第二章 养生养老在国内外的案例分析
第一节 养生养老在国外的案例
从 1982 年在维也纳举行的第一次老龄问题世界大会以来，欧美一些工业化国家，包括亚洲的新加坡、日本，相继步入老龄社会。它们和我们的不同之处在于：①二战后普遍都建立了比较完备的社会保障体系；②人均收入远高于中国目前的水平。
然而，老龄化问题还是给它们带来了严峻的挑战。
第一是由于家庭意识的淡化，社会承担了赡养老人的义务。各国政府为老年人提供了经济保障，并大量建设养老院。养老院不仅解决了老人的生活料理问题，还组织老人参加各种社会活动。但是随着老龄人口的增加和老人独立意识的提高；养老院模式引起了社会上一些人的怀疑和反对。
第二是劳动力的短缺。很多国家是靠外来移民解决劳动力不足问题，例如英国的印巴移民、法国的阿尔及利亚移民、德国的土耳其移民、美国的拉美移民等。虽然日本对移民控制很严，也摆脱不了对亚洲劳工的依赖。但外来的移民也带来了新的问题。例如移民的二代以后如何融入主流社会，时至今日也没有解决好。
第三是可持续的社会养老保障体系的经济性。西方养老保险制度是按照“现收现付”的模式设计，即通过工作人口的养老缴费，支付退休人员的养老金。
随着老龄人口的增加抚养比例从 6 比 1 下降到 3 比 1,养老金的缴费不足以发放现有老人的养老金，财政出现了赤字。目前的做法是推迟退休的年龄。
一、养生在国外
1、瑞士蒙特勒市
除了常规的假日旅游服务，蒙特勒借羊胎素的发源地之机，以强大的医疗、抗衰老服务和完善的服务为基础，开发高端医疗养生旅游项目服务于高端群体，主要客户来源于俄罗斯、近东、中国及印度等国家和地区，至今已有 70 多年的历史。每年有 3 万外国人到瑞士接受治疗，人均消费量超过百万瑞士法郎。
2、印度普纳
以印度瑜伽文化为基础，加之两大瑜伽学院坐落在此，衍生出各类哲学、精修、身体疗养以及社区交友等活动，形成特色度假旅游体验产品。客流以居住一月以上的为主，年客流量约 20 万，人均消费 600-2000 美元，每年约有 14亿人民币左右的收入规模。
3、墨西哥坎昆利用气候和地理的优势发展滨海养生产业。有机结合“古老文明”与“现代休闲”.在开发度假设施的同时，发掘和整合当地的传统文化（以玛雅文化为中心）旅游资源来丰富和提升度假旅游产品。国外游客的接待超过 1000 万人次/年，人均停留 5-7 天，人均消费 1000 美元以上，旅游总收入达到 50 亿美元。
二、养老在国外
1、法国老年公寓
法国是一个典型的欧洲人口老龄化的国家。具有法国特色的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全按照老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓的数量，老年人可以根据自己的需求选择长住或短住。
2、英国老年社区
英国老年社区的特点是配套设施齐全的全龄化大型老年社区。英国老年社区建筑规模大，有各式各样的俱乐部，有超过 80 种以上的课程开设和活动组织。
具有完备的配套设施与功能区的划分，是结合了居住、商业服务、旅游度假为一体的大型综合社区。
3、德国养老社区
德国将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，共享养老医疗和娱乐设施的资源，即可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需求，也可维持养老公共设施的高水平运营。
4、丹麦自主养老社区
在丹麦，目前最流行是自助（DIY）养老社区。在社区里，老人们可以做他们想做的事，可以约上老友，或是志同道合的伙伴一起生活，去钓鱼、养花草，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可以联合聘请特殊的护理服务。
5、美国太阳城
