内实际情况的健康养生养老产业的规划、设计、经营、服务等模式。
第二节 养生养老地产的定位与内涵
养生养老地产是融合了复合地产和现代服务业的一种新兴的地产业态，是养老地产与养生地产的结合体。
养生养老地产对于客户来说，养生养老地产是为有养生需求的人群和老年人提供适宜养老的住宅、设施及服务，满足有养生需求的人群和老年人的特殊需要。
养生养老地产对于营运的对象，如房地产开发企业，养生养老地产是一种立体开发模式。它集成了房地产开发、养生养老服务、商业地产运营和金融创新等属性。
养生养老地产对于社会来说，养生养老地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式，是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体，正在引导和促进着养老产业的发展以及生命健康产业的发展。
在功能上养生养老地产结合和吸收了养老地产与养生地产优势，舍弃了养老地产的失能介护、临终关怀等功能，放弃了养生地产的奢华风格，从而在功能上更为集约，服务目标群体更有效。同时作为一种独立业态，它与单纯的养老地产或养生地产相比，在客户定位、社区配套、特色功能性元素组合上更容易有效扩大目标客户群，市场接受程度较高，盈利性较好，同时在开发商选择和项目选址上有更好的适应性要求，更有利于实现产业的福利性、公益性和盈利性的统一。不论是养老地产、养生地产还是养生养老地产，都是特定资源、服务等核心要素与地产行业的结合体。因此，又可以从核心要素组合角度进行分析，有助于加深对养生养老地产的理解。
第三节 我国养生养老地产前景与市场发展态势
养生养老地产作为养老地产与养生地产的结合体，既有理念上的结合，更有实践上的结合，是提高养老地产与养生地产优势的融合。养生养老地产行业的市场现状与产业发展，需要从养生地产与养老地产的产业前景与发展现状来进行全面的判断和分析。
人口老龄化、家庭结构小型化等因素呼吁社会化的养老服务。《2011 年度中国老龄事业发展统计公报》显示，截至 2011 年末，我国 60 岁以上老年人口已达 1.85 亿，占总人口比重 13.7%.预计到“十二五”期末，老年人口将达到 2.21亿，届时高龄化趋势也将日益明显，80 岁以上老年人口将达到 2400 万，65 岁以上空巢老人将超过 5100 万，人口老龄化已成为中国面临的最重要的民生问题之一。与此同时，人口老龄化与社会经济水平并不相互适应，不像欧美国家，中国“未富先老”现象突出。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。此外，养老方式与实际需求不匹配，中国传统文化决定了仅依靠养老院等社会养老的方式无法满足现实的养老需求。
因为养老地产在中国有很大的发展潜力，各类型的企业都试图进入国内养老地产市场，探索和寻找适合自身的发展模式和盈利模式。这些企业包括以保利、万科、绿地集团为代表的房地产开发商，以中国人寿、合众人寿、康泰人寿为代表的保险公司类投资商，以燕达实业集团、新华锦集团、上实集团为代表的实业公司类投资商，以挚信资本为代表的房地产私募基金类投资商，以及以美国城堡投资、日本长生集团、德国奥古新诺颐养中心为代表的国外养老投资运营机构等。
除了养老地产在中国方兴未艾，在中国养生地产的需求也日益旺盛。首先，空气污染、水泥森林等生活环境恶化催生对优美自然环境的需求。城市建筑越来越拥挤，一些大中城市持续的空气质量下降并无明显改善趋势，对 PM2.5 指数已吸引了越来越多人们的关注。与此同时，青山绿水、空气清新、清净幽雅的童年记忆和良好的渴望成为广大人民群众，特别是社会精英群体的共同追求。
而生态环境是人们追求健康的基础条件，同时作为先天的、不可再生资源，因为它的稀缺性，成为人们追求高品质生活的重要衡量尺度。其次，亚健康人群的健康需求与消费升级为养生地产提供了强大动力。随着社会精英消费能力的增长和消费趋势的提升，用于健康养生的投资不断增加，具有巨大的市场空间。借助养生地产的发展，才能实现“亚健康预防、治未病、促长寿”的健康目标。
再次，高净值人群对高品质生活与资产配置的要求将会助力养生地产发展。个人资产在 600 万元以上的人群被定义为“高净值人群”.根据胡润研究院的调查显示，截至 2012 年 3 月，中国达到条件的人数已超过 270 万人，平均年龄为 39岁，其中个人资产超过亿元以上的高净值人群数量约 6.35 万人，平均年龄为 41岁。虽然呈现多元化趋势，但“创造更多财富”和“高品质生活质量”仍然是高净值人群追求的主要财富目标。养生地产作为提升生活品质、生命质量以及资产配置的载体，会受到更多高净值人群的青睐。
养生地产具有一定的区域性，由于高度依赖于自然生态而，竞争态势还没有形成全国性的。地产投资商在实际操作中，多数以房地产楼盘形式面世，通过赋予“养生概念”而增加销售卖点和实现销售溢价。因为不同的地产投资商的运作理念及运作资源不同，它的养生服务内涵和养生服务体系会因而不同。
但由于养生地产所拥有养生资源的稀缺性和高附加值，仍然在国内有着较好的发展态势。目前国内涉足养生地产市场的投资企业包括：以北京九华山庄集团股份有限公司、上海宝莲集团为代表的实业公司类投资商，以新太阳置业有限公司为代表的地产开发公司类投资商，以及以泰康人寿公司为代表的保险公司类投资商，以及以广州中医药大学为代表的大学院校类投资商等。
养老地产、养生地产的长处与优势被养生养老地产整合后，可以更好地服务于养生养老人群。特别是在目标人群上，养生养老地产放弃了失能老人与超高龄老人这一群体，吸纳了部分高净值人群，因而可以有效吸引养老地产和养生地产的客户，有着更为光明的行业前景。与此同时，养生养老地产在国内发展还很不成熟，属于起步阶段。因为它依赖于特定的自然资源和人文资源，还需要与目标消费人群相结合，有可能存在市场上一定的区域性的竞争，但还没有形成全国性竞争态势。同时从市场发展的现状来看，养生养老地产只实现了养老地产、养生地产价值的一部分，产业发展空间还比较大。