美国太阳城中心始建于 1961 年，坐落在佛罗里达西海岸的坦帕和萨拉苏达之间。社区内有适应不同老人需要、无障碍设计的多种居住组合，实行严格的人员和车辆分流。城区除了拥有几所大型专为老人服务的综合性医院外，心脏中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布整个社区，老人可以根据自己的身体状况和经济承受能力选择不同层次的服务。老年志愿者在社区内提供了很多公共服务。全美国有几十个名为太阳城的老年社区，成为美国房地产业中最有前途与朝气的专业开发方向。
第二节 养生养老在国内的案例
一、养生在国内
1、台湾长庚养生文化村
以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的“银发”地产区。是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念--养生文化村。
2、成都大邑“乐活城”大型主题社区
乐活，一个西方传来的新兴生活形态族群，意为以健康及自给自足的形态过生活。项目借鉴死海和大英死海的经营特色，走精致化和会所化的经营模式。突出健康保健的专项理疗，打造有品牌影响力的健康养生场所，而不是纯粹的大众游乐场。
二、养老在国内
在我国，养老产业现状仅为普通型养老院、医护型养老院、老年公寓、养老社区等社会福利机构养老模式。传统的养老观念仍制约着发展集中养老产业，未形成养老产业规模化、集中化。
养老机构虽解决了老人的生活料理和医疗等基本问题，但削弱了老人与家庭、社会的联系，让老人感到孤独和寂寞。日本作家中根千枝在她的报告文学《文明之国瑞典》中写道：“没有事干，只是活着，这样的人生有什么意思呢？”
第三节 案例小结
一、运作模式
通过分析发达国家养生养老社区的运作构架发现：大多数养老项目为基金运作的模式，且有不少数量的养老社区为上市公司。由于国内相关法律政策相对不够完善，国内类似项目的运作模式可以以两步走的模式逐步过渡到标准的房地产信托基金的三层管理架构，并最终实现上市。这种逐步过渡的模式可以以相对简单的运作方式，切合行业发展机遇，及时进入养生养老行业，实现了养老社区经济价值的最大化，也符合房地产金融的发展的国家要求，最终打造包括开发、管理及资本运作一体化的养生养老社区投资平台。
（一）国外运作模式
1、发达国家养老社区上市前的运作模式
典型的发达国家养老社区上市前的运营模式中，主要投资者通过投资专项基金从而投资于各个单一项目的养老控股公司。该养老控股公司下辖多家专业运营项目公司，运营模式如下：
在运作框架下，发起人和投资者通过发起养老项目投资基金，从而持有养老控股公司，并通过基金分红的形式回报投资者。其中养老控股公司通过控股各个专业运营项目公司投资于各种功能的养老社区，其资金来源除了养老项目投资基金的资金外，还包括贷款和来自养老控股公司层面上的其它投资者。根据其老年社区功能及入住老年人的身体状况的不同，各个专业运营公司可以划分成：辅助看护项目管理公司、长期持续看护社区项目公司、失能老人看护项目管理公司等。同时，还可以通过引进战略投资者作为合作伙伴，丰富和完善公司的管理和服务。
美国这一运作机制的典型代表是 Brookdale 综合养老社区。其主要投资方美国 Foretress Investment 是一家以私募股权基金、对冲基金为主要业务的投资公司。
在该项目运作初期，其通过旗下的不同的专属养老社区投资基金分别向不同种类的养老社区项目进行控股、收购，打造能提供一系列综合养老服务的集团公司，并最终通过整合所有养老社区项目，整体上市的办法实现了投资的退出。
2、发达国家养老社区上市后运作模式
在大多数欧美国家，成功运作的养老项目多数退出机制是以上市或资产证券化。有两种典型的运作方式，一种是原物业发展商将部分或全部经营性物业资产打包，以产生租金为主的物业为主要标的资产出售给投资者。这些资产由新组建的上市基金公司通过旗下的基金管理公司对资产进行持有和运营。投资者通过持有基金公司股票或股权，获得固定收入（每年的租金和经营所得）的红利。
这类运作模式对基金投资的项目和收益的分配有严格的要求，以换取在一定程度上的税收优惠，美国 23 家上市养老社区就有 8 家，其中典型代表是美国Health Care Property,是美国资产体量最大的综合类养老社区基金公司，截止 2008 年底，其资产总额高达 118 亿美金；另外是以普通上市公司的形式，将旗下部分或全部经营性物业资产打包上市，并按普通上市公司的运作模式和法规要求来运行。后者的运作模式相比前者更加灵活，但是不能享受任何的税收优惠。这一类运作模式的主要公司有美国 Brookdale,Sunrise 等大型知名的综合养老社区，截至到 2008 年底，分别有 44 亿美金和 13 亿美金的市值。
（二）国内运作模式
1、国内房地产投资公司运作模式
现在还没有国内的养老社区，以房地产基金的模式运作，广泛使用的是房地产操作的传统模式。开发模式多采取项目公司的形式，为单个养老社区项目成立独立的项目公司进行独立核算。在融资方式上，一些较高端的养老机构以收取会员费、或集资投资的方式，取代住宅租金为利息收入，一段时限后返回本金的模式。由于其投资带来的投资风险在无形中成为了这些养老机构潜在的经营风险。
国内房地产项目运作模式的简单流程如下：
（1）由国内房地产母公司单独出资或与其它投资人共同出资成立一家房地产公司。
（2）项目公司将资金投入项目进行开发运作，多采取分期开发的模式。
（3）在项目开发完成后，投资人通过将项目的物业出售或持有项目的物业用来出租以获取利润。
2、国内基金运作模式
国内尚无以房地产基金运作养老社区的案例，基于国外大多数养老社区以基金形式运作，选择对持有国内的物业，在海外上市的嘉德置地管理的嘉德商用中国孵化基金和中国商用产业信托基金来进行分析。嘉德置地通过同时管理非上市孵化基金和成熟物业上市基金两支基金，实现基金和 REITs 的对接，保证了畅通的退出机制。
（1）嘉德置地在孵化基金中投入 30%的股份，并成立嘉德商用中国基金管理公司对孵化基金进行管理，保证了自己对于孵化基金的管理权，并通过基金购买并持有物业。
（2）嘉德置地控股嘉德商用中国基金管理公司，对房地产投资基金进行基金管理，并对基金所持有的物业进行管理和培育。
（3）房地产投资基金在持有项目获取运营费和租金回报的同时，运作成熟的物业出售给嘉茂中国商用产业信托基金，实现了基金和 REITs 的对接，确保了基金畅通的退出机制。
二、盈利模式
（一）国外盈利模式
通过分析国外养老社区的盈利模式，不难看出国外的养老社区的收入主要由开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入组成。
1、开发收入
外国养老社区有部分物业在开发完成后将其出售给客户，开发商通过销售物业一次性获取开发利润。这种开发模式优点是：简单的操作过程，出售后涉入的精力较少；资本回报速度较快，可以用少量资金进行滚动开发。但在国外客户必须是老年人才有资格来购买这类养老社区物业。
外国以开发收入作为最主要盈利模式的养老社区主要是针对健康老人的活力社区。其代表是美国的太阳城社区、太阳西城社区。以美国太阳西城为例，其房屋出售收入是其最主要的收入来源，其房屋出售收入约为每年收取的后续收入的 70 倍。
2、租金收入
外国有部分养老社区，将开发完成的物业长期出租给老年人，采取按月现金支付的付款方式。此类盈利模式的特点是：拥有稳定的现金流，但资金回流较慢，初期投入资金量较大。由于这类养老社区的收入主要来源于租金，其盈利率与其入住率紧密相关。
外国这类以租金收入作为最主要盈利模式的养老社区主要为针对有护理需求的老年人。通常此类盈利模式在获取租金收入的同时也能获取政府补贴。以租金收入作为主要收入来源的养老社区主要是一些 REITs 型养老社区，由于收入稳定，受市场影响较小，2008 年度这类社区的总体收益率达到了 10.27%,远高于行业平均 4.59%的收益率。其代表公司为美国的 HCP、HCR.
3、服务收入
国外养老社区中，服务收入是其完成开发收入后的重要收入组成部分，也同时是运营成本的重要组成部分。后续服务收入主要是指为入住社区的业主提供各类服务，包括看护服务、康体服务、就餐服务、生活服务等等。
在所有的后续服务收入中，最为重要的服务收入为生活服务收入，可占总服务收入的 60%以上。而最重要的成本为劳动力的成本，其中包括社区直接雇佣的人员成本和雇佣其它专业代理公司人员的成本。
4、管理收入
国外养老社区中，对于一些不具有控股权的养老社区以管理收入作为最主要盈利模式。社区管理公司通过输出管理，向这些社区收取管理费用。此类盈利模式的特点是自身不需要有较大的前期资金投入，并且无需承担任何市场风险，但由于后期人力成本将会投入很多，造成盈利较低。
其代表公司为美国的 Sunrise,在其全部 435 个养老社区中，由 Sunrise 占有控股权的养老社区仅为 72 个，而不占有控股权或为第三方经营者提供运营服务收取管理费的社区为 363 个，为全部养老社区数量的 83.45%.
同时，由非管理费所产生的利润在 2008 年达到了 1.45 亿美金，占 2008 年Sunrise 总利润的 59%,因为其收取的管理费根据这些社区的收益比例提取，Sunrise 不承担市场风险。
5、增值收入
国外养老社区中，物业增值部分的收入主要有两种形式体现。
第一种以美国的养老社区为代表。美国养老社区通过开发物业并培育物业，使物业本身价值得到提升。在物业变为成熟物业后，向老年人、投资者或 REITs出售，获取物业增值收入。以美国的 Equity Property 公司为例，其 2003 年物业增值收入为 4.68 亿美金，占全年公司收入的 38.84%;而在 2007 年则增长至8.97 亿美金，占全年公司收入的 54.36%.
第二种以日本的养老社区为代表。日本养老社区在物业开发完成后，先期出售给业主，但同时不断完善公建、配套等部分。由于土地、物业的增值，业主若想出售其持有的物业，社区可以对所交易的物业增值部分进行提成，以达到获取增值收入的目的。
（二）国内盈利模式
目前国内养老社区的盈利模式主有两类，出售型盈利模式和运营型盈利模式。
1、出售型盈利模式
出售型盈利模式是通过出售物业出售的盈利模式，以获得开发利润，后续经营利润通过运营各种配套设施获得。这种开发模式优势为运作过程简单，出售后牵涉的精力较少；且资金回流较快，可以用少量资金进行滚动开发。适用于运营经验较少、资金实力不强的开发商。
出售型社区的盈利模式和普通的房地产开发的盈利模式更接近，但与普通房地产开发有几点不同，如入住于养老公寓的客户必须是老年人。同时，建有普通住宅楼在老年社区外围，所以当父母入住老年社区以后，子女可以选择入住于外围的普通住宅楼，这使得在得到较好的老年护理的老人同时也不缺乏“家”的感觉。此外，这种老年公寓往往建有较好的医疗设施，在社区建设的初期一般就开始建有医院等医疗服务机构，这样才能吸引大量需要医疗照顾的老人入住。
北京太阳城老年社区是此类盈利模式的代表社区，其位于北京的北五环至北六环之间，其销售价格由 2001年开盘时的4000 元左右上升到目前销售的 8000元左右。
2、运营型社区的盈利模式
运营型盈利模式是通过对持有物业，然后对物业进行运营管理，并向入住居民收取一次性费用和月费作为收入。主要收入来源如下：
（1）一次性费用：会员费（2）租金+管理费+服务费（3）运营费：各种设施收取的费用入住时一次性支付的费用，数额通常较高，一般可以分为以下三类：
（1）以押金形式收取，在离开时可以返还。
（2）以设施使用费形式收取，不予退还，期限为终生或一定年限。
（3）以会籍费的形式收取，离开时管理公司回购或可转让。
在入住这类养老社区时需缴纳的会员费的收取标准根据房间与选择服务的不同而不同。当缴纳会员费后，会员本人就可以永久性的居住于社区内直至离开。
一次性费用和管理月费的比例有所区别，有些一次性费用较高，相应月费较低，有些则反之。甚至同一个社区还可以提供多种比例的缴费方式供客户进行选择。
后续费用主要由房屋租金、社区管理费和看护服务费构成，客户入住之后每年或每月固定收取的费用，主要是由餐费、房屋租金、社区管理费和看护服务费构成。根据选择的居住条件、餐饮标准、护理服务有所区别，老人可根据自身的经济实力和健康状况自由选择不同的服务组合。
此类盈利模式最重要的特点是客户对物业没有产权，入住养老社区的会员卡只给了会员养老社区物业单元的终身使用权而没有给予产权。这一点对此类盈利模式相当不利。由于入住费用相对较高，通常为几十万，如此高昂的费用却没有产权，在目前的中国老人的观念中，尚无法完全接受。此类盈利模式的代表社区为上海亲和源老年社区。
通过对国内外盈利模式的比较分析，结合我国养生养老项目的实际情况，综合分析后，拟确定养生养老项目将以六块作为核心的盈利模式：土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入。
三、其它
与国外养生项目相比，国内养生概念更多集中在度假修养，而非像国外强调医疗康复。
国内养生项目未开发出类似国外养生项目的个性和特色，多以概念炒作为主，缺乏细节产品打造和养生理念。
我国养老尚未形成规模化和集中化，与先进国家相比，要落后至少三十年。
西方国家的经验告诉我们：在解决人口老龄化问题上，应当充分考虑市场的作用，政府不可能把所有的事情都包下来。政府应当管和能够管的，是为老年人提供必需的经济保障和医疗条件，例如国民养老金、基本医疗服务等。但是老年人需要的绝大多数商品和服务，还是要通过市场的办法来解决。
无论国内还是国外，与养生项目相比，养老项目都会存在回款速度慢、经营难度和营运成本较高，回收成本周期较长的问题。
四、发展方向研判
受中国传统的孝道文化影响，要直接进入欧美式的持续照料退休养老模式是不可行的；中国对传统的居家养老（子女养老）观念较为严重，而现在的城市环境和年轻人工作原因，传统的居家养老是不现实的。所以结合两者，做到让老年人既有居家养老的“大家子”概念，而又享受到专业养老机构的持续服务，年轻人既有旅游度假，又能保健养生。这样不仅能满足老年人的孝道心理，也能让年轻人减轻压力、愉悦身心。
随着生活水平的不断提高，国内的养生养老模式也在不断改变，根据驱动因素划分，目前出现的养生养老模式可分为：康疗型养生养老（康复型养生养老、疗养型养生养老）、居家式养生养老、异地养生养老（“季节性”养生养老、“候鸟式”养生养老、异地购房养生养老）、农家休闲养生养老、立体化养生养老等方式。故而养生养老地产运营模式应建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养老的理念及方法去解决养生养老问题的复合型地产开发模式。即养生养老地产同时具有旅游旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及老龄化产业的属性及产品内容及特点。
国内养生养老产业将以关注老年人心理、生理、文化的各类需求，居家养老、社区养老、机构养老同时存在，老年人、子女、机构三位一体的趋势发展。
以生态位基础，以乡村为依托，以文化为底蕴，遵从儒家“天人合一”的思想，以养老、生态、养生、休闲、观光为核心功能，提供全方位、高品质、现代化和人性化的服务，采取循环渐进的发展模式。
综上，提出“养生养老+居住文化医疗+地产开发”的“社区式养生养老综合设计开发及运营模式”.创造出“虚拟养老院”概念，实现三代同堂的“大家子”居住社区。
